TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

23 AVRIL 2026

N° RG 26/00259 – N° Portalis DB22-W-B7K-TUG6

Code NAC : 54G

DEMANDERESSES

DUCATEL, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S de [Localité 1] sous le n° 518 362 587, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

prise en sa qualité d’administrateur ad hoc chargé d’assurer la maîtrise d’ouvrage en vue de l’achèvement du programme immobilier sis [Adresse 2] à RAMBOUILLET (78120), suivant ordonnance du président du tribunal de commerce de VERSAILLES du 13 juillet 2023,

BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE, société coopérative de banque populaire à forme anonyme, inscrite au R.C.S de [Localité 2] sous le n° 549 800 373, dont le siège social est sis [Adresse 3], [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

en sa qualité de garant financier d’achèvement,

Toutes les deux représentées par Maître Typhanie BOURDOT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644, Maître Justin BEREST, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : D0538

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE « CARNOT », [Adresse 4], représenté par son syndic, la société GRW IMMOBILIER, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S de [Localité 2] sous le n° 789 505 922, dont le siège social est sis [Adresse 5],

Ayant pour avocats Maître Pascal KOERFER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 31, Maître Frédéric DROUARD, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : P 378,

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 6] » [Adresse 7], représenté par son syndic, la société GRW IMMOBILIER, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S de [Localité 2] sous le n° 789 505 922, dont le siège social est sis [Adresse 5],

Ayant pour avocats Maître Pascal KOERFER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 31, Maître Frédéric DROUARD, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : P 378,

Madame [L] [I] [J] [C] [Z] épouse [O], demeurant [Adresse 8],

(parcelle cadastrée section AE n° [Cadastre 1]),

Non comparante, non représentée

Madame [E] [K], demeurant [Adresse 9],

(parcelle cadastrée section AE n° [Cadastre 2]),

Non comparante, non représentée

Monsieur [M] [T], demeurant [Adresse 8],

(parcelle cadastrée section AE n° [Cadastre 2]),

Non comparante, non représentée

Monsieur [R] [S], demeurant [Adresse 10],

(parcelle cadastrée section AE n° [Cadastre 3]),

Comparant sans avocat,

Madame [W] [S], demeurant [Adresse 10],

(parcelle cadastrée section AE n° [Cadastre 3]),

Comparante sans avocat,

Monsieur [G] [S], demeurant [Adresse 11],

(parcelle cadastrée section AE n° [Cadastre 3])

Non comparant, non représenté

Monsieur [Q] [U] [P] [S], demeurant [Adresse 12],

(parcelle cadastrée section AE n° [Cadastre 3])

Non comparant, non représenté

Monsieur [H] [O], demeurant [Adresse 8],

(parcelle cadastrée section AE n° [Cadastre 1])

Non comparant, non représenté

Madame [X] [V], demeurant [Adresse 13],

(parcelle cadastrée section AE n° [Cadastre 3])

Non comparante, non représentée

COMMUNE DE [Localité 4], prise en la personne de son maire en exercice, domicilié en cette qualité à l’Hôtel de ville de [Localité 4] sis [Adresse 14]

Non représentée,

SOCIETE D’ARCHITECTURE TRIO INGENIERIE, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, inscrite au R.C.S de [Localité 2] sous le n° 421 085 333, dont le siège social est sis [Adresse 15] [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Non représentée,

BTP CONSULTANT, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S de [Localité 2] sous le n° 408 422 525, dont le siège social est sis [Adresse 16], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Non représentée,

***

Débats tenus à l’audience du 10 mars 2026

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Wallis REBY, Greffière lors des débats et de Elodie NINEL, Greffière placée, lors de la mise à disposition,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 10 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

La société SCCV Cheval blanc a fait l’acquisition d’un terrain sis [Adresse 2], à [Localité 4] (Yvelines) cadastré section AE numéro [Cadastre 4], en vue d’y édifier un programme immobilier composé de treize logements érigés, après démolition de l’existant.

Par acte sous seing privé en date du 5 mars 2020, la société Banque Populaire Val de Loire a consenti aux acquéreurs du programme immobilier une garantie financière d’achèvement, conformément aux dispositions des articles L. 261-10-1 et R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation.

Après mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement, par une ordonnance en date du 13 juillet 2023,le président du tribunal de commerce de Versailles, saisi en ce sens par la société Banque Populaire Val de Loire a désigné la société Ducatel, en qualité d’administrateur ad’hoc, avec pour mission de réaliser les démarches tendant à l’achèvement de l’immeuble.

Le 20 octobre 2023, la société Ducatel, es qualités, a effectué une déclaration de sinistre auprès de la société Zurich Insurance plc, assureur dommage-ouvrage.

Par une ordonnance du 27 février 2024, le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant en référé a ordonné une mesure d’expertise judiciaire portant sur les désordres, malfaçons et inachèvements affectant l’ouvrage.

Les demanderesses indiquent qu’au vu des malfaçons apparues au cours des opérations d’expertise et rendant l’immeuble impropre à sa destination, l’administrateur ad hoc envisage de procéder à une opération de démolition/reconstruction, que les travaux de démolition de l’existant, prévus pour durer trois mois, verront intervenir la société Trio Ingénierie, en qualité de maître d’œuvre, et la société BTP Consultants, en qualité de bureau de contrôle.

Suivant actes de commissaire de justice en date du 20 février 2026, la société Ducatel et la société Banque Populaire Val de Loire ont fait assigner en référé Madame [L] [Z] [O], Monsieur [H] [O], Madame [E] [K], Monsieur [M] [T], Monsieur [R] [S], Madame [W] [S], Monsieur [G] [S], Monsieur [Q] [S], Madame [X] [V], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] – [Adresse 18], à [Localité 4] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19], à [Localité 4] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la commune de [Localité 4], la société Trio Ingénierie et la société BTP Consultants, aux fins de constat préventif préalable à la réalisation des travaux de démolition et/ou de construction à ses frais avancés.

Lors de l’audience du 10 mars 2026, la société Ducatel et la société Banque Populaire Val de Loire maintiennent leurs demandes.

Comparant personnellement à l’audience, Monsieur [R] [S], Madame [W] [S] n’ont pas constitué avocat.

Après avoir constitué avocat, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20], à [Localité 4] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21], à [Localité 4] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, ne sont pas représentés à l’audience.

Les autres défendeurs n’ont pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

SUR CE

Aux termes de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Sur la base de ce texte, une expertise peut être prescrite dès lors qu’il est justifié de l’intérêt de son organisation, peu important que les prétentions de la partie demanderesse soient contestées sur le fond. La notion de motif légitime suppose seulement l’existence d’un procès en germe pouvant être conduit sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure sollicitée.

Alors que la demande d’expertise sollicitée s’inscrit dans le cadre d’un référé dit « préventif » dont l’objet, avant le démarrage des travaux de construction, est de vérifier l’incidence possible du projet sur l’état des bâtiments voisins et de prendre toutes mesures préventives pour éviter l’aggravation des faiblesses éventuellement constatées ou l’apparition de désordres du fait des travaux entrepris, il n’est pas contestable en l’espèce que tant les parties demanderesses que les défendeurs ont un intérêt légitime à voir décrite la situation de leurs immeubles avant, au cours et après les travaux qui seront exécutés par la société Trio Ingénierie et la société BTP Consultants pour garantir leurs droits futurs.

Il convient donc d’ordonner la mesure sollicitée, dans les conditions détaillées au dispositif, aux frais avancés de la société Ducatel et la société Banque Populaire Val de Loire.

Les dépens sont à la charge des demanderesses.

PAR CES MOTIFS

Nous, Eric Madre, vice-président, statuant en référé sur délégation du président du tribunal judiciaire de Versailles, par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort,

ORDONNONS une mesure d’expertise ;

DÉSIGNONS pour y procéder :

Monsieur [D] [A]

E-mail : [Courriel 1]

[Adresse 22]

[Localité 6]

Tél. fixe : 0130692394

expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de [Localité 2], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

prendre connaissance du projet immobilier présenté dans un dossier technique suffisant comportant notamment les procédés de démolition et de construction permettant d’évaluer les impacts potentiels des travaux sur les avoisinants. A défaut de communication de ce dossier, l’expert déposera une note récapitulant les pièces communiquées, les éléments absents ou insuffisants, les conséquences sur la conduite de sa mission, permettant aux parties de saisir le juge si elles l’estiment nécessaire ;donner son avis sur les conséquences potentielles des travaux sur les avoisinants et proposer la délimitation des états des lieux à réaliser chez les avoisinants ;visiter les immeubles constituant la propriété des défendeurs ;

Etat des existants :

indiquer l’état d’avancement des travaux lors des réunions successives d’analyse et description des existants ;dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires des immeubles voisins, de la propriété du demandeur, afin de déterminer et dire si, à son avis, ces immeubles présentent ou non des dégradations et désordres inhérents à leur structure, leur mode de construction, leur mode de fondation ou leur état de vétusté ou, encore, consécutifs à la nature du sous-sol sur lequel ils reposent ou consécutifs aux travaux qui auraient pu être entrepris au moment de l’expertise pour le compte du demandeur ;donner son avis sur toute difficulté consécutive à l’existence de servitude, d’emprise, de mitoyenneté ;dresser un état précis de ces premières constatations sous forme d’un pré-rapport dont l’expert pourra demander la rémunération ou une avance de son montant ; rapporter toutes autres constatations utiles de nature à prévenir toute difficulté ;

Constatations de désordres rattachables aux travaux :

procéder, sur demande des intéressés, à de nouveaux examens des avoisinants après démolition, après terrassement et après gros œuvre et ce jusqu’au hors d’eau au cas où il serait allégué de nouveaux désordres, expressément décrits par les parties requérantes, ou l’aggravation des anciens ;

dresser, le cas échéant, à la demande des parties, un pré-rapport relatant les constatations effectuées et les causes des dommages, dont l’expert pourra demander la rémunération ou une avance de son montant ;fournir, dans son rapport définitif, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

DISONS que l’expert devra fournir de façon générale, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;se rendre sur les lieux, [Adresse 2], à [Localité 4] (Yvelines), et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent ;en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse ; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DISONS qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, ce dernier :

en cas d’ouverture du chantier sans communication des pièces permettant d’apprécier les risques, déposera une note aux parties et au juge donnant la possibilité aux premiers de solliciter les mesures judiciaires appropriées ;dira, s’il convient ou non, de procéder à la réalisation et à la mise en place de telles mesures de sauvegarde ou de travaux particuliers de nature à éviter toute aggravation de l’état qu’ils présentent actuellement et permettre, dans les meilleures conditions techniques possibles, la réalisation des travaux à être entrepris pour le compte du demandeur ;pourra autoriser le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux qu’il estime indispensables, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

DISONS qu’en cas de besoin et pour procéder aux travaux estimés indispensables par l’expert, le demandeur pourra faire passer, sur les propriétés voisines concernées des parties, ses architectes et entrepreneurs à telles fins techniques que l’expert estimera nécessaires ou seulement utiles et qu’en cas de difficulté il en sera référé au juge chargé du contrôle des expertises ;

FIXONS à la somme de 8 000,00 € (HUIT MILLE EUROS) la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la société Ducatel et la société Banque Populaire Val de Loire à la régie du tribunal judiciaire de Versailles le 31 mai 2026 au plus tard ;

DISONS que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 2]) ou soit par chèque à l’ordre de la régie d’avances et recettes du tribunal judiciaire de Versailles, accompagné de la copie de la présente décision ;

RAPPELONS que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284 1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de chacun de ses pré-rapports et rapport au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, service du contrôle des expertises, avant le 23 juin 2026, pour le pré-rapport relatif à l’état des existants, et le 23 décembre 2027 pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155 1 du même code ;

DISONS que les dépens resteront à la charge de la société Ducatel et la société Banque Populaire Val de Loire ;

RAPPELONS que :

1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure ;

2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT SIX par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LE VICE-PRÉSIDENT

Elodie NINEL Eric MADRE