ARRÊT DU

03 Juin 2026

AB/CH

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N° RG 25/00472 -

N° Portalis DBVO-V-B7J-DLCG

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[I] [G], [X] [S] épouse [G]

C/

E.A.R.L. LE PIC DU QUERCY Pris en la personne de son représentant en exercice

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 172-26

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur [I] [G]

né le 22 Mars 1958 à [Localité 1]

de nationalité française, retraité,

Madame [X] [S] épouse [G]

née le 14 Juillet 1970 à [Localité 2]

de nationalité française, responsable qualité,

domiciliés ensemble : [Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par M^e Thierry CHEVALIER, avocat postulant, membre de la SCP PHILIPPE MERCADIER-THIERRY CHEVALIER, inscrit au barreau du LOT et par M^e Lisa GORDET, avocat plaidant, inscrit au barreau de PARIS

APPELANTS d’un jugement du tribunal judiciaire de CAHORS en date du 02 Mai 2025, RG 24/00378

D’une part,

ET :

E.A.R.L. LE PIC DU QUERCY, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés es qualités audit siège,

RCS DE [Localité 4] 538 353 004

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Sophie DELMAS, avocat postulant, inscrit au barreau d’AGEN et par M^e Alexandre DELORD, avocat plaidant, inscrit au barreau du TARN-ET-GARONNE

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 1er avril 2026, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience, en présence de [D] [K], magistrat stagiaire,

qui en a rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Edward BAUGNIET, Conseiller

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

en application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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FAITS

Les époux [I] [G] et [X] [S] ont signé :

— le 5 avril 2023, un mandat non exclusif avec l’EURL LE PIC DU QUERCY, agence immobilière, pour la vente d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6] au prix de 220.000 euros nets vendeur.

— le 15 avril 2023 un mandat non exclusif avec la société Agence immobilière [P] pour la vente dudit bien, ce mandat intervenant à la suite de la signature d’un mandat exclusif conclu entre les deux même parties le 1er mars 2022.

— le 18 avril 2023, un troisième mandat auprès de la société SAFTI.

Le 8 avril 2023, l’agence immobilière LE PIC DU QUERCY a fait visiter le bien à Mme [M] [N] et cette dernière a signé une offre d’achat à hauteur de 205 000 €, honoraires de l’agence inclus, le 10 avril 2023.

Une attestation de M. [O] de l’agence [P] atteste que cette agence a fait visiter le bien à Mme [N] au mois d’octobre 2022 dans le cadre du mandat exclusif signé entre les parties le 1er mars 2022.

Le 27 septembre 2023 les époux [G] ont signé une promesse de vente du bien au bénéfice de Mme [M] [N] par l’intermédiaire de Mme [V] [L], représentant la société SAFTI.

Ayant eu connaissance de cette promesse, l’EURL LE PIC DU QUERCY a mis en demeure les époux [G] de lui régler la somme de 13 000 euros TTC montant de la commission contractuellement stipulée, par courrier avec accusé réception du 3 octobre 2023.

Le 13 octobre 2023 les époux [G], qui indiquent n’avoir jamais eu connaissance de la visite de Mme [N] le 8 avril 2023 ni connaissance de l’offre signée par cette dernière le 10 avril 2023, ont demandé à l’EURL LE PIC DU QUERCY la communication du bon de visite et de l’offre d’achat signée.

Ces documents leur ont été transmis par courrier recommandé avec accusé réception le 16 octobre 2023

N’ayant pas obtenu la somme demandée, l’EURL LE PIC DU QUERCY a fait assigner les époux [G] devant le Tribunal judiciaire de Cahors par acte en date du 23 avril 2024 pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 13 000 euros au titre des honoraires convenus, outre les intérêts au taux légal ainsi que la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [G] ont conclu au rejet de ces demandes.

Par jugement en date du 2 mai 2025 le tribunal judiciaire de Cahors a':

— condamné conjointement les époux [G] à payer à l’EURL LE PIC DU QUERCY la somme de 13.000 euros au titre de l’indemnisation forfaitaire prévue au mandat de vente conclu le 5 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2023 ;

— les a condamnés aux dépens de l’instance ;

— les a condamnés à payer à l’EURL LE PIC DU QUERCY la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Pour statuer en ce sens le premier juge a notamment retenu que':

— le mandat signé entre les parties est un contrat d’adhésion régi par l’article 1171 du code civil,

— les clauses du mandat prévoyant l’obligation d’information de l’agent immobilier ont pour unique but de protéger le droit à rémunération de l’agent immobilier et ne peuvent être regardées comme créant un déséquilibre significatif au détriment des époux [G],

— la clause prévoyant le paiement d’une somme forfaitaire en cas de non-respect du mandat est une clause pénale, qui, en l’espèce, n’a pas de caractère excessif dans la mesure où elle tend à assurer la rémunération de l’agent immobilier qui a présenté le bien à l’acquéreur, ce qui est le cas en l’espèce.

Par déclaration d’appel en date du 10 juin 2025 les époux [G] ont interjeté appel du jugement en désignant l’agence immobilière LE PIC DU QUERCY en qualité d’intimée et en indiquant que leur appel porte sur toutes les dispositions du jugement qui ont prononcé condamnation à leur encontre, dispositions qu’ils citent dans leur acte d’appel.

La clôture a été prononcée le 25 mars 2026 et l’affaire fixée à l’audience de la cour du 1er avril 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions d’appelant en date du 23 février 2026 les époux [G] demandent à la cour de':

— déclarer les époux [G] recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— infirmer le jugement des chefs visés à la déclaration d’appel,

— statuant à nouveau :

— débouter purement et simplement l’EURL LE PIC DU QUERCY de l’intégralité de ses demandes de première instance et en cause d’appel, en ce compris de sa demande de paiement de la somme de 13.000 euros au titre de ses honoraires augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 octobre 2023, ainsi que de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens ;

— la condamner à titre reconventionnel à leur payer les sommes de :

Dans ces conclusions, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, les époux [G] présentent notamment l’argumentation suivante':

— la clause prévoyant le règlement du montant des honoraires en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par l’intermédiaire de l’agence n’est pas applicable dans la mesure où Mme [N] n’a pas eu connaissance de la vente par l’intermédiaire de l’agence immobilière LE PIC DU QUERCY mais par l’intermédiaire de M. [O] de la société [P] qui lui a fait visiter en 2022':

— la clause prévoyant le paiement de la moitié des honoraires pour non respect de l’obligation d’information n’est pas applicable dans la mesure où le mandataire a bien eu l’information sur la vente du bien en demandant par mail, avant la signature de la promesse de vente, le paiement de la moitié des honoraires à l’agence SAFTI

— ils n’ont commis aucune faute contractuelle dans la mesure où ils n’étaient pas informés de la proposition de Mme [N] du mois d’avril 2023'et qu’ils étaient par conséquent libres de chercher un acquéreur et de signer avec elle.

— ils sont bien fondés à demander des dommages et intérêts pour procédure abusive, l’EURL LE PIC DU QUERCY étant d’une particulière mauvaise foi en les ayant abusivement assignés alors qu’elle se savait parfaitement fautive.

Par ses conclusions en date 2 décembre 2025, l’EURL LE PIC DU QUERCY demande’quant à elle à la cour de':

— confirmer la décision déférée des chefs visés à la déclaration d’appel ;

— y ajoutant, condamner les époux [G] à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel, outre les dépens de l’instance.

— subsidiairement, déclarer irrecevable comme nouvelle en appel la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral présentée par les appelants à l’encontre de l’intimée ;

— en tout état de cause, les débouter de ce chef.

Dans ces conclusions, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, l’EURL LE PIC DU QUERCY présente notamment l’argumentation suivante':

— la clause prévoyant le paiement d’une indemnité forfaitaire ne crée aucun déséquilibre significatif tel que prévu à l’article 1171 du code civil dans la mesure où elle correspond aux honoraires qu’elle aurait dû percevoir,

— les époux [G] n’ont pas respecté les termes du mandat dans la mesure où ils ont vendu le bien à Mme [N] alors que cette dernière avait connu le bien par son intermédiaire et qu’ils n’ont pas respecté l’obligation d’information mise à leur charge par le mandat,

— les époux [G] étaient parfaitement informés de l’offre de Mme [N] du 10 avril 2023 mais l’avaient déclinée,

— la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral sera rejetée comme étant une demande nouvelle au visa de l’article 564 du code de procédure civile': elle pourra également l’être au fond dans la mesure où les appelants ne la justifient ni dans son principe, ni dans son montant.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1 – Sur l’exécution du mandat

les parties ne discutent plus devant la cour de la validité des clauses du mandat.

Au terme de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.

Au terme de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin au terme de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

En l’espèce, le mandat conclu entre les époux [G] et L’EURL LE PIC DU QUERCY stipule :

— la perception d’honoraires au profit de l’agence immobilière LE PIC DU QUERCY à hauteur de 13.000 euros TTC en cas de vente du bien par son intermédiaire.

— l’obligation, pour le mandant, d’informer par lettre recommandée avec accusé réception le mandataire du nom de l’acquéreur en cas de vente sans son concours et d’obtenir de l’acquéreur l’assurance écrite qu’il n’a pas connu le bien par le mandataire.

— l’interdiction de vendre à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par l’intermédiaire de l’agence.

— la sanction aux manquements de ces deux dernières obligations par le versement d’une indemnité forfaitaire correspondant pour la première à la moitié et pour la seconde à la totalité des honoraires prévus au mandat.

Seule la connaissance du bien par l’acquéreur ouvre droit à honoraires au profit de l’agence présentatrice, indépendamment des autres conditions de la vente dont le prix.

En l’espèce, il ressort de l’attestation de M. [O] du 3 septembre 2025, non contestée par l’intimée, que Mme [N], acquéreur, a eu connaissance du bien mis en vente au mois d’octobre 2022 par son intermédiaire, alors qu’il agissait pour le compte de l’agence [P], et non par l’intermédiaire de l’agence immobilière LE PIC DU QUERCY mandatée à compter du 5 avril 2023.

L’EURL LE PIC DU QUERCY n’apporte donc pas la preuve, dont elle a la charge, qu’elle peut se prévaloir de la clause pénale prévoyant le paiement d’une somme forfaitaire correspondant à la totalité des honoraires prévus au contrat.

Elle est donc déboutée de sa demande à ce titre et le jugement est réformé en ce sens.

Dès que les époux [G] ont signé la promesse de vente, ils avaient l’obligation d’en informer l’EURL LE PIC DU QUERCY, ce qu’ils n’ont pas fait, de sorte que cette agence pouvait prétendre à la moitié des honoraires convenus, cependant, l’agence n’a pas saisi la cour à titre subsidiaire d’une demande en ce sens.

2- Sur la demande d’indemnisation pour procédure abusive

Sans qu’il soit besoin de statuer sur la recevabilité de la demande, il est constant que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si le demandeur a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équipollente au dol, tous faits insuffisamment caractérisés en l’espèce.

Les époux [G] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

3- Sur les dépens

L’EURL LE PIC DU QUERCY succombe, elle supporte les dépens d’appel, augmentés d’une somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort, ,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau,

Déboute l’EURL LE PIC DU QUERCY de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne l’EURL LE PIC DU QUERCY à payer aux époux [I] [G] et [X] [G] la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’EURL LE PIC DU QUERCY aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,