TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

N° RG 25/00628

N° Portalis DB2I-W-B7J-C5UA

Minute :

JUGEMENT DU

10 Mars 2026

— [L] [M] épouse [W],

— [B] [M] épouse [S],

— [R] [U],

— [Q] [V],

— [I] [O] [V],

— [F] [V],

(Héritières de Mme [A] [G])

C/

[Z] [J]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 13 janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 10 mars 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône par ordonnance du 24 novembre 2025 de madame la Première Présidente de la cour d’appel de Lyon, n°2025/DMP-27, assisté de

d’Olivier VITTAZ, greffier.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [L] [M] épouse [W], demeurant [Adresse 2],

Madame [B] [M] épouse [S], demeurant [Adresse 3],

Madame [R] [U], demeurant [Adresse 4],

Madame [Q] [V], demeurant [Adresse 5] (ITALIE),

Madame [I] [O] [V], demeurant [Adresse 6],

Madame [F] [V],, demeurant [Adresse 7],

Toutes héritières de [A] [G], et représentées par M^e Marie CHAUVE-BATHIE, avocate au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocate plaidante, substituée par M^e Guillaume VANNESPENNE, avocat au barreau de Villefranche-sur-Saône.

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [J], demeurant [Adresse 8],

non comparante.

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

FA|Ts PROCÉDURE ET PRÉTENT|oNs

Par acte sous seing privé du 14 février 2000, Madame [A] [G], représentée par la SA

REGIE PONDEVAUX, a donné à bail à Madame [Z] [J] un local à Usage

d’habitatiOn Situé [Adresse 9] [Localité 2],

moyennant un loyer mensuel initial de 2600 francs euros, outre 800 francs euros au titre des

avances sur charges récupérables.

Madame [A] [G] est décédée le 3 juillet 2022, laissant pour lui succéder, suivant

acte de notoriété dressé le 'I2 janvier 2024 par Maître [E] [C], notaire,

Mesdames [Q] [V], [I] [V], [F] [V], [X]

[M], [K] [M] et [R] [U].

Suivant acte notarié du 21 mars 2025, les héritiers précédemment mentionnés ont recueilli

chacun pour leur part héréditaire, la propriété du logement loué à Madame [Z]

[J] au titre dela succession de Madame [A] [G].

À la suite de désordres survenus dans l’appartement situé en dessous de celui loué par

Madame [Z] [J] et à la suite de plaintes des autres habitants de l’immeuble,

les héritières de Madame [A] [G] ont fait assigner Madame [Z] [J]

devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] par acte de

commissaire dejustice du 3 octobre 2025, aux fins de voir:

— prononcer la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de Madame [Z] [J] desdits lieux au besoin avec

l’assistance d’un serrurier et la force publique;

— condamner Madame [Z] [J] à payer la somme de 1000 euros en

remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de

procédure civile;

— Condamner Madame [Z] [J] aux entiers dépens.

Les demanderesses ont notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par lettre

recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 3 octobre 2025.

L’affaire, appelée à l’audience initiale du 25 novembre 2025, a été renvoyée à l’audience du

13 janvier 2026.

Lors de cette audience, Mesdames [Q] [V], [I] [V], [F]

[V], [X] [M], [K] [M] et [R] [U]

régulièrement représentées, maintiennent les demandes contenues dans l’assignation.

Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir qu’à la suite de désordres survenus dans

un appartement situé en dessous du logement loué par Madame [Z] [J], la

société SOMAI, intervenue au titre des désordres, a indiqué que l’encombrement du

balcon de l’appartement occupé par loué par Madame [Z] [J] pouvait être à

l’origine d’une rétention d’eau et des infiltrations constatées. Elles font valoir que les

pompiers intervenus sur place en l’absence de réponse de la locataire, ainsi que le conseil

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I

syndical de l’immeuble, ont constaté que l’appartement était empli d’ordures et

présentait des fuites d’eau. Elles ajoutent que le service environnement hygiène et santé

de la commune de [Localité 2] a tenté, vainement, d’entrer en contact avec la

locataire est que les propriétaires des autres appartements ont signé une pétition pour

demander l’intervention des services d’hygiène et les forces de l’ordre. Elles affirment de

plus que l’assurance habitation de Madame [Z] [J] a été résilié avec effet au 3

mars 2025. Au regard de ce qui précède, elles estiment que Madame [Z] [J] a

manqué aux obligations incombant au locataire, et notamment à son obligation d’user

paisiblement du logement loué, de prendre à sa charge l’entretien du logement et à son

obligation de s’assurer.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des demanderesses, il convient

de renvoyer aux écritures déposées et soutenues à l’audience, conformément aux

dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [Z] [J] bien que régulièrement assignée à étude ne comparaît pas ni

n’est représentée.

Un diagnostic social et financier a été établi et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MoT|Fs DE LA DÉc|s|oN

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile

selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge

ne fait droit à la demande que dans la mesure où il I’estime régulière, recevable et bien

fondée ››.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 Il de la loi du 6juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27

juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres

qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième

degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une

assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant |'expiration d’un délai de deux

mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des

expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai '|990 précitée. Cette

saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement

signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement

en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-'I du

code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes

informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements

de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire

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du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31

mai 1990 précitée.

Aux termes de l’article 24 III de la loi précitée, à peine d’irrecevabilité de la demande,

l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le

commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six

semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan

départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées,

suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le

logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification

s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au

dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la

première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités

fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des

modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le

bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant

l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des

expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au

diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de

son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du

présent article.

En l’espèce, les demanderesses justifient avoir notifié l’assignation à la Préfecture du

RHÔNE le 3 octobre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience prévue le 25

novembre 2025.

La notification à la CCAPEX n’est pas applicable en l’espèce, au regard de la qualité de

personne physique des propriétaires et dans la mesure où la résiliation du contrat n’est

pas demandée pour défaut de paiement des loyers.

En conséquence, l’action des héritières de Madame [A] [G] en résiliation du contrat

de bail est recevable.

Sur l’acquisition dela clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6juillet 1989 que le locataire est notamment tenu d’user

paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat

de location et d’assurer les locaux loués, s’agissant des risques dont il doit répondre en sa

qualité de locataire. S’agissant de cette dernière obligation, il résulte du même article que

,

le locataire est tenu dejustifier de l assurance du logement lors de la remise des clés puis,

chaque année, à la demande du bailleur.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas

été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut, refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution

I de sa propre obligation, poursuivre lexécution forcée en nature de l’obligation, obtenir

une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat ou demander réparation des

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conséquences de l’inexécution, les sanctions qui ne sont pas incompatibles pouvant être

cumulées.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une

clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du

créancier au débiteur ou d’une décision dejustice.

Aux termes de l’article 1227 du code civil, la résolution peut en toute hypothèse être

demandée en justice, la résolution prenant alors effet, sauf exception, à la date de

l’assignation en application de l’article 1229 du code civil.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances,

constater ou prononcer la résolution du contrat

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation

doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doitjustifier le paiement ou le

fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, si les demanderesses versent au débat une lettre de la société GENERALI,

informant la locataire dela résiliation du contrat d’assurance en raison de l’aggravation du

risque avec effet au 3 mars 2025, il n’apparaît pas que les propriétaires aient invité la

locataire à justifier de l’assurance du logement postérieurement à cette date et ce alors

que Madame [Z] [J] avait la possibilité de souscrire un nouveau contrat

d’assurance couvrant les risques à la charge du locataire.

En revanche, il résulte du rapport de mission de la société GINGER CEBTP à la demande

d’ORALIA, en sa qualité de syndic de l’immeuble, que l’appartement situé en dessous de

celui loué a présenté des fissures et des infiltrations. Si ce rapport n’identifie pas

clairement les causes des désordres en question, il convient de relever d’une part que le

rapport indique que ces derniers sont compatibles avec des infiltrations depuis les

fenêtres de l’appartement du dessus, à savoir l’appartement loué, et ne relève pas de

problème structurel.

De plus, il résulte des préconisations de l’entreprise SOMAI, intervenue pour tenter de

résoudre les désordres mentionnés, et des photographies annexées, que le balcon de

l’appartement loué par Madame [Z] [J] est particulièrement encombré,

laissant apparaître ce qui semble être un entassement de pots de plante à l’abandon, cet

entassement apparaissant de nature à provoquer des rétentions d’eau ainsi que les

infiltrations précédemment mentionnées.

En outre, d’une façon plus générale en ce qui concerne l’état du logement, il résulte de

l’attestation du SDMIS sapeurs-pompiers en date du 17 janvier 2025 que lors de l’entrée

dans le logement des sapeurs-pompiers, en raison d’infiltration d’eau survenue le 16

décembre 2024, les pompiers ont trouvé le logement dans un «état d’insalubrité

important ››. Si cette attestation ne mentionne pas la nature de « |'insalubrité ›› constatée,

il apparaît, au regard des autres pièces produites, que celle-ci correspond à un défaut

d’entretien dela part dela locataire, ce que confirme en particulier le courriel de Madame

[N] [H], gestionnaire de copropriété, en date du 28 décembre 2024.

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Il ressort de l’ensemble des pièces versées aux débats que Madame [Z] [J] n’a

donné aucune suite aux démarches entreprises pour tenter d’apporter une solution à la

situation du logement et aux inconvénients qui en résultent pour les autres propriétaires,

lesquels sont notamment évoqués dans une pétition signée par les autres occupant de

l’immeuble en date du 10janvier 2025.

Au regard de ce qui précède, il apparaît que Madame [Z] [J] a manqué à ses

obligations en tant que locataire, et en particulier à son obligation d’user paisiblement des

locaux loués, et que les manquements en question sont suffisamment graves pourjustifier

la résiliation du contrat de location à la date du présentjugement.

Par conséquent, devenue occupante sans droit ni titre, il convient d’ordonner l’expulsion

de Madame [Z] [J] et de tous les occupants de son chef.

concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L. 412-1

du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des

procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais

de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne; à défaut, ils sont laissés sur place

ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice

chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un

délai fixé par voie réglementaire ››.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est

condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en

mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Z] [J] qui succombe à l’instance, sera condamné aux

dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, lejuge condamne la partie tenue

aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au

titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient

compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même

d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette

condamnation.

En l’espèce, Madame [Z] [J] sera condamné à payer à aux demanderesses la

somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est

exécutoire à titre provisoire.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, présidé par le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par

jugement mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Mesdames [Q] [V], [I] [V], [F]

[V], [X] [M], [K] [M] et [R] [U] en

résiliation du contrat de bail;

PRONONCE la résolution judiciaire du bail conclu le 14 février 2000 entre Madame [A]

[G], d’une part, et Madame [Z] [J] d’autre part concernant le logement

situé [Adresse 10], [Localité 3], à compter du présent

jugement ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Z] [J] de libérer les lieux et de

restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente

ordonnance;

DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux

et restitué les clés dans ce délai, les héritières de Madame [A] [G], pourront, deux

mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son

expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le

concours d’un serrurier et dela force publique;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, «

les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un

lieu que celle-ci désigne; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu

approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec

sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie

réglementaire ››;

CON DAMNE Madame [Z] [J] aux dépens de l’instance;

CON DAMNE Madame [Z] [J] à payer à la succession de Madame [A] [G]

la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du

département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures

civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présentjugement est exécutoire à titre provisoire;

Le présentjugement a été signé par le Président et le greffier.

Le greffier, Le président,

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