TRIBUNAL DE PROXIMITE DE LURE

60 Avenue de la République

BP 25

70201 LURE Cedex

☎ : 03.84.30.22.41

N° RG 25/00078 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DGH2

Minute n°

S.A. NEOLIA

C/

M. [M] [E]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à : – Monsieur [M] [E]

— M^e Richard BELIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Richard BELIN

ORDONNANCE DE REFERE

DU 24 JUILLET 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. NEOLIA, dont le siège social est sis 34 rue de la Combe aux Biches – 25205 MONTBÉLIARD CEDEX

représentée par M^e Richard BELIN, avocat au barreau de BELFORT

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [E], demeurant 5 rue Jean Jacques Rousseau – 70400 HÉRICOURT

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Vanessa VIGNEAUX

Greffier : Béatrice PAUTOT

DÉBATS :

Audience publique du 25 juin 2025

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 24 juillet 2025, par Vanessa VIGNEAUX, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, assisté(e) de Nabila PRIEUR, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 avril 2022 avec prise d’effets au 1er avril 2022, la SA d’HLM NEOLIA a donné à bail à Monsieur [M] [E] un immeuble à usage d’habitation situé 5 rue Jean-Jacques ROUSSEAU à HERICOURT (70400) pour un loyer mensuel de 609,84 euros, outre 20,95€ à titre de provision sur charges.

Invoquant des loyers demeurés impayés, la SA d’HLM NEOLIA a fait signifier à Monsieur [M] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice, la SA d’HLM NEOLIA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LURE en référé le 15 avril 2025 aux fins de voir :

— CONSTATER que Monsieur [M] [E] n’a pas obtempéré au commandement de payer qui lui a été délivré le 7 janvier 2025,

— CONSTATER que le bail liant les parties se trouve résilié de plein droit,

— DIRE et ORDONNER en conséquence que Monsieur [M] [E] devra libérer de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, le logement qu’il occupe,

— JUGER que faute par lui de ce faire, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit et notamment avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— CONDAMNER Monsieur [M] [E] à payer à la Société NÉOLIA à titre provisionnel, la somme de 2344,29 € due au 27 mars 2025,

— À compter du 28 mars 2025, le CONDAMNER à payer mensuellement à la Société NÉOLIA une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des provisions sur charges qu’il aurait été amené à payer en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération définitive des lieux,

— Le CONDAMNER à payer à la Société NÉOLIA la somme de 700 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront également le coût du commandement en date du 7 janvier 2025.

A l’audience du 25 juin 2025, la SA d’HLM NEOLIA, représentée par son Conseil, réitère l’intégralité de ses demandes et actualise le montant de la dette locative à la somme de 2265,43 euros, selon décompte du 17 juin 2025.

Elle confirme que Monsieur [M] [E] a repris le versement des loyers courants et a commencé à apurer le montant de la dette. Elle ne s’oppose donc pas à la demande de délais de paiement et à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [M] [E], comparant, sollicite pour sa part :

— des délais de paiement,

— la suspension des effets de la clause résolutoire,

Il reconnaît tant le principe que le montant de la dette locative et propose de verser une somme supplémentaire de 100 euros par mois pour apurer le solde de celle-ci.

Il précise qu’il perçoit une pension d’invalidité de 1100 euros, outre les APL.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal le 19 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Saône par voie électronique le 16 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 25 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM NEOLIA justifie que la notification du commandement de payer a été faite le 8 janvier 2025 à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de la Haute-Saône (CCAPEX), soit au moins 2 mois avant l’assignation délivrée le 15 avril 2025.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire concernant le logement d’habitation :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au cas d’espèce prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail signé par les parties le 15 avril 2022 avec prise d’effets au 1er avril 2022 contient une clause résolutoire en page 8. Celle-ci prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou de l’absence de versement du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par ailleurs, un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice le 7 janvier 2025, pour la somme en principal de 2009,54 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la clause résolutoire s’est donc appliquée de plein droit à la date du 10 mars 2025.

Il sera donc dit que le bail est résilié de plein droit le 10 mars 2025.

Sur les demandes de condamnation au paiment :

Sur les loyers et charges impayés :

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SA d’HLM NEOLIA produit un décompte actualisé concernant Monsieur [M] [E] et sollicite qu’il soit dit que ce dernier est désormais redevable de la somme de 2265,43 euros, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Monsieur [M] [E] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner, à titre provisionnel, Monsieur [M] [E] à verser à son bailleur la somme de 2265,43 euros au titre des impayés de loyers et de charges selon décompte incluant le mois de juin 2025, outre intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “ Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

En outre, l’article 24 VII de ladite loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il s’évince du décompte versé aux débats que Monsieur [M] [E] a repris le versement du loyer courant.

Il sera surtout relevé que les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement au profit de Monsieur [M] [E] ainsi que sur la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aussi, compte tenu de l’accord des parties sur ce point, Monsieur [M] [E] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette en 22 mensualités de 100 euros, la 23ème mensualité devant solder le reste de la dette en principal et accessoires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant la durée de ces délais et celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué en cas de règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais ou en cas de règlement complet avant cette date.

Toutefois, afin de préserver les droits du demandeur et d’éviter, en cas de défaillance de Monsieur [M] [E], que ne s’accroisse le montant des loyers impayés, il sera précisé au dispositif de la présente décision qu’à défaut de règlement du loyer courant ou d’une seule mensualité à son échéance pour l’apurement de la dette locative, ce, à compter de la signification de la présente décision, la déchéance des délais octroyés sera acquise, la résiliation du bail interviendra de plein droit et la dette sera intégralement et immédiatement exigible.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Monsieur [M] [E] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans cette hypothèse, Monsieur [M] [E] devant occupant sans droit ni titre, sera également condamné à payer au demandeur à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 746,23 euros, en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens.

En l’espèce, l’équité et les situations économiques respectives des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la SA d’HLM NEOLIA sera donc rejetée.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 avril 2022 avec prise d’effets au 1er avril 2022 entre la SA d’HLM NEOLIA et Monsieur [M] [E] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé 5 rue Jean-Jacques ROUSSEAU à HERICOURT (70400) sont réunies à la date du 10 mars 2025;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Monsieur [M] [E] à verser à la SA d’HLM NEOLIA la somme de 2.265,43 (mois de juin 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Monsieur [M] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 100 euros chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, celui-ci pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [M] [E] soit condamné à verser à la SA d’HLM NEOLIA une indemnité mensuelle d’occupation égale à 746,23 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l’assignation ;

DEBOUTE la SA d’HLM NEOLIA de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 24 juillet 2025 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier Le Juge des contentieux de la protection,