TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

08 Avril 2026

N° RG 24/06002 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZURC

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] [Localité 2] représenté par son syndic :

C/

S.C.I. DRAGON 2000

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] [Localité 2] représenté par son syndic :

FONCIA AGENCE CENTRALE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

DEFENDEUR

S.C.I. DRAGON 2000

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2026 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la SCI Dragon 2000 dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 11 juillet 2024. Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

Assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, la SCI Dragon 2000 n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 6.770,50 euros au titre des charges et frais de recouvrement arrêtées au 14 juin 2024, appel de provisions sur les charges du 3e trimestre 2024 inclus.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 3.272,38 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 3.498,12 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.272,38 euros au titre des charges arrêtées au 14 juin 2024 (appel de provisions sur charges du 3e trimestre 2024 inclus).

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale qui établit que la SCI Dragon 2000 est propriétaire des lots n°7, 8, 9 et 37 de l’état descriptif de division,

— un relevé du compte de la SCI Dragon 2000 pour la période du 1er janvier 2017 au 14 juin 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 21 juin 2019, 14 juin 2021, 29 novembre 2022 et 23 mai 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2018, 2019, 2021 à 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2020, 2021, 2023 à 2025, ainsi que divers travaux,

— les appels de fonds adressés à la défenderesse,

— un décompte des charges et frais sur la période de février 2019 à juin 2024, intégré à ses écritures.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible sur la période du 1er février 2019 au 14 juin 2024 (appel de provisions sur charges du 3e trimestre 2024 inclus) d’un montant de 3.272,38 euros au titre des charges de copropriété, que la SCI Dragon 2000 sera condamnée à lui verser.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 3.498,12 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— un relevé du compte de la SCI Dragon 2000 pour la période du 1er janvier 2017 au 14 juin 2024,

— les frais de signification du jugement rendu par le tribunal d’instance d’Antony le 25 juillet 2019, par huissier de justice, pour un montant de 87,77 euros,

— une sommation de payer par huissier de justice en date du 24 janvier 2024, et la facture des frais afférents pour un montant de 153,23 euros,

— plusieurs factures d’honoraires du syndic Foncia :

—  55 euros le 8 août 2023 (mise en demeure),

—  40 euros le 4 septembre 2023 (relance après mise en demeure),

—  375 euros le 18 octobre 2023 (constitution du dossier transmis à l’huissier),

—  375 euros le 14 juin 2024 (constitution du dossier transmis à l’avocat),

— plusieurs courriers de mise en demeure pour impayés adressés par le syndic Foncia les 20 mai 2020, 12 août 2020, 9 février 2021, 5 mai 2021, 8 novembre 2021, 5 mai 2022 et 8 août 2023,

— plusieurs courriers de relance après mise en demeure adressés par le syndic Foncia les 29 juillet 2020, 9 septembre 2020, 6 novembre 2020, 23 novembre 2020, 24 novembre 2021, 3 juin 2022, 4 septembre 2023, sans justification de la facture du syndic à l’exception de la dernière,

— une mise en demeure par avocat en date du 26 juin 2024, par courrier recommandé avec avis de réception joint, sans production de facture,

— le contrat de syndic Foncia sur la période du 30 novembre 2022 au 30 septembre 2024.

Au vu de ces pièces il convient de retenir exclusivement au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— les frais de signification du jugement rendu par le tribunal d’instance d’Antony le 25 juillet 2019 par huissier de justice pour un montant de 87,77 euros, dont il est justifié,

— les frais de sommation de payer par huissier de justice du 24 janvier 2024 pour un montant de 153,23 euros, dont il est justifié,

— les frais de relance après mise en demeure du 4 septembre 2023, ramenés à la somme de 35 euros conformément au contrat de syndic,

Soit la somme de 276 euros que la SCI Dragon 2000 sera condamnée à verser au syndicat.

Sur les intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les sommes qui lui sont allouées au titre des charges et des frais soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2024.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 1231-6, alinéa 1er, du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à la demande formée par le syndicat des copropriétaires, les sommes qui lui sont allouées au titre des charges impayées et des frais de recouvrement seront productives d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 juillet 2024, qui vaut mise en demeure.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.500,00 euros à titre de dommages et intérêts. Il expose que le non-paiement de ses charges par la SCI Dragon 2000 occasionne au syndicat dont elle est membre un préjudice important, engendrant des difficultés de trésorerie et la nécessité de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers. Il précise que le préjudice causé est ainsi distinct de celui consistant en un simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, mettant en péril la trésorerie et aggravant ses dépenses.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur le non-paiement de ses charges par un copropriétaire sans expliquer en l’espèce le préjudice spécifique causé par le non-paiement de ses charges par la SCI Dragon 2000, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

la SCI Dragon 2000, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la SCI Dragon 2000 sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI Dragon 2000 à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] à Montrouge (92120), représenté par son syndic les sommes de :

3.272,38 euros au titre des charges de copropriété sur la période du 1er février 2019 au 14 juin 2024 (appel de provisions sur charges du 3e trimestre 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 juillet 2024,276, 00 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 juillet 2024,1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Dragon 2000 au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Carole GAYET, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT