Tribunal Judiciaire de Vienne, Jcp, 2 décembre 2025, n° 25/00552

TJ Vienne 2 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Non justification d'assurance par le locataire
La cour a constaté que le locataire n'a pas respecté son obligation de justifier d'une assurance, permettant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que la clause résolutoire était acquise, justifiant ainsi l'expulsion du locataire.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a confirmé que le locataire doit payer les loyers échus, établissant ainsi la créance du bailleur.
Accepté
Préjudice causé par le maintien dans les lieux
La cour a jugé que le bailleur a droit à une indemnité d'occupation équivalente au loyer jusqu'à la libération des lieux.
Rejeté
Demande de frais pour retard de paiement
La cour a rejeté cette demande, précisant qu'aucun frais ne peut être appliqué en cas de retard de paiement selon la loi ALUR.
Accepté
Partie succombante
La cour a condamné le locataire aux dépens, conformément à la règle de la partie succombante.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a accordé une indemnité au bailleur pour couvrir les frais de justice engagés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Vienne, jcp, 2 déc. 2025, n° 25/00552
Numéro(s) :	25/00552
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Doriane RICOTTI
Parties :	Société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE AYANT POUR MANDATAIRE LA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L HABITAT

Texte intégral

MINUTE N° : 2025/

JUGEMENT DU : 02 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00552 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DPRA

NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : Société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE AYANT POUR MANDATAIRE LA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L HABITAT C/ [W] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 02 Décembre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : M^me Virginie LACOINTA, Magistrat à titre temporaire

Greffier : M^me Emmanuelle THEOLEYRE, Greffier

DESTINATAIRES :

copie exécutoire délivrée à : M^e RICOTTI

le : 02/12/2025

copie certifiée conforme délivrée à : M. [R]

le : 02/12/2025

DEMANDERESSE

Société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE AYANT POUR MANDATAIRE LA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L HABITAT, dont le siège social est sis 19 /21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

représentée par M^e Doriane RICOTTI, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEUR

M. [W] [R], demeurant 10 impasse Saint Georges Batiment E – Logt 0049 5è étage à gauche – 38780 PONT-EVÊQUE

non comparant

Qualification : réputé contradictoire en premier ressort

Débats tenus à l’audience du 06 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Décembre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par M^me LACOINTA, Juge des contentieux de la protection, et par M^me THEOLEYRE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits et procédure

Suivant contrat de bail en date du 14 novembre 2006, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a donné en location à Monsieur [R] [W] un logement sis 10 Impasse Saint Georges, Bâtiment E, logt 0049, 5ème étage, à gauche à PONT EVEQUE (38780).

Suivant attestation notariale en date du 27 octobre 2021, il a été constaté la vente par la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT au profit de la société OPÉRATEUR NATIONAL DE VENTE SA de la pleine propriété de l’ensemble immobilier dénommé “RESIDENCE SAINT GEORGES” comprenant le bâtiment portant sur le bien litigieux donné en location dans le cadre de la présente instance.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, a fait délivrer à Monsieur [R] [W] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 805.16 euros correspondant au montant des loyers dus au 5 janvier 2025, outre le coût de l’acte et d’avoir à fournir les justificatifs de l’assurance habitation.

Par assignation délivrée à Monsieur [R] [W], le 13 juin 2025, la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, sollicite que soit constatée la résiliation du bail conclu entre les parties par acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d’assurance et le non paiement des loyers, et que soit ordonnée l’expulsion du locataire; la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, réclame en outre la fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges locatives, majoré de 76.22 euros, et le paiement de la somme de 1037.49 euros au titre de loyers échus et impayés, outre celle de 152.45 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, avec exécution provisoire.

Le rapport de l’enquête sociale, prévue par la loi du 31 juillet 1998 est parvenu au tribunal avant l’audience ; il indique que Monsieur [R] [W] est divorcé et n’a pas d’enfant à charge; qu’il est retraité; que le rejet des prélèvements automatiques a généré la dette locative; qu’il verse 45.47 euros en plus du loyer courant depuis le mois d’août 2025.

A l’audience du 6 octobre 2025, en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

La société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, précise n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Monsieur [R] [W], confirme ses demandes avec actualisation de sa créance de loyers à la somme de 647.17 euros au 29 septembre 2025 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [R] [W], cité à étude après vérification de sa domiciliation, n’est ni présent ni représenté.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2025 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Motifs de la décision

Sur la régularité de la procédure

La procédure est régulière, la requérante justifiant du signalement des impayés auprès de la CAF et de la notification au représentant de l’Etat dans le département avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.

L’absence du défendeur n’interdit pas de statuer sur les demandes, le juge n’y faisant droit que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées par application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

Selon les termes de ce contrat et les dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, il appartenait au locataire de s’assurer contre les risques dont les locataires doivent répondre et d’en justifier chaque année à son bailleur, à défaut de quoi, le bailleur est en droit de résilier le contrat de bail, un mois après une sommation demeurée infructueuse.

En l’espèce, le commandement délivré par la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, le 9 janvier 2025 reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, en mentionnant la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [R] [W] n’a toujours pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs. La clause résolutoire du bail a donc été acquise à la date du 9 février 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu pour le logement par acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 février 2025 et d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger au délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

Le principe et le montant de la créance sont établis par la production d’une copie du contrat de bail, de l’assignation et du relevé de compte actualisé.

La société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, est fondée, en outre, à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Monsieur [R] [W] dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges courants, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [R] [W] à payer à la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, la somme de 413.30 euros, déduction faite des frais de poursuite, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Monsieur [R] [W], absent, ne conteste pas par définition cette dette de loyers et il a repris le paiement du loyer courant.

Un délai de paiement de 9 mois sera accordé à Monsieur [R] [W] pour s’acquitter de la somme susvisée et des dépens mis à sa charge, par versements mensuel d’au moins 50 euros, la dernière échéance devant solder la dette sauf meilleur accord des parties sur un nouveau délai.

Sur la demande de majoration

En application des dispositions de la loi dite « ALUR », s’agissant des baux signés et renouvelés depuis le 27 mars 2014, comme en l’espèce, qu’il concerne un logement vide ou meublé, aucun frais ne peut être appliqué par le bailleur en cas de retard de paiement.

Ainsi, il ne peut être fait droit à la demande du bailleur de l’autoriser à percevoir 76.22 euros de majoration du loyer.

La société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les autres demandes

Le défendeur sera condamné aux dépens, par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Il sera alloué à la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit:

— CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu pour le logement entre la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT,et Monsieur [R] [W] à la date du 9 février 2025;

— ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [R] [W] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique ;

— RAPPELLE qu’en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à libérer les locaux et que les meubles se trouvant dans les lieux doivent être remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne ou à défaut entreposés en un lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’expulsion;

— CONDAMNE Monsieur [R] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges, à compter du 9 février 2025 jusqu’à son départ effectif et dont le montant produira intérêts au taux légal à compter de chaque échéance pour les échéances à échoir ;

— DEBOUTE la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, de sa demande de majoration de l’indemnité ;

— CONDAMNE Monsieur [R] [W] à payer à la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, la somme totale de 413.30 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 29 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

— DIT que le règlement de la créance sera effectué en 9 mensualités de 50 euros chacune, la dernière échéance étant augmentée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

— DIT que le premier versement devra intervenir avant le 20 du mois suivant la signification du jugement, et les suivants avant le 20 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette ;

— DIT que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt au taux légal ;

— RAPPELLE que pendant le délai accordé, toute pénalité de retard ainsi que les procédures d’exécution sont suspendues ;

— DIT qu’à défaut d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible sans autre formalité ;

— CONDAMNE Monsieur [R] [W] à payer à la société OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, ayant pour mandataire la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [R] [W] aux dépens ;

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le président