MINUTE N°

N° RG 25/00740 – N° Portalis DB22-W-B7J-TGON

CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme d’HLM

C/

Madame [L] [B] [H] [P]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Mai 2026

DEMANDEUR :

CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme d’HLM, immatriculée au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro 552 046 484, venant aux droits et obligations de la société OSICA, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au Barreau des HAUTS-DE-SEINE, substituée par Maître Emmanuelle LANCELOT, avocat au Barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [L] [B] [H] [P], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBES, Vice-Président

en présence de Madame Mathilde AUTIER, Magistrate à Titre Temporaire stagiaire

Greffière : Hoang Oanh LE-THANH

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE A DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBES, Vice-Président

Cadre Greffière : Blandine JAOUEN

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Jeanine HALIMI

1 copie certifiée conforme à : Madame [L] [B] [H] [P]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 août 2016, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à madame [L] [B] [H] [P] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 677.39 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 février 2025.

Elle a ensuite fait assigner madame [L] [B] [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] par un acte d’huissier du 12 juin 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 7 avril 2026, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL – représentée par son conseil – demande, à titre principal, de constater la résiliation de plein droit du bail voire, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat ; d’ordonner l’expulsion de madame [L] [B] [H] [P] sous astreinte ; d’autoriser la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de condamner ce dernier au paiement de la somme dont le montant serait communiqué en cours de délibéré et avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 360 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [L] [B] [H] [P] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, qu’elle estime à 13.000 euros, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026. Il a été accordé au bailleur de communiquer un décompte actualisé dans le cadre d’une note en délibéré, avant le 17 avril 2026, ce qu’il a régulièrement honoré.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 18 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier en date du 19 février 2025, reçu le 26 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé

que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 29 août 2016 contient une clause résolutoire (article 3 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 février 2025, pour la somme en principal de 2.114,46 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 20 avril 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que madame [L] [B] [H] [P] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 13.029,48 € à la date du 31 mars 2026.

Madame [L] [B] [H] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 13.029,48 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.114,46 € à compter du commandement de payer (21 février 2025) et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que:

— "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années”

— “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés”.

— “Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

À l’audience, le bailleur ne s’est pas opposé à la demande de délais de paiement formée par le défendeur, suspendant la clause résolutoire .

En outre, en considérant que les versements faits par le défendeur avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, il convient de constater qu’il a ainsi réglé l’intégralité du dernier loyer courant. Il ressort par ailleurs du dossier et des éléments du débat que le défendeur est en situation de régler sa dette locative. En effet, madame travaille, perçoit 3.500 euros de ressources par mois, a 4 enfants et doit faire face seule à leurs frais de scolarité.

Compte tenu de ces éléments, de la bonne foi de madame et de ses difficultés financières et sociales ainsi que des propositions de règlements formulées à l’audience, madame [L] [B] [H] [P] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il y a lieu de préciser qu’elle a proposé d’affecter 50 euros en sus du loyer courant pour apurer sa dette. Compte tenu des facultés contributives de la défenderesse, ce montant sera repris, le bailleur ne s’y opposant pas. Toutefois, au vu

du montant important de l’arriéré locatif, il y a lieu de rappeler que la dernière mensualité à laquelle devra faire face madame sera d’un montant très élevé. Ainsi, elle ne peut qu’être

encouragée à procéder à des paiements supérieurs au montant des mensualités prévu dès qu’elle le peut, afin de prévenir tout risque d’impayé et d’expulsion à l’issue des délais de paiement.

Il convient d’attirer l’attention du défendeur sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de madame [L] [B] [H] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [L] [B] [H] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, madame [L] [B] [H] [P] sera condamnée à lui verser une somme de 360 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 août 2016 entre la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL et madame [L] [B] [H] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 5] sont réunies à la date du 20 avril 2025 ;

CONDAMNE madame [L] [B] [H] [P] à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 13.029,48 € (décompte arrêté au 31 mars 2026, incluant quittancement du mois de mars 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 2.114,46 € et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE madame [L] [B] [H] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais

accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour madame [L] [B] [H] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que madame [L] [B] [H] [P] soit condamnée à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE madame [L] [B] [H] [P] à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une somme de 360 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [L] [B] [H] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 22 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Violaine Esparbès, vice-président, et par Madame Blandine JAOUEN, cadre greffière.

La cadre greffière, Le vice-président,