TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00117 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DE4T

Minute n°

S.C.I. [F] [D], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 449 067 933, prise en la personne de son représentant légal

C/

Association UDAF 70 en qualité de curatelle de Mme [O] [V] et M. [H] [T]

Mme [O] [V]

M. [H] [T]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

— S.C.I. [F] [D], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 449 067 933, prise en la personne de son représentant légal

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— Mme [O] [V]

— M. [H] [T]

— UDAF 70

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. [F] [D], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 449 067 933, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Cédric MENDEL, avocat au barreau de Dijon, subsitué par M^e Julien GLAIVE avocat au barreau de HAUTE-SAONE

DÉFENDEURS :

Association UDAF 70 en qualité de curatelle de Mme [O] [V] et M. [H] [T],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée M^e Caroline LAVALLEE avocat au barreau de HAUTE-SAONE

Madame [O] [V],

demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-004359 du 30/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

représentée M^e Caroline LAVALLEE avocat au barreau de HAUTE-SAONE

Monsieur [H] [T],

demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-004358 du 30/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

représenté représentée M^e Caroline LAVALLEE avocat au barreau de HAUTE-SAONE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER

Greffier : Virginie DESCHAMPS

DÉBATS :

Audience publique du 06 octobre 2025

Mise en délibéré au 05 décembre 2025

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 05 décembre 2025, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Virginie DESCHAMPS, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 2 décembre 2020, la société civile immobilière [F] [D] (ci-après la société civile immobilière [F] [D]) a donné à bail à Mme [O] [V] et M. [H] [T], assistés de leur curatrice, l’Union départementale des associations familiales de Haute-[Localité 4] (ci-après l’UDAF 70), un logement sis [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 380,00 euros, outre 25,00 euros de provision sur charges.

Par de multiples courriers adressés aux loctaires et leur curatrice de juin 2022 à mars 2025, la société civile immobilière [F] [D] a rappelé aux locataires leur obligation de respecter la tranquilité des lieux.

Par acte de commissaire de justice des 9 avril et 10 avril 2025, la société civile immobilière [F] [D] a ensuite fait assigner Mme [O] [V], M. [H] [T], et l’UDAF 70, en qualité de curateur, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul aux fins de voir :

— juger la société civile immobilière [F] [D] recevable et bien fondée en son action;

— juger que Mme [O] [V] et M. [H] [T] ont manqué à leurs obligations contractuelles,

— prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs de Mme [O] [V] et M. [H] [T];

— ordonner à Mme [O] [V] et M. [H] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir;

— juger qu’à défaut pour Mme [O] [V] et M. [H] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société civile immobilière [F] [D] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à la date de résiliation jusqu’à la restitution effective des lieux au montant du loyer et charges actuels, soit 405,00 euros par mois;

— condamner solidairement Mme [O] [V] et M. [H] [T] à lui payer ladite indemnité d’occupation due, au prorata temporis, la date de résiliation jusqu’à la restitution effective des lieux ;

— condamner solidairement Mme [O] [V] et M. [H] [T] à lui payer la somme de 1 000,00 euros à titre de dommage et intérêts pour le préjudice subi lié aux manquements contractuels commis;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir;

— condamner in solidum Mme [O] [V] et M. [H] [T] à lui payer la somme de 3 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois contradictoires, l’affaire est retenue à l’audience du 6 octobre 2025.

La société civile immobilière [F] [D], représentée par son conseil s’en rapporte aux conclusions n°1 qu’elle dépose et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusion n°1, elle maintient ses demandes y ajoutant le débouté de l’ensemble des demandes, fins et prétentions des défendeurs.

Au soutien, elle se fonde sur l’article 1729 du code civil et les articles 6-1 et 7b de la loi du 6 juillet 1989 et estime que les locataires commettent des nuisances entrainant des troubles du voisinnage, à savoir état d’ébriété et cris en plein nuit, non respect des consignes liés au tri des déchets, transformation des parties communes en casse automobile et en déchetterie, agressions verbales des autres occupants, hébergement de personnes sans domicile fixe avec prise d’alcool et autres substances illicite et nuisances sonores.

Elle estime que la preuve des nuisances sont suffisament rapportée, notamment en l’absence de réponse des locataires aux courriers envoyés mais aussi au regard du courrier de l’UDAF 70 du 19 juillet 2024 reconnaissant la présence de véhicules encombrants.

Elle expose que s’agissant des nuisances intervenues la nuit, et dont elle apprend l’existence, le lendemain, elle ne peut faire établir un quelconque constat.

Elle ajoute que les caractères de continuité, permanence, répétition et anormalité des troubles sont démontrés par le nombre d’incident relatés dans les courriers adressés depuis 2022.

Elle s’appui également sur deux attestations de témoins et indique avoir été informée de dépôt de plaintes à l’encontre des locataires.

Mme [O] [V], M. [H] [T] et l’UDAF 70, en qualité de curateur, représentés par leur conseil, s’en rapportent à leurs conclusions déposées le 7 juillet 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Ils sollicitent de voir :

— débouter la société civile immobilière [F] [D] de toutes ses demandes;

— condamner la société civile immobilière [F] [D] à payer l’UDAF 70, es qualité de curateur de M. [H] [T], la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société civile immobilière [F] [D] à payer l’UDAF 70, es qualité de curateur de Mme [O] [V], la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner la société civile immobilière [F] [D] aux entiers dépens.

Au soutien, ils font valoir que la charge de la preuve pèse sur le bailleur et qu’en l’espèce aucun élément autre que des attestations de deux occupants de l’immeuble ne sont versées aux débats.

Ils estiment que l’une est sujette à caution puisque marcher ou passer l’aspirateur dans son logement ne saurait constituer un trouble et qu’ils ne sont pas responsables de la mauvaise isolation du logement, et que l’autre n’est pas plus probante étant non datée et non étayée par de plus amples éléments.

Ils font état de leur handicap et de la necessité d’un fauteuil roulant et déambulateur pour Mme, d’où la nécessité de résider en rez-de-chaussée.

Ils expliquent que si les communs ont pu être occupés ponctuellement, tel n’est plus le cas puisque le curateur a fait procéder à l’enlèvement des encombrants et au nettoyage de l’extérieur du logement et que le bailleur en a été immédiatement informé.

Ils ajoutent qu’aucun élément ne permet d’imputer aux locataires le mauvais tri de poubelles de la copropriété, pas plus que des nuisances sonores, les courriers du bailleur étant insuffisants à rapporter cette preuve.

A l’issue de l’audience, l’affaire est été mise en délibéré au 05 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I. SUR LA RESILIATION :

Selon les articles 1224 et 1228 du code civil, en cas d’inexécution suffisamment grave, le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du contrat.

Selon l’article 6-1 de la loi du 06 juillet 1989, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

En vertu des articles 1728, 1°, du code civil et 7, b, de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été données par le contrat de location.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, énonce qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, pour justifier le manquement de ses locataires à leur obligation d’user paisiblement des locaux loués, la société civile immobilière [F] [D] produit aux débats ses nombreux courriers relatant des incidents et nuisances.

Or, ces couriers établis par le bailleur lui-même ne sauraient rapporter la preuve de ses allégations.

Les seuls éléments produits par le bailleur sont deux attestations de témoin, dont celle de M. [R] [J] du 1er décembre 2024 qui relate des nuisances sonores insuportables, notamment déplacement d’objets, musique, jeux à la TV et aspirateur la journée ou en soirée ou des bruits de pas.

Celle de M. [G] [Y] du 3 décembre 2024 indique qu’il a été menacé de mort, qu’il y a du bruit et cris tous les jours, et que le passage pour aller à la boite aux lettres est toujours encombré de détritus et multiples véhicules.

En l’absence d’autres éléments concordants et actuels produits par le bailleur, la preuve d’un manquement suffisamment grave des locataires à leur obligation d’user paisiblement du logement n’est pas rapportée.

En outre, s’il résulte du courrier en date du 19 juillet 2024, que la curatrice des locataires a fait procédé à l’évacuation de véhicules en suite du courrier du bailleur en date du 21 février 2024, ce qui permet d’en déduire que des véhicules étaient effectivement stationnés dans le passage pendant plusieurs mois, la gravité du manquement n’apparaît pas suffisamment établie pour prononcer la résiliation.

Dès lors, la demande de résiliation judiciaire du bail sera rejetée.

II- SUR LES DOMMAGES ET INTERÊTS

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le bailleur qui indique subir des désagréments puiqu’il est sans cesse contacté par les autres occupants n’en justifie pas.

En conséquence, sa demande de dommage et intérêts sera rejetée.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société civile immobilière [F] [D], partie perdante, supportera donc la charge des dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [H] [T], assisté de son curateur l’UDAF 70, la société civile immobilière [F] [D] sera condamnée à lui verser une somme qu’il est équitable de fixer à 250,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [O] [V], assistée de son curateur l’UDAF 70, la société civile immobilière [F] [D] sera condamnée à lui verser une somme qu’il est équitable de fixer à 250,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

DEBOUTE la société civile immobilière [F] [D] de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

REJETTE subséquemment les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE la société civile immobilière [F] [D] de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE la société civile immobilière [F] [D] aux dépens ;

CONDAMNE la société civile immobilière [F] [D] à payer à M. [H] [T], assisté de son curateur l’UDAF 70, la somme de 250,00 au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la société civile immobilière [F] [D] à payer à Mme [O] [V], assistée de son curateur l’UDAF 70, la somme de 250,00 au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE la société civile immobilière [F] [D] de sa demande tendant à l’application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 05 décembre 2025 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier Le président