TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 16/01/2025

à : M^e Amandine GONIN

Copie exécutoire délivrée

le : 16/01/2025

à : M^e Olivier FALGA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/10225 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3UXK

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 16 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [X] [P], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Olivier FALGA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0251

DÉFENDERESSE

La Société F.I.I.D.E.M (FONCIERE ET INGENIERIE IMMOBILIERE DE [Localité 4]), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Amandine GONIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 3C1312

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 16 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/10225 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3UXK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 juin 2017, la société FIIDEM a consenti un bail d’habitation meublée à M. [X] [P] sur des locaux situés au [Adresse 1] moyennant le paiement d’un loyer de 385 euros et d’un montant de charges forfaitaire de 100 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 21 avril 2023, M. [X] [P] a fait assigner la société FIIDEM devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

o 35174,15 euros à titre de dommages-intérêts,

o 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M. [X] [P] a libéré les lieux le 15 juillet 2023.

À l’audience du 28 septembre 2023, la citation a été déclarée caduque sur le fondement de l’article 468 al. 2 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 27 décembre 2023 le relevé de caducité a été prononcé et l’affaire fixée à l’audience du 27 février 2023.

A la suite de demandes de renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 25 octobre 2024.

A l’audience M. [X] [P], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— la condamnation de la société FIIDEM au paiement des sommes suivantes :

o 45721,89 euros à titre de dommages-intérêts,

o 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— le rejet des demandes de la société FIIDEM.

La société FIIDEM, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, sollicite :

— le rejet des demandes de M. [X] [P],

— à titre principal que les demandes indemnitaires de M. [X] [P] soient déclarées irrecevables comme étant prescrites,

— à titre subsidiaire cantonner les sommes dues à la somme de 6361,17 euros correspondant aux loyers payés entre le 1er juillet 2022, date de la dernière tacite reconduction et le 15 juillet 2023, date de restitution des lieux,

— en tout état de cause la condamnation de M. [X] [P] au paiement des sommes suivantes :

o 10000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

o 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu’aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.

Aux termes de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les dispositions du titre I de ladite loi sont d’ordre public.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, la demande de M. [X] [P] ne vise pas à inscrire la surface habitable au contrat de bail. Ce dernier demande en effet l’indemnisation de son préjudice résultant du caractère indécent du logement de sorte que l’article 3 dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les délais des lesquels le locataire peut agir aux fins d’inscription de mentions manquantes au contrat de bail, n’est pas applicable contrairement à ce que soutient la défenderesse.

Il est constant que le contrat de bail ne contient aucune mention relative à la superficie du logement. Seuls ont été annexées au contrat de bail l’état des lieux et l’inventaire du mobilier (article 18 du contrat).

La société FIIDEM, qui ne produit à cette fin qu’un courriel, ne fait aucunement la preuve de la remise à M. [X] [P] le 27 juin 2017 du dossier technique immobilier établi le 5 avril 2013 et comportant un métrage « loi Carrez ».

Ce n’est que le 14 novembre 2022 que M. [X] [P], qui a pris l’initiative de faire procéder à un métrage de l’appartement, a découvert sa superficie et a donc connu les faits lui permettant d’agir en indemnisation de son préjudice.

Il en résulte que l’action en justice, introduite le 21 avril 2023, n’est pas atteinte par la prescription. Les demandes de M. [X] [P] seront en conséquence déclarées recevables.

Sur les demandes indemnitaires de M. [X] [P]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il convient d’écarter dès à présent, en raison de l’absence de toute disposition légale en ce sens, du moyen de la défenderesse selon lequel la tacite reconduction du contrat de bail ferait obstacle à l’indemnisation du préjudice subi par un locataire.

Sur le préjudice de jouissance

L’article 1719 1° du code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

En application de l’article 3 3° de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation.

Aux termes de l’article 6 al. 1er de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence du logement s’agissant notamment des équipements de chauffage et de la superficie minimale de la pièce principale.

— Sur la superficie

L’article 4 du décret susvisé dans sa version applicable au litige dispose que le logement comporte au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation. Cet article, aujourd’hui abrogé, disposait dans sa version applicable au litige : la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Il ressort de l’attestation du 14 novembre 2022 établie à la demande de M. [X] [P] par la société Expediag les éléments suivants : la surface privative « Loi CARREZ » est de : 0.00 m² (lot inférieur à 8m²), la superficie au sol est de 12,70 m² se décomposant comme suit : 6,97 m² avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m² et 5,83 m² avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.

Les différents métrages effectués par la société FIIDEM sont équivalents. Le certificat de su-perficie privative du 5 avril 2013 mentionne une surface au sol totale de 12.46 m² dont 4,98m² avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. Le certificat du 19 juillet 2023 relève une surface loi Carrez de 7,42 m² et une surface au sol de 12,93m².

