ARRÊT DU

09 Janvier 2019

CV / CB

N° RG 16/01462

N° Portalis DBVO-V-B7A-CMMK

A Z épouse X

C/

F-G E

GROSSES le

à

2 Timbres 'représentation obligatoire’ de 225 €

ARRÊT n°

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Madame A Z épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric ROY, avocat au barreau d’AGEN

APPELANTE d’un jugement du tribunal de grande instance d’AGEN en date du 08 Novembre 2016,

D’une part,

ET :

Monsieur F-G E

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e F Loup BOURDIN, avocat postulant au barreau d’AGEN

et par M^e Renaud DUFEU, Plaidant, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMÉ

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 05 Novembre 2018 devant la cour composée de :

Présidente : I J, Présidente de Chambre,

Assesseurs : A BENON, Conseiller

Cyril VIDALIE, Conseiller, qui a fait un rapport oral à l’audience

Greffier : Lors des débats : Sabrina CARLESSO

Lors de la mise à disposition : C D

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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Par acte du 9 mai 2011, F-G E a donné à bail à A Z épouse X un local commercial situé […] à Agen moyennant un loyer mensuel de 600 €. A X a donné congé le 6 novembre 2013 et a quitté les lieux le 6 février 2014.

Un litige s’est ensuite élevé entre le bailleur auquel des loyers demeuraient dus et le preneur qui souhaitait être indemnisé de travaux d’accessibilité aux personnes handicapées du local loué.

Saisi par F-G E d’une action en paiement du reliquat des loyers impayés, le tribunal de commerce d’Agen s’est dessaisi en faveur du tribunal de grande instance de la même ville qui par jugement du 8 novembre 2016, a condamné A Z épouse X à lui payer :

—  5 340 € en principal,

—  700 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

et à supporter les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 9 janvier 2014.

A Z épouse X a interjeté appel du jugement suivant déclaration du 28 novembre 2016.

Par conclusions visées au greffe le 21 février 2017 A Z épouse X demande à la cour de :

— réformer le jugement,

— dire et juger qu’elle n’est débitrice que de la somme de 4 800 € au titre des loyers impayés,

— dire et juger que F-G E est débiteur de la somme de 6 934 €,

— ordonner la compensation entre ces deux sommes et condamner F-G

E à payer la somme de 2 134 € avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2014,

— condamner F-G E au paiement de la somme de 2 000 € sur

lefondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A Z épouse X reconnaît devoir neuf mois de loyers impayés mais estime qu’il convient d’en retrancher 600 € au titre de dépôt de garantie, et qu’il n’est pas justifié d’y ajouter 540 € au titre de la clause pénale. Sa dette s’établit donc à 4 800 €.

Elle s’estime de plus créancière d’une somme de 6 934 € représentant le coût de travaux qu’elle a fait réaliser pour permettre l’accessibilité du local aux personnes handicapées et qui étaient selon elle indispensables au maintien de l’autorisation d’exploitation du fonds de commerce. Elle soutient que leur coût doit incomber au bailleur en vertu des dispositions des articles L. 111'7 et L. 111'8 du code de la construction et de l’habitation issues de la loi du 11 septembre 2007 relative à la sécurité et à l’accessibilité des établissements recevant du public (E.R.P.) aux personnes handicapées.

A Z épouse X soutient que le jugement a retenu à tort qu’elle était réputée avoir pris possession des lieux en toute connaissance de cause au regard de la date du décret instituant la mise en conformité des locaux recevant du public, et que seule une clause expresse, inexistante en l’espèce, pouvait exonérer F-G E de cette prise en charge due par lui au titre de l’obligation de délivrance du bailleur.

Par conclusions visées au greffe le 11 avril 2017, F-G E sollicite :

' le débouté de l’appel de A X,

' la condamnation de A X à payer 5 972,29 € avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 9 janvier 2014,

' la condamnation de A X à payer 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' la condamnation de A X aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 9 janvier 2014.

S’agissant des loyers impayés, F-G E observe qu’il n’y a pas lieu à restitution du dépôt de garantie de 600 € mais à déduction de cette somme du montant de la dette locative de 5 400 € de sorte que le solde du s’élève à 4 800 €.

Il estime en outre dérisoire la clause pénale contractuelle prévoyant une pénalité de 10 % de la somme due au regard des frais de recouvrement exposés et sollicite sa fixation à la somme de 1 000 € par application du pouvoir de révision du juge prévu par l’article 1152 du Code civil. Sa créance s’élève ainsi à la somme totale de 5 800 €, à laquelle il convient d’ajouter le coût du commandement soit 172,29 €.

S’agissant de la mise en conformité des locaux à la législation relative à l’accessibilité des E.R.P. aux personnes handicapées, F-G E expose que l’obligation instituée par le code de la construction et de l’habitation n’existant pas la date de signature du bail, étant issue du décret 2014'1327 du 5 novembre 2014, aucune non-conformité ne pouvait être reprochée à l’exploitant, et que le jugement a relevé à juste titre qu’en l’absence de décision de l’autorité administrative imposant au preneur de mettre en conformité les locaux leur coût devait rester à la charge de ce dernier.

F-G E soutient que les travaux litigieux visaient à améliorer les locaux, et qu’aucun manquement à son obligation de délivrance n’est avéré. Le preneur s’était de plus obligé à prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvaient lors de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger aucune réparation.

La Cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 octobre 2018 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 5 novembre 2018.

SUR QUOI LA COUR

Sur la dette locative

Le jugement a fixé à juste titre à 5 340 € le montant de la somme due au titre de l’inexécution de l’obligation de paiement des loyers incombant à A Z épouse X dès lors que le montant non contesté de la somme due au titre des neuf mois de loyer impayés s’élève à 5 400 €, et qu’il est justifié d’en retrancher la somme versée au titre du dépôt de garantie soit 600 € et d’y ajouter le montant du au titre de la clause pénale de 10% soit 540 €.

Si F-G E a demandé une majoration de cette clause pénale, l’article 1152 ancien du code civil applicable à la présente convention nécessiterait qu’elle présente un caractère manifestement dérisoire ce qui n’est pas le cas de la pénalité de 10% du montant des loyers prévue en l’espèce.

Il ne peut en outre être tenu compte pour retenir le caractère dérisoire de cette pénalité de l’ancienneté de la dette qui sera compensée par les intérêts moratoires, ni des frais de recouvrement.

La créance de F-G E a donc été exactement liquidée.

Sur la demande de compensation

Les dispositions relatives à l’accessibilité des E.R.P. aux personnes handicapées ont été instaurées par la loi n°2005-102 du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, qui a imposé aux exploitants des établissements concernés de les rendre accessibles aux personnes handicapées avant le 1^er janvier 2015. Si un délai a été accordé pour permettre la réalisation des travaux de mise en conformité, ses dispositions sont

toutefois entrées en vigueur avant la souscription du bail litigieux intervenue le 9 mai 2011.

Les textes règlementaires ultérieurs sont venus apporter les dispositions complémentaires permettant d’obtenir de nouveaux reports de délais mais imposant l’obligation d’établir un agenda d’accessibilité programmée (décret du 5 novembre 2014 invoqué par F-G E) puis de mettre en 'uvre les pénalités sanctionnant les contrevenants (décret du 11 mai 2016).

De tels travaux incombent, sauf clause expresse contraire, au bailleur soit au titre de son obligation de délivrance lorsque les normes existent à la date d’établissement du bail, soit au titre de son obligation d’entretien lorsqu’elles elles entrent en vigueur en cours de bail, en vertu de l’article 1719-1° ou 1719-2° du code civil.

En l’espèce, le bail ne contient pas de clause imposant de manière claire et précise au preneur de supporter les travaux imposés au titre de l’accessibilité des E.R.P. aux personnes handicapées ou à mobilité réduite.

En effet, l’article 4 du bail intitulé «transformations» stipule que le preneur «aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité», clause qui ne peut, de par sa généralité, s’analyser comme opérant un tel transfert de charge.

De plus l’autre clause intitulée «obligations du bailleur» ajoute «pour tout ce qui n’est pas prévu aux présentes, les parties déclarent se soumettre aux lois et usages» ce qui confirme l’absence de dérogation au principe de prise en charge de ces travaux par le bailleur.

F-G E était donc tenu de supporter le coût de ces travaux au titre de l’obligation de délivrance et c’est à bon droit que A Z épouse X sollicite la prise en charge des travaux d’accessibilité réalisés dans son établissement.

À ce titre, elle justifie des travaux réalisés en versant aux débats quatre factures des :

—  17 mai 2011 à hauteur de 900 € pour la réalisation d’une ouverture pour

passage d’un fauteuil roulant, avec porte coulissante et mise à niveau du sol,

—  9 juin 2011 intitulée «travaux de remise aux normes pour handicapés suivant

commission des pompiers» à hauteur de 2 409,94 € pour une reprise d’entrée,

comportant le remplacement d’huisseries,

-14 juin 2011 à hauteur de 3 330 €, pour des modificationsd’éclairages,

de vitrines, de cabines, des travaux d’électricité en divers endroits,

—  20 juin 2011 à hauteur de 295 € concernant un coût de main d''uvre liée à

des travaux électriques et de pose d’entrées d’air,

Il en résulte que seules les factures des 17 mai et 9 juin 2011 concernent des travaux de mises aux normes d’accessibilité de l’E.R.P., et que les factures des 14 et 20 juin 2011 concernent des travaux d’aménagement de l’établissement qui doivent demeurer à sa charge.

A Z épouse X est donc fondée à solliciter la prise en charge d’une somme de 3 309,94 €, qui sera déduite de sa dette par compensation conformément aux articles 1289 et suivants

devenus 1347 et suivants du code civil de sorte qu’elle sera en définitive tenue au paiement d’une somme réduite à 2 030,06 €.

Sur les autres demandes

Le coût du commandement de payer délivré le 9 janvier 2014 visant la clause résolutoire du bail constituait une démarche préalable nécessaire à l’introduction d’une instance contentieuse imposée par l’article L.145-41 du code de commerce en vertu duquel toute clause insérée au bail prévoyant la résiliation de plein droit, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Il y a donc lieu de condamner A Z épouse X à en supporter le coût soit la somme de 171,35 €.

Le jugement à condamné à juste titre A Z épouse X aux dépens, qui supportera également les dépens d’appel étant la partie perdante.

Compte tenu de l’infirmation partielle du jugement déféré, il y a lieu d’allouer à F-G E une indemnité de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

INFIRME le jugement déféré.

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNE A X épouse Z à payer à F-G E 2 030,06 € avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2014.

CONDAMNE A X épouse Z à payer à F-G E 171,35 € au titre du commandement de payer délivré le 9 janvier 2014.

CONDAMNE A E épouse X à payer à F-G E 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE F-G E aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par I J, présidente de chambre, et par C D, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente

C D I J