TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

22 MAI 2026

N° RG 25/00897 – N° Portalis DB22-W-B7J-TDAN

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé au [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, FONCIA VEXIN BOULES DE SEINE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Pontoise sous le numéro 728 203 480 dont le siège social est situé au [Adresse 3] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES, substituée à l’audience par Maître Laura CABRERA, avocat au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [N]

né le 10 Décembre 1967 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 4],

Non comparant, représenté par Maître Claire VISCONTINI de l’AARPI EARVIN & LEW, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Olivier PAUL, avocat plaidant au barreau de PARIS, substituée à l’audience par Maître Paul VAN DE VONDEL, avocat au barreau de PARIS.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 16 MARS 2026

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

16 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Mai 2026, date à laquelle

le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [N] est propriétaire des lots n°68, 170 et 304 de la [Adresse 1] sise [Adresse 5] ([Adresse 6]).

Faisant grief à M. [E] [N] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a, par l’intermédiaire de son syndic puis de son conseil, adressé plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges et fait signifier une sommation de payer.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 7])

(ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, a, par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025 remis à étude, fait assigner M. [E] [N] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10- 1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du

10 juillet.1965, et de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, de :

— condamner M. [E] [N] à lui payer la somme de 9.620,64 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 23 mai 2025,

— condamner M. [E] [N] à lui payer la somme de 1.943,52 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— condamner M. [E] [N] à lui payer la somme de 303,38 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

— condamner M. [E] [N] à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [E] [N] à lui payer la somme de 2.560 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [E] [N] aux entiers dépens.

A l’audience du 13 octobre 2025 puis à celle du 12 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée à la demande du défendeur.

A l’audience du 16 mars 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa demande principale, sollicitant la condamnation du défendeur à lui régler la somme de 13.872,22 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 9 mars 2026. Il a par conséquent renoncé à sa demande au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles et a maintenu ses autres demandes.

Le défendeur, représenté par son conseil a demande au président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des des articles L 711-1 à L 771-12 du code de la consommation, de :

— constater que M. [E] [N] fait l’objet d’une mesure de surendettement et qu’un plan conventionnel de redressement définitif a été approuvé par la Commission de surendettement des particuliers des Yvelines le

4 août 2025 ;

— constater la suspension des poursuites diligentées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et le gel des sommes réclamées par ce dernier à l’encontre de M. [E] [N] ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de l’intégralité de des demandes, fins et prétentions ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément à leurs déclarations à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conséquences du plan conventionnel de redressement

M. [E] [N] verse aux débats le plan conventionnel de redressement définitif approuvé par la commission de surendettement des particuliers des Yvelines le 4 août 2025. Ledit plan prévoit un moratoire de 24 mois, notamment s’agissant des dettes de charges de copropriété.

Toutefois, il est de jurisprudence constante que la décision de suspension de l’exigibilité des créances pour une durée maximale de 2 ans empêche les créanciers de poursuivre l’exécution forcée de leur créance, mais que ces derniers peuvent toujours solliciter du juge du fond un titre exécutoire dont l’exécution sera différée au terme de la période de suspension et des mesures qui seront éventuellement mises en oeuvre par la commission.

Les moyens de M. [E] [N] tirés de la suspension des poursuites compte tenu du plan de surendettement seront dès lors rejetés.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 2], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— la fiche immeuble et le titre de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [E] [N] pour les lots n°68, 170 et 304 ,

— une mise en demeure en date du 10 novembre 2023 adressée par le syndic au défendeur pour un montant de 2.320,98 euros, dont 42 euros de frais de relance,

— une mise en demeure en date du 12 février 2024 adressée par le syndic au défendeur pour un montant de 2.133,05 euros, dont 42 euros de frais de relance,

— une mise en demeure en date du 18 septembre 2024 adressée par le syndic au défendeur pour un montant de 9.426,04 euros, dont 42 euros de frais de relance,

— une sommation de payer les charges de copropriété signifiée le 14 janvier 2025 au défendeur pour un montant de 10.197,36 euros au titre des charges, outre 177,38 euros de coût d’acte,

— une mise en demeure en date du 25 mars 2025 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur pour un montant de 10.604,74 euros, dont 971,76 euros au titre de l’exercice en cours,

— un extrait de compte sur la période courant du 31 décembre 2022 au 9 mars 2026 pour un solde débiteur de 13.872,22 euros au titre des charges,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2023 au

31 mars 2026,

— le bilan annuel des charges pour les exercices 2023 et 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

12 mai 2022, 3 mai 2023, 11 juin 2024 et 13 mai 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir, par l’intermédiaire de son conseil, adressé à M. [E] [N] une mise en demeure en date du

25 mars 2025, par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée

le 28 mars 2025, d’avoir à payer la somme de 971,76 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action.

Il résulte des pièces produites que M. [E] [N] est redevable de la somme de 13.872,22 euros au titre des charges de copropriété échues au

9 mars 2026, appels de fonds et travaux du 1er trimestre 2026 inclus.

M. [E] [N] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 303,38 euros correspondant aux frais suivants :

— Mise en demeure du 10/11/2023 à hauteur de 42 euros,

— Mise en demeure du 12/02/2024 à hauteur de 42 euros,

— Mise en demeure du 18/09/2024 à hauteur de 42 euros,

— Sommation du 14/01/2025 à hauteur de 177,38 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande lesdites mises en demeure et sommation de payer, outre les factures y afférentes, mais ne s’explique pas sur le fait qu’il ait adressé tant de sommation de payer et de mises en demeure avant d’assigner le défendeur.

En conséquence, les frais de recouvrement seront retenus à hauteur de

219,38 euros, correspondant à la mise en demeure du 10 novembre 2023 et

à la sommation de payer du 14 janvier 2025.

M. [E] [N] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 219,38 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

S’il n’est pas contesté que M. [E] [N] n’a pas régulièrement payé ses charges de copropriété, ses difficultés financières, qui ont conduit à l’adoption d’un plan de redressement par la commission de surendettement des Yvelines, et le fait que l’arriéré de charges est constitué pour une partie importante d’appels de provision pour financer des travaux coûteux conduisent à écarter sa mauvaise foi.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [E] [N], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [E] [N] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera consécutivement débouté de sa demande à ce titre.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action ;

Condamne M. [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 13.872,22 euros au titre des charges de copropriété échues au 9 mars 2026, appels de fonds et travaux du 1er trimestre 2026 inclus ;

Condamne M. [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 219,38 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise

[Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne M. [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [E] [N] aux dépens ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 MAI 2026 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE