TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 3]

[Adresse 3]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

N° RG 24/01531 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRBV

Minute : 25/00005

Monsieur [D] [Y]

Représentant : M^e Carole YTURBIDE, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB131

Madame [X] [Z]

Représentant : M^e Carole YTURBIDE, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB131

C/

Madame [W] [F]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Janvier 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Madame [X] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentés par Maître Carole YTURBIDE, avocat au barreau de Seine Saint Denis

DÉFENDEUR :

Madame [W] [F]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 06 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 8 septembre 2023 et à effet au 13 septembre 2023, M. [D] [Y] et Mme [X] [Z], représentés par la société Sofinity, ont donné à bail à Mme [W] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 10] et un parking couvert lot n° 38 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 505,01 euros outre 75 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024, M. [D] [Y] et Mme [X] [Z] ont fait signifier à Mme [W] [F] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de six semaines la somme de 1 740,03 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

La situation d’impayés a été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 13 février 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, M. [D] [Y] et Mme [X] [Z] ont fait assigner Mme [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 4 octobre 2024 aux fins de :

— Constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 25 mars 2024,

— A défaut et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non-paiement des loyers et charges dus à la date du jugement à intervenir pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise aux bailleurs, sur le fondement de l’article 1184 du code civil,

— Dire en conséquence que Mme [F] [W] est occupante sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail, à celle de l’entière libération des lieux,

— Ordonner l’expulsion de Mme [F] [W], ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Autoriser M. [D] [Y] et Mme [X] [Z] en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans le local qu’il plaira aux frais de l’expulsée,

— Condamner Mme [F] [W] à payer aux requérants :

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toute charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs,

la somme de 2 000,05 euros en principal au titre des termes dus fin avril 2024 selon décompte ci-dessus, terme d’avril 2024 inclus, outre intérêts de droit à compter de l’assignation,

tous autres termes de loyer et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou de résolution du bail retenue par le tribunal et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus,

la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge des requérants,

les entiers dépens (article 696 du code de procédure civile) dont le coût du commandement de payer signifié en date du 12 février 2024, celui de l’assignation et sa notification par LRAR à la Direction de la cohésion sociale,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition et sans caution sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 13 juin 2024.

A l’audience du 4 octobre 2024, Mme [W] [F] a sollicité, par courrier électronique, le renvoi de l’affaire expliquant qu’elle ne pouvait pas se présenter en raison d’un empêchement professionnel. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 décembre 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, M. [D] [Y] et Mme [X] [Z], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Mme [W] [F] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [W] [F] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 juin 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [D] [Y] et Mme [X] [Z] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article VII de ses conditions générales, une clause résolutoire qui prévoit « qu’ à défaut de paiement de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie et deux mois après commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié de plein droit. Le bailleur pourra dans le cas où le locataire ne quitterait pas les lieux, l’y contraindre par simple ordonnance de référé. »

M. [D] [Y] et Mme [X] [Z] ont fait signifier à Mme [W] [F] un commandement d’avoir à payer la somme de 1740,03 euros en principal dans un délai de six semaines, le 12 février 2024.

Au jour de la signification du commandement de payer, comme au jour de la conclusion du bail, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, disposait en effet que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Cependant, les parties ont fait le choix de prévoir la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Cette disposition contractuelle étant plus favorable que la loi du 6 juillet 1989, il convient de la retenir, dès lors que le caractère d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 s’apprécie en tenant compte de ce qu’il s’agit essentiellement d’une loi de protection du locataire. Il convient donc de retenir que le délai applicable est celui, contractuel, de deux mois et non celui, légal, de six semaines.

Le commandement de payer du 12 février 2024 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 13 avril 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de Mme [W] [F], devenue occupante sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [W] [F], devenu occupante sans droit ni titre depuis le 13 avril 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser M. [D] [Y] et Mme [X] [Z] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 13 avril 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, déduction des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 septembre 2023, du commandement de payer délivré le 12 février 2024 et du décompte de la créance arrêté au 1er novembre 2024, échéance novembre 2024 incluse, que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 6 699,35 euros, les taxes d’ordure ménagère pour un montant de 245,34 ayant été déduites du décompte à défaut de justificatif et les frais du commandement de payer pour un montant de 152,47 euros ayant été également déduits puisqu’ils sont compris dans les dépens.

En conséquence, il convient de condamner Mme [W] [F] à payer à la M. [D] [Y] et Mme [X] [Z] la somme provisionnelle de 6 699,35 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 5 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024, date de l’assignation, à hauteur de 2 000,05 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Mme [W] [F], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 février 2024, celui de l’assignation du 12 juin 2024 et de sa notification à la Préfecture du 13 juin 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge M. [D] [Y] et Mme [X] [Z] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de M. [D] [Y] et Mme [X] [Z] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 8 septembre 2023, entre M. [D] [Y] et Mme [X] [Z] d’un part et Mme [W] [F] d’autre part concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 10] et le parking couvert lot n° 38 situé à la même adresse, sont réunies à la date du 13 avril 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 10] et du parking couvert lot n° 38 situé à la même adresse de Mme [W] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [W] [F] à compter du 13 avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision Mme [W] [F] à payer à M. [D] [Y] et Mme [X] [Z] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 13 avril 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versés, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne Mme [W] [F] à payer à M. [D] [Y] et Mme [X] [Z] la somme provisionnelle de 6 699,35 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 5 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024, date de l’assignation, à hauteur de 2 000,05 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus,

Condamne Mme [W] [F] au paiement des entiers dépens de la procédure lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 12 février 2024, celui de l’assignation du 12 juin 2024 et se da notification à la Préfecture du 13 juin 2024,

Condamne M. [D] [Y] et Mme [X] [Z] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 10 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge