Tribunal Judiciaire de Vienne, Jcp, 7 octobre 2025, n° 25/00250

TJ Vienne 7 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Non justification d'une assurance habitation
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas respecté leur obligation de justifier d'une assurance habitation, permettant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a ordonné l'expulsion des locataires en raison de la résiliation du bail, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a condamné les locataires au paiement des loyers échus, en raison de leur obligation contractuelle de paiement.
Accepté
Préjudice causé par le maintien dans les lieux
La cour a accordé une indemnité d'occupation au bailleur, considérant le préjudice causé par le maintien des locataires dans les lieux.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné les locataires aux dépens, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Frais de procédure
La cour a accordé une somme au titre des frais d'avocat, considérant la nécessité de la représentation légale dans cette affaire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Vienne, jcp, 7 oct. 2025, n° 25/00250
Numéro(s) :	25/00250
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	30 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Doriane RICOTTI
Parties :	Société DAUPHINOISE POUR L HABITAT SA D HLM

Texte intégral

MINUTE N° : 2025/

JUGEMENT DU : 07 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00250 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DN24

NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : Société DAUPHINOISE POUR L HABITAT SA D HLM C/ [B] [N], [Z] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 07 Octobre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : M^me LACOINTA Virginie, magistrat à titre temporaire

Greffier : Madame THEOLEYRE Emmanuelle, Greffier

DESTINATAIRES :

copie exécutoire délivrée à :M^e RICOTTI

le : 07/10/2025

copie certifiée conforme délivrée à :Monsieur et Mme [N]

le : 07/10/2025

DEMANDERESSE

Société DAUPHINOISE POUR L HABITAT SA D HLM, dont le siège social est sis 34 avenue Grugliasco – 38130 ECHIROLLES

représentée par M^e Doriane RICOTTI, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEURS

Mme [B] [N]

demeurant 21Place Marcel Noyer – BTD Logt 37 – 38550 SAINT-MAURICE-L’EXIL

non comparante

M. [Z] [N]

demeurant 21 Place Marcel Noyer – Bt D logt 37 – 38550 SAINT-MAURICE-L’EXIL

non comparant

Qualification : réputé contradictoire en premier ressort

Débats tenus à l’audience du 08 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Octobre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par M^me LACOINTA, Juge des contentieux de la protection, et par Madame THEOLEYRE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits et procédure

Suivant contrat de bail en date du 3 avril 2023, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a donné en location à Madame [N] [B] et Monsieur [N] [Z] un logement sis 21 Espace Marcel Noyer, Bat D, lgt 37 à ST MAURICE L’EXIL (38550).

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait délivrer à Madame [N] [B] et Monsieur [N] [Z] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 710.51 euros correspondant au montant des loyers dus au 25 octobre 2024, outre le coût de l’acte et d’avoir à fournir les justificatifs de l’assurance habitation.

Par assignation délivrée à Madame [N] [B] et Monsieur [N] [Z], le 17 février 2025, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT sollicite que soit constatée la résiliation du bail conclu entre les parties par acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d’avoir justifié être couverts par une assurance contre les risques locatifs et le non paiement des loyers, que soit ordonnée l’expulsion des locataires ; la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT réclame en outre la fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges locatives, majoré de 76.22 euros et le paiement solidaire de la somme de 784.35 euros au titre de loyers échus et impayés ; outre celle de 152.45 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, avec exécution provisoire.

Le rapport de l’enquête sociale prévue par la loi du 31 juillet 1998 n’a pu aboutir faute pour Madame [N] [B] et Monsieur [N] [Z] de s’être présentés aux rendez-vous proposés.

A l’audience du 8 septembre 2025, après renvois, en application de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

La société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT précise n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Madame [N] [B] et Monsieur [N] [Z], confirme ses demandes avec actualisation de sa créance de loyers à la somme de 359.42 euros au 29 août 2025 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [N] [B] et Monsieur [N] [Z], cités à étude après vérification de leur domiciliation, ne sont ni présents ni représentés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 7 octobre 2025 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Motifs de la décision

Sur la régularité de la procédure

La procédure est régulière, la requérante justifiant du signalement des impayés auprès de la CCAPEX, de la CAF et de la notification au représentant de l’Etat dans le département avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.

L’absence des défendeurs n’interdit pas de statuer sur les demandes, le juge n’y faisant droit que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées par application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile.

Sur la résiliation

Selon les termes de ce contrat et les dispositions de l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989, il appartenait au locataire de s’assurer contre les risques dont les locataires doivent répondre et d’en justifier chaque année à son bailleur, à défaut de quoi, le bailleur est en droit de résilier le contrat de bail, un mois après une sommation demeurée infructueuse.

En l’espèce, le commandement délivré par la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT le 4 novembre 2024 reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [N] [B] et Monsieur [N] [Z] n’ont toujours pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs, la clause résolutoire du bail a donc été acquise à la date du 4 décembre 2024.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu pour le logement, par acquisition de la clause résolutoire à la date du 4 décembre 2024, et d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger au délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 29 août 2025 qui permet de fixer sa créance de loyers, après déduction des frais de procédure, des intérêts de retard, des “autres produits” et frais de rejet, dont le prélèvement n’est pas justifié ou qui ne sont pas des loyers (somme de 126.52 euros déduite).

A défaut de tout moyen opposant et de toute justification du paiement des sommes dues en tout ou partie, Madame [N] [B] et Monsieur [N] [Z] seront condamnés solidairement au vu de la clause de solidarité stipulée dans le bail litigieux à payer à la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme totale de 232.9 euros au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 29 août 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement par application des dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil.

La société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT est fondée, en outre, à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Madame [N] [B] et Monsieur [N] [Z] dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges courants, jusqu’à la libération effective des lieux loués, qui produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de majoration

En application des dispositions de la loi dite « ALUR », s’agissant des baux signés et renouvelés depuis le 27 mars 2014, comme en l’espèce, qu’il concerne un logement vide ou meublé, aucun frais ne peut être appliqué par le bailleur en cas de retard de paiement.

Ainsi, il ne peut être fait droit à la demande du bailleur de l’autoriser à percevoir 76.22 euros de majoration du loyer.

La société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT

sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les autres demandes

Les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens, par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Il sera alloué à la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit:

— CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu pour le logement entre la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT et Madame [N] [B] et Monsieur [N] [Z] à la date du 4 décembre 2024;

— ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [N] [B] et Monsieur [N] [Z] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’aide de la force publique ;

— RAPPELLE qu’en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à libérer les locaux et que les meubles se trouvant dans les lieux doivent être remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne ou à défaut entreposés en un lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’expulsion ;

— DEBOUTE la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT de sa demande de majoration de l’indemnité;

— CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [N] [B] et Monsieur [N] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif et dont le montant produira intérêts au taux légal à compter de chaque échéance pour les échéances à échoir ;

— CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [N] [B] et Monsieur [N] [Z] à payer à la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme totale de 232.9 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 29 août 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

— CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [N] [B] et Monsieur [N] [Z] à payer à la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE IN SOLIDUM Madame [N] [B] et Monsieur [N] [Z] aux dépens ;

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le président