Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° 216 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/14787 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ527

Décision déférée à la cour : ordonnance du 03 juillet 2024 – JCP du TJ de Paris – RG n° 24/04463

APPELANTE

Mme [U] [R]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Pierre SAINT-MARC GIRARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0941

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-75056-2024-19528 du 19/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉS

M. [O] [P]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Mme [Y] [W] épouse [P]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentés par M^e Julien MAIMBOURG de l’AARPI ABSYS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D 152

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 1er avril 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Par contrat du 20 juin 2021, avec effet au 25 juin 2021, les époux [P] ont donné à bail à Mme [R] un logement meublé situé [Adresse 1] ([Adresse 4]), moyennant un loyer fixé à 1.015 euros par mois, outre 75 euros au titre de la provision pour charges.

La locataire n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, le 15 novembre 2023, M. et Mme [P] lui ont fait délivrer un commandement d’avoir à leur payer la somme de 4.363,90 euros correspondant au montant impayé. La locataire n’a pas apuré les causes du commandement dans les délais impartis.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, dénoncé au représentant de l’Etat et après saisine de la CCAPEX, les époux [P] ont fait assigner Mme [R], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de l’entendre notamment :

constater la résiliation du bail des lieux situés [Adresse 1] gauche de l’escalier [Localité 5] ayant pris effet le 25 juin 2021, par application de la clause résolutoire du bail, et ce après la délivrance le 15 novembre 2023, d’un commandement visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement de la somme de 4.345,90 euros (déduction faite des 18 euros de frais imputés à tort en principal de la dette) et dont les causes n’ont pas été réglées intégralement dans les 6 semaines de sa délivrance, seuls 1.1115 euros ayant été versés dans ce délai;

prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef, et statuer sur le sort des meubles ;

la condamner à payer à titre de provision la somme de 5.533,82 euros, selon décompte arrêté au mois de décembre 2023, à valoir sur l’arriéré locatif, outre une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle fixée à la somme de 1.151,46 euros à compter du 1er janvier 2024 et ce jusqu’à libération des lieux, 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Par ordonnance contradictoire du 3 juillet 2024, le dit juge des contentieux de la protection a :

déclaré recevable l’action des époux [P] ;

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et ayant pris effet au 25 juin 2021, pour les lieux situés [Adresse 1] gauche de l’escalier [Localité 5] [Adresse 4], sont réunies à la date du 28 décembre 2023;

condamné par provision Mme [R] à payer la somme de 7.607,66 euros à M. [P] et Mme [P] à titre d’arriéré locatif arrêté au 7 mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 22 février 2024 sur la somme de 5.533,82 euros et de la présente décision pour le surplus ;

rejeté la demande de Mme [R] d’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire ;

ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [R] et celle de tous occupants de son chef, des lieux situés [Adresse 1] 5ème étage porte gauche de l’escalier [Localité 5], au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

rappelé que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du même code ;

condamné Mme [R] à payer à M. [P] et Mme [P], à compter du 1er janvier 2024, une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires, qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), (soit actuellement 1.151,46 euros) jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne et la remise des clés ;

condamné Mme [R] à payer à M. [P] et Mme [P] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [R] aux dépens ;

rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.

Par déclaration du 6 août 2024, Mme [R] a relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif de cette décision.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 5 mars 2025, Mme [R] a demandé à la cour de :

la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

'déclaré recevable l’action de M. [P] et Mme [P] ;

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et ayant pris effet au 25 juin 2021, pour les lieux situés [Adresse 1] gauche de l’escalier [Localité 5] [Adresse 4], sont réunies à la date du 28 décembre 2023 ;

condamné par provision Mme [R] à payer la somme de 7.607,66 euros à M. [P] et Mme [P] à titre d’arriéré locatif arrêté au 7 mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 22 février 2024 sur la somme de 5.533,82 euros et de la présente décision pour le surplus;

rejeté la demande de Mme [R] d’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire ;

ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [R] et celle de tous occupants de son chef, des lieux situés [Adresse 1] 5ème étage porte gauche de l’escalier [Localité 5], au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

rappelé que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du même code ;

condamné Mme [R] à payer à M. [P] et Mme [P], à compter du 1er janvier 2024, une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires, qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), (soit actuellement 1.151,46 euros) jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne et la remise des clés ;

condamné Mme [R] à payer à M. [P] et Mme [P] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [R] aux dépens ;

rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.',

statuant à nouveau :

octroyer à Mme [R] les plus larges délais de paiement pour lui permettre de s’acquitter de sa dette par versements mensuels jusqu’à complet paiement ;

ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire le temps des délais ainsi accordés ;

débouter Mme [P] et M. [P] de leurs demandes plus amples ou contraires;

dire qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ordonner le partage des dépens.

Par leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 5 mars 2025, M. et Mme [P] ont demandé à la cour de :

rejeter l’appel comme étant mal fondé sur le fond,

confirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise,

y ajoutant,

condamner Mme [R] à payer à M. [P] et Mme [P] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [R] aux dépens de première instance et d’appel avec pour les dépens d’appel, le droit pour l’avocat soussigné, conformément à l’article 699 du même code de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 mars 2025.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur les demandes de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

La cour rappelle que selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du même code, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du même code, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, dans les limites de sa compétence, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite, alors qu’une telle perturbation s’analyse manifestement en une violation évidente de la règle de droit (cf. Cass. 3ème Civ., 21 décembre 2017, pourvoi n° 16-25.469, Bull. 2017, III, n° 145) et à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est alors non sérieusement contestable.

En outre, il est constant que le juge des référés n’est pas tenu de caractériser l’urgence s’agissant de constater la résiliation de plein droit d’un bail.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige :

'[…] V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[…] VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.[…]'

Outre les dispositions précitées, il sera rappelé que l’article 1343-5 du code civil prévoit que 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.'

Au cas présent, le premier juge a retenu qu’il résultait des pièces produites que n’avaient pas été réglées dans les 6 semaines de sa délivrance les causes du commandement de payer délivré à Mme [R] le 15 novembre 2023, pour paiement des sommes restées dues à hauteur de 4.345.90 euros, visant la clause résolutoire du bail et reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, en sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit le 28 décembre 2023. Il a aussi retenu l’existence d’une dette locative au 7 mai 2024 à hauteur de 7.607,66 euros, observant que le loyer du mois de mai 2024 n’avait pas été réglé contrairement aux affirmations de la locataire à l’audience, alors que le prélèvement de 1.151,46 euros du 8 mai 2024 avait été rejeté pour provision insuffisante. Il a aussi relevé que les bailleurs mentionnaient depuis janvier 2023 l’existence de quinze rejets de paiement du loyer, soit sur ordre de la locataire, soit pour provision insuffisante ce qui le conduisait à rejeter la demande de délais suspensifs de la clause résolutoire.

A hauteur d’appel, Mme [R] fait valoir que sa situation a évolué favorablement. Elle précise poursuivre un Master en direction artistique, en alternance depuis un an. Elle indique avoir rencontré des difficultés alors que son précédent contrat n’avait pas été renouvelé en 2023 et que son père ne lui versait plus sa pension alimentaire. Elle relate qu’en 2024, elle a été embauchée dans le cadre d’un contrat d’apprentissage par la société Yourart et percevait à ce titre un salaire mensuel de 1.070 euros, porté ensuite d’un avenant du 6 janvier 2025, à 1.801,80 euros à compter de février 2025. Elle indique aussi percevoir l’aide au logement ainsi que la prime d’activité, de sorte que ses ressources mensuelles cumulées s’élèvent désormais à 2.813,06 euros. En précise encore qu’elle vit en concubinage, de sorte que les dépenses du ménage sont partagées. S’agissant de l’évolution de la dette locative, elle explique qu’au 1er février 2025, elle a diminué à 6.975,48 euros et qu’elle règle 250 euros par mois en sus du loyer courant pour rembourser l’arriéré. Alors que les époux [P] lui réclament une somme au titre d’un arriéré de charges pour les années 2021, 2022 et 2023, elle indique que les pièces justifiant cette régularisation ne sont pas produits et ne lui ont jamais été adressés.

M. et Mme [P] s’opposent aux demandes adverses en faisant observer que si l’appelante a repris ses versements, il convient de constater qu’elle n’a pas entrepris de réduire significativement la dette exigible, alors qu’il lui a fallu une année pour réduire sa dette de 250 euros. Ils considèrent que Mme [R] ne démontre pas sa capacité d’apurement de la dette, celle-ci étant fondée sur l’exécution hypothétique d’une décision de justice qu’elle détient à l’encontre de son père. Ils rappellent que son compagnon n’est pas titulaire du bail de sorte qu’il n’est obligé à aucun paiement. Ils précisent encore que les démarches amiables entreprises n’ont pas abouti, qu’en mai 2024, le montant de la dette était de 7.607,66 euros et était encore de 7.356,54 euros le 24 février 2025, ce qui représente plus de 6 mois de loyer.

Au vu des pièces produites par Mme [R] à l’appui de ses prétentions d’octroi de délai et de suspension de la clause résolutoire, il apparaît qu’effectivement celle-ci justifie d’une amélioration de sa situation financière depuis février 2025 résultant d’une augmentation de sa rémunération salariale. Toutefois, elle demeure taisante sur l’impact de cette évolution quant aux autres sources de revenus qu’elle revendique, notamment la pension alimentaire servie par son père, la prime d’activité et l’aide au logement versée par la CAF.

Par ailleurs, il résulte du décompte établi par le gestionnaire du bien loué, soit le Service immobilier parisien, lequel ne fait pas l’objet de contestations sérieuses, que le montant dû au titre de l’arriéré locatif par Mme [R] s’établit au 24 février 2025 à la somme de 7.356,54 euros, ce qui ne traduit pas une diminution significative par rapport à la situation débitrice constatée par le premier juge au 7 mai 2024 à hauteur de 7.607, 66 euros.

Dans ces conditions et au vu des pièces versées au débat, il ne peut être retenu que Mme [R] démontre suffisamment être désormais en situation d’apurer sa dette locative tout en réglant les loyers courants.

Aussi, la cour confirmera l’ordonnance dans ses dispositions qui lui sont soumises, y compris celles relatives aux frais et dépens.

Sur les frais et dépens d’appel

Partie perdante, Mme [R] sera condamnée au paiement des dépens d’appel, dans les conditions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991 et avec faculté conférée au profit des avocats en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En outre, il y a lieu de condamner Mme [R] à payer aux époux [P] la somme de mille cinq cents (1.500) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [R] aux dépens d’appel dans les conditions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991 et avec faculté conférée au profit des avocats en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

Condamne Mme [R] à payer aux époux [P] la somme de mille cinq cents (1.500) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT