MINUTE N°

N° RG 25/00951 – N° Portalis DB22-W-B7J-TLAH

Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], sise, [Adresse 2] &, [Adresse 3] -, [Localité 1] (Yvelines)

C/

Monsieur, [D], [J]

Madame, [Q], [J]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ,

[Adresse 4],

[Adresse 4],

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], sise, [Adresse 2] &, [Adresse 3] -, [Localité 1] (Yvelines), représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST, société par actions simplifiée immatriculée au R.C.S. de NANTERRE sous le numéro 433 596 103, ayant son siège social sis, [Adresse 5],, [Localité 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représenté par Maître Cécile FLECHEUX, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur, [D], [J], demeurant, [Adresse 6],, [Localité 1], non-comparant, ni représenté

Madame, [Q], [J], demeurant, [Adresse 6],, [Localité 1], non-comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Violaine ESPARBES, vice-président

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Cécile FLECHEUX

1 copie certifiée conforme à Monsieur, [D], [J] et à Madame, [Q], [J]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date du 18 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], sise, [Adresse 2] &, [Adresse 3] -, [Localité 1], représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST, a fait assigner monsieur, [D], [J] et madame, [Q], [J] devant le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  3.767,48 € au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 1er avril 2025, avec intérêts calculés au taux légal à compter de la sommation de payer du 19 novembre 2024 ;

—  1.111,06 € au titre des frais de recouvrement,

—  1.500 € de dommages et intérêts,

—  1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens.

A l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], sise, [Adresse 2] &, [Adresse 3] -, [Localité 1] (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), représenté par son conseil actualise ses demandes au vu des impayés persistant, réclamant 5.573,17 € au titre des charges et 1.172,25 € au titre des frais.

Monsieur, [D], [J] et madame, [Q], [J] ne comparaissent pas et ne sont pas représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, il a été vérifié à l’audience que monsieur, [D], [J] et madame, [Q], [J] ont été réguliérement assignés. En conséquence, il sera statué sur le fond.

1° Sur la demande en paiement des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Par ailleurs, l’article 14-1 de cette loi précis que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans les délais, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— un relevé de propriété émis par la direction générale des finances publiques, dont il résulte que monsieur, [D], [J] et madame, [Q], [J] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 34 et 124,

— un décompte de charges arrêté au 1er janvier 2026 et des appels de fond pour la période allant du 1er juillet 2024 au 1er trimestre 2026,

— les procès-verbaux des assemblées générales suivantes :

* 6 novembre 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice de 2022 et le budget prévisionnel de 2024,

* 19 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice de 2023 et le budget prévisionnel de 2025,

* 27 mars 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice de 2024 et le budget prévisionnel de 2025 et 2026 et désignant de nouveau le FONCIA SEINE OUEST comme syndic,

— une attestation de non recours concernant les assemblées générales du 19 juin 2024 et du 27 mars 2025,

— le contrat de syndic, en date du 19 juin 2024, prenant effet au 1er octobre 2024 et prenant fin au 30 septembre 2025.

Par un courrier en date du 5 août 2024, le syndic leur a adressé une mise en demeure de payer la somme de 2.221,33 €, puis, le 26 août 2024, une relance d’un montant de 2.266,55 €. Le 19 novembre 2024, le syndic leur a fait adresser une sommation de payer par commissaire de justice, pour un montant au principal de 2.449,97 €.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Monsieur et Madame, [J].

S’agissant des sommes dues, les appels de fonds produits ne correspondent pas au décompte si bien que le solde prétendu au 30 juin 2024 de 1.646,35 € n’est pas démontré. Par ailleurs, des frais de commissaire de justice ont été calculés dans les charges.

Monsieur, [D], [J] et madame, [Q], [J] seront donc solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.865,63 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant du 1er juillet 2024 au 1er trismestre 2026 inclus.

S’agissant des frais réclamés, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006, dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, les décomptes produits mentionnent une première mise en demeure le 5 août 2024 (pour 45,34 €) puis une relance le 26 août 2024 (pour 35 €). Ces frais de relance n’étant pas nécessaires au vu de la mise en demeure préalable, il ne sera pas fait droit à cette demande.

La constitution et la transmission de dossiers au commissaire de justice constituent des actes d’administration de la copropriété entrant dans la mission générale des syndics. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que le Contrat de Syndic prévoit une rémunération spécifique à ce titre n’en change pas la nature. En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires concernant les frais de constitution et de transmission du dossier au commissaire de justice. De même, pour les frais de transmission de dossier à l’avocat, qui sont des frais relatifs à l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, des “intérêts” ont été indûment imputés.

En conséquence, monsieur, [D], [J] et madame, [Q], [J] seront solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 45,34 € au titre des frais de recouvrement.

2° Sur la demande de dommages et intérêts pour non paiement des charges

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, monsieur, [D], [J] et madame, [Q], [J] n’ont donné aucune suite aux appels de fonds, mise en demeure et sommation de payer qui leur ont été délivrés. Ils ont déséquilibré le budget de la copropriété et causé un préjudice que le syndicat des copropriétaires est en droit de faire valoir. Ils seront ainsi solidairement condamnés à verser la somme de 300 € de dommages et intérêts.

3° Sur les autres demandes

Monsieur, [D], [J] et madame, [Q], [J], succombants, seront solidairement tenus aux entiers dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de Saint-Germain-en-Laye, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne solidairement monsieur, [D], [J] et madame, [Q], [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], sise, [Adresse 2] &, [Adresse 3] -, [Localité 1], représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST, les sommes suivantes :

—  3.865,63 € correspondant aux charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 19 novembre 2024,

—  45,34 € au titre des frais de recouvrement,

—  300 € de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], sise, [Adresse 2] &, [Adresse 3] -, [Localité 1], représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST, de ses autres et plus amples demandes ;

Condamne in solidum Monsieur, [D], [J] et Madame, [Q], [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], sise, [Adresse 2] &, [Adresse 3] -, [Localité 1], représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST, la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Monsieur, [D], [J] et Madame, [Q], [J] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 27 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le vice-président,