COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 01 MARS 2011

B.R.

N° 2011/

Rôle N° 10/04039

Q B

C/

M A

E A

G A

S T

Grosse délivrée

le :

à :M^e JAUFFRES

la SCP ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE

réf

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 19 Février 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 08/04414.

APPELANT

Monsieur Q B

né le XXX à XXX

représenté par M^e AB-Marie JAUFFRES, avoué à la Cour,

assisté par M^e Alexis MANCILLA, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

Madame M A, prise en sa qualité d’héritière de feue M^me G A née PERISSOL, XXX

représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY – LEVAIQUE, avoués à la Cour,

assistée par M^e François CREPEAUX, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Rachel COURT- MENIGOZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame E A, prise en sa qualité d’héritière de feue M^me G A née PERISSOL,

XXX – XXX

représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY – LEVAIQUE, avoués à la Cour,

assistée par M^e François CREPEAUX, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Rachel COURT- MENIGOZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame G A, prise en sa qualité d’héritière de feue M^me G A née PERISSOL, XXX

représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY – LEVAIQUE, avoués à la Cour,

assistée par M^e François CREPEAUX, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Rachel COURT- MENIGOZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame S T, prise en sa qualité d’héritière de feue M^me G A née PERISSOL, demeurant XXX

représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY – LEVAIQUE, avoués à la Cour,

assistée par M^e François CREPEAUX, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Rachel COURT- MENIGOZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 31 Janvier 2011 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, M. ROUSSEAU, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Gérard LAMBREY, Président

Monsieur AB VEYRE, Conseiller

Monsieur Bernard ROUSSEAU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Mars 2011.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé(e) par mise à disposition au greffe le 01 Mars 2011,

Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Vu le jugement du 19 février 2010 du Tribunal de Grande Instance de Grasse,

Vu la déclaration d’appel formée le 2 mars 2010 par M. Q B,

Vu les conclusions régulièrement déposées le 17 janvier 2011 par l’appelant,

Vu les conclusions régulièrement déposées le 27 janvier 2011 par les consorts T-A,

MOTIFS DE LA DECISION :

Par acte notarié du 10 décembre 1976, M^me G Z épouse A a cédé à M. Q B, moyennant le versement d’une rente viagère, une maison sise au Cannet dont elle se réservait l’usufruit pour partie, et un droit d’usage et d’habitation pour le surplus.

Il était prévu qu’en cas de renonciation par M^me G Z à ses droits d’usufruit, d’usage et d’habitation, la rente due par M. B serait majorée de 60 % à compter de la libération des lieux.

En juin 2002, M^me G Z, qui avait alors atteint l’âge de 97 ans, se retiraient dans une maison de retraite à Grasse. Elle en informait par courrier M. Q B.

Sur saisine par M. Q B, du juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Grasse, celui-ci, par décision du 25 juin 2003, autorisait les parties à requérir un huissier de justice à l’effet de dresser un état des lieux de la villa. Un procès-verbal de constat était dressé le 19 octobre 2003, montrant l’état de dégradation de la villa en cause, relevant un aspect très vétuste, et notamment de nombreuses fissures et fractures affectant les murs, les sols et plafonds.

Par ordonnance de référé du 31 mars 2004, une mesure d’expertise était ordonnée et confiée dans un premier temps à M. C, lequel devait être remplacé par M. Y.

M^me G Z décédait le XXX.

Par ordonnance sur requête du 15 mars 2005, M^e O P était désigné, à la demande de M. Q B, en qualité de mandataire ad hoc de la succession de feu M^me G Z.

Le 2 novembre 2005 le juge des référés rétractait l’ordonnance du 15 mars précédent et disait que les opérations d’expertise devaient désormais se poursuivre au contradictoire des héritières de feu M^me G Z.

Par arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 7 janvier 2007 les ordonnances de référé de 31 mars 2004 et 2 novembre 2005 étaient confirmées.

L’expert judiciaire déposait son rapport le 9 mai 2007.

Il apparaît que la propriété en cause a été revendue par M. Q B en 2006, puisqu’il résulte d’un procès-verbal de constat établi par M^e Sophie Montaye, Huissier de Justice à Antibes, que dans le courant du mois d’avril 2006 des travaux étaient effectués sur la villa au bénéfice de Monsieur et Madame D.

****

L’expert judiciaire constatait que les travaux à exécuter pour la remise en état de la villa, impliquaient des interventions lourdes sur les ouvrages de gros oeuvre. Devaient être entreprises la remise en état des parois verticales porteuses, compte tenu des fissures et crevasses constatées, ainsi que la remise en état des sols qu’il s’agisse de dallage ou de plancher, et la réfection des couvertures y compris charpentes sous-jacentes. À ces travaux de gros oeuvre devait s’ajouter la remise en état des emmarchements extérieurs, les ouvrages étant plus ou moins disloqués.

Il évaluait le coût des travaux de réhabilitation, qu’il qualifiait de lourds, à la somme de 193'700 € hors taxes pour les travaux à effectuer sur la villa, 9500 € hors taxes pour

les interventions sur les emmarchements extérieurs et ouvrages liés à ces emmarchement, et à 25'520 € hors taxes le coût de la maîtrise d’oeuvre.

Il constatait qu’étaient en état d’usage les appareils sanitaires, les installations électriques, les installations de chauffage et les menuiseries tant intérieures qu’extérieures, mais que partie des appareils sanitaires et des installations électriques avaient été déposées très vraisemblablement lorsque la villa avait été squattée après le départ de M^me G Z.

Il était stipulé dans l’acte de cession du 10 décembre 1976 que l’acquéreur s’obligeait à prendre l’immeuble vendu dans l’état où il se trouverait au moment de l’entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre la venderesse pour raison notamment de mauvais état de construction, du sol ou du sous-sol.

Dans le paragraphe : 'réserve du droit d’usage d’habitation », lequel portait sur les lots numéros 1, 2 et 3 de l’immeuble, situés au rez de chaussée, et constitués d’un garage pour le lot 1, d’une pièce à usage d’atelier pour le lot 2, et d’un appartement composé d’une entrée, une cuisine, une salle de séjour- un salon- quatre pièces et deux salles de bain pour le lot 3, il était stipulé que la venderesse aurait la charge des réparations dites « locatives » qui deviendraient nécessaires aux parties privatives, toutes autres incombant à l’acquéreur qui devrait les faire exécuter à ses frais. Il était précisé que la venderesse devait prévenir l’acquéreur des réparations à sa charge dès qu’elles apparaîtraient nécessaires.

Au titre des charges et conditions contractuelles, il était prévu que durant toute la durée de l’usufruit concernant le lot numéro 4 qui portait sur un petit appartement en rez de jardin, composé d’une cuisine, d’une chambre, d’une pièce à usage de chaufferie, d’une salle de bains et d’un W.C., l’acquéreur était tenu de faire effectuer à ses frais toutes les réparations mises par la loi à la charge du nu-propriétaire et qui deviendraient nécessaires au dit lot, M^me G Z s’engageait de son côté à l’exécution de toutes les charges et obligations auxquelles sont tenus les usufruitiers.

Faisant application des dispositions contractuelles, M^me G Z, par courrier recommandé du 12 octobre 1988, informait M. Q B qu’il y avait de nouveau dans le gros oeuvre de la maison des dommages qui s’aggravaient, au niveau du sol, au bas des murs à l’angle Nord, au niveau de l’appartement du rez-de-chaussée jardin nord et ouest dont la dégradation à hauteur d’homme se développait de façon rapide, la porte de l’entrée de ce petit appartement ne pouvant plus que s’entrebailler et la fissure à ce niveau semblait très profonde. Elle faisait part de son inquiétude devant le risque d’effondrement ne voulant pas être sinistrée et se retrouver un matin sous les décombres. Elle demandait M. B de faire procéder au plus tôt à un examen par un entrepreneur.

En l’absence de réaction de M. Q B, M^me G Z faisait dresser le 22 novembre 1989 un procès-verbal de constat par M^e Gérard Pacella, Huissier de Justice, lequel faisait une description des différentes fissures observées tant sur les murs que sur le plafond et les sols de la maison.

Par courrier du 2 décembre 1989 adressé à M. Q B, M^me G Z rappelait à celui-ci qui avait pu lui-même le constater, que la villa se dégradait de plus en plus, des fissures de plus en plus longues et profondes couraient le long des murs et les plafonds tant au rez de chaussée qu’à l’étage. Elle faisait part de son inquiétude et de ce que l’huissier de justice qu’elle avait mandaté allait lui adresser son rapport.

Il s’ensuivait au cours de l’année 1990 un échange de courriers entre la venderesse et l’acquéreur, celui-ci opposant à celle-là l’absence de travaux d’entretien incombant à l’usufruitière.

M^me G Z sollicitait alors l’avis d’un expert, M. AB-AC AD, lequel dans son rapport du 11 juin 1990, soulignait la gravité des désordres qui affectaient l’ensemble de la villa, et attribuait ceux-ci aux mouvements du sol, indiquant qu’on se trouvait en présence d’un sol à dominante argileuse, que le profil des terres se trouvait être en forte pente ce qui avait nécessité l’instauration de zones de remblai dites « en planches » plus ou moins stabilisées.

Il relevait que la dessication du sol était effective depuis quelques années, ce qui tendait à rétracter la nature du sol, a fortiori en présence d’argile, ce phénomène de dessiccation s’étant matérialisé peu à peu au fil des ans, et les constructions anciennes de type lourd, comme en l’espèce, avaient tendance à se prêter aux mouvements du tassement différentiel, ce qui se traduisait dans le cas présent par un effet disparate de fissurations et crevasses.

L’expert évoquait aussi la forte évolution de l’urbanisation qui avait contribué au dévoiement des eaux de ruissellement ou souterraines, signalant qu’il avait été construit un immeuble important en amont de la propriété, la présence de la rue du Canal en mitoyenneté de la propriété n’étant guère favorable notamment en raison du passage de véhicules de gros tonnage.

M. Q B par assignation du 3 juillet 1990, saisissait le juge des référés, lequel par ordonnance du 8 août 1990 désignait M. X en qualité d’expert. Celui-ci établissait deux comptes-rendus d’accedits les 5 et 28 novembre 1990, dans lequel il rappelait que la maison datait des 'années 20", et que les fissures diverses dispersées un peu partout témoignaient de mouvements des fondations non négligeables.

Il relevait que la géologie du site était particulièrement mauvaise et sensible à la présence d’eau souterraine, et que compte tenu des mouvements de la maison et du terrain, les réseaux d’eaux usées et pluviales étaient probablement brisés et le siège de fuites.

Il concluait que les fissurations du gros oeuvre trouvaient leur origine dans les mouvements du sous-sol, ceux-ci provenant de la présence d’eau dans une période récente, tout en relevant une rupture d’une conduite d’eau potable en juillet/août 1990 juste en amont, une canalisation d’eau de pluie percée juste en amont de la villa le long de la rue du canal, la dislocation du réseau d’eaux pluviales et d’eaux usées de la villa et la présence de suintements sur les murs des propriétés juste en amont.

Il ressort des pièces réunies dans le cadre des deux procédures d’expertises judiciaires confiées à MM. X et Y, et des constatations de ces derniers, que les désordres affectant le gros oeuvre de la villa acquise par M. Q B, trouve son origine dans les tassements différentiels du terrain, liés notamment à sa nature argileuse, à sa forte déclivité ayant nécessité l’instauration de planches plus ou moins stables, à l’action d’eaux souterraines résultantes en particulier de la détérioration de canalisations sur la route, en amont de la propriété, mais aussi de la dégradation du réseau d’eaux usées et d’eaux pluviales de la propriété elle-même, encore que la dislocation de ces conduites apparaissent elles-mêmes résulter des mouvements de terrains, ce qui a pu permettre l’envahissement de certaines d’entre elles par les racines avoisinantes.

En outre il apparaît que ce phénomène de tassement différentiel de terrain, n’affecte pas seulement l’immeuble en cause, puisqu’il apparaît qu’en amont la route goudronnée a fait l’objet de réparations en raison d’affaissements, que le mur de soutènement de la rue du Canal était fissuré et qu’il résulte d’un article paru le 4 octobre 1990 dans le journal Nice-Matin, qu’un immeuble situé à proximité appartenant à la commune présentait des désordres de même type.

En conséquence il apparaît que les désordres affectant la propriété vendue sont dus à des tassements de terrain étendus à l’ensemble du quartier, pour lesquels le défaut d’entretien des canalisations d’eaux usées et pluviales de la propriété de M^me G Z n’ont pu jouer un rôle déterminant, des rupture et obstruction de canalisations s’étant produit au niveau de la voie publique, en amont de la propriété de M^me Z.

Au demeurant l’entretien des canalisations d’eaux usées et d’eaux pluviales incombait pour la plus grande partie à M. Q B, puisque la réparation des canalisations extérieures à la maison ne ressort pas de réparations locatives incombant contractuellement à la titulaire du droit d’usage et d’habitation, lequel portait sur les lots 1,2 et 3 de la copropriété, M^me G Z n’étant usufruitière que du lot 4.

Il ressort d’un courrier du 28 mai 1990 adressée à M^me G Z par M. Q B, que celui-ci avait déjà à cette époque procédé à 3 ou 4 visites des lieux. En outre il a fait l’objet de la part de la venderesse de mises en demeure en date des 12 octobre 1988, 2 décembre 1989 et 13 mai 1990, lesquelles sont restées vaines, l’acquéreur, s’il a initié une mesure d’expertise judiciaire en 1990, n’a pas entendu poursuivre cette procédure, alors qu’il connaissait l’état de dégradation important de l’immeuble.

Parfaitement conscient de l’état de détérioration du bien qu’il avait acquis, et ce depuis au moins 1988, étant relevé que l’intéressé est lui-même intervenu sur les lieux en 1985, M. Q B n’a entendu faire aucune diligence pour remédier aux désordres ni aux causes de celui-ci. Il est donc mal fondé à rechercher la responsabilité de M^me G Z, qui conformément aux dispositions contractuelles avait prévenu l’acquéreur de réparations à sa charge dès qu’elles furent nécessaires.

En outre il ne peut être reproché à M^me G Z, un défaut d’entretien locatif, puisque l’expert Y a constaté que les appareils sanitaires qui subsistaient étaient en état d’usage, ainsi que les installations électriques au regard de leur date de mise en oeuvre même si elles n’étaient plus aux normes en vigueur. Etaient également considérées par l’expert comme en état d’usage, les menuiseries intérieures et extérieures, ainsi que les installations de chauffage, sous réserve de vérification de fonctionnement de la chaudière, ce qui n’a pas été contrôlé.

Les appareils sanitaires et installations électriques déposées, comme toutes les autres dégradations volontaires apparaissant résulter de la période pendant laquelle la maison a été squattée, à partir du moment où M^me G Z a quitté cette maison, M. Q B s’abstenant de faire toute diligence pour récupérer les clefs auprès du notaire, et faire constater par celui-ci l’abandon par la venderesse, de son droit d’usage et d’habitation et sa renonciation au droit d’usufruit.

La décision du premier juge doit donc être confirmée en ce qu’elle a débouté M. Q B de ses demandes en paiement dirigées contre M^me G Z.

****

Il y a lieu de rappeler que par courrier du 7 juin 2002 M^me G Z faisait savoir à M. Q B qu’elle avait décidé, en raison de son grand âge, de se retirer dans une maison de retraite, chargeant l’une des ses filles de procéder au déménagement, M. Q B pouvant prendre possession de la villa à la fin du mois, son notaire se chargeant de mettre au point le nouveau compte à régler, et de lui remettre les clés. M. Q B répondait par un courrier du 17 juin 2002 dans lequel il indiquait attendre 'l’officialisation de cette décision et la remise des clés'.

Selon attestation de M^me I J, celle-ci certifie avoir remis les clés de la villa à l’étude du notaire.

S’il était stipulé dans l’acte de vente que l’abandon du droit d’usage d’habitation ainsi que la renonciation au droit d’usufruit devaient être obligatoirement constatés par un acte notarié, il apparaît que les parties n’ont entendu assortir d’aucun effet l’absence d’établissement d’un tel acte, puisqu’il était prévu que si pour une raison quelconque la constatation par acte notarié de cet abandon de droit d’usage et d’habitation et la renonciation à l’usufruit, ne pouvait intervenir, l’augmentation de la rente n’en serait pas moins due et payable ainsi qu’il a été stipulé, à savoir une majoration de 60 % de la rente viagère due à l’époque de la mise à disposition de l’entier immeuble.

Ainsi le premier juge a pu condamner M. Q B à payer aux consorts T-A la somme de 10'647 €, correspondant à la majoration de 60 % de la rente viagère à compter de l’offre de remise des clés constatée par huissier de justice le 19 septembre 2003 jusqu’au décès de M^me G Z, le XXX, soit 709,80 € sur 15 mois. La décision du premier juge sera donc confirmée sur ce point, sauf à rectifier l’erreur matérielle dont est affectée cette décision au sujet de la désignation de la période pendant laquelle était due la majoration de 60 %, puisqu’il est indiqué dans la décision déférée une période s’étendant du 19 septembre 2003 au 7 juin 2002..

En outre le premier juge a pu tenir compte du trouble de jouissance occasionné à M^me G Z à compter de l’année 1988, date de la dénonciation initiale des vices, jusqu’à son départ en maison de retraite en 2002, pour mettre à la charge de M. Q B une indemnisation pour avoir laissé se dégrader l’immeuble dans lequel habitait la crédit rentière en s’abstenant d’effectuer les réparations lui incombant. Toutefois une somme de 10 000 euros est suffisante pour assurer cette indemnisation.

Enfin compte tenu de la carence de M. Q B, pendant près de 14 ans, à faire procéder aux travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres qui lui avaient été dénoncés, et pour lesquels il avait initié dès 1990 une procédure de référé, le premier juge a pu à juste titre estimer que l’action de M. B était abusive et prononcer sa condamnation au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 32 -1 du code de procédure civile.

****

Les mentions figurant dans les conclusions de M. Q B, en première instance et en cause d’appel, et dont les intimées demandent la suppression, ne font que suggérer le caractère ténu des relations que les héritières de M^me G Z ont pu entretenir avec celle-ci en s’appuyant sur le fait qu’elles ne seraient pas intervenues aux côtés de leur auteur, avant la présente instance, dans le contentieux qui a perduré pendant plusieurs années. Mais comme le rappellent les intimées elles-mêmes, M^me G Z avait une forte personnalité et ne tolérait pas volontiers qu’on s’immisçât dans ses affaires, ce qui explique qu’elles ne soient pas intervenues auparavant dans le différend l’opposant à l’acquéreur, ce qui n’a rien à voir avec les relations d’affection que les intimées pouvaient avoir à l’égard de M^me G Z. Les allusions de M. Q B ne sont donc pas caractérisées par l’intention de calomnier les intimées. Il ne sera donc pas fait droit à la demande de suppression des dites mentions.

Comme il paraît inéquitable de laisser à la charge des intimée les frais irrépétibles qu’elles ont exposés en cause d’appel, il leur sera alloué la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de celle déjà allouée sur le même fondement par le premier juge.

PAR CES MOTIFS,

La Cour statuant par mise à disposition au greffe, publiquement et contradictoirement

Reçoit l’appel,

Confirme le jugement déféré sauf à préciser que la somme de 10 647 euros mise à la charge de M. Q B, correspond à la majoration de la rente viagère de 60 % à compter du 19 septembre 2003 jusqu’au XXX, et sauf à réduire à 10 000 euros l’indemnisation pour trouble de jouissance due par M. Q B,

Y ajoutant,

Condamne M. Q B à payer aux intimées la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les entiers dépens sont à la charge de M. Q B, avec distraction au profit de la S.C.P. Ermeneux-Champly-Levaique, avoués associés,

Déboute les parties de toutes conclusions plus amples ou contraires.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,