TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09754 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2C3O

Minute :

Société CDC HABITAT

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

C/

Madame [C] [V]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LE DEUN

Copie délivrée à :

Mme [V]

Le 07 février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 07 février 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU,juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT, SEM, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [C] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 7 avril 2023, la Société CDC Habitat a donné à bail à Mme [C] [V] et M. [L] [T] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], outre l’emplacement de stationnement n°1098 situé à la même adresse pour un loyer hors charges de 715,93 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 133,90 €.

Par un avenant au contrat à effet au 07 janvier 2024, Mme [C] [V] est devenue seule titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société CDC Habitat a fait signifier à Mme [C] [V], par exploit de commissaire de justice du 27 mai 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 710,45 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, la Société CDC Habitat a fait assigner Mme [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 9 décembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

La Société CDC Habitat, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de Mme [C] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

? ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner Mme [C] [V] à payer :

? la somme de 3 332,30 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 13 août 2024 ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 800,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

? une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure ;

? ordonner l’exécution provisoire.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 7 avril 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [C] [V] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré.

Mme [C] [V], assignée à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [C] [V] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 7 avril 2023 que Mme [C] [V] doit payer un loyer d’un montant de 715,93 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 133,90 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 873,95 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [C] [V] restait devoir la somme de 3 332,30 € euros à la date du 13 août 2024, terme d’août 2024 inclus. Or, des frais de contentieux ont été imputés le 04 avril 2024 pour un montant de 127,84 euros. Il convient de les déduire.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [C] [V] au paiement d’une somme de 3 204,46 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 13 août 2024, terme d’août 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 710,45 € à compter du 27 mai 2024, sur le surplus à compter du 4 septembre 2024, date de l’assignation.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 7 avril 2023 contient telle une clause résolutoire en son article 7 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 27 mai 2024 pour la somme en principal de 2 710,45 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 juillet 2024.

En conséquence, l’expulsion de Mme [C] [V] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [C] [V] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 28 juillet 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 7 avril 2023.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [C] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 01 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 28 juillet 2024 au 31 août 2024, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur le rejet de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la Société CDC Habitat n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 avril 2023 entre la Société CDC Habitat et Mme [C] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], outre l’emplacement de stationnement n°1098 situé à la même adresse sont réunies à la date du 28 juillet 2024 ;

CONDAMNE Mme [C] [V] à verser à la Société CDC Habitat la somme de 3 204,46 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 13 août 2024, terme d’août 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 710,45 € à compter du 27 mai 2024, sur le surplus à compter du 4 septembre 2024, date de l’assignation ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [C] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [C] [V] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [C] [V] à payer à la Société CDC Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE la Société CDC Habitat de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [C] [V] à payer à la Société CDC Habitat une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] [V] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 7 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION