Cour d'appel de Rouen, Chambre de la proximité, 15 juin 2017, n° 17/00178

TI Évreux 20 décembre 2016

CA Rouen
Infirmation partielle 15 juin 2017

Arguments

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Accepté
Application de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation
La cour a estimé que l'indemnité d'occupation doit être fixée par référence aux loyers et charges dus en cas de poursuite du bail, incluant les revalorisations ou indexations, afin de ne pas créer des conditions plus favorables pour l'occupant sans titre.

Résumé par Doctrine IA

La décision de la cour d'appel concerne un litige entre la SA Eure Habitat et Madame X Y, locataire d'un logement. La SA Eure Habitat a demandé à la cour d'appel de réformer partiellement la décision de première instance qui fixait l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame X Y. La question juridique posée était de savoir si l'indemnité d'occupation devait être fixée en référence aux loyers et charges qui seraient dus en cas de poursuite du bail, y compris les revalorisations ou indexations prévues par la législation. La cour d'appel a infirmé la décision de première instance et a fixé l'indemnité d'occupation en référence aux loyers révisés conformément à la législation des Habitations à Loyer Modéré. La cour d'appel a confirmé la décision de première instance pour le reste.

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Sur la décision

Référence :	CA Rouen, ch. de la proximité, 15 juin 2017, n° 17/00178
Juridiction :	Cour d'appel de Rouen
Numéro(s) :	17/00178
Décision précédente :	Tribunal d'instance d'Évreux, 20 décembre 2016
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Marion BRYLINSKI, président
Avocat(s) :	Richard DUVAL
Cabinet(s) :	RSD AVOCATS
Parties :	SA EURE HABITAT

Texte intégral

R.G : 17/00178

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

ARRÊT DU 15 JUIN 2017

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Jugement du TRIBUNAL D’INSTANCE D’EVREUX du 20 Décembre 2016

APPELANTE :

SA EURE HABITAT

XXX

Représentée et assistée de M^e Me Richard DUVAL la SCP RIDEL STEFANI DUVAL BAISSAS TOUFLET, avocat au barreau de l’Eure

INTIMÉE :

Madame X Y

née le XXX à XXX

XXX

N’ayant pas constitué avocat bien que régulièrement assigné par acte d’huissier en date du 16 février 2017

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BRYLINSKI, Président

Madame DELAHAYE, Conseiller

Monsieur DUPRAY, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

M^me NOEL DAZY, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2017, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Juin 2017

ARRÊT :

Rendu par défaut

Prononcé publiquement le 15 Juin 2017, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Signé par Madame BRYLINSKI, Président et par M^me NOEL DAZY, Greffier présent à cette audience.

* *

FAITS ET PROCEDURE

La SA Eure Habitat, par acte sous seing privé en date du 23 avril 2015, a consenti à M^me X Y un bail d’habitation sur un logement situé XXX à XXX.

Le 6 novembre 2015, elle lui a fait signifier un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, pour paiement d’un arriéré de loyers et charges.

La SA Eure Habitat, par acte signifié le 13 juin 2016, a fait assigner M^me X Y aux fins d’entendre

— constater I’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonner l’expulsion de M^me X Y sous astreinte ;

— condamner M^me X Y au paiement

de la somme de 1 170,96 € pour loyers et charges impayés au 31 mars 2016, actualisée à la somme de 2 658,56 € outre les loyers postérieurs jusqu’ au jour de la résiliation avec les intérêts au taux contractuel de 1% par mois des sommes impayées à compter de leur exigibilité jusqu’au jour de règlement,

une somme égale au loyer mensuel indexé qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié outre les charges jusqu’à libération complète des lieux,

la somme de 500 € en application de l’articIe 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Le tribunal d’instance d’Evreux, par jugement rendu le 20 décembre 2016, dont il a ordonné l’exécution provisoire, a

— condamné M^me X Y à payer en deniers ou quittances à la SA Eure Habitat la somme de 2 473,46 € au titre des loyers et charges impayés, mois d’août 2016 inclus ;

— dit qu’elle pourra s’en acquitter par versements mensuels de 80 € par mois en sus du loyer courant, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la décision et ainsi de mois en mois jusqu’à parfait paiement, le solde à la 31^e et dernière échéance ;

— constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 6 janvier 2016 ;

— dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais et qu’en cas de respect de toutes les échéances, elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

— rappelé qu’à défaut d’un seul paiement à son échéance, l’intégralité du solde de la dette sera de plein droit exigible et que la clause résolutoire reprendra immédiatement tous ses effets ;

— dit qu’en ce cas, M^me X Y pourra être expulsée des lieux ainsi que tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— fixé dans ce cas l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail à une somme égale au montant du loyer, à l’exclusion de l’indexation réclamée et des charges jusqu’à libération effective des lieux et condamné M^me X Y au paiement de cette somme à partir de l’arrêté de compte ;

— débouté le bailleur du surplus de ses demandes ;

— condamné M^me X Y au paiement de la somme de 80 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

***

La SA Eure Habitat a interjeté appel et, aux termes de ses dernières écritures déposées le 13 février 2017 et signifiées le 16 février 2017 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :

— déclarer l’appel recevable et bien fondé et réformer partiellement la décision dont appel ;

— fixer l’indemnité d’occupation due par M^me X Y à une somme égale au loyer courant révisé conformément à la législation des Habitations à Loyer Modéré, ressortant de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation, et aux décisions du conseil d’administration de la SA Eure Habitat et augmenté des charges que tout locataire d’un logement de même catégorie aurait à acquitter, et ce, du jour de la résiliation au jour du départ effectif ;

— confirmer pour le surplus la décision dont appel en toutes ses autres dispositions non contraires ;

— condamner M^me X Y au paiement d’une indemnité de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Ridel Stefani Duval.

***

M^me X Y, qui a reçu signification de la déclaration d’appel et des conclusions par acte délivré autrement qu’à personne, n’a pas constitué avocat.

DISCUSSION

Le jugement précise dans ses motifs que l’indemnité d’occupation doit être fixée à l’équivalent mensuel du montant cumulé du loyer à l’exclusion de l’indexation réclamée s’agissant d’une indemnité, et des charges.

La SA Eure Habitat fait grief au premier juge d’avoir ainsi fixé l’indemnité d’occupation en considérant que, faute d’existence du bail, le mécanisme prévu que l’article L.442-1 du code de la construction et de l’habitation quant à la ré-indexation du montant du loyer, ne pouvait être maintenu, faisant valoir qu’une telle exclusion de toute révision ou indexation aurait pour conséquence, qu’en cas de maintien des locataires dans les lieux, ceux-ci seraient redevables d’une indemnité fixe qui ne varierait plus au fil du temps et bénéficieraient ainsi à terme de conditions de logement plus avantageuses que celles des locataires ayant respecté leurs obligations et à jour de leurs loyers et charges.

***

Les modalités de révisions ou augmentations définies par L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation applicables aux baux consentis par un organisme d’habitations à loyer modéré ne visent certes que les loyers, dus par un locataire bénéficiaire d’un bail en cours de validité.

Mais l’occupant sans titre est débiteur d’une indemnité d’occupation, qui constitue à la fois la contrepartie de la jouissance des lieux dont il ne peut prétendre profiter à des conditions plus favorables que celles imposées à un locataire régulier, et la réparation du préjudice résultant pour le bailleur de l’impossibilité de consentir un nouveau bail à un locataire régulier.

Il en résulte que pour remplir parfaitement sa fonction et son but, l’indemnité d’occupation doit être fixée, et ce pour toute la durée de l’occupation, par référence aux loyers et charges qui seraient dus en cas de poursuite du bail pendant la même durée, ce qui implique également revalorisations ou indexations telles qu’ applicables au loyer dans les conditions prévues par l’article L.442-1 sus visé.

Le jugement sera réformé en ce sens.

Le jugement sera confirmé en ses autres dispositions non critiquées.

En cause d’appel M^me X Y supportera les dépens, mais il n’y a pas lieu de prévoir d’indemnité à sa charge sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par arrêt par défaut,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail à une somme égale au montant du loyer, à l’exclusion de l’indexation réclamée et des charges jusqu’à libération effective des lieux ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle due, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer révisé conformément à la législation des Habitations à Loyer Modéré, ressortant de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation, et aux décisions du conseil d’administration de la SA Eure Habitat et augmenté des charges que M^me X Y aurait eu à acquitter en cas de poursuite du bail ;

Dit n’y avoir lieu à allocation d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^me X Y aux dépens d’appel, dont recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président