TRIBUNAL

de VERSAILLES

[Adresse 1]

[Localité 1]

Chambre de proximité

N° RG 24/00078 – N° Portalis DB22-W-B7I-SBND

JUGEMENT

Du : 16 Février 2026

[N] [P]

C/

[O] [Z] [T] [C], [G] [S] [M] [L] épouse [C]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e DESPORT-AUVRAY

expédition certifiée conforme

délivrée le

à M^e DE KERCKHOVE

Minute : /2026

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 16 Février 2026 ;

Sous la présidence de Sylvaine CARBONEL, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 15 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [X] [P]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Virginie DESPORT-AUVRAY, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [Z] [T] [C]

[Adresse 3]

[Localité 3]

présent assisté de M^e Michèle DE KERCKHOVE, avocat au barreau de VERSAILLES

Madame [G] [S] [M] [L] épouse [C]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Michèle DE KERCKHOVE, avocat au barreau de VERSAILLES

A l’audience du 15 Décembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Février 2026 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploit en date du 3 avril 2024, Monsieur [N] [P] a fait assigner Monsieur [O] [C] et Madame [G] [C] née [L] devant le tribunal de proximité du Tribunal judicaire deVersailles, pour l’audience du 16 septembre 2024, aux fins de les voir condamner à lui payer au titre de la clause pénale :

—  2500 € de clause pénale telle que visée à l’avant- contrat

—  4200 € correspondant aux honoraires d’architecte exposés

—  200 € payés au SPANC

—  168 € payé à la société HOME DURABLE pour l’étude thermique

—  1000 € pour préjudice moral pour l’avoir laissé sans nouvelle

—  1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il expose avoir signé avec les défendeurs un avant – contrat le 10 février 2023, portant sur « un terrain à bâtir viabilisé (eau, EDF) situé lieudit »[Localité 4]", à [Localité 5] cadastré section ZA n° [Cadastre 1] pour une superficie de 40a45ca, certificat d’urbanisme positif"; que la vente finale n’ayant pu avoir lieu par la faute de Monsieur et de Madame [C], il sollicite l’application de la clause pénale prévue au contrat, augmentée du préjudice qu’il a subi.

Après renvois, représenté à l’audience du 15 décembre 2025 par son avocat, il sollicite par conclusions que les défendeurs soient déboutés de leurs demandes, le reste de ses prétentions demeurant inchangé.

Représentés à l’audience par leur avocat, Monsieur et Madame [C] demandent au Tribunal de :

— rejeter les demandes de Monsieur [P] visant à les condamner au paiement de la clause pénale assortie d’autres dépenses

A titre subsidiaire

— Limiter les condamnations au montant de la clause pénale prévue par la promesse de vente du 10 février 2023 à la somme de 1€,

— Rejeter les demandes en ce qu’elles visent à réévaluer à la hausse le montant de la clause pénale prévue au contrat

En tout état de cause :

— Condamner Monsieur [P] à leur restituer la somme de 1250 € verée au titre de l’acompte lors de la promesse de vente du 10 février 2023 avec intérêts de droit à compter des présentes et à leur verser la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts

— Et condamner Monsieur [P] à leur payer la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

Ils exposent que c’est de façon parfaitement légitime qu’ils ont refusé de signer un acte de vente ne correspondant plus à la promesse de vente signée le 10 février 2023 , en raison d’un défaut de raccordement au réseau électrique et d’un reclassement du terrain en zone agricole non constructible.

Conformément à l’article 465 du code de procédure civile , il convient de se référer aux écritures des parties déposées et évoquées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits” .

Aux termes de l’article 1104 du code civil, “les contrats doivent être exécutés de bonne foi”.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil : " lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts , il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office , modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire … "

Il résulte des débats qu’une promesse de vente a été signe le 10 février 2023 entre Monsieur [C] , propriétaire et Monsieur et Madame [C], candidats acquéreurs

L’avant contrat portait sur « terrain à bâtir viabilisé ( eau, EDF) situé lieudit » [Localité 4] " , [Localité 5] , cadastré section ZA n° [Cadastre 1] pour une superficie de 40a45ca , certificat d’urbanisme positif " , pour un prix de 25.000 €

A titre d’acompte, la somme de 1250 € était versée par Monsieur et Madame [C] et séquestrée par le notaire

La promesse de vente comportait deux conditions suspensives principales (outre l’état hypothécaire, servitudes, DPU, SAFER) à savoir pour les acquéreurs :

— L’obtention d’un prêt de 13 2000 €, la durée de validité de cette condition étant fixée au 25 mai 2023 à 18 heures

— L’obtention d’un Permis de construire pour deux chalets de plain-pied type chalet bois, purgé de recours et de retrait, à déposer avant le 31 avril 2023 .

Il était prévu au paragraphe ACTE AUTHENTIQUE ET CLAUSE PÉNALE :

«  dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de 2500 €.

Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son contractant et invoquer la résolution du contrat aux torts de ce dernier. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire de la clause pénale la somme de 2500 € "

Il était également stipulé en cas « de non réalisation des conditions suspensives » : " Si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, tout acompte versé sera immédiatement restitué à l’acquéreur. Chacune des parties reprendra alors entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre .Toutefois, si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable à l’acquéreur, en raison , notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1178 du code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce , sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts.

Dans cette éventualité , l’acquéreur devra égament indemniser le mandataire du préjudice causé.

En tout état de cause, en cas de contestation relative à la restitution des sommes versées au séquestre, celui-ci… ne pourra se dessaisir desdites sommes qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice. "

Le 20 juin 2023, Monsieur et Madame [C] renonçaient à la condition suspensive de dépôt du permis de construire, « faute de temps ».

La clause suspensive d’obtention du prêt comportait quant à elle une durée initiale allant jusqu’au 25 mai 2023 à 18 heures, une prorogation étant toutefois possible, avec l’accord du vendeur. Cette prorogation se poursuivait jusqu’aux 20 juin 2023, 10 juillet 2023 et 9 septembre 2023.

Puis Monsieur et Madame [C] indiquaient le 11 septembre 2023, qu’ils n’avaient plus besoin de prêt et qu’ils débloqueraient leur épargne d’assurance vie pour financer l’achat.

Initialement prévue pour le 16 septembre 2023 , la signature de l’acte authentique a été repoussée à plusieurs reprises , au 8 ou 10 octobre , puis au 31 octobre et enfin au 7 novembre 2023.

Nonobstant leur renonciation aux deux conditions suspensives, Monsieur et Madame [C] ne signaient pas l’acte authentique de réitération et après mise en demeure, un procès-verbal de carence a été dressé le 7 novembre 2023.

Sur la clause pénale

Compte tenu de ces circonstances, Monsieur [P] sollicite l’application de la clause pénale, fixée à 2500 €, soit 10% du prix de vente habituellement retenu dans de tels actes.

Il allègue en outre que ce montant ne correspond pas au préjudice qu’il a subi, ayant été contraint de déposer un permis de construire représentant des frais importants, conséquence de la faute commise par les acquéreurs qui ne se sont pas présentés à la signature de l’acte vente réitéré, outre un préjudice moral pour l’avoir laissé sans nouvelle.

Il indique avoir adressé à Monsieur et à Madame [C] tous les renseignements utiles sur le caractère viabilisé du terrain, ainsi que sur son caractère constructible. Il soutient « qu’il n’était un secret pour personne qu’il était nécessaire de déposer un permis de construire pour conserver le caractère constructible du terrain mis en vente »; que cette information avait été transmise par Monsieur [P] à l’ agence des acquéreurs dès le 17 juin 2023.

Cette information, qu’il transmettait également à son notaire, lui était encore confirmée le 18 septembre 2023 par la DDT TERRES DE PERCHE : « il vous faut donc déposer une demande d’autorisation de construire (permis de construire) avant le 1er mars 2024 »

Selon lui, Monsieur et Madame [C] étaient donc parfaitement informés de la situation.

De leur côté Monsieur et Madame [C] soutiennent que c’est de façon parfaitement légitime qu’ils ont refusé de signer un acte ne correspondant pas à la promesse de vente qui avait été signée le 10 février 2023 et que leur refus ne peut entrainer l’application de la clause pénale.

En effet, deux éléments nouveaux leur auraient été révélés peu de temps avant la date de finalisation de la vente , à savoir :

— Le fait que le terrain , initialement présenté comme viabilisé , n’était finalement pas raccordé au réseau électrique

— Le fait que le PLUi allait être modifié et le terrain reclassé en zone entièrement non constructible

Concernant le premier point, par lettre du 25 septembre 2023 le notaire de Monsieur [P] écrit au notaire des défendeurs : " … je vous prie de trouver ci-joint, une photocopie du certificat d’urbanisme opérationnel… je tiens également à vous confirmer que le certificat d’urbanisme opérationnel rappelle les mentions desservies en eau et électricité .. "

Le notaire joint en outre à son courrier une lettre d’ENEDIS du 13 novembre 2019, qui indique clairement : avec en objet : « réponse pour un certificat d’urbanisme opérationnel » : " … compte tenu de la situation géographique de la parcelle , le raccordement au réseau public de distribution d’électricité sera réalisé avec un simple branchement conforme à la norme NFC 14-100 et éventuellement de réseau ne donnant pas lieu à une contribution financière "

Le défaut de raccordement électrique de la parcelle ne peut donc être soutenu , le renseignement de viabilisation électrique du terrain étant exact et cet argument de Monsieur et de Madame [C] ne sera pas retenu.

Concernant le caractère constructible du terrain, Monsieur et Madame [C] soutiennent que Monsieur [P] avait connaissance de la modification prochaine du PLUi par la commune et de la perte de constructibilité de son terrain, ce qu’il avait cherché à la faire empêcher auprès de la municipalité .

Ils allèguent que Monsieur [C] ne les en a pas tenus informés : que s’ils l’avaient su, ils n’auraient pas contracté ; au demeurant dans les cas où il est établi que le vendeur avait connaissance de l’inconstructibilité de son terrain , une annulation de la vente pouvait avoir lieu pour dol.

Il est rappelé que Monsieur et Madame [C] ont renoncé à la conditions suspensive de l’obtention du permis de construire dès le 20 juin 2023, condition suspensive expressément contenue dans la promesse de vente.

Il résulte du mail du 17 juin 2023 adressé par Monsieur [P] à l’agence immobilière de Monsieur et Madame [C], qu’il s’étonnait du défaut de dépot d’un permis de construire par les acquéreurs au mois d’avril comme prévu, et précisait " .. le terrain reste constructible jusqu’à la fin de 2023 , au-delà, rien n’est moins sûr … peut être que les acquéreurs qui le savent visent cette date pour encore renégocier…"

Par lettre du 25 septembre 2023 , déjà citée , le notaire de Monsieur [P] indique à celui des défendeurs : « vous trouverez ci-joint, en copies, une photocopie de la prorogation du certificat d’urbanisme opérationnel ainsi que le courriel que m’a transféré le vendeur émanant de la DDT TERRES DE PERCHES indiquant que l’opération concernant la demande d’autorisation de permis de construire est toujours réalisable avant le 1er mars 2024. »

La question de la possible modification du PLU, est également évoquée par le notaire de Monsieur [C] dans le mail qu’il lui adresse le 12 septembre 2023 : " il semblerait que le PLU de la commune [Localité 5] est en cours de révision Je vous conseille donc de prendre contact directement avec la mairie pour savoir si d’après le PLU en cours de révision, la parcelle que vous souhaitez acquérir changera de zonage pour passer en zone complètement inconstructible (ou pas) ou la zone restera telle qu’elle est actuellement ( partie constructible et partie non constructible) "

Par ce même courriel son notaire informe Monsieur [C] des dates retenues pour le rendez-vous de signature de la vente avec son confrère, à savoir : “11 octobre 2023 à 14h30

Mercredi 18 octobre 2023 dans la matinée ou 14 heures. "

Par retour de mail, Monsieur [C] répond à son notaire :" parfait pour les deux dates.. Je note pour la révision du PLU. Il faut donc que je demande un certificat d’urbanisme et ou s’ils ont l’intention de modifier quelque chose. Le souci ce sont les délais de réponse de la mairie, non ?"

Il s’infère de ce dernier document que Monsieur [C] était dument averti de la possibilité de modification du PLU et de la nécessité d’agir rapidement, le terrain étant encore constructible; que pour autant, il ne formait aucune réserve ou refus de signature de l’acte authentique, retenant les dates proposées pour signature de l’acte.

Par la suite, les notaires se sont transmis le projet d’acte l’acte authentique par courriel du 20 octobre, le notaire de Monsieur [P] souhaitant retenir la date de signature du 31 octobre.

Par lettres RAR des 24 et 26 octobre 2023 reçues par les défendeurs, Monsieur [P] les a mis en demeure de signer l’acte authentique le 7 novembre 2023.

Il convient d’observer qu’aucune lettre ou courriel de refus de signature ou d’annulation de la vente n’a été opposée au vendeur hormis une lettre simple datée du 7 novembre 2023 des défendeurs adressée à Monsieur [P] et à son notaire, et que ceux-ci soutiennent ne pas avoir reçue.

En conséquence, l’argumentation de Monsieur et Madame [C] concernant la question de la constructibilité du terrain qui aurait motivé une refus de finalement contracter, ne peut être non plus retenue.

