TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 13 MAI 2025

N° RG 24/02603 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z52K

N° de minute :

[M] [W] [E]

c/

S.A.S. TRADEXIM

DEMANDERESSE

Madame [M] [W] [E]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représentée par Maître Sophie BODDAERT de la SELEURL CABINET BODDAERT AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 0923

DEFENDERESSE

S.A.S. TRADEXIM

[Adresse 2]

[Localité 4]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Céline PADIOLLEAU, Juge placée, près le premier président de la Cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal judiciaire de Nanterre par ordonnance du 19 décembre 2024, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 20 mars 2025 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 18 avril 2025 et prorogé à ce jour :

Par acte sous seing privé du 4 mars 2022, Madame [M] [W] [E] a donné à bail commercial à la société TRADEXIM un local, dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour une durée de neuf années, à compter du 1er mars 2022 pour se terminer le 28 février 2031, et moyennant un loyer de 13 000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance, le 10 de chaque mois.

En dépit de nombreux courriers de relance, des loyers et des charges sont demeurés impayés

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, Madame [M] [W] [E] a fait délivrer à la société TRADEXIM un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 32 452,85 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 4 juillet 2024 (mois de juillet 2024 inclus).

C’est dans ces conditions que, par acte du 28 octobre 2024, Madame [M] [W] [E] a fait délivrer une assignation, en référé, devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, à la société TRADEXIM, aux fins de voir :

—  Constater l’acquisition au 17 août 2024 à minuit de la clause résolutoire insérée dans le bail

commercial du 4 mars 2022,

—  Ordonner l’expulsion de la société TRADEXIM et celle de tous occupants de son chef, des locaux appartenant à Madame [M] [W] [E] situés [Adresse 2] à [Localité 4] et composés comme suit :

« Un local commercial au rez-de-chaussée en façade sur l’avenue Voltaire (N°9}, composé d’une pièce principale d’une superficie de 36.49 m2.

Droit d’accès à la cour avec WC, pompe, fontaine à eau, tout ceci en commun avec l’autre

commerçant de l’immeuble.

En sous-sol au fond à gauche, une réserve d’une superficie de 20.89 m2, l’accès se faisant par la porte située à gauche de la boutique sur rue. L’attribution de cette réserve a fait l’objet d’un protocole d’accord signé le 4 juillet 2012, annexé au présent acte, établi entre la société BOUSSIF TRADING et la SARL L’ESPOIR aussi locataire commercial au [Adresse 3]. A noter que la société TRADEXIM vient au droit de la société BOUSSIF TRADING dans le cadre de ce protocole d’accord, la société TRADEXIM ne pouvant y déroger».

avec le concours de la [Localité 6] Publique et d’un serrurier si besoin est ;

—  Ordonner le transport et la séquestration des meubles, objets, effets, mobiliers se trouvant sur place dans tel garde-meubles du choix de la bailleresse et aux frais, risques et périls de la preneuse,

—  A défaut de départ volontaire à compter du huitième jour suivant la signification de l’ordonnance de référé à intervenir, condamner, pour une durée de deux mois, la société TRADEXIM au paiement de la somme de 100 euros par jour de retard à titre d’astreinte provisoire, votre juridiction se réservant le droit de liquider l’astreinte,

—  Condamner par provision la société TRADEXIM à payer à Madame [M] [W] [E] la somme de 33.382,96 euros en principal, correspondant aux loyers, charges et accessoires arrêtés au 31 août 2024, sauf à parfaire, avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2024 sur la somme de 31.201,39 euros et des présentes pour le surplus,

—  Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1.200 euros par mois,

—  Condamner par provision la société TRADEXIM au paiement de cette indemnité d’occupation ainsi définie à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ainsi que la remise des clés,

—  Condamner la société TRADEXIM à payer à Madame [M] [W] [E] la somme de 2.100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

—  Condamner la société TRADEXIM au paiement de tous les dépens, qui comprendront outre le coût taxable du commandement du 17 juillet 2024, ceux des présentes, de la signification de la décision à intervenir et des éventuels frais d’exécution.

A l’audience du 20 mars 2025, Madame [M] [W] [E] a sollicité l’entier bénéfice de son acte introductif d’instance et remis l’état des créanciers inscrits (néant). Elle a indiqué que l’arriéré locatif était désormais de 41 816,34 euros ainsi que cela ressort du décompte actualisé à la date du 13 mars 2025.

Régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude, la société TRADEXIM n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

• le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

• le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

• la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’arriéré visé au commandement de payer signifié le 17 juillet 2024 se décompose comme suit :

—  Loyers et charges impayés selon décompte joint arrêté au 4 juillet 2024 : 32 201,39 euros

—  Coût du présent acte : 251,46 euros

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 32 201,39 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance bien que la société TRADEXIM ait réglé une somme de 1 161,52 euros le 10 août 2024, cette somme ne permettant pas d’apurer la totalité de sa dette.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 17 août 2024 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la partie défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Aucune considération ne justifie, en l’espèce, d’assortir cette condamnation d’une astreinte, dès lors que constatant une créance liquide, exigible et certaine, la présente décision constitue déjà un titre exécutoire sur la base duquel une procédure civile d’exécution peut être fondée, donnant au créancier le pouvoir de contraindre son débiteur à exécuter ses obligations à son égard.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement sur la base du dernier loyer annuel et due à compter du 18 août 2024 jusqu’à la complète libération des locaux, tel que sollicité par la demanderesse.

S’agissant de la provision de 33 382,96 euros sollicitée au titre des loyers, charges et taxes impayés, il est régulièrement produit les décomptes des sommes dues au 18 aout 2024 et les avis d’échéance qui correspondent aux dispositions du bail. Par conséquent, il y a lieu de condamner, par provision, la société TRADEXIM à verser la somme de 33 382,96 euros à Madame [M] [W] [E] au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés à la date du 18 aout 2024 (mois d’aout 2024 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2024 sur la somme de 31 201,39 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société TRADEXIM, qui succombe, aux dépens dont la liste est limitativement énumérée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y a lieu en conséquence de condamner la société TRADEXIM à lui payer la somme de 2 100 euros.

PAR CES MOTIFS

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 17 août 2024 à 24h,

ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de la société TRADEXIM, ou de tous occupants de son chef, des locaux loués dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3],

RAPPELONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation, à compter du 18 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, sur la base du dernier loyer mensuel,

CONDAMNONS la société TRADEXIM à l’indemnité d’occupation suscitée,

CONDAMNONS la société TRADEXIM à payer à Madame [M] [W] [E] la somme de 33 382,96 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés à la date du 18 aout 2024 (mois d’aout 2024 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2024 sur la somme de 31 201,39 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNONS la société TRADEXIM à payer à Madame [M] [W] [E] la somme de 2 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société TRADEXIM aux dépens, dont la liste est limitativement énumérée par la loi,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À [Localité 8], le 13 mai 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Céline PADIOLLEAU, Juge placée