ARRÊT DU

10 Septembre 2025

JYS/CH

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N° RG 24/00989 -

N° Portalis DBVO-V-B7I-DI7D

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[U] [T]

C/

[O] [W], S.C.I. PIERRE INVESTISSEMENT 6

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OSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 240-25

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Madame [U] [T]

née le 28 Décembre 1978 à [Localité 9]

de nationalité française, autoentrepreneur

domiciliée : [Adresse 4]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-454 du 07/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

représentée par M^e Laurent BELOU, SELARL CABINET LAURENT BELOU, avocat au barreau de CAHORS,

APPELANTE d’un jugement du juge des contentieux de la Protection du tribunal judiciaire du LOT en date du 23 Juillet 2024, RG 23/00154

D’une part,

ET :

La Société PIERRE INVESTISSEMENT 6

RCS DE [Localité 11] 500 632 138

domiciliée : [Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Hélène KOKOLEWSKI, avocat postulant,substituée à l’audience par M^e DELAMAIDE Elsa, toutes deux membres de la SCP DIVONNA LEX, avocats au barreau du LOT

et par M^e Caroline MESSERLI, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [O] [W]

né le 13 Juillet 1978 à [Localité 10]

domicilié [Adresse 3]

[Localité 5]

N’ayant pas constitué avocat,

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 04 Juin 2025 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre,

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller, rédacteur, qui a fait un rapport oral à l’audience

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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'

FAITS

Le 25 mars 2015 par acte sous seing privé, la société civile immobilière 'Pierre Investissement 6' a baillé à M. [O] [W] et Mme [A] [T] un appartement à [Localité 8] (Lot) contre un loyer mensuel de 528,12 euros outre 111 euros de provision pour charges. Les 31 août, puis 30 septembre, 28 octobre et 7 décembre 2022, le bailleur a mis en demeure les preneurs de régler 6 960 euros d’arriérés de loyers et provisions, vainement. Le 17 janvier 2023, il a fait signifier un commandement de payer 9 016 euros de loyers impayés au 4 janvier 2023, visant la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation.

Suivant acte délivré le 31 mai 2023, la société Pierre Investissement 6 a fait assigner [O] [W] et [U] [T] devant le tribunal judiciaire de Cahors pour être condamnés solidairement sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, au principal, à l’expulsion locative et à payer 10 040,96 euros au 23 mai 2023 de loyers et charges arriérés ainsi qu’à indemnité d’occupation.

Par jugement réputé contradictoire du 23 juillet 2024, le tribunal a :

— constaté que les conditions d’existence de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mars 2015 entre la société Pierre Investissement 6 d’une part et [O] [W] et [U] [T] d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] sont réunies à la date du 17 mars 2023,

— ordonné en conséquence à [O] [W] et [U] [T] de libérer les lieux et restituer les clés dès la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut, la société Pierre investissements 6 pourra, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec l’aide d’un serrurier et le concours de la force publique,

— débouté Mme [U] [T] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné solidairement [O] [Y] et [U] [T] à verser à la société Pierre Investissement 6 la somme de 14 159,47 euros arrêtés au 27 mai 2024,

— condamné solidairement [O] [W] et [U] [T] à verser à la société Pierre Investissement 6 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges comme si le contrat s’était poursuivi à dater du 1er juin 2024 jusqu’à libération définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés,

— condamné solidairement [O] [W] et [U] [T] à verser à la société Pierre Investissement 6 la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement [O] [W] et [U] [T] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement et du signalement à la commission départementale des expulsions locatives avec l’assignation et sa notification,

— rappelé que le jugement est exécutoire provisoirement.

Pour résilier le bail, le tribunal a jugé que les locataires sont restés plus de deux mois sans acquitter la somme exigible de 9 016,28 euros entraînant la constatation de la résiliation contractuelle de plein droit.

Pour condamner au montant réclamé, le tribunal a jugé que le bailleur fournissait un décompte régulier, que Mme [U] [T] ne communiquait qu’une infime partie des justificatifs des paiements par virement allégués, que ces virements sont des paiements à imputer sur les arriérés les plus anciens et que la dette locative n’est pas prescrite ; sur les charges, que la locataire ne les a pas contestées dans les six mois de leur appel alors que le propriétaire n’a pas dépassé le délai de trois ans pour les réclamer.

Pour débouter de l’indemnisation du préjudice de jouissance, principalement d’un demi-mois de chauffage en 2016, accessoirement en présence d’insectes, le tribunal a jugé que la locataire ne produit aucune preuve de l’indécence du logement.

Pour rejeter le délai de délaissement des lieux, le tribunal a jugé que la locataire ne justifie pas de ses recherches d’un autre logement pour anticiper son expulsion.

procédure

Suivant déclaration au greffe le 21 octobre 2024, Mme [U] [T] a fait appel de l’entier dispositif civil ; elle a intimé [O] [W] et la SCI Pierre Investissements 6.

Selon dernières conclusions visées au greffe le 21 janvier 2025, Me [N] pour Mme [U] [T] demande, en infirmant le jugement, sur la résolution et ses conséquences et statuant à nouveau, de :

— principalement :

déclarer prescrites les dettes antérieures au 31 mai 2020, d’un montant de 922,76 euros,

fixer la dette locative à 2 053,76 euros,

lui accorder des délais de paiement durant 2 ans,

débouter Pierre Investissement 6 de sa demande d’expulsion,

condamner Pierre Investissement 6 à verser 1 000 euros pour le préjudice subi,

débouter Pierre Investissement 6 de toutes ses demandes ;

— subsidiairement,

lui octroyer un délai de 2 mois,

lui octroyer un délai supplémentaire de 3 mois,

fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à 103,12 euros de loyers et charges,

débouter Pierre Investissement 6 de sa demande au titre des dépens et des frais irrépétibles,

— en tout état de cause,

condamner Pierre Investissement 6 aux dépens et à verser 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante expose et fait valoir qu’elle a toujours imputé ses paiements aux loyers les plus récents et que la prescription s’applique, que tous ses paiements ne sont pas entrés en compte, que les charges locatives n’ont pas été justifiées et l’expulsion n’est donc pas non plus justifiée ; elle subit un préjudice de jouissance pour dysfonctionnement du chauffage en 2016 et par suspicions d’insalubrité et indécence.

Selon conclusions visées au greffe le 18 avril 2025, Me [B] pour Pierre Investissement 6 demande, en confirmant le jugement, de :

condamner solidairement [O] [Y] et Mme [U] [T] à payer 3 000 euros et aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement et les frais d’expulsion.

L’intimée expose que tous les paiements ont été pris en compte sauf ceux faits au co-locataire [O] [W] et fait valoir que les règles d’imputation empêchent la prescription, que la cause résolutoire est acquise, que les régularisations de charges démontrent qu’il n’y a pas de récupération, que le trouble de jouissance était réparé.

Suivant procès-verbaux des 22 janvier et 19 avril 2025 de recherches infructueuses, Mme [U] [T] et Pierre Investissement 6, respectivement, ont fait signifier à l’adresse du bail leurs conclusions et pièces à [O]. [W], qui n’a pas constitué avocat.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 9 mai 2025, le conseiller de la mise en état a clôturé la procédure.

MOTIFS

Les conclusions du bailleur et de Mme [T] ont été signfiées à M [W] par procès verbaux de recherches infructueuses, informant M [W] que faute de constitution d’avocat un arrêt serait rendu contre lui sur les seuls éléments produits par ses adversaires. Il est statué par arrêt par défaut.

1 / sur la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au moment des faits dispose :

«  I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

(') "

En l’espèce, le bail du 25 mars à effet au 1er mai 2015 stipule en 2.9 des conditions générales : « qu’à défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme du loyer y compris les charges ' le présent engagement serait résilié de plein droit' »

La bailleresse a présenté un décompte de la dette depuis le 1er juillet 2019 jusqu’au 4 janvier 2023. La locataire se reconnait une dette équivalant à plus de trois mois de loyers et charges impayés, compte tenu de la prescription triennale dont elle invoque le bénéfice, soit que la condition d’un mois est remplie pour le jeu de la clause constatant la résolution du bail, qui est acquise.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Additionnellement, sur l’indemnité d’occupation, les montants des aides financières au logement varient, quelles qu’en soient les causes – et en l’espèce objectivement en l’état des montants des impayés constants aux débats - ; cette situation ne justifie pas de modifier l’économie du bail au préjudice du propriétaire par une sous évaluation de la valeur locative du bien.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

2 / sur la prescription :

L’art 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

Le principe d’imputation des paiements dans l’intérêt du débiteur respecte le jeu de la prescription triennale. En conséquence, la locataire est bien fondée à en exciper pour le montant de 922,76 jusqu’au loyer de mars 2020.

Le jugement sera réformé de ce chef.

Accessoirement, sur le préjudice de jouissance, la même prescription triennale s’applique à l’action du locataire en responsabilité du bailleur ; en l’espèce, la demande, par conclusions en première instance concernant des faits réputés dommageables à la qualité de vie locative, courant 2016, chauffage, etc, est désormais prescrite depuis la fin de l’année 2019 ; pour le surplus, la demande est non étayée.

La demande sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

3 / sur les comptes :

L’article 1353 du code civil dispose :

«  Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. "

Sur les loyers et provisions pour charges locatives mensuels :

il n’est pas contesté que la locataire justifie aux relevés de son compte de dépôt à la Société Générale des 5 paiements litigieux suivants à la bailleresse :

de 650 euros le 3 septembre 2020, 650 euros le 7 janvier 2021, 650 euros le 15 septembre 2021 et 1 450 euros le 17 juin 2022 ;

le décompte de la bailleresse à la société de gestion 'nexity’ ne présente aucune trace 'votre règlement’ de 4 de ces paiements :

de 650 euros du 3 septembre 2020, 650 euros du 7 janvier 2021 et 1 450 euros du 17 juin 2022 dans les jours suivants ces virements et avant l’émission de l’appel de loyer du mois suivant,

sauf le 1er octobre 2021, en même temps que l’appel du mois, la trace de l’encaissement le 16 septembre du virement de 650 euros du 15 précédent faisant suite à l’appel du 31 aout 2021, signe d’une comptabilité peu à jour.

Du montant non prescrit de 13 236,71 euros, la locataire est fondée à déduire 3 390euros, soit une dette de 9 846,71 euros de loyers et provisions pour charges.

Sur les régularisations de charges locatives :

Suivant l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit régulariser chaque année les charges et, pour ce faire, communiquer un mois avant l’anniversaire, un décompte précis par nature, récupérable ou non sur le locataire, de ces charges et dans les immeubles collectifs, le mode de leur répartition entre les occupants. Il appartient au bailleur de justifier au locataire des pièces de son décompte, la charge de la preuve de cette communication devant la juridiction lui incombant jusqu’ la prescription triennale.

En application de l’article 7-1 susvisé, ce contentieux supporte la prescription triennale et la réclamation en-deçà de la date du 4 juin 2021, trois ans avant la demande à l’audience du premier juge, est prescrite.

En l’état des pièces débattues, cette somme s’élève à 3 552 euros de provisions pour charges outre 1 041,08 euros et 545,71 euros de régularisations de charge courant 2023. La locataire ne justifie pas de ses contestations des sommes dues dans les 6 mois de l’émission des régularisations et la bailleresse ne justifie pas des décomptes communiqués des rappels de régularisations des charges récupérables. La locataire n’ouvre pas droit au remboursement des provisions pour charges et la bailleresse n’ouvre pas droit au paiement des régularisations de charges.

La somme indue par la locataire s’élève à 1 586,79 euros de régularisations non justifiées et sa dette locative est de 8 259,92 euros.

Sur la 'caution’ : il n’est pas contesté que la somme de 528,12 euros est due en remboursement du dépôt de garantie.

La somme définitivement due par la locataire s’élève à 7 731,80 euros.

Le jugement sera réformé de ce chef.

4 / sur les délais pour quitter les lieux :

Le code des procédures civiles d’exécution dispose :

«  Article L412-1 : Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. (')

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "

« Article L412-2 : Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois. »

L’invocation de cette disposition est sans objet en l’état de l’avancement de cette présente procédure et la procédure d’expulsion est justifiée.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Chacune des parties succombe, chacune d’elles supporte les dépens par moitié, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

— débouté M^me M. [T] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné solidairement [O] [Y] et [U] [T] à verser à la société Pierre Investissement 6 la somme de 14 159,47 euros arrêtés au 27 mai 2024,

Statuant à nouveau :

Condamne solidairement [O] [Y] et [U] [T] à payer à la société Pierre Investissement 6 la somme nette de 7 731,80 euros,

Y ajoutant :

Partage par moitié les dépens d’appel entre les parties [O] [Y] et [U] [T] d’une part et la société Pierre Investissement 6 d’autre part,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile à l’une ou l’autre des parties.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,