N° RG 24/09788 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZE4

INCIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

5EME CHAMBRE CIVILE

30Z

N° RG 24/09788 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZE4

AFFAIRE :

S.A.S. SNA [Localité 5] LAC

C/

S.A. CEETRUS FRANCE

[R]

le :

à

Avocats :

la SELARL CGAVOCATS

M^e Yolène DAVID

Copie UMEDCAB par mail

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Juge de la Mise en Etat de la 5EME CHAMBRE CIVILE,

Greffier, lors des débats Madame Isabelle SANCHEZ et lors du délibéré Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS

A l’audience d’incident du 17 Juin 2025

Vu la procédure entre :

DEMANDERESSE AU FOND

DEFENDERESSE A L’INCIDENT

S.A.S. SNA [Localité 5] LAC

[Adresse 10]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par Maître Coraline GRIMAUD de la SELARL CGAVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE AU FOND

DEMANDERESSE A L’INCIDENT

S.A. CEETRUS FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Yolène DAVID, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant contrat de bail du 25 octobre 2018, la SAS CEETRUS FRANCE a mis à la disposition de la société WOKO HOLDING, des locaux commerciaux situés au sein du centre commercial de [Adresse 6], [Adresse 4] (33) afin d’y exercer une activité de restauration rapide pour une durée de 10 ans à compter de la date de livraison du local, à savoir le 27 juin 2019, moyennant le versement d’un loyer annuel actualisé et indexé, payable par trimestre.

Par avenant n°1 du 20 septembre 2019, les parties ont inséré au bail une clause de substitution et pris acte de ce que la SAS SNA [Localité 5] Lac, franchisée, est venue aux droits de la société Woko Holding, franchiseur à compter du 30 juillet 2019.

Par avenant n°2 du 18 décembre 2019, les parties ont convenu d’une mensualisation temporaire du règlement des loyers et des charges a été accordée au preneur sur la période allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020.

Par avenant n°3 du 18 novembre 2020, une réduction du loyer a été accordée au preneur pour la période allant du 16 mai au 1er juin 2020 ainsi qu’une mensualisation sur celle allant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021.

En 2020, la société SNA [Localité 5] Lac a informé le bailleur de ce qu’elle rencontrait des difficultés financières en raison de la crise sanitaire issue de la pandémie de COVID-19.

Un protocole d’accord a été adressé par le bailleur au preneur au mois de mars 2022.

Les parties ne se sont toutefois pas mises d’accord sur les sommes réclamées.

Les 16 avril et 22 octobre 2024, la SAS CEETRUS FRANCE a fait signifier, d’abord à la société Woko HOLDING, puis à la SAS SNA [Localité 5] LAC deux commandements de payer, respectivement, les sommes de 55.447,53 euros arrêtée au 13 décembre 2023 puis 72.984,75 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 octobre 2024. Le premier commandement n’a pas été suivi d’effet et la société SNA [Localité 5] Lac a saisi le juge des référés pour demander des délais de paiement. Elle a parallèlement saisi le juge du fond.

Ainsi, par acte délivré le 20 novembre 2024, la SAS SNA BORDEAUX LAC a fait assigner la SAS CEETRUS FRANCE devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir notamment, d’une part, prononcer la caducité des provisions et charges appelées par le bailleur entre la date de signature du bail commercial et le 14 novembre 2024 à hauteur de 139.473,12 euros et, d’autre part, condamner la SAS CEETRUS FRANCE à lui verser la somme de 72.268,66 euros correspondant à la différence entre les règlements qu’elle a effectués et les sommes dues au titre du loyer et du dépôt de garantie entre la date du signature du bail commercial et le 14 novembre 2024.

Par ordonnance du 02 juin 2025, le juge des référés, a débouté la SNA [Localité 5] Lac de l’ensemble de ses demandes, estimant que seul le juge du fond saisi pour déterminer le montant des sommes dues par la demanderesse a vocation à statuer le cas échéant sur l’octroi de délais de paiement.

Par conclusions du 07 avril 2025, la SAS CEETRUS FRANCE a saisi le juge de la mise en état d’un incident qui a été audiencé le 20 mai 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES SUR L’INCIDENT

Par conclusions notifiées par voie électronique les 07 avril et 12 juin 2025, la SAS CEETRUS FRANCE demande au juge de la mise en état de :

— condamner la SAS SNA [Localité 5] LAC à lui verser à titre provisionnel, d’une part, la somme de 93.728,88 euros TTC au titre de sa dette locative et, d’autre part, les échéances de loyers et charges exigibles à compter du 10 juin 2025 jusqu’à ce qu’une décision au fond soit rendue,

— rejeter l’ensemble des demandes formulées par la SAS SNA [Localité 5] LAC,

— condamner la SAS SNA [Localité 5] LAC aux dépens de l’incident ainsi qu’à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de provision, la SAS CEETRUS FRANCE affirme que la SAS SNA [Localité 5] LAC continue d’exploiter les locaux loués sans s’acquitter des échéances locatives qui s’élèvent au 10 juin 2025 à la somme totale impayée de 93.728,88 euros et soutient que, conformément à l’article 789 3° du code de procédure civile, l’existence de cette obligation n’est pas sérieusement contestable.

Elle fait valoir que la SAS SNA [Localité 5] LAC ne peut valablement invoquer l’exception d’exécution dans la mesure où celle-ci suppose un manquement grave du bailleur à ses obligations et que tel n’est pas le cas en l’espèce.

A ce titre, d’une part, elle soutient qu’il ne peut lui être reproché une prétendue erreur de facturation du loyer alors qu’elle indique avoir scrupuleusement respecté les dispositions contractuelles du bail, en ce compris les franchises accordées sur les deux premières années de celui-ci, et a toujours transmis au locataire les factures de loyer et charges ainsi que les avoirs correspondant à ces franchises. Le bailleur souligne également que, depuis son entrée dans les lieux en 2019, le preneur n’a jamais contesté les factures établies au titre des sommes dues en exécution du bail commercial et, qu’en tout état de cause, il se borne à les contester sans démontrer la réalité des montants allégués.

D’autre part, la SAS CEETRUS FRANCE affirme, sur le fondement des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, qu’un défaut de régularisation des charges ne confère pas au locataire le droit de suspendre unilatéralement le paiement des provisions pour charges. Elle précise à ce titre qu’aucune sanction n’est prévue en cas de retard et, dans l’hypothèse d’un défaut de régularisation, les textes prévoient uniquement un remboursement des sommes provisionnées. Dès lors, elle ajoute, qu’en l’espèce, l’absence éventuelle de justification des charges locatives facturées ne permettrait pas davantage au locataire de suspendre unilatéralement le paiement de ses loyers sans autorisation judiciaire préalable, étant précisé qu’à ce jour aucune demande de consignation des loyers et charges n’a été formulée par le locataire.

Dès lors, outre le fait que ces griefs ne peuvent constituer un manquement grave permettant au preneur d’invoquer l’exception d’inexécution, le bailleur souligne que ce dernier ne produit aucune pièce permettant de justifier du bien-fondé de ses affirmations et, en réalité, a agi par pure stratégie procédurale, en réaction aux mises en demeure qui lui avaient été adressées.

En tout état de cause, la SAS CEETRUS FRANCE affirme quant à elle démontrer la réalité des sommes réclamées, celle-ci précisant que si le locataire a cessé de régler ses loyers de manière régulière depuis environ trois ans, il procédait toutefois à quelques paiements partiels de sa dette locative, de sorte que celle-ci s’élève au 10 juin 2025 à la somme de 93.728,88 euros TTC.

Par conclusions notifiées par voie électronique les 15 avril et 13 juin 2025, la SAS SNA [Localité 5] LAC demande au juge de la mise en état de débouter la SAS CEETRUS FRANCE de l’ensemble de ses demandes, la condamner aux dépens, en ce compris les frais liés à l’exécution de la décision à intervenir, ainsi qu’à lui verser la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS SNA BORDEAUX LAC soutient quant à elle qu’il ne peut être fait droit à la demande de provision formulée par la SAS CEETRUS FRANCE dans la mesure où, contrairement aux allégations de cette dernière, elle affirme ne pas avoir suspendu le paiement de ses loyers et ce, tant antérieurement que postérieurement à la saisine du tribunal.

A contrario, elle fait valoir que, conformément au contrat de bail, le total des loyers contractuels sur la période du 27 juin 2019 au 31 octobre 2024 s’élève à la somme de 434.428,25 euros (TTC) à laquelle il convient de déduire les remises accordées par le bailleur au titre de la période COVID, ce qui, en ajoutant le dépôt de garantie indexé d’un montant de 24.039,96 euros au 31 décembre 2023, conduit à une somme totale de 460.468,21 euros. Or, la SAS SNA [Localité 5] LAC affirme avoir réglé au bailleur la somme de 532.736,88 euros sans que soit compris le paiement du dépôt de garantie, de sorte qu’elle aurait payé un excédent d’un montant de 72.268,67 euros à la date du 12 novembre 2024. Elle fait donc valoir qu’elle ne peut être sérieusement débitrice d’une quelconque dette locative, celle-ci précisant de surcroît que les décomptes transmis par la SAS CEETRUS FRANCE n’ont pas pris en compte l’intégralité des règlements qu’elle indique avoir effectués et, plus précisément, les virements effectués les 31 décembre 2021 et 20 avril 2022 d’un montant de 7.507,12 euros chacun.

Elle conteste également le bien-fondé des charges qui lui ont été facturées par le bailleur sur le fondement des articles L. 145-15, L. 145-20-2 et R. 145-36 du code de commerce. A ce titre, elle précise que ces dispositions définissant la répartition des charges sont d’ordre public et, qu’en conséquence, toute clause, stipulation ou arrangement contraire sera réputée non écrite. En tout état de cause, elle sollicite que les stipulations des articles 13B, 13C et 13E relatives aux charges répercutées sur le locataire soient déclarées non écrites dans la mesure où le bail commercial signé le 25 octobre 2018 ne comporte aucune clé de répartition des charges, comme le requiert l’article L. 145-40-2 alinéa 4, de sorte le preneur n’était pas en capacité de connaître l’étendue de celles qu’il devra régler. De surcroît, elle reproche au bailleur, d’une part, de lui avoir facturé certaines charges qui n’étaient pas prévues dans le contrat de bail commercial, à savoir en l’espèce les honoraires de gestion du fonds de communication conformément à l’article 20B a) dudit contrat ainsi qu’un honoraire sur acompte de charges en sus de la contribution au fonds marketing et, d’autre part, de ne lui avoir transmis aucun état récapitulatif annuel ni aucun document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances mis à sa charge.

Enfin, la SAS SNA [Localité 5] LAC conclut qu’aucune provision ne peut, dans ces conditions, être accordée au bailleur par le juge de la mise en état alors que les obligations de chacune des parties sont sérieusement contestées faute d’être dûment justifiées par ce dernier, de sorte que le débat relève de la compétence manifeste du juge du fond.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, le juge de la mise en état se réfère aux conclusions déposées par celles-ci, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1. Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile : " Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…)3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il doit être rappelé que le tribunal est saisi, au fond, d’une contestation des provisions et charges appelées par le bailleur mais aussi des sommes appelées par le bailleur au titre du loyer et du dépôt de garantie entre la date de signature du bail commercial et le 14 novembre 2024.

La demande de provision formée par la société CEETRUS France porte néanmoins sur une somme correspondant à la dette locative qu’elle estime due en exécution du bail, exigible au 10 juin 2025, et sur les échéances à venir des loyers et charges qui deviendront exigibles en application des dispositions du bail litigieux jusqu’à ce qu’une décision au fond soit rendue.

Au soutien de sa demande, la SAS CEETRUS FRANCE produit aux débats un décompte actualisé (pièce n°16) selon lequel sa créance locative s’établirait à la somme de 93.728,88 euros à la date du 10 juin 2025. Or, ce décompte ne porte que sur la période du 02/06/2022 au 02/04/2025, ce qui ne permet pas de retracer les paiements effectués par les preneurs successifs depuis le début du bail.

Si un extrait de compte détaillé est produit en pièce 8, il ne permet pas davantage de retracer tous les paiements puisqu’il porte sur la période de janvier 2021 à juin 2025.

Quoiqu’il en soit, ces décomptes ne se limitent pas aux loyers mais incluent également divers honoraires et contributions dont le preneur considère qu’ils résultent de clauses devant être réputées non écrites.

Par ailleurs, s’il est soutenu que la SAS SNA [Localité 5] Lac a suspendu le paiement de ses loyers « depuis environ 3 ans », force est de constater que les décomptes produits montrent des l’existence de divers virements émanant de la SNA [Localité 5] Lac sur l’ensemble de la période, le dernier de 9101,88 euros datant du 20/02/2025.

S’agissant des charges, la SAS CEETRUS FRANCE se borne à indiquer qu’elle justifiera de la réalité des charges en cours de procédure, de sorte que la contestation opposée par la SAS SNA [Localité 5] LAC est donc sérieuse.

En conséquence, la demande de provision doit être rejetée.

2. Sur la nécessité d’une mesure de médiation

En application des articles 127-1, 131-1 et suivants du code de procédure civile, en tout état de la procédure, lorsqu’il estime qu’une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s’il n’a pas recueilli l’accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu’il désigne.

Le médiateur informe les parties sur l’objectif et le déroulement d’une mesure de médiation.

En l’espèce, il apparaît qu’une mesure de médiation judiciaire entre les parties pourrait être de nature à faciliter le règlement du litige ; il est en effet de l’intérêt des parties de recourir à cette mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et conjointement décidée.

Compte tenu des explications nécessaires à une prise de décision éclairée, et de manière à accélérer le traitement de ce litige, il convient de commettre le médiateur qui sera désigné par l’association U.M. E.D.C.A.B. pour informer gratuitement les parties sur l’objet, le déroulement, l’issue et le coût d’une mesure de médiation et recueillir leur accord éventuel sur une telle mesure.

Dans l’hypothèse où toutes les parties donneraient au médiateur un accord écrit à la médiation, celui-ci pourra commencer ses opérations de médiation dès le versement de la provision fixée au dispositif, directement entre ses mains.

3. Sur les frais de la procédure d’incident

En application de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées par application de l’article 700.

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’instance se poursuivant, les dépens seront réservés.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;[…]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations./ Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. /[…]

En l’espèce, les dépens étant réservés, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, prononcée par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de provision formulée par la SAS CEETRUS FRANCE ;

FAIT INJONCTION aux parties de rencontrer un médiateur qui sera désigné par l’association U.M. E.D.C.A.B ([Courriel 8]) pour un rendez-vous d’information gratuit sur l’objet, le déroulement, l’issue et le coût d’une mesure de médiation,

DIT que l’association U.M. E.D.C.A.B informera le service du greffe de la 5ème chambre civile du nom du médiateur désigné, par message électronique à l’adresse suivante : [Courriel 7],

— ENJOINT aux conseils des parties de communiquer au médiateur, sans délai et à première demande de sa part, les coordonnées de leur clients respectifs (adresse, téléphone, adresse électronique) aux fins de mise en œuvre de la réunion d’information,

— RAPPELLE que ce rendez-vous est obligatoire et gratuit et peut se faire en visioconférence en cas d’impossibilité d’une rencontre en présentiel,

— DIT que l’association U.M. E.D.C.A.B ou le médiateur informera le service du greffe de la 5ème chambre civile par message électronique à l’adresse suivante : [Courriel 7] :

— de la mise en oeuvre de cette diligence à l’issue de sa mission, et, aux fins de vérification de l’exécution de la présente injonction, précisera l’identité et la qualité des personnes s’étant présentées au rendez-vous d’information,

— de l’accord des parties de recourir à une médiation judiciaire, et transmettra l’accord formalisé par écrit et daté à l’association U.M. E.D.C.A.B et à la juridiction par message électronique à l’adresse suivante : [Courriel 7] dans les 24 heures,

— ou de l’accord des parties de recourir à une médiation conventionnelle, le médiateur pouvant dans ce cas commencer immédiatement la médiation,

— DIT que la mission d’information du médiateur prend fin à l’expiration d’un délai de 6 semaines à compter de la date de la présente ordonnance,

— ORDONNE une médiation judiciaire en cas d’accord des parties sur une mesure de médiation,

— DESIGNE pour y procéder le médiateur ayant réalisé l’information relative à la médiation,

— DIT que la mission de médiation débutera, pour une durée de 3 mois renouvelable une fois, à compter du jour de la 1ère réunion de médiation,

— DIT que la durée de la médiation pourra, le cas échéant, être prorogée, avec l’accord des parties, pour une période de trois mois, à la demande du médiateur qui précisera la date de la première réunion,

— FIXE la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme de 1000 euros TTC plus 100 euros de frais de dossier, qui devra être versée, après répartition à parts égales entre les parties sauf meilleur accord entre elles, par chacune des parties entre les mains du médiateur au plus tard lors du premier entretien de médiation, à peine de caducité de la désignation du médiateur, sous réserve du bénéfice de l’aide juridictionnelle,

— DIT que la partie éventuellement bénéficiaire de l’aide juridictionnelle sera dispensée de ce règlement en application de l’article 22-2 alinéa 3 de la loi du 8 février 1995, étant rappelé que la rétribution du médiateur relevant de l’aide juridictionnelle est fixée par le magistrat taxateur dans les conditions et plafonds fixés par les articles 99 et 11 du décret n°2020-1717 du 28 décembre 2020,

— DIT que les séances de médiation se dérouleront dans les locaux professionnels du médiateur ou en tout autre lieu convenu avec les parties, ou par visio conférence avec l’accord des parties,

— DIT que dans le cas d’une médiation longue ou de frais élevés exposés , le médiateur pourra soumettre aussitôt qu’elle apparaîtra justifiée, au tribunal, avec l’accord des parties, une demande tendant à la fixation d’un complément de rémunération,

— DIT que le complément de rémunération ainsi fixé sera provisionné entre les mains du médiateur,

— DIT que le médiateur informera la juridiction à l’adresse électronique par message électronique à l’adresse suivante : [Courriel 7] de l’issue de la médiation en ce que les parties sont parvenues ou non à trouver une solution au litige qui les oppose,

— DIT qu’en cas d’accord, les parties pourront saisir le juge de la mise en état pour faire homologuer l’accord issu de la médiation,

— RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 7 janvier 2026 pour les conclusions du défendeur si les parties ne sont pas entrées en médiation,

— DIT que la présente ordonnance sera notifiée aux parties et à l’U.M. E.D.C.A.B par le greffe,

— RÉSERVE les dépens,

— REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT