MINUTE N° : 2026/

JUGEMENT DU : 31 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00823 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DRHR

NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : Société SDH SOCIETE DAUPHINOISE HABITAT C/ [R] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : M^me LACOINTA Virginie, magistrat à titre temporaire

Greffier : M^me THEOLEYRE Emmanuelle, Greffier

DESTINATAIRES :

copie exécutoire délivrée à : M^e RICOTTI

le : 31/03/2026

copie exécutoire délivrée à : M^e TRIME

le : 31/03/2026

DEMANDERESSE

Société SDH SOCIETE DAUPHINOISE HABITAT, dont le siège social est sis 34 avenue Grugliasco – BP 128 – 38431 ECHIROLLES CEDEX

représentée par M^e Doriane RICOTTI, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDERESSE

Mme [R] [U], demeurant 100 IMPASSE DE LA SALAMANDRE – 38150 SALAISE SUR SANNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-38544-2026-00008 du 15/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VIENNE)

représentée par Maître Alexandre TRIME de la SELARL LES AVOCATS DU PAYS ROUSSILLONNAIS, avocats au barreau de VIENNE, substitué par M^e Justine VAUDAINE, de la SELARL LES AVOCATS DU PAYS ROUSSILLONNAIS, avocats au barreau de VIENNE

Qualification : contradictoire en premier ressort

Débats tenus à l’audience du 02 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 31 Mars 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par M^me LACOINTA, Juge des contentieux de la protection, et par M^me THEOLEYRE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits et procédure

Suivant contrat de bail verbal ayant pris effet le 12 février 2024, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a donné en location à Madame [U] [R] un logement sis 100 Impasse de la Salamandre, allée 5, logt 65 à SALAISE SUR SANNE (38150).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait délivrer à Madame [U] [R] une sommation d’avoir à lui payer la somme de 1093.54 euros correspondant au montant des loyers dus au 30 juin 2025, outre le coût de l’acte et d’avoir à fournir les justificatifs de l’assurance habitation.

Par assignation délivrée à Madame [U] [R], le 9 septembre 2025, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT sollicite que soit prononcée la résiliation du bail conclu entre les parties pour défaut d’assurance et le non paiement des loyers, et que soit ordonnée l’expulsion de la locataire; la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT réclame en outre la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, et le paiement de la somme de 1464.26 euros au titre de loyers échus et impayés; et les dépens, avec exécution provisoire.

Le rapport de l’enquête sociale, prévue par la loi du 31 juillet 1998 est parvenu au tribunal avant l’audience ; il indique que Madame [U] [R] vit avec ses deux enfants mineurs à sa charge; qu’elle a trouvé un emploi en CDI depuis le 2 octobre 2025; qu’elle perçoit le RSA et ses droits APL; qu’elle a cessé de payer ses loyers en raison de travaux non effectués par son bailleur; qu’elle compte reprendre le paiement de ses loyers et envisage un plan d’apurement à hauteur de 30 euros.

A l’audience du 2 février 2026, après renvoi, en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

La société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, représentée par son conseil, précise ne pas avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Madame [U] [R], indique se désister de sa demande de résiliation fondée sur le défaut d’assurance, elle confirme ses autres demandes avec actualisation de sa créance de loyers à la somme de 1901.67euros au 26 janvier 2026 et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement, sollicitant qu’ils soient à hauteur de 150 euros par mois. Elle indique être opposée à une nouvelle mise en demeure en cas de défaillance de la locataire tenant au respect des délais de paiement accordés.

Madame [U] [R], représentée par son conseil, précise ne pas avoir sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

Elle indique percevoir 940 euros, hors APL, versés par la CAF et 300 euros à titre de rémunération de son emploi à temps partiel de garde d’enfants.

Elle sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 31 mars 2026 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Motifs de la décision

Sur la régularité de la procédure

La procédure est régulière, la requérante justifiant du signalement des impayés auprès de la CCAPEX, de la CAF et de la notification au représentant de l’Etat dans le département avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.

Sur le désistement du défaut d’assurance

Aux termes des dispositions des articles 394 et 395 du Code de procédure civile si le demandeur peut en toute matière se désister de sa demande, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Celle-ci n’est pas nécessaire s’il n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT entend se désister de sa demande en résiliation fondée sur le défaut d’assurance, la locataire ayant justifié d’une assurance locative à jour.

Madame [U] [R] a accepté ce désistement.

Il convient en conséquence de constater le désistement.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT justifie de l’existence d’un bail verbal ayant pris effet le 12 février 2024 par lequel il a donné en location à Madame [U] [R] un logement sis 100 Impasse de la Salamandre, allée 5, logt 65 à SALAISE SUR SANNE (38150), par l’assignation notifiée à cette adresse qui mentionne que le nom de la défenderesse figure sur la boîte aux lettres et les décomptes produits qui prouvent le versement des loyers. La réalité du bail est donc suffisamment établie.

Le principe et le montant de la créance sont établis par la production de l’assignation et du relevé de compte actualisé.

Madame [U] [R] ne conteste pas cette dette de loyers.

Il convient dès lors de condamner Madame [U] [R] à payer, à la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, la somme de 1619.47 euros, déduction faite des frais de poursuite, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 octobre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1093.54 euros échue à cette date, et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement, la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèces, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, fait sommation à la locataire de payer dans un délai de deux mois les loyers impayés relatifs au bail d’habitation, à défaut de quoi ils s’exposent à une procédure judiciaire de résiliation de bail et d’expulsion par le bailleur.

Il est établi par les pièces produites que les loyers n’ont pas été réglés dans les délais de la sommation. La résiliation du bail d’habitation est donc prononcée à la date du présent jugement pour inexécution suffisamment grave des obligations de la la locataire.

Aux termes des dispositions de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution en accordant éventuellement un délai au débiteur.

En l’espèce, il apparaît que la locataire a repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience, des sommes étant versées depuis le mois de novembre 2025.

Dès lors, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Il convient d’accorder à Madame [U] [R] des délais de paiement avec une mensualité proportionnée aux délais accordés, et de suspendre les effets de la résiliation, qui sera réputée ne pas avoir joué si Madame [U] [R] se libèrent de la dette dans les conditions fixées au dispositif.

En cas de non respect de ces modalités de paiement, la résiliation reprendra son effet de plein droit. La société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT sera ainsi autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [R].

En outre, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT est fondée à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Madame [U] [R] dans les lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, étant précisé que, s’agissant de l’indemnité, elle sera due au prorata du temps d’occupation, à terme échu, et qu’elle produira intérêts à compter de chaque échéance.

Sur les autres demandes

La défenderesse sera condamnée aux dépens, par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Enfin, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit :

— CONSTATE le désistement de la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT concernant sa demande en résiliation fondée sur le défaut d’assurance;

— CONSTATE l’existence d’un bail verbal ayant pris effet le 12 février 2024 entre la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT et Madame [U] [R] pour un logement;

— PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu pour le logement le 12 février 2024 entre la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT et Madame [U] [R] à la date du présent jugement;

— SUSPEND les effets de la résiliation du bail pendant un délai de 33 mois à compter de ce jour, sous condition que Madame [U] [R] s’acquitte des loyers courants et des mensualités de remboursement de sa dette en principal, intérêts et dépens, selon les modalités fixées ci dessous ;

— RAPPELLE que le délai accordé ne suspend pas le paiement du loyer courant, qui devra être acquitté à chaque échéance par le locataire ;

— CONDAMNE Madame [U] [R] à payer, à la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, la somme totale de 1619.47 euros, déduction faite des frais de poursuite, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 octobre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1093.54 euros échue à cette date, et à compter du présent jugement sur le surplus;

— ACCORDE à Madame [U] [R] un délai de paiement de 33 mois à compter du présent jugement pour s’acquitter des sommes dues en principal, intérêts et dépens, par versement mensuel d’au moins 50 euros, qui devront être versés en sus du loyer courant et à la même date, la dernière échéance devant solder la dette sauf meilleur accord des parties sur un nouveau délai;

— RAPPELLE que pendant le cours du délai, la majoration d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues ;

— DIT que si Madame [U] [R] respecte les modalités de remboursement de la dette locative et règle à leur échéance les loyers courants, la résiliation sera réputée à l’issue du délai ne pas avoir joué ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou des loyers et charges courants, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra ses effets, huit jours après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse ;

— DANS CE CAS:

PRONONCE la résiliation du bail conclu pour le logement à la date du présent jugement;

AUTORISE la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [R] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier à défaut pour Madame [U] [R] d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux;

CONDAMNE Madame [U] [R] à payer à la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— CONDAMNE Madame [U] [R] aux dépens ;

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le président