TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 22/01828 – N° Portalis DBWX-W-B7G-C7HJ

AFFAIRE :

,

[H], [J],, [Z], [O] épouse, [J]

C/

S.D.C., [Adresse 1], S.A.R.L. PYRENEENNE DE MIROITERIE

APPEL

N°

du

☒ Copie exécutoire délivrée à

ME LANAU

ME MOULY

☒ Copie à

ME LANAU

ME MOULY

☒ copie dossier

JUGEMENT

RENDU LE VINGT DEUX JANVIER DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe

Dans l’affaire :

ENTRE :

Monsieur, [H], [J]

né le 02 Septembre 1960 à, [Localité 2] (LIBAN)

de nationalité Française

demeurant, [Adresse 2]

représenté par Maître Hugues MOULY de la SCP HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocats au barreau de NARBONNE, avocats plaidant

Madame, [Z], [O] épouse, [J]

née le 06 Avril 1977 à, [Localité 3] (ROUMANIE)

de nationalité Française

demeurant, [Adresse 2]

représentée par Maître Hugues MOULY de la SCP HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocats au barreau de NARBONNE, avocats plaidant

DEMANDEUR

ET :

S.D.C., [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, l’agence PEYROT, SAS immatriculée au RCS de, [Localité 4] sous le n°694200114 ayant son siège social, [Adresse 3] prise en son agence de, [Localité 5], [Adresse 4] et pour elle son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis, [Adresse 5]

représentée par Maître Elsa LANAU de la SCP ASA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NARBONNE, avocats postulant, M^e Patrick DAHAN, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

S.A.R.L. PYRENEENNE DE MIROITERIE et pour elle son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège social.

dont le siège social est sis, [Adresse 6]/FRANCE

représentée par Maître Sarah HUOT de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocats au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocats plaidant

DÉFENDEURS

***

Vu l’article 785 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’article 786 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Juin 2025,

Devant Monsieur Marc POUYSSEGUR, Juge rapporteur à l’audience publique du 20/11/2025 assisté de Madame Alexandra GAFFIE Greffier.

Les avocats ont été entendus en leurs observations et conclusions,

L’affaire a été mise en délibéré au 22 Janvier 2026 et la décision rendue par le Tribunal composé de Marie-Camille BARDOU Présidente, Marion ANGE juge placée près de la cour d’appel de Montpellier suivant ordonnance du premier Président de ladite cour et de Marc POUYSSEGUR, assesseurs,

Le Jugement a été rédigé par Monsieur Marc POUYSSEGUR, et a été rendu contradictoirement en premier ressort conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, par mise à disposition au Greffe de ce jour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2èm alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’acte introductif d’instance en date du 05 décembre 2022 auquel il est renvoyé pour plus ample exposé et par lequel les parties demanderesses, en l’occurrence, Monsieur, [H], [J], né le 2 septembre 1960 à, [Localité 2] (LIBAN), de nationalité française, Commercial, domicilié et Madame, [Z], [O], épouse de M., [J], née le 6 avril 1977 à, [Localité 3] (ROUMANIE), de nationalité française, Professeur, domiciliés ensemble, [Adresse 7] (France), en litige avec leur copropriété, ont assigné :

1/, [Localité 6] des copropriétaires de LA RÉSIDENCE, [Adresse 8], sis, [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, l’agence PEYROT, SAS immatriculée au RCS de, [Localité 4] sous le n°694200114 ayant son siège social, [Adresse 3] prise en son agence de, [Adresse 10], [Adresse 4] et pour elle son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

2/ La Société PYRENEENNE DE MIROITERIE, (SPM), Société à responsabilité limitée unipersonnelle immatriculée au R.C.S. de, [Localité 4] sous le n° B 334 474 459 , ayant son siège social, [Adresse 11], et pour elle son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

* en premier lieu en annulation de délibérations N° 20 à 23 de l’assemblée générale du 19 août 2022 leur faisant grief pour l’aménagement d’une zone alors que propriétaires depuis le mois de septembre 2020, dans l’ensemble immobilier en copropriété sis à, [Adresse 12], les lots 40 et 155 consistant respectivement en :

— une maison individuelle composée d’une salle de séjour avec coin repas, une kitchenette, une salle avec WC, une mezzanine et une terrasse, avec jouissance exclusive et particulière du terrain non bâti à l’est de la maison

— la jouissance exclusive et particulière d’une bande de terrain de 2 m de large sur 5 mètres de long à usage de parking automobile,

les époux, [J] ont envisagé de fermer la terrasse par des menuiseries, travaux non autorisés mais contre lesquels l’assemblée avait refusé d’agir en justice puis avait émis le projet de construire une chambre sur la bande à usage exclusif, développements que les requérants ont souhaité qu’ils soient soumis au vote du syndicat qui finalement s’y opposait,

* En second lieu, et alternativement, à l’encontre de l’entreprise ayant installé les aménagements litigieux, du fait de son manquement à ses obligations de conseil et de renseignement.

Il est ainsi sollicité initialement, au visa des articles 9, 17, 42 -1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965 et les articles 9 alinéa 2, 11, 17 du décret 67-223 du 17 mars 1967 ainsi que de l’article 1217 du code civil :

A titre principal,

Prononcer l’annulation des résolutions 20 à 23 de l’assemblée générale du 19 août 2022 de la résidence, [Adresse 8]

A titre subsidiaire,

Si par impossible il n’est pas fait droit à la demande d’annulation ou s’il était fait droit à la demande de remise des lieux en l’état,

Condamner la société PYRENEENNE DE MIROITERIE à relever et garantir les époux, [J] de toute éventuelle condamnation et à procéder en leur lieu et place à la remise des lieux en état sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ordonnant cette remise en l’état.

Une indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile est réclamée à hauteur de 3 500, 00 €, outre la condamnation aux entiers dépens de tout succombant, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

Vu les écritures en réponse de la partie défenderesse, le Syndicat des copropriétaires de LA RÉSIDENCE, [Adresse 8], ainsi concluant :

Vu notamment l’article 1424 et suivants du Code Civil,

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et infondées,

Rejeter l’intégralité des demandes des consorts, [J].

Reconventionnellement,

Ordonner la libération des parties communes annexées,

Ordonner la démolition des constructions irrégulières édifiées sans l’autorisation de l’Assemblée Générale des Copropriétaires,

Condamner les consorts, [J] à démolir le muret construit entre le logement et l’escalier, la toiture et la mise en place de baies coulissantes en bordure du lot 40 et à remettre les lieux en leur état primitif sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir,

Les condamner à payer la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens.

Vu les conclusions de la Société PYRENENNE DE MIROITERIE (SPM) qui tend au débouté les époux, [J] en leurs demandes, outre leur condamnation solidaire à payer la somme de 4 000 € à la société PYRENEENE DE MIROITERIE au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCP VIAL PECH DE LACLAUSE ESCALE KNOEPFFLER HUOT PIRET JOUBES, Avocats soussignés, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC,

— Il est aussi demandé de condamner le requis à rembourser à la requérante toutes sommes qui pourraient être mises à sa charge en application des dispositions du Décret n° 2001-212 du 08 mars 2001, modifiant le Décret 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des Huissiers de Justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du Droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers, la décision à intervenir ne devant pas être pas assortie de l’exécution provisoire.

Vu les conclusions en réplique des parties requérantes qui confirment au plus fort ses demandes, ainsi reformulées :

Au visa des articles 9, 17, 42 -1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965 et les articles 9 alinéa 2, 11, 17 du décret 67-223 du 17 mars 1967 ainsi que des articles 1994 et 1217 du code civil.

A titre principal,

Prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 19 août 2022 de la, [Adresse 1] et subsidiairement des résolutions 20 à 23 de ladite assemblée générale

Prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 26 juillet 2023 et subsidiairement des résolutions 15 et 16 de ladite assemblée générale

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle, et de manière générale de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

Si par impossible il n’est pas fait droit à la demande d’annulation ou s’il était fait droit à la demande de remise des lieux en l’état,

Condamner la société PYRENEENNE DE MIROITERIE à relever et garantir les époux, [J] de toute éventuelle condamnation et à procéder en leur lieu et place à la remise des lieux en état sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ordonnant cette remise en l’état.

Une indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile est réclamée à hauteur de 4 500, 00 €, outre la condamnation aux entiers dépens de tout succombant

Les époux, [J] appuient successivement leurs revendications sur deux irrégularités de la convocation de l’assemblée générale pour en demander l’annulation, puis se prévalent, pour les seules délibérations 20 à 23, d’un droit acquis implicitement à disposer des aménagements, mettant en cause en toutes hypothèses, tant le mode de questionnement complexe fondant les délibérations en violation du principe d’unicité des délibérations ainsi qu’un abus de majorité.

Vu la tentative de médiation qui s’est révélée vaine.

Vu l’ordonnance en date du 18 juin 2025 prévoyant une clôture différée à la date du 13 novembre 2025 et fixant et renvoyant l’affaire à l’audience de jugement du 20 novembre 2025 où elle a été mise en délibéré à la date du 22 janvier 2026.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

° Il est constant que en lecture d’une attestation de propriété du 23 septembre 2020, Monsieur et Madame, [J] ont acquis au mois de septembre 2020, dans un ensemble immobilier en copropriété sis à, [Localité 5],, [Adresse 13], les lots 40 et 155 consistant respectivement en :

— une maison individuelle composée d’une salle de séjour avec coin repas, une kitchenette, une salle avec WC, une mezzanine et une terrasse, avec jouissance exclusive et particulière du terrain non bâti à l’est de la maison

— la jouissance exclusive et particulière d’une bande de terrain de 2 m de large sur 5 mètres de long à usage de parking automobile.

La terrasse présentait la particularité d’être au moment de l’achat clôturée et couverte par une toiture.

Monsieur, [J] a envisagé de fermer la terrasse par des menuiseries et consultait à cette fin la société SPM qui fournissait et posait des menuiseries alu et un volet roulant suivant facture du 11 mai 2021 d’un montant de 3.712,65 €

Cette situation avait fait l’objet d’une mise en demeure préalable en date du 29 avril 2021 du syndic qui avait fait constater l’irrégularité des travaux en cours en mai 2020, sommation restée sans effet, ainsi qu’en attestent les échanges produits aux débats.

Informés de la nécessité d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale de la copropriété, les requérants faisaient néanmoins inscrire la demande de régularisation à l’ordre du jour de l’assemblée générale de la copropriété du 24 juillet 2021. Les résolutions afférentes aux travaux étaient rejetées ainsi que celle habilitant le syndic à agir en justice contre le copropriétaire à défaut de remise des lieux en état d’origine avant le 30 septembre 2021.

En plus de cette difficulté, Monsieur et Madame, [J] expliquent avoir été confrontés à l’obturation de la canalisation des eaux usées de leur habitation. Après avoir fait intervenir vainement une entreprise au mois de juillet ils s’en ouvraient au Syndic. Au mois de janvier 2022 l’entreprise habilitée par le Syndic diagnostiquait la présence dans la canalisation de racines des lauriers de la copropriété ainsi que son percement par ces dernières.

Par lettre du 12 juin 2022, Monsieur, [J] demandait au Syndic de copropriété d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale du syndicat des copropriétaires une question concernant l’acquisition de la bande de terrain dont il avait jusqu’alors la jouissance exclusive, la construction d’une chambre sur ce terrain, rappelait les problèmes d’évacuation des eaux usées affectant son habitation auxquels il était confronté depuis le mois de juillet 2021 et qu’il avait été contraint de solutionner de part lui-même en faisant reprendre les évacuations des eaux usées par une entreprise.

Par mail du 16 juillet 2022, Monsieur, [J] rectifiait et complétait auprès du Syndic sa demande initiale en sollicitant notamment l’inscription à l’ordre du jour d’une demande d’autorisation de clôturer la partie privative tenant la défaillance du précédent propriétaire.

Le 5 août 2022 il se rapprochait du Syndic tenant l’impossibilité de prendre connaissance par voie électronique de la convocation à la prochaine assemblée générale, il lui était alors remis en main propre la convocation.

Par lettre du 8 août 2022, Monsieur, [J] faisait part au Syndic de sa demande de rectification de la convocation car celle-ci n’avait pas pris en considération notamment le montant du prix d’achat proposé pour la bande de terrain, l’accord des voisins immédiat, et la demande de clôture.

L’assemblée générale se tenait le 19 août 2022 et il en était dressé procès-verbal, rendant compte de la séance d’où il ressort notamment les mentions suivantes à l’ordre du jour :

20 – A la demande de Monsieur, [J] : acquisition d’une partie commune

21 – A la demande de Monsieur, [J] : Modification de la destination de la partie commune

22 – A la demande de Monsieur, [J] : Ratification d’une construction sur les parties communes

23 – Autorisation du Syndic d’engager une procédure à l’encontre de Monsieur, [J]

Si les résolutions 20 à 22 n’étaient pas adoptées, la résolution 23 l’était à la majorité des voix exprimées. Par l’adoption de la résolution n° 23, le Syndic était autorisé à ester en justice pour “ annexion des parties communes et construction illicite.”

Selon le syndicat, les époux, [J] ont réalisé un certain nombre de travaux irréguliers, empiétant sur des parties communes et sans autorisation préalable de l’Assemblée Générale, ce qui avait été constaté par huissier de justice dès le le 7 mai 2020, alors que les travaux étaient en cours.

L’assemblée générale du 26 juillet 2023 a donné lieu à deux résolutions N° 15 autorisant le syndic à ester en justice à l’encontre de Monsieur, [J] pour annexion de parties communes et N° 16 aux mêmes fins pour construction illicite.

Cependant, Monsieur et Madame, [J] avaient déjà pris l’initiative du procès pour solliciter l’annulation des résolutions qui ne lui étaient pas favorables lors de l’assemblée précédente de 2022, appelant aussi en tant que de besoin dans la cause l’entreprise ayant réalisé les travaux, les époux, [J] étendant leur contestation à la nouvelle assemblée tenue en juillet 2023.

I- La demande d’annulation des délibérations du syndicat délibérant lors de l’assemblée générale du 19 août 2022 puis de la dite assemblée :

1/ Dans le dernier état de leurs conclusions, les époux, [J] demandent que soit sanctionnée en premier lieu l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale du fait qu’ils considèrent que mariés sous le régime de la communauté, leur convocation aurait dû être adressée aux deux époux et non au seul Monsieur, [J], étant précisé que son épouse n’aurait pas donné son accord pour être convoquée par courrier électronique et n’aurait pas été destinataire de la convocation à l’Assemblée Générale. Monsieur, [J], de son côté, se plaint aussi de n’avoir pu prendre connaissance du contenu de la convocation à l’Assemblée Générale transmise par voie électronique et fait plaidé qu’il n’est pas justifié du contenu de la convocation électronique et de sa conformité aux dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

a) Absence d’accord exprès de Monsieur et Madame, [J] à une convocation aux assemblées générales par voie électronique ou à la notification des annexes par voie électronique

°Il convient de noter d’emblée que, de façon étonnante, parés de tels griefs, les époux, [J] ne sollicitaient pas dans le premier jet de leur assignation l’annulation de l’assemblée générale en son entier laissant donc penser qu’ils avaient bien été destinataires de la convocation pour l’assemblée générale dont ils actaient ainsi implicitement globalement de la validité au regard du mode de convocation. Leurs dernières conclusions rectifient le tir.

° Il n’est pas prétendu que cette modalité de convocation électronique soit proscrite aux termes du règlement de propriété, notant que ce mode de convocation est une source évidente d’économie et d’efficience des convocations ou des échanges et autres notifications.

° Il n’est produit aucune opposition des époux, [J] à recourir à la communication électronique qu’ils pratiquent de façon habituelle.

° Il est versé aux débats la preuve du consentement à recevoir des lettres recommandées et des avis électroniques aux fins de mise en demeure et notifications (Pièce n° 1), ainsi que la preuve de dépôt et de transmission de la convocation à l’Assemblée Générale du 19 août 2022 dont Monsieur et Madame, [J] ont accusé réception le 27 juillet 2022.

La lecture de ces documents permet de vérifier la preuve, au titre du de dépôt avec la mention : « convocation AG du 19 août 2022 – 1625779 », du contenu et l’objet de la convocation, rappelé en page 2, mentions figurant sur la preuve de réception électronique pour toutes les pages adressées électroniquement.

Monsieur, [J] a fait part au syndic de son adresse mail et a acquiescé au fait de pouvoir être convoqué par mail, cet acquiescement vaut pour le lot et donc le couple, les époux étant mariés sous le régime de la communauté et le bien étant commun, de leur propre aveu, la théorie du mandat apparent prévue par les dispositions des articles 1424 et suivants du Code Civil trouve pleinement application.

La Cour de Cassation dans un arrêt du 1er juin 2022 précitée a retenu que « le mariage des copropriétaires indivis suscitait une communauté d’intérêts, sans qu’aucun élément ne fasse ressortir une quelconque discordance ou absence de communauté de vie… ».

Il était notamment retenu que le mari avait, dans une lettre signée de son seul nom, contacté le syndic dans le cadre de l’indivision », et qu’était justifié par ce seul fait de la prise en main de la gestion des biens indivis à la connaissance de son conjoint et sans opposition de sa part, en sorte qu’il avait ainsi reçu un mandat tacite de son épouse couvrant les actes d’administration dont la participation aux assemblées générales.

En l’absence de désignation d’un mandataire commun par des époux détenant un lot en indivision, le syndic peut valablement adresser la convocation d’assemblée générale à l’époux qui a pris en main la gestion du bien sans opposition de la part de son conjoint, sans qu’aucun élément ne fasse ressortir une quelconque discordance ou absence de communauté de vie entre les deux époux.

Il ressort, dans le cas présent, des pièces versées par les époux, [J] que depuis l’acquisition de leur bien immobilier, en date du 23 septembre 2020, c’est bien ce dernier qui gère ledit bien, notamment aux termes des correspondances échangées, et notamment des courriers des 12 juin et 8 août 2022, versés aux débats qui attestent que Monsieur, [J] s’occupe des intérêts du couple au nom duquel ils s’engagent, représentation qui n’a jamais été démentie.

° Le contenu de la convocation est sur le site extranet du syndicat conformément aux dispositions légales et était donc accessible à tout moment par les copropriétaires.

Le syndicat explique logiquement au plan technique que s’agissant des convocations électroniques, les logiciels métier des syndics ne permettent que l’envoi d’une seule convocation par courriel et par lot de copropriété pour permettre une vérification unique des dates de réception à l’ouverture du mail.

Le consentement à la voie électronique ne concerne qu’une seule adresse électronique par lot à l’instar d’une indivision dont la convocation est ciblée sur une seule adresse mail.

Par ailleurs, Monsieur comme Madame, [J] qui ne sauraient exiger pour le même lot qu’un seul profil extranet, disposent du même code pour y accéder et le consulter indifféremment.

Les époux, [J] ont même reçu de façon surabondante un double papier.

b) Non-respect du délai de 21 jours

Sauf urgence, l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 dispose que la convocation est notifiée au copropriétaire au moins 21 jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Monsieur, [J] soutient, sans l’établir qu’il n’aurait pas pu ou su ouvrir le courriel et qu’ayant sollicité une remise directe entre ses mains à l’agence d’un double papier de la convocation, il a été tardivement convoqué alors qu’il avait été valablement convoqué par voie électronique et que le préposé qui n’était aucunement obligé de remettre un double papier de la convocation, a imprimé et remis la convocation à Monsieur, [J] par simple courtoisie dont seule déloyauté de Monsieur, [J], sœur siamoise de la mauvaise foi, tente de retourner à son avantage.

Là encore, cette tardiveté supposée entacherait la validité de l’intégralité d’une assemblée dont pourtant Monsieur et Madame, [J] reconnaissaient originellement qu’elle s’est tenue valablement pour toutes les autres délibérations.

En toute état de cause, en l’absence de preuve d’une impossibilité technique d’ouvrir un courriel ou de l’incapacité à le faire, Monsieur, [J] ne peut être admis dans sa contestation, ayant été avisé électroniquement d’une assemblée en temps et heure puis informé pleinement en tant que de besoin par la remise gracieuse d’une mouture papier.

La seule preuve de l’envoi électronique de la convocation, conformément aux modalités dûment acceptées, suffit à établir que le syndicat par l’intermédiaire de son syndic a satisfait aux obligations légales et statutaires s’y rapportant, et ce indépendamment de l’ouverture du message dont l’efficience relève du destinataire qui n’a pas par ailleurs signalé une impossibilité totale définitive ou provisoire d’utiliser sa messagerie électronique.

Dans ces conditions, les arguments concernant l’irrégularité de la convocation entreront en voie de rejet.

2/ En deuxième lieu, les époux, [J] se prévalent d’un droit acquis à l’exécution des travaux

Ils se prévalent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Ils rappellent qu’une l’assemblée générale qui a autorisé un copropriétaire à exécuter des travaux affectant les parties communes, ne peut revenir sur cette autorisation sans porter atteinte aux droits acquis par le copropriétaire qui a fait usage de cette autorisation, en outre en cas d’exécution illicite de travaux soumis à autorisation de l’assemblée générale, leur ratification peut se déduire d’une décision de ne pas exercer de poursuite contre le copropriétaire.

En l’espèce, ils soulignent à cet effet que l’assemblée générale du 24 juillet 2021 a voté une résolution n° 23 rejetant la décision d’engager une action en justice contre Monsieur, [J] pour les « travaux effectués sur des parties communes sans autorisation de l’assemblée générale (construction d’un muret entre le logement et l’escalier et occupation des parties communes en bordure du lot 40 (réalisation d’une toiture et mise en place de baies coulissantes »

Selon les requérants, ce faisant l’assemblée générale a implicitement ratifié les travaux et ne pouvait pas revenir sur cette délibération par une nouvelle délibération prise au cours de l’assemblée générale litigieuse du 19 août 2022.

De ce fait, les époux, [J] soutiennent que l’autorisation, fût-elle acquise implicitement, a créé, à l’expiration du délai de contestation de l’assemblée générale, un droit acquis a conserver les travaux visés dans la délibération n° 23 du 24 juillet 2021 dont sont en droit de se prévaloir les époux, [J] pour demander l’annulation des délibérations litigieuses.

Monsieur et Madame, [J], si peu convaincus de bénéficier d’un droit acquis relatifs aux travaux litigieux, ont souhaité eux-mêmes, en 2023, mettre à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale, la question de l’autorisation de régulariser ces travaux illicites qui ne pouvaient donc bénéficier d’une ratification implicite.

Lors de l’Assemblée Générale du 24 juillet 2021, les copropriétaires ont refusé clairement d’autoriser les travaux de Monsieur, [J], par le vote non ambigu des résolutions n° 21 et 22, sans pour autant poursuivre à ce stade Monsieur, [J] aux termes de la résolution n° 23), réserve portant sur l’opportunité d’une action qui en aucun cas, ne remet pas en cause le refus explicite de l’assemblée d’autoriser les travaux engagés, notamment du fait de leur caractère illicite vis à vis des parties communes.

3/ En troisième intention, les époux, [J] invoquent la violation du principe d’unicité des résolutions

Afin de préserver la liberté et l’efficacité du vote des copropriétaires et d’éviter que celui-ci ne soit bloqué par une pluralité d’objets, chaque résolution proposée au vote de l’assemblée générale ne doit avoir qu’un seul objet. Ainsi, l’assemblée ne peut, par un seul et même vote, se prononcer sur plusieurs objets quand bien même ils relèveraient du pouvoir d’initiative du syndic.

Une délibération ne doit pas encourir la critique de constituer une question complexe.

En l’espèce, selon Monsieur et Madame, [J] , la résolution n°22 est intitulée « ratification d’une construction sur les parties communes » mais porte en réalité sur plusieurs objets :

Construire une chambre à usage d’habitation (accord des voisins les plus proches consorts., [W] et, [C])

Fermeture de la partie privative de l’habitation (accord des voisins les plus proches Monsieur . et Mme, [E])

Or, les époux, [J] soulignent qu’ il s’agit de deux ouvrages différents qui auraient dû faire l’objet de deux questions différentes compte tenu qu’il n’existait entre les deux aucune indivisibilité de droit ou de fait.

En réalité, Monsieur et Madame, [J] qui sont les auteurs ayant formulé la question, ne sauraient se prévaloir de l’éventuelle confusion dont ils sont à l’origine.

Sauf à dénier aux requérants toute logique ou cohérence dans l’autorisation qu’ils souhaitaient obtenir, la question ne revêt aucune complexité dans sa construction : 'il s’agit de transformer une terrasse extérieure en chambre, en la fermant notamment par la mise en place de baies vitrées, projet unique impliquant des phases de travaux complémentaires indissociables participant à la réalisation finale, aboutissant à l’emprise dénoncée du fait de l 'aménagement en résultant.

Le procès-verbal de constat produit aux débats permet de constater aisément que les travaux critiqués et en cours d’exécution consistaient à créer une chambre sur une terrasse couverte extérieure, qui devait être fermée avec notamment la mise en place d’ores et déjà réalisée d’un encadrement de menuiseries destiné à accueillir les baies vitrées.

Il ne s’agit donc pas de travaux distincts participant au projet unique dont il était demandé en cohérence la validité.

Ce grief ne sera de ce fait pas retenu.

4/ La dénonciation d’un abus de majorité

Les requérants mettent en avant pour contester la décision de l’assemblée générale un abus de majorité

Il convient de rappeler le cadre précis, admis en jurisprudence, selon lequel une décision d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de certains copropriétaires au détriment des autres ou dans le but de leur nuire. Il a pu être jugé qu’une assemblée générale commettait un abus de majorité faute de justifier les raisons exactes de son refus à un projet de travaux présenté par un copropriétaire

Les époux, [J] considèrent qu’il suffit de se reporter aux résolutions n°22 et n°23 de l’assemblée générale du 19 août 2022 pour constater que bien que le projet de construction d’une chambre et la réalisation d’une toiture avec mise en place de baies coulissantes (fermeture de la partie privative de l’habitation) soient deux ouvrages distincts, dont le deuxième était déjà réalisé, ces demandes ont été regroupées dans une même résolution, la résolution n°22, pour ensuite dans la résolution n°23 sous l’intitulé « annexion des parties communes et construction illicite » revenir sur la décision de refus d’engager une procédure contre M., [J] votée par la précédente assemblée générale. Ils en concluent que ces résolutions sont abusives dès lors qu’elles ont été prises dans le but de nuire à M., [J] pour tenter de l’empêcher de se prévaloir de l’autorisation implicite dont il bénéficiait du fait de ce refus.

Mais, attendu qu’un Syndicat ne saurait se voir reprocher un abus lorsqu’il exerce son devoir de rétablissement de parties communes dont l’intégrité est compromise par l’un des copropriétés par l’accomplissement de travaux illicites, non autorisés.

Il n’est pas contesté que les travaux en cause empiètent sur les parties communes.

Monsieur et Madame, [J] peuvent d’autant moins le contester qu’ils ont eux-mêmes saisi l’assemblée des copropriétaires pour obtenir à posteriori leur régularisation, sans jamais obtenir satisfaction, y compris par le biais d’une modification du règlement de copropriété avec un nouveau calcul des tantièmes.

Ils ne peuvent davantage soutenir sérieusement qu’il y aurait eu une ratification implicite, n’ayant poursuivis les travaux, conscient de leur irrégularité originelle, à leurs risques et périls.

La politique du fait accompli ne saurait générer un droit quelconque alors même que le syndicat a toujours affiché un refus de voir des travaux non autorisés impacter les parties communes .

La défense du règlement de copropriété et de l’état descriptif constitue un fondement objectif qui s’impose au syndicat et en l’absence de modification conforme aux modalités de vote requises, toute atteinte ou non respect à leur mise en œuvre ou à leur sauvegarde doivent être sanctionnés, excluant par la même tout abus de majorité.

Les rejets réitérés des demandes des époux, [J] ne peuvent être considérés dans ces conditions comme résultant d’une intention de nuire, en l’absence de décisions discriminatoires, mais relève de la poursuite d’un objectif collectif légitime, correspondant à la défense de l’intérêt commun, exclusive de l’expression de toutes autres intérêts particuliers.

II – La demande d’annulation de l’assemblée générale du 26 juillet 2023 :

Monsieur et Madame, [J] ne produisent ni les modalités de la convocation reçue alors qu’en tout état de cause, les considérations précédentes sur la convocation électronique notamment ont vocation à être opposées aux requérants dans les mêmes termes, ni l’exemplaire du procès-verbal notifié dont rien ne permet de penser qu’il ne portait aucune signature comme la matrice source que le syndicat verse aux débats.

Par ailleurs, si effectivement, l’attestation de leur mandataire, Monsieur, [M] du 19 août 2024, au demeurant non conforme au titre de se recevabilité aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, explique que le vote exprimé était « contre », même si une erreur du votant dans son choix au moment du vote ne peut être exclu non plus, il est contraire à la logique que les époux, [J] se soient abstenus relativement à une décision leur faisant directement grief.

Pour autant, la rectification intégrant un vote négatif de leur part au lieu d’un non-choix n’aurait aucune incidence sur le sens du vote autorisant le syndic à agir.

Cette situation n’est donc pas de nature à faire encourir la nullité du vote obtenu, traduisant la volonté claire de l’assemblée des copropriétaires d’agir à l’encontre de Monsieur, [J].

III – La demande reconventionnelle en démolition des constructions et rétablissement des parties communes.

Il reproché de façon légitime et non contestable à Monsieur et Madame, [J] d’avoir construit un muret entre leur logement et l’escalier sur le terrain qui est une partie commune et d’avoir occupé des parties communes en bordure du lot 10, du fait de la réalisation d’une toiture et mise en place de baies coulissantes.

Au terme des résolutions 15 et 16 de l’assemblée générale ordinaire en date du 26 juillet 2023, il a été décidé à la majorité des voix exprimées l’autorisation de diligenter toute action à l’encontre des demandeurs quant à l’annexion de parties communes et à la démolition des constructions illicites.

A la suite des précédentes délibérations du syndicat, celui-ci a fait constaté suivant procès-verbal de du 23 février 2024, que les consorts, [J], persistant dans leur projet et pour le finaliser, modifient encore les espaces verts sur les parties communes, en abattant et en arrachant des végétaux et en nivelant le terrain pour permettre la manipulation des volets qu’ils ont installés sur les aménagements litigieux, en passant outre les délibérations de l’assemblée générale

Le syndicat requis sollicite la démolition des travaux effectués sur des parties communes sans autorisation de l’assemblée générale, en l’espèce la construction d’un muret entre le logement et l’escalier, tout comme l’occupation des parties communes en bordure du lot 40 – réalisation d’une toiture et mise en place de baies coulissantes.

Le tribunal ne saurait se substituer à la volonté délibérante et souveraine de l’assemblée des copropriétaires dès lors que la décision prise n’est ni critiquable en sa forme ni abusive dans son objet, puisque l’accomplissement par un copropriétaire de travaux sans l’autorisation requise par l’assemblée générale des copropriétaires constitue un trouble manifestement illicite qui ne peut être sanctionné que par la remise en état des lieux dans leur état antérieur, de manière forcée en l’absence de restitution conforme spontanée des lieux, ce qui explique que, si dans un premier temps, le syndicat n’ a pas opté pour une solution radicale, la persistance du trouble et des infractions marquée par la continuation des travaux illicites, a conduit le syndicat à se faire autoriser pour obtenir une décision de justice plus contraignante à l’égard de Monsieur, [J] pour le compte des lots 40 et 155.

Il sera ainsi fait droit à la volonté de l’assemblée des copropriétaires de LA RÉSIDENCE, [Adresse 8] de faire cesser l’atteinte aux parties communes du fait de travaux illicites et de faire démolir le muret construit entre le logement et l’escalier, la toiture et la mise en place de baies coulissantes en bordure du lot 40 et à remettre les lieux en leur état primitif sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, et ce, pendant un premier délai de 90 jours, qui sera éventuellement prorogé, après liquidation, par le juge de l’exécution.

IV – La demande alternative à l’encontre de la société SPM

Les époux, [J] soutiennent que l’entrepreneur à qui elle a confié des travaux à perte du fait de leur inutilité, engagerait sa responsabilité, l’obligeant à relever et garantir le commanditaire au titre de la remise des lieux en l’état initial.

Ils expliquent à l’appui de leur thèse que l’entrepreneur doit se renseigner sur la finalité des travaux qui lui sont confiés afin de vérifier leur adéquation aux objectifs poursuivis et conseiller utilement le maître d’ouvrage et appellent à leur démonstration les dispositions de l’article 1217 du Code civil prévoit les sanctions relatives au manquement à l’obligation de conseil et d’information et notamment la possibilité de demander la résolution du contrat et la réparation des conséquences de l’inexécution.

Ils considèrent dans le cas présent qu’il appartient au professionnel de la construction d’informer, de renseigner et/ou de mettre en garde le maître d’ouvrage sur les risques susceptibles de survenir du fait de l’exécution des travaux jusqu’à leur réception. Ce devoir de conseil doit, éventuellement, l’amener à refuser l’exécution de travaux.

Il est donc fait grief, en l’espèce, à la société SMP a fourni et posé des menuiseries alu et un volet roulant sans se préoccuper de savoir si le maître de l’ouvrage, de par ailleurs copropriétaire, avait préalablement obtenu notamment une autorisation du syndicat des copropriétaires et sans l’informer d’une telle nécessité.

Il convient de souligner que les époux, [J] ont mandaté la société PYRENEENE DE MIROITERIE, sous leur seule responsabilité, dans le cadre d’un louage de service sans réserve ni condition suspensive ou préalable à sa réalisation, travaux ordinaires qui consistaient à poser des menuiseries et volets roulants dans un espace à la disposition des époux, [J] suivant un plan à travers des croquis, et dimensions ainsi qu’ une couleur précise, spécifié le maître d’ouvrage.

La société PYRENEENE DE MIROITERIE ne peut être considérée ;

ni comme maître d’œuvre des travaux de rénovation dans un lot dont la configuration laisse présumer que les époux, [J] ont toute latitude pour l’aménager, ce d’autant que les époux, [J] sont propriétaires non pas d’un appartement noyé dans un ensemble mais d’une maison individuelle avec une terrasse couverte

ni investie d’une mission d’étude et/ou de conception.

Il était impossible de se rendre compte pour la société intervenante que les travaux concernaient une copropriété et que la partie de la construction concernée par les travaux était une partie commune.

Il appartenait aux époux, [J] qui seuls détenaient les informations utiles, d’informer en vertu de l’article 1112-1 du Code civil, de ce que le bien faisait partie d’une copropriété et de ce que la terrasse était une partie commune. En s’abstenant de le faire, le maître d’ouvrage met lui-même son contractant en porte-à-faux et dans l’incapacité de le conseiller éventuellement pour autant que l’aspect juridique entre dans son domaine de compétence.

Ces travaux qui ne sont affectés d’aucun désordre et réalisés dans les règles de l’art, ont répondu à l’attente contractuellement envisagée, sous réserve de la couleur des volets évoquée à la réception mais finalement solutionnée et ont été réglés dans leur totalité le 7 mars 2022 par le maître d’ouvrage, alors que celui-ci était confronté à des discussions avec le syndicat sur le caractère non autorisé des dits-travaux dont l’entreprise n’a jamais été informée ni destinataire d’une demande éventuelle de suspension.

Dans ce contexte, la société PYRENEENE DE MIROITERIE ne peut être tenue d’une obligation d’un conseil qu’à l’égard des éléments qu’elle fournit ou dont elle est destinataire, pour autant que le maître de l’ouvrage en fasse une condition de réalisation des prestations sollicitées et que l’objet entre dans le champ de compétence de l’entreprise sollicitée, ce qui n’est manifestement pas le cas de l’applicabilité des régimes d’autorisation de travaux dans le cadre d’une copropriété, quand bien même celle-ci aurait-elle été identifiée comme telle.

On voit mal comment une entreprise pourrait être comptable de la conformité juridique du cadre dans lequel le maître d’ouvrage, qui en est l’apparent propriétaire, sollicite l’exécution de prestations qu’il détermine et finance.

Or, la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juillet 2021 confirme bien que ce n’est ni la qualité ni la couleur des menuiseries posées qui sont mises en cause par le syndicat des copropriétaires, mais le fait que les époux, [J] aient réalisé des travaux sur des parties communes sans autorisation de l’assemblée générale.

Cette dimension qui relève d’un conseil juridique étranger à sa compétence technique échappe à l’intervention contractuelle précise de la société PYRENEENE DE MIROITERIE qui a consisté en la pose de baies vitrées pour fermer la terrasse qui était déjà couverte.

En conséquence, les demandes des époux, [J] à l’encontre d’une entreprise qui a exactement rempli ses obligations seront éconduites.

V – sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la parie condamnée. Il peut, même d’office, pour les raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, au regard des considérations précédentes, il est équitable, au bénéfice des parties requises, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile d’allouer au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, à chacune la somme de 3 000, 00 €, Monsieur et Madame, [J] étant par ailleurs condamnés aux entiers dépens.

Suivant l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.»

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune considération contraire ne justifie la suspension de l’exécution provisoire de droit attachée à la décision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire de Narbonne, statuant en premier ressort, de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe, par décision exécutoire, nonobstant l’exercice de voies de recours, en la formation de juge rapporteur, Marc POUYSSEGUR, magistrat honoraire exerçant à titre juridictionnel,

Vu les pièces justificatives produites,

Vu l’ordonnance de clôture,

Vu l’article 514 du code de procédure civile, L 131 -1,

Vu les articles 9, 17, 42 -1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965 et les articles 9 alinéa 2, 11, 17 du décret 67-223 du 17 mars 1967 ainsi que des articles 1994 et 1217 du code civil.

Rejetant toutes conclusions ou demandes plus amples ou contraires comme injustes ou non fondées,

Déboute Monsieur et Madame, [H] et, [Z], [J] /, [O] de toutes leurs demandes, fins et prétentions en demandes principales, additionnelles, subsidiaires ou alternatives,

Tenant les assemblées générales ordinaires des 24 juillet 2021, 19 août 2022 et 13 juillet 2023 et tenant le caractère illicite de l’occupation de parties communes et de travaux non autorisés ni régularisés,

Faisant droit à la volonté souveraine de l’assemblée des copropriétaires de LA RÉSIDENCE, [Adresse 8] de faire cesser l’atteinte aux parties communes du fait de travaux illicites,

Condamne Monsieur et Madame, [J] à démolir ou faire démolir et supprimer le muret construit entre le logement et l’escalier, la toiture et la mise en place de baies coulissantes en bordure du lot 40 et à remettre les lieux en leur état primitif sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, et ce, pendant un premier délai de 90 jours, qui sera éventuellement prorogé, après liquidation, par le juge de l’exécution.

Déboute les époux, [J] de son action à l’encontre de la société SARL PYRENEENNE DE MIROITERIE.

Condamne Monsieur et Madame, [H] et, [Z], [J] /, [O] aux entiers dépens.

Condamne Monsieur et Madame, [H] et, [Z], [J] /, [O] à payer au syndicat de copropriété de LA RÉSIDENCE LES, [Localité 7] DE LA MER 1, sis, [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, l’agence PEYROT SAS la somme de 3 000, 00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur et Madame, [H] et, [Z], [J] /, [O] à payer à la SARL PYRENEENNE DE MIROITERIE la somme de 3 000, 00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffiere La Presidente

A. GAFFIE M-C. BARDOU