Il est ainsi établi que la surface habitable est inférieure à 9 m². La hauteur sous plafond supé-rieure à 1.80 m est inconnue de sorte que cette première hypothèse n’est pas acquise.

Il convient dès lors d’évaluer le volume habitable, en retenant une hauteur sous plafond de 2,20 m (surface avec hauteur sous plafond > 1,80 m x 2,20).

Il en ressort que, quel que soit le métrage retenu, le volume habitable est inférieur à 20 m3 : 15,33 m3 selon le métrage produit par le locataire et 16,45 m3 et 16,32 m3 s’agissant de ceux produits par la bailleresse.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le logement n’est pas décent au sens des textes susvisés, sans qu’il ne soit nécessaire d’apprécier l’application au cas d’espèce du règlement sanitaire départemental de la ville de [Localité 5] invoqué dans un deuxième temps par le demandeur.

La société FIIDEM, bailleur personne morale, avait parfaitement connaissance de la surface du logement avant sa location à M. [X] [P] puisqu’elle a fait procéder à un métrage en 2013, et a omis de l’inscrire alors qu’il s’agit d’un élément essentiel, au contrat de bail.

Elle ne peut utilement soutenir que le locataire s’est accommodé de cette surface pour s’exonérer de toute responsabilité.

— Sur le diagnostic de performance énergétique et le chauffage

En l’espèce, comme le relève le demandeur lui-même, le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent n’est pas applicable au présent litige puisque les dispositions de l’article 1er ne s’appliquent qu’aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023.

Le demandeur ne justifie par ailleurs pas du caractère extrême des températures réellement constatées dans son logement par temps froid ou chaud, l’attestation unique et peu circonstan-ciée de M. [M] étant insuffisamment probante sur ce point.

Ce critère d’indécence ne peut en conséquence être retenu.

— Sur l’évaluation du préjudice

Décision du 16 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/10225 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3UXK

Le caractère très exigu de l’appartement, puisque la surface habitable est d’environ 7m² tout en comprenant une cuisine et une douche, le rend impropre à l’habitation en ce sens qu’il ne per-met pas au locataire de disposer d’un espace vital suffisant. Ce bien n’aurait pas dû être mis en location à titre d’habitation principale.

Il convient dès lors d’indemniser le préjudice à hauteur du montant du loyer, hors forfait pour charges, versé depuis la date d’entrée dans les lieux jusqu’à sa libération soit la somme totale de 25 962.89 euros.

Sur le préjudice matériel

Par la carence du bailleur, M. [X] [P] a été contraint d’assurer les frais de métrage de l’appartement. La société FIIDEM sera en conséquence condamné à lui payer la somme de 199 euros en remboursement de ces frais selon facture du 14 novembre 2022 de la société Ex-pediag,

Sur le préjudice moral

Eu égard à la durée d’occupation de six années du logement et des difficultés à évoluer dans un logement ne permettant pas de se mouvoir aisément, le préjudice moral peut être évalué à la somme de 2000 euros.

Sur la demande indemnitaire de la société FIIDEM pour procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’article 32-1 ne peut être mis en œuvre que de la propre initiative du tribunal saisi, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d’une amende civile à l’encontre de l’adversaire.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, au visa des deux articles susvisés, la société FIIDEM sollicite la condamnation de M. [X] [P] à lui payer une indemnité de 10000 euros.

Il convient de relever que les deux articles susvisés n’ont ni les mêmes objectifs ni les mêmes créanciers et que la société FIIDEM n’a pas d’intérêt à agir sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile.

La société FIIDEM ne tire aucune conséquence, quant à sa demande, des griefs qu’elle forme à l’encontre de M. [X] [P] s’agissant de la serrure, du dégât des eaux et des travaux de rénovation de sorte qu’il n’y a pas lieu de les examiner.

Par ailleurs, il résulte de sa condamnation à réparer le préjudice de jouissance de M. [X] [P] pour lui avoir loué délibérément un logement indécent que l’action en justice de ce dernier était justifiée de sorte qu’il ne saurait être condamné pour procédure abusive.

La société FIIDEM sera en conséquence déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La société FIIDEM, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs elle sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera condamnée à ce titre à payer à M. [X] [P] la somme de 2500 euros.

L’exécution de la présente décision est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ECARTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

DECLARE recevables les demandes de M. [X] [P] en indemnisation de ses préjudices ;

CONDAMNE la société FIIDEM à payer à M. [X] [P] les sommes suivantes :

—  25962.89 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

—  199 euros en réparation de son préjudice matériel,

—  2000 euros en réparation de son préjudice moral,

DEBOUTE la société FIIDEM de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE la société FIIDEM aux dépens et la déboute de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société FIIDEM à payer à M. [X] [P] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE