XXX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G : 15/03212

Y

C/

Z, SARL ROND POINT DE L’EUROPE

COUR D’APPEL DE METZ 1^eRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 27 AVRIL 2017 APPELANTE :

Madame A Y

XXX

XXX

Représentée par M^e C-D E, avocat à la Cour d’Appel de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/011050 du 05/01/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉS :

Monsieur B Z

XXX

XXX

non représenté

SARL ROND POINT DE L’EUROPE représentée par son représentant légal – APPEL INCIDENT

XXX

XXX Représentée par M^e Véronique HEINRICH, avocat à la Cour d’Appel de METZ

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : Monsieur HITTINGER, Président de Chambre entendu en son rapport

ASSESSEURS : Madame STAECHELE, Conseiller Madame BOU, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame X

DATE DES DÉBATS : En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 28 Février 2017 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur HITTINGER, Président de Chambre chargé du rapport et Madame STAECHELE, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour pour l’arrêt être rendu le 27 Avril 2017.

FAITS ET PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Par acte sous seing privé du 3 mars 2011, M. B Z et M^me A Y ont confié à la SARL ROND POINT DE L’EUROPE exerçant une activité d’agent immobilier sous l’enseigne CENTURY 21 un mandat exclusif de vente de leur bien immobilier situé à MAXSTADT ( Moselle ) pour la somme de 222 000 euros incluant la rémunération du mandataire d’un montant de 12 000 euros à la charge du vendeur.

Les parties au contrat ont fixé la durée du mandat à trois mois renouvelable par tacite reconduction pour une année.

Un avenant a été signé par les parties à une date indéterminée pour fixer le prix de vente du bien à la somme de 195 000 euros commission d’un montant de 10 000 euros comprise. L’avenant stipulait que le mandat était prorogé jusqu’au 13 juillet 2011, toutes les autres clauses et conditions du mandat demeurant inchangées.

Le 7 décembre 2011, M^me Y et M. Z ont vendu leur bien à l’insu de l’agent immobilier.

Considérant que le contrat de mandat était toujours en cours lors de la conclusion de cette vente réalisée sans son intermédiaire, la SARL ROND POINT DE L''EUROPE a fait attraire M^me Y et M. Z devant le tribunal de grande instance de Sarreguemines par acte d’assignation du 10 mai 2013 pour obtenir leur condamnation solidaire à lui régler la somme de 12 000 euros correspondant à la rémunération initialement prévue, avec capitalisation des intérêts, ainsi qu''une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Seule M^me Y a constitué avocat. Elle a invoqué la nullité du contrat en excipant d’une clause qui prévoyait que le mandat serait nul et non avenu en cas de vente à perte. Elle a soutenu à titre subsidiaire, qu’elle n’était redevable que d’une somme de 5000 euros . Par jugement en date du 2 juin 2015, le tribunal de grande instance de Sarreguemines a:

— condamné M. Z et M^me Y, conjointement, à payer à la SARL ROND POINT DE L’EUROPE la somme de 10 000 euros avec intérêts moratoires au taux légal à compter du jugement au titre de leurs obligations contractuelles,

— dit que les intérêts moratoires échus chaque année au 2 juin seront capitalisés pour produire eux mêmes des intérêts au taux légal en vigueur, et ce pour la première fois le 2 juin 2016,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement à concurrence de la totalité des créances de 10 000 euros, des intérêts moratoires y afférents, des frais et dépens,

— débouté la SARL ROND POINT DE L’EUROPE de l’ensemble de ses demandes, prétentions, fins, moyens et conclusions plus amples ou contraires aux précédentes dispositions,

— débouté M^me Y de ses demandes en nullité de la convention et en paiement de ses frais,

— condamné M. Z et M^me Y, conjointement, aux dépens de l’instance à concurrence de 90 % et la SARL ROND POINT DE L’EUROPE au reliquat de 10 % et dans les mêmes proportions à la contribution de l’aide juridictionnelle dont bénéficie M^me Y.

Le tribunal a considéré que :

— la clause « mandat nul et non avenu si vente à : Ø » ne pouvait être interprétée dans le sens donné par la défenderesse car le sigle utilisé ne correspondait pas au mot « perte » et qu’elle ne permettait pas de déterminer de quelle perte il s’agissait ( rapport du prix d’achat par rapport au prix de vente ou du prix de revient par rapport au prix de vente ). De plus la clause ainsi qu’interprétée par M^me Y privait le mandataire de toute rémunération et privait donc le contrat de cause malgré les diligences accomplies.

— un avenant a fixé la rémunération du mandataire à la somme de 10 000 euros, somme due au titre de la clause pénale en cas de vente conclue par les mandants sans le concours du mandataire .

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 15 octobre 2015, M^me Y a régulièrement interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par écritures du 16 juin 2016, M^me A Y demande à la cour d’infirmer le jugement déféré et de débouter la partie adverse de ses demandes. Subsidiairement, elle sollicite la réduction à 5000 euros du montant de la condamnation à paiement prononcée contre elle.

Elle réclame en outre la condamnation de l’intimée à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991. Elle invoque principalement que :

— suite à la signature d’un avenant prévoyant la diminution du prix du bien proposé à la vente à 195 000 euros et la diminution de la commission de l’agent immobilier à la somme de 10 000 euros, la durée de la mission de ce dernier a été prorogée au 13 juillet 2011. Les parties ont ainsi limité à cette date une prorogation qui, suivant le contrat initial, aurait pu s’achever le 3 mars 2012.

Elle fait valoir que la clause doit s’interpréter en un sens favorable au consommateur suivant l’article L 133-2 du code de la consommation.

A la date de la vente, le mandat exclusif n’avait plus cours.

— le contrat prévoyait que la mandat n’aurait pas de suite si la vente intervenait à perte, c’est-à-dire si le prix de vente ne permettait pas de couvrir les remboursements d’emprunt.

La vente a eu lieu au prix de 162 000 euros, inférieur au prix de mise en vente de 195 000 euros.

— il est prévu au contrat la réduction de 50 % de la rémunération de l’agent immobilier si l’affaire a été traitée avec un acquéreur trouvé par les vendeurs, ce qui est le cas en l’espèce.

Selon écritures du 9 septembre 2016, la société ROND POINT DE L’EUROPE conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné les mandants à lui payer la somme de 10 000 euros. Elle forme appel incident du surplus en demandant à la cour de:

— dire que la somme de 10 000 euros portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 février 2012 avec capitalisation conformément à l’article 1154 du code civil,

— condamner M^me Y et M. Z à lui payer 2000 euros de dommages et intérêts pour préjudice financier et résistance abusive,

— condamner M^me Y et M. Z à lui payer 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société ROND POINT DE L’EUROPE fait valoir pour l’essentiel que :

— lors de la conclusion de l’avenant, il a été spécifié que les autres clauses du contrat demeuraient inchangées. Il n’y a pas novation du contrat initial dont la durée reste inchangée.

L’avenant ne s’est pas substitué au contrat initial alors que ses stipulations prévoient que le contrat initial reste applicable.

La date du 13 juillet 2011 figurant sur l’avenant modificatif est bien celle du terme des 3 mois incompressibles au-delà desquels le mandant retrouve sa faculté de révocation. Cette mention est obligatoire dans tous les mandats.

— il n’y a pas eu vente en-dessous du prix par l’intermédiaire du mandataire. De plus la mention suivie du signe Ø signifie qu’elle est inapplicable. Il n’a jamais été stipulé que le mandat serait nul et non avenu en cas de vente « à perte »

M^me Y n’explicite pas ce que serait une vente à perte.

A aucun moment, la SARL ROND POINT DE L’EUROPE n’a conditionné le versement de ses honoraires à un prix de vente.

Si tel avait été le cas, les parties n’auraient pas manqué de l’indiquer expressément.

Même à supposer que la vente intervienne à un prix inférieur à celui stipulé dans le mandat, cette vente ne peut intervenir que du consentement des vendeurs et ne les exonère pas de la commission due à l’agence immobilière en contrepartie de son travail.

— la clause de réduction de la commission ne s’applique que si l’agent immobilier a été avisé de la vente. Le contrat prévoit en effet que «pour se prévaloir de ces dispositions, le mandant devra notifier par écrit au mandataire préalablement à la signature de l’avant-contrat les nom et adresse de l’acquéreur et attester que celui-ci n’a pas été trouvé par le panneau « A Vendre » ou tout outre moyen mis en oeuvre par le mandataire.»

— le contrat prévoyait que les mandants s’interdisaient de vendre sans l’intervention du mandataire et qu’à défaut une indemnisation forfaitaire était due, égale au montant de la commission.

— Les intérêts moratoires au taux légal ne sauraient compenser le préjudice financier de la SARL ROND POINT DE L’EUROPE qui, d’une part, n’a pu obtenir règlement de la somme qui lui était due et qui, d’autre part, a dû diligenter une procédure à l’encontre des débiteurs.

La lettre par laquelle le greffe a adressé la déclaration d’appel à M. B Z n’a pu être distribuée, le destinataire étant inconnu à l’adresse indiquée. Il n’a pas eu signification de la déclaration d’appel et des conclusions des parties représentées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 février 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION Le mandat exclusif de vente conclu le 3 mars 2011 entre M. B Z et M^me A Y, les mandants, et la SARL ROND POINT DE L’EUROPE, mandataire, prévoyait une durée initiale du mandat de trois mois à compter de la date de l’acte et une prorogation tacite pour une durée maximale d’une année , sauf révocation par lettre recommandée avec accusé de réception avec préavis de quinze jours. ( article VI durée-exclusivité ).

Par acte sous seing privé non daté intitulé « avenant modificatif » signé par M^me Y et le représentant de la SARL ROND POINT DE L’EUROPE, les parties ont convenu de diminuer le prix de la vente projetée et le montant de la commission due à l’agent immobilier en cas de vente en spécifiant que « Ledit mandat se trouve par ailleurs prorogé jusqu’au 13 juillet 2011. Toutes les autres clauses et conditions dudit mandat demeurent inchangées. » En retenant que l’avenant avait prorogé la période irrévocable du mandat jusqu’au 3 mars 2011 et qu’il avait pris fin le 3 mars 2012 au terme de la période de prorogation tacite d’un an initialement prévue , le premier juge a dénaturé la clause de cet avenant qui ne fait aucune référence à un allongement de la durée irrévocable du contrat de mandat exclusif, mais qui fixait un terme à la période de prorogation du contrat au-delà de la période initiale irrévocable de trois mois.

La durée du contrat de mandat exclusif ayant été prorogée jusqu’au 13 juillet 2011 par l’avenant, les parties ont ainsi modifié les dispositions contractuelles initiales de la rubrique « PROROGATION » de l’article VI -DUREE- EXCLUSIVITE qui prévoyait la prolongation tacite d’un an du contrat après la période irrévocable de trois mois courant à compter de la conclusion du contrat expirant le 3 juin 2011. Le terme du contrat a été ainsi clairement fixé au 13 juillet 2011 par l’avenant qui n’a pas prévu de prolongation tacite au-delà de cette date.

La SARL ROND POINT DE L’EUROPE ne peut donc solliciter l’application de la clause pénale prévue au contrat au motif que M^me Y et M. Z ont vendu leur bien immobilier le 7 décembre 2011, sans son concours, alors qu’à cette date le mandat n’était plus valable.

Il convient par suite d’infirmer le jugement déféré et de rejeter les demandes de la SARL ROND POINT DE L’EUROPE.

PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement par arrêt par défaut prononcé par mise à disposition au greffe,

— infirme le jugement déféré,

et statuant à nouveau

— rejette l’ensemble des demandes de la SARL ROND POINT DE L’EUROPE,

— condamne la SARL ROND POINT DE L’EUROPE à payer la somme de 2000 euros à M^e C-D E au titre de l’article 700, 2°, du code de procédure civile,

— condamne la SARL ROND POINT DE L’EUROPE aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été prononcé par sa mise à disposition publique le 27 Avril 2017, par Monsieur HITTINGER, Président de Chambre, assisté de Madame X, Greffier, et signé par eux.