Quatrième Chambre

ARRÊT N° 175

R.G : 09/01858

M. C Z

M^me G Z

C/

M^me A Y

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 21 AVRIL 2011

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Jean-Claude SEPTE, Président,

Monsieur Fabrice ADAM, Conseiller,

Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Agnès EVEN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Mars 2011

devant Monsieur Fabrice ADAM, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 21 Avril 2011 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur C Z

XXX

XXX

représenté par la SCP BREBION CHAUDET, avoués

bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle N° 2009/8194 du 23/02/2010

Madame G Z

XXX

XXX

représentée par la SCP BREBION CHAUDET, avoués

INTIMÉE :

Madame A Y

XXX

XXX

représentée par la SCP GAUVAIN DEMIDOFF, avoués

assistée de M^e Nolwenn GUILLEMOT, avocat

I – Exposé du litige :

Suivant acte sous seings privés du 8 avril 2006, Madame A Y a donné à bail à Monsieur et Madame C Z une maison d’habitation sis à XXX, moyennant payement d’un loyer mensuel de 500 euros.

S’estimant créancière d’un solde de loyers impayés de 1807,19 euros, la bailleresse a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer cette somme leur rappelant la clause résolutoire insérée au contrat et leur manifestant son intention de s’en prévaloir.

Les locataires ont donné congé et remis les clefs le 14 août 2007.

Contestant devoir un arriéré de loyer et se plaignant de l’indécence des conditions d’habitations, ils ont fait assigner, en octobre 2007, Madame Y devant le tribunal d’instance de MONTFORT sur MEU qui, par jugement du 24 février 2009, assorti de l’exécution provisoire, a :

— rejeté la contestation de la validité du commandement de payer délivré le 19 juillet 2007 par Madame Y aux époux Z,

— condamné les époux Z à payer à Madame Y la somme de 750 euros au titre du solde de loyers,

— débouté les époux Z de leur demande en dommages et intérêts,

— condamné les époux Z à payer à Madame Y les sommes de :

—  1600,63 euros au titre des réparations locatives,

—  516 euros au titre de la perte de loyer,

—  102,61 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2007,

—  65 euros au titre du ramonage,

— débouté Madame Y de sa demande en payement du prix de quatre stères de bois,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de donner acte,

— condamné les époux Z à payer à Madame Y la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux Z aux dépens, frais de commandement inclus.

Les époux Z ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 11 mars 2009.

Ils font grief au Tribunal d’avoir retenu comme point de départ du bail la date du 15 avril 2007 alors qu’ils ne sont rentrés dans les lieux que le 1^er juin suivant ainsi qu’il ressort d’ailleurs d’un courrier de Madame Y. Ils estiment avoir trop versé une somme de 320,53 euros. Ils contestent par ailleurs la facture de ramonage, la bailleresse leur ayant fait payer une telle facture à leur entrée dans les lieux. Ils ajoutent que l’immeuble loué était particulièrement humide ce qui explique les traces constatées, soutiennent que l’installation électrique n’était pas conforme et que les fenêtres n’étaient pas équipées de garde-corps. Ils font également valoir que la bailleresse n’a pas hésité à pénétrer dans les lieux loués pour y retirer un bûcher. En réparation de leur préjudice de jouissance, ils réclament une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts. Ils estiment disproportionnée la somme réclamée au titre du nettoyage, injustifiées les réparations locatives lesquelles résultent du mauvais état des lieux et contestent le défaut d’entretien du jardin.

Ils sollicitent la restitution du dépôt de garantie.

Madame Y demande à la Cour de déclarer l’appel irrecevable faute par les appelants de justifier de leur domicile réel. Subsidiairement, elle forme un appel incident et demande au titre du solde des loyers une somme de 777,84 euros et au titre des 4 stères de bois consommées une somme de 264 euros.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux dernières écritures des parties signifiées les 12 avril 2010 par les époux Z et 15 octobre 2010 par Madame Y.

***

II – Motifs :

Sur l’exception d’irrecevabilité :

Il ressort des dispositions des articles 960 et 961 du code de procédure civile que les conclusions d’appel (et non l’appel) sont irrecevables tant que la partie qui conclut n’a pas fourni les indications mentionnées à l’article 960 al 2 et n’a notamment communiqué son domicile réel.

Il appartient à celui qui invoque l’exception d’en rapporter la preuve et en l’espèce d’établir que le domicile mentionné est fictif. Cette preuve ne peut résulter, sauf à en inverser la charge, du seul défaut de réponse à une simple sommation.

En l’espèce, il ne ressort d’aucune des soixante et une pièces communiquées par Madame Y que l’adresse XXX à Saint Méen le Grand ne soit pas celle des appelants.

Il suit de là que l’exception soulevée sera rejetée.

Au fond :

sur la date d’effet du bail et la créance de loyer :

Si la date de prise d’effet du bail n’a pas été renseignée dans le contrat type utilisé par les parties, il est établi que celui-ci a été signé le 8 avril 2006, que l’état des lieux d’entrée a été dressé le 15 avril, que le même jour les compteurs ont été relevés et les clefs remises, qu’enfin les locataires ont souscrit à effet de cette date un contrat d’assurance locataire. Ces différents éléments établissent nonobstant la date convenue pour la révision du loyer (1^er juin de chaque année qui en l’espèce n’est pas la date anniversaire du contrat) que le bail a commencé à courir le 15 avril 2006, le loyer étant dû à compter de cette date, peu important le fait que les époux Z ait ou non effectivement occupé les lieux immédiatement.

Le jugement sera, en conséquence, confirmé de ce chef de même que du montant du solde du loyer que les preneurs restent devoir et qui n’en est que la conséquence directe sauf à en réajuster le montant pour tenir compte de la demande réactualisée de la bailleresse (777,84 euros).

Sur la taxe de ramassage des ordures ménagères 2007 :

Ce point ne fait l’objet d’aucune discussion entre les parties et le Premier Juge en a mis le montant à bon droit à la charge de des époux Z (102,61 euros)

Sur le ramonage de la cheminée :

Les appelants ne justifient pas avoir fait procéder entre le 15 avril 2006 et le 14 août 2008 au ramonage de la cheminée comme ils en avaient l’obligation légale.

C’est dès lors avec raison que le tribunal a mis à leur charge le coût de celui-ci (65 euros suivant justificatif).

Sur le caractère décent du logement, les préjudices de jouissance et moral allégués par les locataires :

Les époux Z soutiennent que le logement loué n’était pas décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en raison d’une humidité importante, de non conformité du système électrique et de l’absence de garde corps aux fenêtres.

En ce qui concerne ce dernier point, la Cour ne peut que constater que la bailleresse a fait poser des gardes corps ainsi qu’il ressort des photos produites aux débats.

Si les locataires ont fait dresser constat par un huissier (Maître SUIGNARD), la Cour observe que ce constat date, suivant leurs propres écritures du 26 juin 2007, c’est à dire après plus de quatorze mois d’occupation et alors que les relations entre les parties étaient pour le moins dégradées ainsi qu’il ressort de leurs échanges épistolaires. Au demeurant, ce constat ne permet nullement d’imputer les traces d’humidité à un défaut inhérent au bâtiment ressortant de la responsabilité du bailleur, et non aux conditions de vie des locataires, étant rappelé que les murs ne présentaient aucune trace d’humidité lors de l’état des lieux d’entrée.

Enfin, les non-conformités électriques constatées (et ne résultant pas de dégradations) qui n’ont jamais donné lieu à réclamation pendant la durée du bail, telle la présence d’une prise électrique à 40 centimètres d’une vasque n’ont pas pour effet de rendre le logement indécent (de même que le défaut avéré d’étanchéité du mur en parpaings du garage).

À juste titre, le Premier Juge a donc écarté cette argumentation et rejeté la demande en dommages intérêts fondée sur l’existence d’un préjudice de jouissance.

Les époux Z sollicitent également une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Cependant, leurs écritures ne contiennent strictement aucun développement de ce chef qui ne peut dès lors qu’être rejeté.

Sur les réparations locatives et le dépôt de garantie :

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, dressé contradictoirement les 15 avril 2006 et 14 août 2007, permet d’établir les défauts d’entretien et dégradations suivantes que confirment les photographies et attestations produites :

— un défaut d’entretien du jardin (pelouses haies), étant rappelé que l’état des lieux s’apprécie au jour du terme de la location et non à celui du départ des lieux s’il est antérieur,

— un défaut d’entretien des sanitaires et de la cuisine dont l’état de saleté a été souligné,

— des dégradations concernant la décoration (peintures, papiers peints, murs) de l’entrée, de la cuisine, du séjour, de la chambre du rez-de-chaussée, des chambres situées à l’étage) alors que celle-ci était en bon état en début de location et qu’il ne résulte d’aucune pièce qu’elles soient imputables à un désordre incombant à la bailleresse,

— des dégradations affectant la porte de la cuisine et le scellement du volet,

Après une analyse pertinente des factures présentées, le tribunal dont la Cour adopte la motivation, a condamné les locataires, après déduction du dépôt de garantie (1000 euros), au payement de la somme de 1600,63 euros, retenant en totalité la facture de jardinage (Vertige Élagage, 657,80 euros), pour partie le devis de nettoyage (Brocéliande Nettoyage, 179,40 euros) et le devis de peinture (Isolation Rénovation Peinture, 1763,43 euros).

L’exécution des travaux de remise en état engendre une indisponibilité du bien et une perte de loyer potentielle d’un mois que le tribunal a normalement accordé à la bailleresse.

Sur la demande en payement de quatre stères de bois :

Madame Y soutient que les locataires ont consommé seize stères de bois stockées dans le jardin alors qu’ils n’en ont acquis que douze.

Cependant, la seule attestation qui en fait état (E F, au demeurant non conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile puisqu’aucun document officiel n’y est joint) est insuffisante pour établir la réalité des faits (l’attestation des parents de l’intimée ne pouvant être prise en compte).

Le jugement qui a rejeté cette demande sera confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes :

Les époux Z qui échouent pour l’essentiel en leurs prétentions seront condamnés aux dépens.

Ils devront, en outre, verser à Madame Y la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

***

— Par ces motifs :

LA COUR :

REJETTE l’exception d’irrecevabilité soulevée.

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 février 2009 par le tribunal d’instance de MONTFORT sur MEU dans le litige opposant les époux X à Madame Y sauf à préciser que la dette de loyer s’élève à la somme de 777,84 euros au lieu de 750 euros.

REJETTE toutes autres demandes.

CONDAMNE les époux Z à payer à Madame Y une somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les CONDAMNE aux dépens.

AUTORISE la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués, qui en a fait la demande, à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont elle aurait pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

Le Greffier, Le Président,