ARRÊT DU

24 Novembre 2021

JYS/CR

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N° RG 20/00009

N° Portalis

DBVO-V-B7E-CYES

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A B

C/

C D

Z,

E F

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GROSSES le

à

ARRÊT n°

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur A B

né le […] à […]

de nationalité Française

Avocat

[…]

[…]

Représenté par M^e Hélène GUILHOT, membre de la SCP TANDONNET & ASSOCIES, avocate postulante inscrite au barreau d’AGEN et par M^e Eric DASSAS, membre de la SCP LEXIA, avocat plaidant inscrit au barreau de BORDEAUX

APPELANT d’un Jugement du Tribunal d’Instance de MARMANDE en date du 05 Décembre 2019, RG 19-000105

D’une part,

ET :

Monsieur C D Z

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Christine ROUL, avocate postulante inscrite au barreau d’AGEN et par M^e Valérie DUBOS, avocate plaidante inscrite au barreau de BORDEAUX

Madame E F

née le […] à BREST

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Gwenaël A, avocat postulant inscrit au barreau d’AGEN et par M^e Caroline REGES, membre de la SELARL ACTIONS, avocate inscrite au barreau de BERGERAC

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 12 Mai 2021 devant la cour composée de :

Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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FAITS ET PROCEDURE

C Z et E F mariés en 2000 et séparés par ordonnance de non conciliation du 5 juin 2014, sont divorcés par jugement du 28 août 2016 transcrit sur leurs états-civils le 29 novembre 2016.

Ils avaient pris à bail à A B, avocat au barreau de la Gironde, un appartement à Bordeaux pour l’habiter le 24 mai 2013 au loyer de 1 310 euros mensuels et 20 euros mensuels de provisions pour charges. Le propriétaire leur a reproché des sous locations clandestines par la plateforme 'Airbnb', que seule l’épouse a reconnues, à hauteur de 15 nuitées en 2016, 24 en 2017 et 27 en 2018.

Suivant acte d’huissier délivré le 29 janvier 2019, A B a fait assigner E F et C Z devant le tribunal d’instance de Bordeaux sur les fondements de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 546 et suivants du code civil et 131-1 et suivants du code de l’exécution pour obtenir principalement la résiliation du bail, la libération des lieux et l’expulsion, leur condamnation solidaire à payer toutes les sommes perçues en sous-location et, avant dire droit une provision de 10 000 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation de 2 000 euros.

Par jugement du 9 avril 2019, le tribunal a renvoyé l’affaire devant le tribunal d’instance de Marmande (Lot-et-Garonne) en application de l’article 47 du code de procédure civile.

Par jugement du 5 décembre 2019, ce tribunal a :

— condamné E F à payer à A B 9 665,42 euros de sous loyers perçus après le mariage avec intérêts au taux légal à compter de la signification de sa décision,

— condamné solidairement E F et C Z à payer à A B 1 379,58 euros de sous loyers perçus au temps du mariage avec intérêts au taux légal à compter de la signification de sa décision,

— débouté A B du surplus de ses demandes,

— débouté C Z de l’ensemble de ses demandes,

— condamné E F à payer à A B 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Suivant déclaration au greffe le 4 janvier 2020, A B a fait appel du chef du dispositif de débouté de ses autres demandes, à savoir, la résiliation du bail et l’expulsion de C Z et E F, la condamnation solidaire d’E F et C Z à lui payer uniquement 1 379,58 euros de sous loyers perçus au temps du mariage avec intérêts au taux légal à compter de la signification de sa décision, la condamnation d’E F à lui payer uniquement 9 665,42 euros de sous loyers perçus après le mariage avec intérêts au taux légal à compter de la signification de sa décision, la condamnation uniquement d’E F à lui payer 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Selon dernières conclusions visées au greffe le 28 septembre 2020, A B demande, en

réformant le jugement en ce qu’il a limité la condamnation et statuant à nouveau, de :

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des deux intimés,

— ordonner, à compter de son prononcé, leur expulsion et celle de toute personne s’y trouvant, le vidage à leurs frais de tous meubles avec le concours au besoin de la force publique,

— condamner E F et C Z à payer 2 000 euros d’indemnité d’occupation mensuelle, tout mois commencé étant totalement dû, jusqu’à la libération effective des lieux,

— débouter E F et C Z de toutes leurs demandes,

— condamner solidairement E F et C Z à lui payer : 11 367,95 euros de sous locations perçues depuis le 5 juin 2013 avec les intérêts au taux légal entre particuliers à compter de leur versement et les capitaliser à compter de la délivrance de l’assignation, 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en réparation de son préjudice et aux entiers dépens comprenant les frais de constats d’huissiers et 1 500 euros et 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel.

L’appelant expose qu’E F a fait héberger son site de location d’appartement 'Airbnb’ depuis 2014 au tarif de 210 euros par jour à raison d’au moins 66 nuits par an jusqu’à se hisser au statut 'superhost’ ; lui-même a dû faire face à des plaintes pour tapages nocturnes et des dégradations, encore en 2019.

Il fait valoir que la sous location non autorisée est un manquement aux dispositions d’ordre public de la loi sur les rapports locatifs qui la prohibe comme une faute contractuelle grave ; en l’espèce, il s’agit de la création d’une entreprise rentable sans la charge des nuisances nombreuses causées au bailleur et aux voisins et sans être assurée. Les locataires sont codébiteurs solidaires par le mariage et par le contrat de bail en l’absence d’attribution judicaire de la jouissance du logement du domicile conjugal à l’épouse. La somme des sous-locations doit inclure au titre des fruits civils les montants des taxes de séjour encaissées à rembourser. E F a fait pression sur les voisins pour ne pas attester des nuisances. Elle ne justifie pas de sa situation actuelle alors qu’elle est propriétaire immobilier.

Selon conclusions visées au greffe le 23 juin 2020, E F demande principalement, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté A B de sa demande en résiliation de bail,

— infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé des condamnations pécuniaires à son encontre au titre de l’accession et des dommages et intérêts,

subsidiairement, de :

— lui octroyer 18 mois de délai de congé,

— débouter A B de toutes ses demandes pécuniaires,

— dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée expose qu’elle ne conteste pas sa faute, mais qui est légère car elle n’a loué que peu de fois et elle a cessé à la première sommation de son bailleur.

Elle fait valoir que la résiliation du bail n’est pas la sanction automatique de la sous-location ; le droit d’accession n’est pas le fondement de la demande des fruits qui sont générés par la mise à disposition du bien et non par le bien lui-même et la condamnation pécuniaire lourde est excessive à titre de sanction. Elle est divorcée avec quatre enfants à charge, à jour des loyers mais en situation de santé fragile et aux ressources précaires, comme l’a attesté son médecin psychiatre le 30 avril 2019.

Selon conclusions visées au greffe le 24 août 2020, C Z demande (à l’exception des 'dire, prendre acte et juger’ qui ne sont pas des prétentions mais des moyens), réformant le jugement, de :

— condamner E F à le relever et garantir de toutes condamnations pour la période antérieure au 29 novembre 2016,

— débouter A B de toutes ses demandes pour la période postérieure,

— condamner E F à lui payer 2 400 euros en première instance et 3 600 euros en appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimé expose que les époux ont pris le bien en location pour l’épouse et les enfants, étant séparés de fait, lui ne résidant qu’à Saint Médard en Jalles (Gironde) où il est élu municipal, elle à Bordeaux et les enfants alternativement chaque semaine ; l’ordonnance de non conciliation a attribué la jouissance de l’ancien domicile conjugal à St Médard au mari et celle de la location de Bordeaux à l’épouse ; il ignorait les sous-locations par 'Airbnb’ et il n’en a perçu aucun revenu.

Il fait valoir que la solidarité des époux cesse à la date de la transcription du jugement de divorce qui le rend opposable aux tiers et met fin à la co-titularité légale et conventionnelle du bail du logement commun. L’action récursoire justifie qu’E F le garantisse de tout règlement contributif au bailleur à titre légal ou contractuel. La situation de fait justifie qu’avec l’accord de l’ex-épouse, le propriétaire mette fin au bail commun.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 10 mars 2021.

MOTIFS

1/ Sur la résiliation :

Pour ne pas résilier le bail, le juge a considéré que les sous locations ne le justifient pas car elles ne sont pas une inexécution contractuelle comme le non paiement des loyers.

L’article 1184 ancien du code civil dans sa version à la date du contrat de bail et applicable au litige disposait que :

" La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.'

M^me E F avait obtenu le statut 'superhost’ de la plateforme 'Airbnb’ depuis 2015 soit un an après avoir commencé à sous louer.

Les Superhôtes « ont une évaluation globale moyenne d’au moins 4,8/5, calculée d’après les avis laissés par leurs voyageurs au cours de l’année passée. Avec ces hôtes, les voyageurs savent qu’ils peuvent s’attendre à un accueil exceptionnel. Les Superhôtes ont organisé au moins 10 séjours au cours de l’année passée, ou au moins 3 séjours pour un total de 100 nuits minimum. Les voyageurs peuvent se sentir en confiance en séjournant chez un hôte expérimenté. Les Superhôtes annulent dans moins de 1 % des cas, sans compter les cas de force majeure. Cela signifie que les hôtes recevant moins de 100 réservations par an n’ont jamais annulé. Les voyageurs réservent l’esprit tranquille quand ils savent que les annulations sont rares. Les Superhôtes répondent à 90 % des nouveaux messages sous 24 heures. En cas de question, les voyageurs savent qu’ils peuvent compter sur votre réactivité. »

L’activité de M^me E F correspond à une transgression importante de la prohibition contractuelle de la sous location clandestine.

L’activité a généré des nuisances suivant l’attestation de M^me J-K, qui témoigne régulièrement dans les formes du code de procédure civile qu’en sa qualité d’agent immobilier du cabinet 'Corim’ chargé de gérer et entretenir l’immeuble, elle a été contactée par M^me X, locataire, après les nuisances du 23 février 2019 qui lui a dit que " Comme habituellement pendant les vacances scolaires, M^me F-Z sous-loue son appartement sur 'Airbnb’ et ce début de week-end, j’ai vu arriver des jeunes de plus en plus nombreux au cours de la soirée. Un tapage nocturne s’en est suivi toute la nuit : cris, musique et jet d’objets par les fenêtres’ '.

L’activité litigieuse a donc également transgressé l’obligation contractuelle d’une jouissance paisible des lieux loués.

Ladite activité n’était déclarée à aucun assureur de dommages et les sinistres éventuellement générés n’auraient pas été garantis.

Il en résulte que les manquements sont graves.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 d’ordre public dispose notamment que « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. ». Cette disposition est reproduite aux conditions générales 'obligations du locataire g)' du bail en cause.

La demande est justifiée.

Le jugement sera réformé sur ce point.

En conséquence, la demande accessoire de C Z en résiliation du bail à son seul égard est sans objet.

2/ Sur l’expulsion :

M^me E F ne justifie pas sa situation alléguée de mère au foyer d’une fratrie de quatre enfants mineurs à charge. Les pages du livret de famille sur les naissances ne sont pas communiquées ni le jugement de divorce.

M^me E F a présenté selon le certificat du 30 avril 2019 du Dr. Y, médecin psychiatre, un état dépressif dans le contexte de son divorce. Elle avait alors des troubles cognitifs et se trouvait en panique devant sa situation financière dégradée, très précaire et angoissante ; l’expulsion constituerait un facteur de stress majeur source de rechute potentielle. Toutefois plus de deux années se sont écoulées depuis le début de l’action en justice. Enfin, M^me E F a écrit à M^me X : " Quant à mes supposées locations sur Airbnb, j’ai cru comprendre que vous en étiez quasiment obnubilée. J’ai cependant du mal à comprendre que cela vous aurait dérangée. Je vous recommande donc à l’avenir de vous occuper plutôt de ce qui vous concerne directement. Nous savions déjà que vous étiez une petite personne (illisible) voire désagréable, nous constatons que vous êtes également une petite rapporteuse de cour d’école.'Cette réaction ne montre donc pas l’intéressée privée de ses mécanismes de défenses face aux tensions et aux conflits.

Il s’ensuit que l’expulsion devra également être ordonnée.

3/ Sur l’indemnité d’occupation :

C B ne développe aucun moyen à l’appui de cette demande ni ne produit aucune pièce pour justifier du chiffrage à 2 000 euros mensuels. L’indemnité sera fixée au montant indexé du loyer.

4/ Sur les sous loyers :

Pour condamner, le tribunal a jugé que le bail ne transfère pas au preneur le droit d’accession.

Les articles 546 et 547 du code civil disposent :

« La propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle »droit d’accession.'

et

" Les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession. '

Les « fruits civils » sont les revenus périodiques d’un capital ou d’un bien, comme les loyers, sans considération punitive ni indemnitaire.

Leur montant en l’espèce a été de 2 401 euros en 2016, 4 162 euros en 2017 et 4 482 en 2018, soit 11 045 euros justifiés perçus qui sont dus au propriétaire bailleur parce qu’il n’a pas donné son accord à la sous-location. Le reversement des taxes de séjour n’est pas justifié. Le jugement sera confirmé sur ce point.

L’article 1352-7 du code civil dispose : « Celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande. »

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Les intérêts au taux légal de cette somme ne courront pas à dater de la demande en raison de la clandestinité des versements mais à compter des paiements.

L’anatocisme est justifié par la seule demande fondée sur des intérêts dus pour au moins une année entière, à compter de l’assignation.

Le jugement sera réformé sur ces points.

5/ Sur la condamnation solidaire :

En condamnant, le tribunal a jugé que seules les sommes perçues durant la communauté de vie sont réputées avoir profité aux deux époux.

L’article 1751 ancien du code civil dans sa version en vigueur à la date du contrat disposait :

" Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux.

En cas de décès d’un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément. "

La transcription du jugement prononçant le divorce et attribuant le droit au bail met fin à la cotitularité du bail tant légale que conventionnelle entre les époux.

En l’espèce, la connaissance du jugement de divorce ne ressort que de la production de la copie de la première double page du livret de famille. A défaut de communication au moins du dispositif dudit jugement, l’ex-mari ne justifie pas de sa perte du droit au bail et il ne rapporte pas la preuve qu’il n’est plus tenu contractuellement avec l’ex-épouse des obligations solidaires nées du contrat de bail de 2013.

La solidarité entre M^me E F et M. C Z reste de droit pour toute la durée des dettes de la sous-location prohibée. Le jugement sera réformé sur ce point.

6/ Sur les dommages et intérêts :

Pour débouter, le tribunal a jugé que A B ne rapporte pas la preuve du préjudice que lui ont causé les sous-locations.

L’attestation de l’agent immobilier sur les propos de M^me X suffit à caractériser le dommage causé dans l’immeuble par les pratiques frauduleuses de M^me E F mais ne démontre pas, à soi seul, le préjudice moral ni financier subi par le bailleur. A B ne caractérise pas non plus la résistance abusive des ex époux Z-F.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

7/ Sur l’action récursoire :

« Entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part. Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d’un recours contre les autres à proportion de leur propre part. Si l’un d’eux est insolvable, sa part se répartit, par contribution, entre les codébiteurs solvables, y compris celui qui a fait le paiement et celui qui a bénéficié d’une remise de solidarité. »

En l’espèce, M^me E F ne justifie pas en quoi elle peut s’opposer à cette demande. La

faute lui étant personnelle, elle doit garantie à son colocataire. M^me E F L à C Z 9 665,42 euros de sous loyers perçus après le divorce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

8/ Sur les dépens et l’article 700 :

Par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les intimés, ex-époux M-F qui succombent entièrement, sauf sur les dommages et intérêts, en première instance et en appel en supporteront solidairement les dépens qui comprendront les frais d’actes comme au dispositif.

Le jugement sera réformé sur ce point et complété en appel comme au dispositif.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Confirme le jugement du 5 décembre 2019 en ce que le tribunal d’instance de Marmande a débouté A B de sa demande en dommages et intérêts à titre moral et financier,

Infirme le jugement pour le surplus,

Jugeant à nouveau,

Prononce la résiliation du bail d’habitation du 24 mai 2013 entre A B bailleur et C Z et E F divorcée Z, preneurs, aux torts des preneurs,

Ordonne sans délai l’expulsion d’E F et en tant que de besoin, C Z des lieux loués […] à Bordeaux (Gironde) et de toutes personnes de leurs chefs et le vidage à leur frais de tous meubles avec le concours de la force publique si besoin est,

Condamne solidairement à dater du prononcé du présent arrêt, C Z et E F à payer une indemnité d’occupation du montant actuellement indexé du loyer et du montant actualisé des charges provisionnelles jusqu’à libération effective des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité,

Condamne solidairement C Z et E F à payer à A B 11 045 euros au titre du remboursement des sous-locations et les intérêts au taux égal entre particuliers à dater de leurs encaissements,

Ordonne la capitalisation desdits intérêts par année entière à dater du 29 janvier 2019,

Condamne E F à rembourser à C Z 9 665,42 euros de sous loyers perçus après le divorce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Condamne solidairement C Z et E F aux entiers dépens de première instance qui comprendront les montants des constats d’huissier des 11 et 12 septembre 2018 de M^es Aurin et N-O et à payer à A B 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Condamne solidairement C Z et E F aux entiers dépens d’appel et à payer à

A B 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en instance d’appel,

Déboute C Z de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Le présent arrêt a été signé par Claude GATÉ, présidente de chambre, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,