ARRÊT DU

11 février 2026

DB/CH

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N° RG 24/00180 -

N° Portalis DBVO-V-B7I-DGI7

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[R] [C] épouse [D] (décédée)

[X] [D], [N] [D],

[Y] [D]

C/

[K] [M],

[O] [T] [G] [Q] épouse [H], S.A.R.L. CABINET DARPEIX IMMOBIIER, S.D.C. SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SISE 6

S.A.R.L. HORIZON METAL

Compagnie d’assurance SMABTP

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 47-2026

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur [X] [D]

né le 31 octobre 1954 à [Localité 1]

de nationalité française

domicilié : [Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [N] [D]

né le 09 mai 1958 à [Localité 2]

de nationalité française, médecin

domicilié : [Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [Y] [D]

né le 25 mai 1960 à [Localité 2]

de nationalité française

domicilié : [Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par M^e Hélène GUILHOT, membre de la SCP TANDONNET ET ASSOCIES, avocate postulante au barreau d’AGEN et M^e Pascale MAYSOUNABE, avocate plaidante substituée à l’audience par M^e BARBOT Agnès, toutes deux membres de la SELAS ELIGE BORDEAUX et avocates au barreau de BORDEAUX,

APPELANTS d’un jugement rendu par le tribunal judiciaire d’AGEN le 11 octobre 2023, RG : 21/00025

D’une part,

ET :

Monsieur [K] [M]

né le 06 octobre 1974 à [Localité 5] (78)

de nationalité française, gérant de société

domicilié : [Adresse 4]

[Localité 2]

Madame [O] [T] [G] [Q] épouse [H]

née le 29 octobre 1969 à [Localité 6] (BELGIQUE)

de nationalité française, souscripteur assureur

domiciliée : [Adresse 5]

[Localité 2]

représentés par M^e Laurence BOUTITIE, avocate postulante au barreau d’AGEN et M^e Nicolas BECQUEVORT, avocat plaidant substitué à l’audience par M^e SEBERT Julien, tous deux membres de la SARL ARCAMES AVOCATS et avocats au barreau de TOULOUSE

SARL CABINET DARPEIX IMMOBILIER, prise en la personne de son gérant actuellement en fonctions domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 7]

et

LE SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SISE [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CABINET DARPEIX IMMOBILIER

représentés par M^e Guy NARRAN, membre de la SELARL GUY NARRAN, avocat postulant au barreau d’AGEN et par M^e Delphine BARTHELEMY-MAXWELL, avocate plaidante, membre du cabinet DBM & AVOCATS, et avocate au barreau de BORDEAUX

ASSIGNÉES EN INTERVENTION FORCÉE :

SARL HORIZON METAL prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège

RCS 501 628 531

[Adresse 7]

[Localité 3]

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège, en qualité d’assureur de la Société Horizon Métal

RCS PARIS 775 684 764

[Adresse 8]

[Localité 8]

représentées par M^e Vincent DUPOUY, avocat postulant au barreau d’AGEN

et M^e Xavier SCHONTZ, membre de la SELARL GALY & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 10 Décembre 2025, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre,

Assesseur : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience,

qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre eux-mêmes de :

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller

en application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

'

FAITS :

L’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété, est composé de deux niveaux :

— étage : un appartement, avec combles, constituant le lot n° 1, appartenant à [K] [M] qui l’a vendu à [O] [Q] épouse [H], représentant 600/1120èmes de la copropriété.

— rez-de-chaussée :

* un local commercial appartenant à [A] [E] (suite au décès de [I] [E]), exploité par Mme [J] constituant le lot n° 2, représentant 295/1120èmes de la copropriété.

* un local commercial de restauration rapide appartenant à la famille [D], exploité par M. [W], constituant le lot n° 3, représentant 225/1120èmes de la copropriété.

Sur l’arrière, une cour commune est réservée à l’usage des lots du rez-de-chaussée.

Le syndic de copropriété est actuellement l’agence immobilière Cabinet Darpeix Immobilier, laquelle a pris la suite de [R] [D], syndic bénévole.

Le 7 juillet 2009, alors propriétaire du lot n° 1, M. [M] a déposé une demande de permis de construire portant sur l’aménagement des combles et la création d’une terrasse privative sur l’arrière du premier étage.

Le permis de construire a été accordé le 21 décembre 2009.

En mars 2013, M. [M] a confié la réalisation de la structure métallique de la terrasse à la SARL Horizon Métal, assurée auprès de la SMABTP.

M. [M] a construit la terrasse privative sur deux piliers qui reposent sur la cour commune du rez-de-chaussée.

Par acte du 3 juillet 2013, [R] [D] et [I] [E] ont fait assigner [K] [M] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin de voir démolir la terrasse construite au-dessus de la cour commune et d’être indemnisés d’un trouble de jouissance.

En parallèle, [A] [E] et [I] [E] ont fait assigner [K] [M] devant le juge des référés afin d’obtenir la désignation d’un expert chargé d’examiner des désordres causés par la terrasse.

Par ordonnance du 13 juin 2016, le juge des référés a désigné [Z] [U] en qualité d’expert.

Les opérations d’expertise ont été rendues opposables, notamment, à la SARL Horizon Métal.

Par jugement rendu le 8 novembre 2018, devenu définitif, l’action en démolition a été déclarée irrecevable au motif que le syndicat des copropriétaires n’avait pas été appelé en cause.

M. [U] a établi son rapport le 4 mars 2019.

Il a constaté les désordres suivants :

— traces d’humidité sur un mur résultant de débordement d’eaux pluviales,

— descentes d’eaux pluviales bouchées,

— fissuration d’un mur causée par la charge de la terrasse,

— obturation des conduits de cheminée appartenant à M. [E].

Il a également relevé que les travaux ont été effectués sans l’autorisation de la copropriété.

Par actes des 31 juillet, 6 août et 8 août 2019, [A] [E], [N] [D], [R] [D], [Y] [D] et [X] [D] ont fait assigner [K] [M], le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5], la SARL Cabinet Darpeix Immobilier et [O] [H] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin de voir ordonner la démolition de la terrasse et de voir condamner M. [M] et Mme [H] à leur payer le coût de réfection des travaux de nature à mettre fin aux désordres, ainsi qu’à les indemniser du trouble de jouissance subi.

Par ordonnance du 14 décembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné le renvoi de l’affaire devant le tribunal judiciaire d’Agen en vertu de l’article 47 du code de procédure civile compte tenu de la qualité d’avocat au barreau de Bordeaux de [X] [D].

Par acte des 5 et 16 novembre 2021, M. [M] a appelé en cause la SARL Horizon Métal et la SA SMA.

La SMABTP est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement rendu le 11 octobre 2023, le tribunal judiciaire d’Agen a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la SMABTP,

— dit n’y avoir lieu à mettre hors de cause la SMA SA,

— constaté que M. [A] [E] est seul propriétaire des lots dans l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 2], l’usufruit étant éteint,

— déclaré recevable la demande de condamnation de Mme [R] [D], de MM. [N] [D], [Y] [D] et [X] [D] et de M. [A] [E] tendant à voir ordonner la démolition de la terrasse construite par M. [K] [M],

— débouté Mme [R] [D], MM. [N] [D], [Y] [D] et [X] [D] et de M. [A] [E] de leur demande tendant à voir ordonner la démolition de la terrasse construite par M. [K] [M],

— condamné in solidum M. [K] [M] et Mme [O] [Q] épouse [H] à payer à M. [A] [E] les sommes de :

* 3 939,87 Euros au titre des travaux de réfection du toit de l’institut,

* 990 Euros au titre des travaux de débouchage des descentes d’eaux pluviales,

* 3 007,20 Euros au titre des travaux d’enduits sur les murs et plafond de l’institut,

* 2 000 Euros au titre de son préjudice de jouissance,

— condamné la société Horizon Métal et la SMABTP à garantir et relever indemne M. [K] [M] et Mme [O] [Q] épouse [H] des condamnations prononcées à leur encontre au titre des travaux de réfection du toit de l’institut, des travaux de débouchage des descentes d’eaux pluviales et des travaux d’enduits sur les murs et plafonds de l’institut,

— débouté M. [K] [M] et Mme [O] [Q] épouse [H] de leur demande tendant à être garantis et relevés indemnes de leur condamnation au titre du préjudice de jouissance de M. [A] [E],

— débouté M. [K] [M] et Mme [O] [Q] épouse [H] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de SMA SA,

— débouté Mme [R] [D], MM. [N] [D], [Y] [D] et [X] [D] du surplus de leurs demandes,

— débouté M. [K] [M] et Mme [O] [Q] épouse [H] du surplus de leurs demandes,

— débouté la société Horizon Métal, la SMABTP et la SMA SA du surplus de leurs demandes,

— débouté le syndicat de copropriété de la résidence sise [Adresse 5] et la SARL Cabinet Darpeix Immobilier du surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [K] [M], Mme [O] [Q] épouse [H], la société Horizon Métal et la SMABTP aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

— débouté M. [K] [M] et Mme [O] [Q] épouse [H] de leurs demandes tendant à être garantis et relevés indemnes de leur condamnation au titre des dépens,

— dit que les avocats de la cause en ayant fait la demande, pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a estimé que la demande de démolition de la terrasse ne heurtait pas la chose jugée par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 8 novembre 2018 qui avait déclaré la demande irrecevable au motif que la terrasse reposait sur une partie commune, ce qui supposait la présence aux débats du syndicat des copropriétaires ; que les consorts [D] et M. [E], copropriétaires du rez-de-chaussée avaient qualité pour solliciter la cessation d’une atteinte aux parties communes ; que toutefois il n’était pas démontré que la terrasse empiétait sur la propriété de M. [E] ; que les travaux, non autorisés initialement, avaient été ratifiés par une assemblée générale du 18 juillet 2014; que l’expertise avait permis de mettre en évidence que des travaux de solidification pouvaient être effectués ; qu’il existait des désordres imputables à M. [M] et Mme [H] qui devaient en assumer le coût de réparation ; que la terrasse avait généré un assombrissement des locaux de l’institut de M. [E] à indemniser par une somme de 2 000 Euros ; que les désordres étaient imputables à la SARL Horizon Métal qui devait en assumer le coût, avec la garantie de son assureur la SMABTP.

Par acte du 4 mars 2024, [R] [C] [D], [X] [D], [N] [D], et [Y] [D] ont déclaré former appel du jugement en désignant la SARL Cabinet Darpeix Immobilier, le syndicat des propriétaires de la résidence sise [Adresse 5], [K] [M] et [O] [Q] [H] en qualité de parties intimées et en indiquant que l’appel porte sur les dispositions du jugement qui les ont déboutés de leur demande tendant à voir ordonner la démolition de la terrasse construite par M. [K] [M] et du surplus de leurs demandes.

Par actes des 30 août et 2 septembre 2024, [K] [M] et [O] [Q] épouse [H] ont fait assigner la SARL Horizon Métal et la SMABTP en appel provoqué.

[R] [D] est décédée le 10 juin 2025, ses héritiers sont [X], [N] et [Y] [D].

La clôture a été prononcée le 29 octobre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de la Cour du 10 décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [N] [D], [Y] [D] et [X] [D] présentent l’argumentation suivante :

— La terrasse située au premier étage doit être démolie :

* le règlement de copropriété réserve l’usage de la cour commune aux seuls copropriétaires du rez-de-chaussée de sorte que la construction de la terrasse est manifestement irrégulière.

* tout copropriétaire peut agir pour faire respecter le règlement en application de l’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et ainsi, ils peuvent agir compte tenu que les piliers de la terrasse reposent sur la cour dont ils ont l’usage, qu’elle est privée de toute lumière et qu’elle obstrue la bouche d’aération du commerce de M. [W] qui a dû créer une nouvelle aération.

* les travaux n’ont pas été ratifiés le 18 juillet 2014, contrairement à ce qu’à retenu le tribunal : si M. [M] a présenté une résolution en ce sens, elle n’a pas été adoptée.

* ce jour-là, sur convocation de [R] [D], syndic bénévole, étaient présents [I] [E] (295/1120èmes), [R] [D] (225/1120èmes) et [K] [M] (600/1120èmes), M. [E] a été désigné président de séance, Mme [D] secrétaire, et M. [M] scrutateur.

* M. [M] a présenté la résolution n° 8 pour 'accord sur le permis de construire de M. [M] n° PC03306309Z0354" sans produire ce permis alors que l’article 10 du décret du 17 mars 1967 imposant la production d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux n’était pas respecté, et le procès-verbal mentionne que la résolution n’est pas adoptée, ce qui a provoqué les protestations de M. [M].

* M. [M] n’a ensuite pas contesté ce procès-verbal, alors qu’il reconnaît que Mme [D] s’est opposée illégalement et abusivement à l’expression de la majorité.

* sur le fond de la résolution, M. [M] ne pouvait pas prétendre qu’elle était adoptée : l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 réduisait ses voix à la sommes des voix des autres copropriétaires et l’article 25 impose pour ce type de travaux la majorité des voix de tous les copropriétaires.

* en l’absence d’autorisation, la terrasse est illicite et doit être démolie.

* M. [M] s’en est prémuni par une clause dans l’acte par lequel il a vendu l’appartement et la terrasse.

— Ils ont subi un préjudice de jouissance :

* M. [W] a été contraint de poser un nouveau dispositif d’évacuation des odeurs et a annoncé qu’il vendait son commerce à raison de la hotte d’aspiration de la cuisine qui ne fonctionne pas 'comme avant'.

* les travaux de démolition dureront 15 jours.

— Le syndicat des copropriétaires a été attrait à la procédure sans que sa responsabilité ne soit recherchée.

Au terme de leurs conclusions, ils demandent à la Cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande tendant à voir ordonner la démolition de la terrasse construite par M. [K] [M] et de leur demande d’indemnisation du préjudice de jouissance,

— condamner in solidum M. [M] et Mme [Q] :

* sous astreinte à démolir à leurs frais la terrasse construite au-dessus de la cour commune, et à rétablir les lieux en leur état antérieur,

* à leur payer 15 000 Euros en indemnisation du préjudice de jouissance, outre 12 500 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [M] et Mme [Q] aux dépens de l’appel.

*

* *

Par dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] et la SARL Cabinet Darpeix Immobilier présentent l’argumentation suivante :

— Leur responsabilité n’est pas mise en cause par les appelants, qui leur réclamaient pourtant initialement 12 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et le paiement des dépens.

— La responsabilité du syndicat et de son syndic ne peut être recherchée pour ne pas avoir exercé une action collective alors que les copropriétaires peuvent agir, même pour les parties communes, et qu’à l’époque des travaux en litige, c’est [R] [D] qui était syndic bénévole, laquelle a établi tous les courriers à l’intention de M. [M].

— La demande de démolition n’impliquait pas la présence aux débats de la SARL Cabinet Darpeix Immobilier prise à titre personnel.

Au terme de leurs conclusions, ils demandent à la Cour de :

— confirmer le jugement,

— condamner MM. [D] à leur payer la somme de 4 000 Euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— subsidiairement,

— condamner MM. [D] les relever indemnes de toute condamnation prononcée à son encontre,

— en tout état de cause,

— condamner in solidum M. [E] et MM [D], ou toute partie succombante, à leur payer la somme de 4 000 Euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens,

— rejeter toute autre demande présentée à leur encontre.

*

* *

Par dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [K] [M] et [O] [Q] épouse [H] présentent l’argumentation suivante :

— La demande de démolition est irrecevable :

* un copropriétaire ne peut agir individuellement en cas d’atteinte aux parties communes qu’à condition de justifier d’un préjudice personnel indépendant de celui subi par la collectivité des copropriétaires.

* la cour est une partie commune, seulement réservée à l’usage des copropriétaires du rez-de-chaussée, et les poteaux de la terrasse prennent appui sur cette partie commune.

* les lots appartenant à MM. [D] ne sont pas affecté par cette terrasse, et seul celui de M. [E] est concerné.

— La demande de démolition n’est pas fondée :

* des travaux affectant une partie commune peuvent faire l’objet d’une ratification par une assemblée générale, laquelle s’impose alors à tous les copropriétaires.

* un procès-verbal doit être établi, mentionnant le nombre de voix exprimées, et non si le projet a été adopté ou repoussé, ainsi qu’une feuille de présence.

* M. [M] a demandé à Mme [D], syndic bénévole, de convoquer une assemblée générale des copropriétaires pour un accord sur le permis de construire la terrasse qu’il avait obtenu, et dont les consorts [D] avaient connaissance.

* Mme [D] a refusé de consigner l’adoption de la délibération accordant l’autorisation et a tenté d’inverser le résultat du vote en rendant le procès-verbal incompréhensible.

* la feuille de présence mentionne que M. [M] disposait de 600/1120èmes des voix, mention permettant de déterminer le nombre de voix, de sorte que la résolution a été adoptée à la majorité de 53,57 % (vote pour : M. [M] ; votes contre : Mme [D] et M. [E]), et aucune contestation de la délibération n’a été effectuée ce qui la rend définitive.

— MM. [D] ne peuvent se prévaloir d’aucun préjudice :

* ils se limitent à faire référence à un trouble subi par M. [W] sans justifier en avoir eu des répercussions et celui-ci exploitait toujours son fonds le 27 août 2024, dix ans après l’attestation qu’il a établie.

* il n’existe aucune justification d’un préjudice à subir pendant les éventuels travaux de démolition.

* en tout état de cause, la SARL Horizon Métal et la SMABTP devront les relever indemnes de toute condamnation en indemnisation d’un trouble de jouissance.

— Leur appel en garantie de la SARL Horizon Métal et de la SMABTP doit être élargi :

* le tribunal a déjà admis qu’ils doivent être garantis pour les travaux de réfection du toit, de débouchage des descentes d’eaux pluviales, des enduits et du préjudice de jouissance subi par M. [E].

* l’expert judiciaire a constaté que les désordres ont été causés par les travaux effectués par la SARL Horizon Métal, intervenue par contrat avec M. [M] et les désordres ont un caractère décennal compte tenu d’une réception tacite par prise de possession et paiement du prix des prestations, ou subsidiairement la faute de l’entreprise devra être retenue suite à la casse de tuiles et l’accumulation de gravats.

* la SARL Horizon Métal aurait dû attirer l’attention de M. [M] sur la perte d’ensoleillement qui allait affecter la cour du fait de la construction de la terrasse.

Au terme de leurs conclusions, ils demandent à la Cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable la demande de démolition de la terrasse,

— prononcer l’irrecevabilité de cette demande,

— subsidiairement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté cette demande de démolition,

— en tout état de cause,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Horizon Métal et la SMABTP à garantir et relever indemne M. [K] [M] et Mme [O] [Q] épouse [H] des condamnations prononcées à leur encontre au titre des travaux de réfection du toit de l’institut, des travaux de débouchage des descentes d’eaux pluviales et des travaux d’enduits sur les murs et plafonds de l’institut, mais le réformer en ce qu’il a rejeté cette demande pour le préjudice de jouissance, et les dépens,

— condamner in solidum la société Horizon Métal et la SMABTP à les garantir et relever indemnes au titre :

* des préjudices de jouissance,

* des dépens incluant les frais d’expertise,

* des indemnités susceptibles d’être allouées à MM. [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter les prétentions formées à leur encontre par la société Horizon Métal et la SMABTP,

— condamner in solidum MM. [D], la société Horizon Métal et la SMABTP ou toute partie succombante à leur payer 4 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens avec distraction.

*

* *

Par conclusions d’intimées notifiées le 29 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SARL Horizon Métal et la SMABTP présentent l’argumentation suivante :

— La SARL Horizon Métal n’est pas intervenue sur la toiture (les travaux ont été confiés à l’entreprise Dumora dans le cadre de l’aménagement des combles) et n’a pas réalisé le plateau de la terrasse.

— S’agissant des désordres affectant le local de soins de M. [E], les dégradations de la couverture n’ont pas été constatées contradictoirement, et n’ont fait l’objet d’un constat que trois ans après la réalisation des travaux de la SARL Horizon Métal, et enfin la toiture a été intégralement refaite en février 2016.

— Il en est de même pour le débouchage des conduites d’eaux pluviales.

— Le préjudice de jouissance de M. [E] indemnisé par le tribunal ne repose pas sur des malfaçons des travaux réalisés par la SARL Horizon Métal, mais sur la construction de la terrasse, dont seul le maître de l’ouvrage doit répondre.

Au terme de leurs conclusions, elles demandent à la Cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnées à garantir et relever indemne M. [K] [M] et Mme [O] [Q] épouse [H] des condamnations prononcées à leur encontre au titre des travaux de réfection du toit de l’institut, des travaux de débouchage des descentes d’eaux pluviales, des travaux d’enduits sur les murs et plafonds de l’institut, des dépens et des frais d’expertise,

— débouter M. [M] et Mme [Q] de leur appel incident en relever indemne des préjudices de jouissance et des dépens d’appel,

— les condamner, ou toute partie succombante, à leur payer 2 500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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MOTIFS :

1) Sur le droit d’agir de MM. [D], copropriétaires indivis :

L’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

'Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.'

Ainsi, chaque copropriétaire a le droit d’exiger la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat (Civ3, 12 septembre 2019 n° 18-11922).

Par conséquent, MM. [D], copropriétaires indivis du lot n° 3, sont recevables à solliciter la démolition de la terrasse dont les piliers reposent sur la cour commune dont la jouissance est réservée à leur lot et au lot n° 2.

Le jugement doit être confirmé sur ce point.

2) Sur la demande de démolition de la terrasse :

Sur ce point, le litige ne porte que sur l’existence, ou non, d’une ratification des travaux de construction de la terrasse par l’assemblée générale du 18 juillet 2014 sous la résolution n° 8.

Cette résolution est ainsi libellée (les caractères soulignés représentent les mentions qui ont été barrées) :

'RESOLUTION N° 8 Accord sur le permis de construire de Mr [M] n° PC03306309Z0354.

Madame [D] et Monsieur [E] observent que sur ce point aucun document n’était joint à la demande de convocation de l’assemblée générale adressée au syndic. En application de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 'Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.'

L’Assemblée ne dispose donc d’aucun élément pour statuer sur une telle demande dont elle ignore le contenu et la portée et qui en l’état ne saurait être examinée.

Vote

Pour Monsieur [M]

Contre Madame [D] et Monsieur [E].

Mr [M] : Mme [D] a délibérément rayé cette mention de manière unilatérale.

Vote pour Monsieur [M]

Contre Madame [D] et Monsieur [E] qui rappelle que le tribunal est saisi de la question.

Mr [M] : en tant que scrutateur je signale que Mme [D] ne veut pas mentionner que cette résolution est adoptée à la majorité requise (Mr [M] 53,57 %). Madame [D] observe qu’il n’y a pas de majorité mais égalité la résolution n’est pas adoptée.'

En premier lieu, ce procès-verbal mentionne expressément en dernière ligne que la résolution n’est pas adoptée.

Cette décision de refus n’ayant pas été contestée, comme le permet l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, elle est devenue définitive.

En second lieu, l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

'Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.'

Ensuite, selon l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Cette majorité se calcule sur la totalité des voix des copropriétaires de l’immeuble.

Il s’ensuit que la majorité requise pour adopter la résolution n° 8 se calcule ainsi :

— M. [M] : 600/1120èmes,

— deux autres copropriétaires (M. [E] et la famille [D]) : 295 + 225 = 520èmes,

— limitation du nombre de voix de M. [M] à 520èmes,

— majorité acquise à 521èmes.

Or, M. [M] a voté pour (soit 520èmes), mais Mme [D] et M. [E] ont voté contre, soit (520èmes).

La résolution n’a donc pas recueilli la majorité de 521èmes, peu important que le procès-verbal mentionne, dans son en-tête, la totalité des tantièmes, sans faire référence à la règle de réduction de l’article 25 b dont l’application est d’ordre public et dont l’application n’est pas subordonnée à son rappel dans le procès-verbal.

M. [M] n’est pas fondé à prétendre qu’en réalité la résolution n° 8 doit être considérée comme adoptée.

Par conséquent, en l’absence d’autorisation préalable des travaux ou de ratification par l’assemblée générale, M. [E] ne pouvait construire sa terrasse en lui faisant prendre appui sur des parties communes à l’usage exclusif de MM. [D] et de M. [E].

Il doit être fait droit à la demande de démolition, sous astreinte, et le jugement doit être réformé sur ce point, étant précisé que seule la propriétaire actuelle du logement, qui y réside, Mme [H], peut se voir imposer cette démolition.

3) Sur le préjudice de jouissance invoqué par les appelants :

C’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a rejeté cette demande.

Il suffit d’ajouter les éléments suivants :

— MM. [D] ne résident pas sur place de sorte qu’ils n’ont pas été personnellement gênés par la terrasse.

— Ils ne prétendent pas avoir dû indemniser leur locataire, M. [W], de l’incidence de la terrasse sur son activité professionnelle, et par exemple du prix de la pose d’un nouveau système d’évacuation des odeurs et fumées.

— Si les appelants indiquent que M. [W] leur a indiqué, en 2013, qu’il allait vendre son fonds de commerce, il n’en reste pas moins que dix années plus tard, il exerçait toujours son activité dans les lieux selon l’extrait du registre du commerce et des sociétés produit par M. [M].

— Il en est de même pour la période de démolition de la terrasse.

Le jugement qui a rejeté cette demande sera confirmé.

4) Sur l’action en garantie de M. [M] et Mme [H] à l’encontre de la SARL Horizon Métal et de son assureur la SMABTP :

a : préjudices matériels causés à M. [E] :

C’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a condamné la SARL Horizon Métal et son assureur à relever M. [M] et Mme [H] indemnes des indemnités allouées à M. [E] au titre des préjudices matériels qui lui ont été causés par les malfaçons imputables à la SARL Horizon Métal au cours des travaux de pose de la structure métallique de la terrasse.

Il suffit d’ajouter que l’expert a expliqué que c’est l’encrage de la structure métallique qui a fissuré le mur de façade en pierre du local de l’institut, et que ce sont les infiltrations d’eaux causées par les débris qui ont bouché les descentes d’eaux pluviales qui ont souillé les parements des murs et les plafonds.

b : préjudice de jouissance causé à M. [E] :

C’est également par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a rejeté cette demande au motif que M. [M] est seul tenu des conséquences néfastes pour les autres copropriétaires de son choix de faire installer une terrasse privative reposant sur les parties communes, sans autorisation de la copropriété, indépendamment des malfaçons qui affectent les travaux.

Il suffit d’ajouter qu’il n’appartenait pas à la SARL Horizon Métal de s’interroger sur la perte d’ensoleillement qui allait affecter la cour commune dont M. [M] devait faire son affaire avec la copropriété, et que cette société était fondée à penser que si M. [M] mettait en oeuvre de tels travaux, c’est qu’il en avait obtenu l’autorisation de la copropriété.

Toutefois, compte tenu de l’existence de malfaçons commises par la SARL Horizon Métal ayant généré des indemnisations à la charge de M. [M] et Mme [H], cette société et son assureur seront tenus de relever M. [M] et Mme [H] indemnes des dépens de 1ère instance, incluant les frais d’expertise, à hauteur de moitié.

Enfin, l’équité permet de condamner M. [M] à payer à MM. [D], en cause d’appel, la somme de 5 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité n’imposant pas l’application de ce texte au profit d’autres parties.

PAR CES MOTIFS :

— La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

— CONFIRME le jugement SAUF en ce qu’il a :

— débouté Mme [R] [D], MM. [N] [D], [Y] [D] et [X] [D] et de M. [A] [E] de leur demande tendant à voir ordonner la démolition de la terrasse construite par M. [K] [M],

— débouté M. [K] [M] et Mme [O] [Q] épouse [H] de leurs demandes tendant à être garantis et relevés indemnes de leur condamnation au titre des dépens,

— STATUANT A NOUVEAU sur les points infirmés,

— ORDONNE la démolition de la terrasse située au-dessus de la cour commune réservée à l’usage exclusif des lots n° 2 et 3 de la copropriété [Adresse 5] à [Localité 2], et ce sous astreinte de 100 Euros par jour de retard à la charge de [O] [T] [Q] épouse [H], due conjointement à [N] [D], [Y] [D] et [X] [D] et qui courra à compter du 90ème jour qui suivra celui de la signification du présent arrêt pendant une durée de 18 mois ;

— CONDAMNE in solidum la SARL Horizon Métal et la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics à relever [K] [M] et [O] [T] [Q] épouse [H] indemnes des dépens mis à leur charge par le tribunal, incluant le coût de l’expertise judiciaire, à hauteur de moitié ;

— Y ajoutant,

— CONDAMNE [K] [M] à payer, en cause d’appel, à [N] [D], [Y] [D] et [X] [D], la somme totale de 5 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE [K] [M], d’une part, et la SARL Horizon Métal et la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics d’autre part, aux dépens de l’appel dans la proportion de moitié chacun.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,