ARRÊT DU

13 Novembre 2024

AB / NC

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N° RG 24/00171

N° Portalis DBVO-V-B7I -DGG4

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[F] [M]

C/

SASU IZIMMO LE COMPTOIR IMMOBILIER

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 304-24

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur [F] [M]

né le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 8]

de nationalité française

domicilié : [Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Erwan VIMONT, membre de la SCP LEX ALLIANCE, avocat postulant au barreau d’AGEN

et M^e Emmanuelle DESSART, SCP DESSART, substituée à l’audience par M^e Lucille ROULLET, avocate plaidante au barreau de TOULOUSE

APPELANT d’une ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’AUCH en date du 08 février 2024, RG 23/00126

D’une part,

ET :

SASU IZIMMO LE COMPTOIR IMMOBILIER pris en la personne de son Président actuellement en fonctions domicilié en cette qualité audit siège

RCS 488 650 417

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Guy NARRAN, membre de la SELARL GUY NARRAN, avocat postulant au barreau d’AGEN

et M^e Philippe L’HOSTIS, SCP ALBERTINI ALEXANDRE & L’HOSTIS, avocat plaidant au barreau d’AVIGNON

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 11 septembre 2024 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’appel interjeté le 29 février 2024 par M [F] [M] à l’encontre d’une ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’AUCH en date du 8 février 2024, intimant la SASU IZIMMO.

Vu les conclusions de M [F] [M] en date du 26 avril 2024.

Vu les conclusions de la S.A.S.U. IZIMMO LE COMPTOIR IMMOBILIER en date du 23 mai 2024.

Vu la fixation de l’affaire à l’audience de plaidoiries du 11 septembre 2024.

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En 2006, M [M] a souhaité investir dans des produits immobiliers de défiscalisation sous le statut de loueur de meublés professionnel dans des résidences de service type hôtels.

Son conseiller bancaire à la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL PYRÉNÉES GASCOGNE l’a mis en contact avec la société LE COMPTOIR DE L IMMOBILIER aux droits de laquelle vient la SASU IZIMMO.

Il a acquis par ventes en l’état futur d’achèvement des lots de copropriété destinés à être exploités comme résidences de tourisme :

— par acte du 28 décembre 2006, un appartement à [Localité 7] au prix de 236.300,00 euros.

— par acte du 29 décembre 2006, deux appartements sis aux [Localité 9] au prix global de 298.096,44 euros.

Ces acquisitions sont liées à la conclusion de baux commerciaux au profit d’une société chargée d’exploiter le complexe hôtelier dont les biens relèvent.

Pour financer ces acquisitions, M [M] a souscrit auprès de la CRCAM deux prêts immobiliers in fine d’un montant respectivement de : 266.829,00 euros et 366.793,00 euros.

Il a en outre souscrit un contrat d’assurance vie auprès de PREDICA sur lequel il devait verser la somme de 227.000,00 euros soumis à nantissement des deux prêts.

Se plaignant de la baisse des loyers perçus et considérant qu’il avait été mal conseillé sur la rentabilité de l’opération, M [M] a, par acte d’huissier en date des 18 et 19 janvier 2023 assigné la CRCAM et la SASU IZIMMO en indemnisation de ses préjudices.

En réponse la SASU IZIMMO soulève l’irrecevabilité de la demande à son encontre au motif que M [M] a connu que le risque s’est réalisé en 2009 par la liquidation judiciaire de l’exploitant du bien des [Localité 9] et en 2016 pour le bien sis à [Adresse 6]. La CRCAM soulève la prescription de la demande à son encontre.

Par ordonnance en date du 8 février 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’AUCH a notamment :

— déclaré irrecevables les demandes de M [M] à l’encontre de la SASU

— condamné M [M] à payer à la SASU IZIMMO la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné M [M] aux dépens de l’incident et renvoyé l’affaire à une audience de mise en état pour conclusions de M [M] sur la fin de non recevoir soulevée par la CRCAM.

Pour statuer en ce sens, le juge de la mise en état a retenu que :

— la prescription quinquennale s’applique.

— le point de départ de la prescription d’une action en responsabilité pour manquement à une obligation de conseil et d’information est la manifestation du dommage soit celle des faits susceptibles de révéler à l’investisseur l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat, soit la baisse des loyers, soit janvier 2017 pour les ULIS et mai 2016 pour [Adresse 6], dès lors que les loyers ne recouvraient plus les échéances des prêts

— l’assignation est en date du 19 janvier 2023.

Tous les chefs de l’ordonnance sont expressément critiqués dans la déclaration d’appel.

M [F] [M] demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance des chefs critiqués dans la déclaration d’appel

— statuant à nouveau,

— débouter la SASU IZIMMO de l’ensemble de ses demandes

— condamner la SASU IZIMMO à lui payer la somme de 4.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance.

La S.A.S.U. IZIMMO LE COMPTOIR IMMOBILIER demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

— débouter M [M] de ses demandes

— le condamner à lui payer la somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’intervention de la société LE COMPTOIR DE L’IMMOBILIER s’est déroulée en 2006, de la prise de contact par M [M] et la CRCAM à la signature des actes de vente de biens immobiliers. Il lui est reproché un manquement à son obligation précontractuelle d’information et de conseil sur l’opération d’investissement immobilier devant conduire à une défiscalisation.

M [M] soutient que l’opération comportant la conclusion de baux commerciaux au profit d’une société exploitant les complexes hôteliers, lui a été présentée assortie d’un plan de financement certain et dépourvu d’aléa. Or, à la suite des défaillances successives des sociétés exploitantes les loyers des biens acquis ont fortement diminué.

Les parties s’accordent sur le délai de prescription applicable, le délai de prescription quinquennal issu de la réforme de la prescription de 2008.

Demeure en litige le point de départ dudit délai.

Les parties s’accordent sur la définition de ce point de départ : en matière d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation, le point de départ du délai de prescription est la date à laquelle le dommage s’est manifesté, et la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat.

Sans avoir à rechercher quelle était la rentabilité effectivement promise du contrat, et les autres éléments financiers du contrat demeurant constant au cours de la période considérée, la seule variation des loyers entraîne nécessairement une modification de la rentabilité de l’opération.

En l’espèce la baisse des loyers pour les immeubles des [Localité 9], résultant de la défaillance des exploitants successifs a été, selon les dires de M [M], de 32 % de 2007 à 2017 et pour l’appartement de [Localité 7] de 25 % en mai 2016.

Dès lors que M [M] estime que la SASU IZIMMO lui a présenté l’opération comme étant une opération blanche sans aléa, la chute des loyers dans les proportions ci-dessus établit que la rentabilité promise ne sera pas tenue.

Ainsi, les faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat constituant la manifestation de son dommage, sont établis par le constat que les loyers perçus effectivement ont subi une forte baisse par rapport à ceux annoncés lors de la conclusion du contrat.

Or, M [M] affirme avoir constaté en février 2017 que les loyers perçus pour les appartements des [Localité 9] ont baissé de 32 %, et en mai 2016 que ceux perçus pour l’appartement de [Localité 7] ont baissé de 25 %.

Au vu de ces éléments, c’est à bon droit que le juge de la mise en état a retenu qu’en l’absence d’acte interruptif de prescription avant l’assignation délivrée à la SASU IZIMMO le 19 janvier 2023, l’action en responsabilité de M [M] à l’encontre de la SASU IZIMMO est prescrite et la demande irrecevable.

L’ordonnance entreprise est donc confirmée.

M [M] succombe, il supporte les dépens d’appel augmentés d’une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et y ajoutant,

Condamne M [F] [M] à payer à la SASU IZIMMO la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M [F] [M] aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,