Monsieur et Madame [C] ont indubitablement renoncé aux deux conditions suspensives litigieuses prévues à la promesse de vente, et celle-ci est devenue caduque après refus de signature de l’acte authentique

En conséquence, la clause pénale, qui est conforme à la pratique en la matière, doit s’appliquer et ils seront condamnés à payer à monsieur [P] la somme de 2 500 € au titre de ladite clause pénale.

Sur la revaloristaion de la clause penale.

Exposant que la clause pénale est manifestement dérisoire au regard du préjudice subi, Monsieur [P] en sollicite une revalorisation, en fonction de frais qu’il a exposés et sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil .

Il indique avoir dû lui-même faire déposer un permis de construire pour conserver au terrain son caractère constructible dans les délais

Ses frais correspondent à 4200 € en règlement des honoraires d’architecte, 200 € payés au SPANC, 168 € payé à la société HOME DURABLE pour l’étude thermique.

Il sollicite enfin la condamnation à paiement par les défendeurs d’une somme de 1000 € à titre de préjudice moral pour l’avoir laissé sans nouvelle.

Il allègue qu’informé de ce que le permis de construire devait être déposé au plus tard le 1er mars 2024, Monsieur [C] a tenté de repousser le plus possible la date de la vente, aux fins de vouloir lui imposer une baisse de valeur du terrain devenu inconstructible, ou encore d’empêcher toute construction sur un terrain voisin du sien.

C’est donc dans ces circonstances qu’il a été contraint de déposer au plus vite un permis de construire et d’exposer pour ce faire des frais, et notamment d’architecte.

Toutefois, Monsieur [P] n’apporte pas la preuve de ce que Monsieur [C] avait définitivement renoncé à la constructibilité du terrain – la construction de deux chalets en bois était prévue à la promesse de vente, le permis n’ayant pas été déposé « faute de temps » -, étant observé qu’en toute hypothèse, un dépôt de permis de construire était encore possible pour Monsieur [C] une fois devenu propriétaire.

De plus, aucun courrier n’est versé aux débats démontrant une tentative de renégociation du prix par Monsieur [C], sa proposition formulée par son agence de l’ acquisition du terrain à valeur non constructible datant du 23 avril 2024 et étant donc bien postérieure au compromis de vente devenu caduc.

Monsieur [P] ne démontre pas une mauvaise foi imputable aux acquéreurs dans l’espoir d’obtenir une modification des conditions de vente.

S’agissant de son terrain, il appartenait à Monsieur [P] de prendre toutes les dispositions utiles pour en optimiser la vente après caducité de la promesse de vente.

Monsieur et Madame [C] versent aux débats une attestation de vente en date du 7 février 2025 du terrain à Monsieur [J], ainsi qu’un un accord de la commune de [Localité 5] pour une construction de maison individuelle sur le terrain accordée audit nouveau propriétaire

Ces documents tendent à prouver que Monsieur [P] a vendu son terrain à un prix supérieur (31.000 €) au prix convenu à la promesse de vente litigieuse

Il ne démontre pas son préjudice, ni matériel ni moral, et sera débouté de sa demande

Sur la demande reconventionnelle de monsieur et de madame [C] de restitution de l’acompte versé

Pour soutenir cette demande, les défendeurs allèguent « des raisons imputables au vendeur ». Or il résulte des débats que ce sont Monsieur et Madame [C], qui, tout en renonçant aux deux conditions suspensives contenues à la promesse de vente, n’ont pas réitéré la vente par acte authentique.

En conséquence, il n’y a pas lieu de leur restituer la somme de 1250 € versée à titre de dépôt de garantie, notamment pour garantir la signature de l’acte authentique telle que prévue par la promesse de vente.

Il n’y pas non plus lieu de faire droit à leur demande en paiement de dommages et intérêts car ils ne démontrent pas le caractère abusif de la procédure intentée par Monsieur [P],

Sur les frais et depens

Il serait contraire à l’équité de laisser supporter par le demandeur les frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer dans la présente instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile; une somme de 1.800 € lui sera allouée à ce titre.

Succombant, Monsieur et Madame [C] seront condamnés au paiement des dépens

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe aux heures d’ouverture de celui-ci :

CONDAMNE Monsieur [O] [C] et Madame [G] [C] née [L] à payer à Monsieur [N] [P] la somme de 2 500 € au titre de la clause pénale

DEBOUTE Monsieur [N] [P] du surplus de ses demandes

DEBOUTE Monsieur [O] [C] et Madame [G] [C] née [L] de leurs demandes principales et reconventionnelles

CONDAMNE Monsieur [O] [C] et Madame [G] [C] née [L] à payer à Monsieur [N] [P] la somme de 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [C] et Madame [G] [C] née [L] au paiement des dépens

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE