TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

N° RG 24/00115 – N° Portalis DB2I-W-B7I-CWUE

Minute :

JUGEMENT DU

10 Mars 2026

[P] [E] épouse [S]

C/

[A] [D]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 13 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 10 Mars 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX,Vice-Président placé, délégué aux fonction de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Villefranche-sur-Saône, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Lyon en date du 24 novembre 2025, assisté de Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [P] [E] épouse [S], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Eric LAVIROTTE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [A] [D], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Karine COLLOMB, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 8 juin 2012, Madame [P] [E] épouse [S] a donné à

bail à Madame [A] [D] et Monsieur [T] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un

loyer mensuel initial de 530 euros, outre MONTANT DES CHARGES RECUPERABLES euros

au titre des avances sur charges récupérables.

En présence de loyers impayés , Madame [P] [E] épouse [S] a fait signifier le 9

novembre 2023 un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 2881,48 euros à Madame [A] [D].

Le 13 novembre 2023, Madame [P] [E] épouse [S] a saisi la Commission de

Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence

d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Madame [P] [E] épouse [S] a ensuite fait assigner Madame [A] [D]

devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] par acte de commissaire de justice du 9 février 2024, aux fins de voir :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ou, à défaut, prononcer la résiliation du bail ;

• ordonner l’expulsion de Madame [A] [D] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et la force publique ;

• condamner Madame [A] [D] à payer la somme de 3767,63 euros, au titre des loyers et charges impayés outre intérêts légaux à compter du commandement de paiement du 9 novembre 2023 ;

• condamner Madame [A] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle

d’occupation égale au montant du loyer avec charges et jusqu’à l’entière libération des lieux ;

• condamner Madame [A] [D] à lui payer 300 euros de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-1 du code civil ;

• condamner Madame [A] [D] à payer la somme de 600 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de

procédure civile ;

• condamner Madame [A] [D] aux entiers dépens.

Madame [P] [E] épouse [S] a notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par

lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 9 février 2024.

L’affaire, appelée à l’audience initiale du 14 mai 2024.

Après plusieurs renvois contradictoires, l’affaire a finalement été retenue lors de l’audience du 13 janvier 2026.

Lors de cette audience, Madame [P] [E] épouse [S], régulièrement représentée,

indique que l’intégralité de l’arriéré locatif a été payé. Précisant percevoir une retraite

modeste, elle souligne que la situation d’impayés a été particulière anxiogène, de sorte qu’elle maintient sa demande en résiliation et expulsion de la locataire.

Madame [A] [D], régulièrement représentée, explique qu’elle s’est trouvée

dans une situation particulièrement compliquée au regard de faits qu’elle reproche au père

de ses enfants, soulignant qu’un dossier est en cours d’information judiciaire. Elle souligne

que Madame [P] [E] épouse [S] a mis en vente l’appartement sans en aviser la

locataire et met en doute les raisons du maintien de la demande d’expulsion. Elle demande

le rejet de la demande d’expulsion.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été établi et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27

juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres

qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième

degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une

assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux

mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des

expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette

saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement

signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement

en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code

de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que

celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au

I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système

d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990

précitée.

Aux termes de l’article 24 III de la loi précitée, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, Madame [P] [E] épouse [S] justifie avoir notifié l’assignation à la

Préfecture du RHÔNE le 9 février 2024, soit au moins six semaines avant la date de

l’audience prévue le 14 mai 2024.

Madame [P] [E] épouse [S] justifie également avoir saisi la CCAPEX le 13

novembre 2023, soit au moins deux mois avant la date de l’assignation délivrée le 9 février

2024.

En conséquence, l’action de Madame [P] [E] épouse [S] en résiliation du

contrat de bail est recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la

résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des

charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet

que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de

payer demeuré infructueux. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29

juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à

la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le

versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de

paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de

l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a

considéré que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce

qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la

délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu

par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de

modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de

l’entrée en vigueur de la loi ».

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-

668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la

condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le

versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de

paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de

l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le

quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le

fondement de l’article 24 V, à savoir que la décision du juge suspend les procédures

d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou

les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le

juge.

Aux termes du VII du même article, Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par

le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant

avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être

suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux

V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que

le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par

le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution

du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le

juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 9 novembre 2023 soit

postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 précité.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le

contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois, délai également visé par le commandement de payer, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement

de payer a été délivré le 9 novembre 2023 à Madame [A] [D] pour un arriéré

de loyers vérifié de 2881,48 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti,

Madame [A] [D] n’ayant pas réglé la dette locative durant cette période.

Ce commandement de payer reproduit les dispositions légales et vise la clause résolutoire

contenue dans le contrat de location ainsi que les sommes impayées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont

réunies à la date du 9 janvier 2024, à l’expiration du délai fixé par le dit commandement, et

que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Néanmoins, il ressort des pièces versées aux débats et n’est pas contesté que Madame [A] [D], a payé l’intégralité de l’arriéré locatif et est à jour du paiement du loyer courant.

Si les paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoient la suspension

des effets de la clause résolutoire que dans l’hypothèse où un délai de paiement est accordé

au locataire, et s’il n’est pas envisageable d’accorder un délai de paiement en l’absence de

dette, cette circonstance ne saurait placer le locataire ayant apuré son arriéré locatif dans

une situation moins favorable que celle du locataire qui se trouve encore débiteur. Dès lors,

par application de l’article 24, VII de la loi précitée, le juge peut, dans cette hypothèse, dire

que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué.

Il ressort des explications de Madame [A] [D] et des éléments produits à l’audience que celle-ci a réalisé un effort important pour parvenir au paiement de sa dette

locative, qu’elle est de bonne foi dans l’exécution de son contrat et qu’elle est en mesure

de payer les loyers courants.

Si Madame [P] [E] épouse [S] fait valoir que la situation d’impayé a été

angoissante pour elle, cette circonstance n’est pas de nature à refuser au locataire le jeu

des règles de droit précédemment rappelées.

Dès lors, il convient de dire que la clause résolutoire du contrat de bail est réputée ne pas

avoir joué, et de refuser par voie de conséquence l’expulsion de Madame [A]

[D] et des occupants de son chef ainsi que sa condamnation au paiement d’une

indemnité d’occupation.

Sur l’arriéré locatif

Il est admis par les parties que la dette locative a été intégralement payée, de sorte qu’il n’y

a pas lieu de se prononcer sur cette question.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation

doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le

fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, si Madame [P] [E] épouse [S] fait valoir qu’elle a été privée des

sommes nécessaire à la bonne gestion et à l’entretien de l’immeuble, outre les échéances

dont elle même pouvait être redevable, elle ne verse aux débats aucun élément de nature

à établir l’existence d’un préjudice ou à chiffrer celui-ci.

Dès lors, il convient de débouter Madame [P] [E] épouse [S] de sa demande de

dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée

aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité

ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, si Madame [P] [E] épouse [S] succombe à l’instance, il convient de

relever qu’au moment de son assignation, les conditions de résiliation du contrat de

location étaient réunies et sa demande en condamnation au paiement de l’arriéré locatif

était fondée.

Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [A] [D] aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue

aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au

titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au regard de ce qui précède, Madame [A] [D] sera condamné à payer à Madame [P] [E] épouse [S] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du

code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est

exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, présidé par le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par

jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Madame [P] [E] épouse [S] en résiliation du

contrat de bail ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 8 juin 2012

entre Madame [P] [E] épouse [S], d’une part, et Madame [A] [D]

d’autre part, pour défaut de paiement du loyer et des charges, concernant le logement situé

[Adresse 5] [Localité 2] ;

DIT que la clause résolutoire du contrat de bail est réputée ne pas avoir joué ;

DEBOUTE Madame [P] [E] épouse [S] de sa demande d’expulsion de Madame

[A] [D] ;

DEBOUTE Madame [P] [E] épouse [S] de sa demande de condamnation de

Madame [A] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation

DEBOUTE Madame [P] [E] épouse [S] de sa demande de condamnation de

Madame [A] [D] au paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [A] [D] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [A] [D] à payer à Madame [P] [E] épouse

[S] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jours, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER LE JUGE