Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 13 novembre 2012, n° 12/05719

TGI Draguignan 13 octobre 2010

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 13 novembre 2012

Arguments

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Accepté
Méconnaissance du permis de construire
La cour a constaté que la SARL Havre d'Aro 3X n'a pas édifié les constructions conformément au permis de construire, justifiant l'ordonnance de mise en conformité.
Rejeté
Diminution de la valeur de la propriété
La cour a jugé que les époux Y n'ont pas justifié de préjudice en lien avec les défauts de conformité, déboutant leur demande de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a accordé une indemnité sur le fondement de l'article 700, reconnaissant le droit des époux Y à la réparation de leurs frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 13 nov. 2012, n° 12/05719
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	12/05719
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Draguignan, 13 octobre 2010, N° 06/09473

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Claude NEBOTJacques-Michel FRENOT
Cabinet(s) :	SCP SYLVIE MAYNARD CORINE SIMONISOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS SYLVIE MAYNARD ET CORINE SIMONI
Parties :	S.A.R.L. HAVRE D' ARO

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2012

jlg

N° 2012/448

Rôle N° 12/05719

D Y

H I épouse Y

S.A.R.L. HAVRE D’ARO – 3X

Grosse délivrée

le :

à :

la SCP MAYNARD – SIMONI

la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 13 Octobre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 06/09473.

APPELANTS

Monsieur D Y (XXX

né le XXX à XXX – XXX – XXX

Madame H I épouse Y

née le XXX à XXX – XXX – XXX

représentée par la SCP MAYNARD SIMONI, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat M^e N-Claude NEBOT, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

S.A.R.L. HAVRE D’ARO – 3X (98741), demeurant 49, rue de Passy – 75016 PARIS

représentés par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, aux lieu et place de la SCP BLANC CHERFILS, avoués, plaidant par M^e Jacques-O FRENOT, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 Octobre 2012 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur N-Luc GUERY, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Odile MALLET, Président

Monsieur N-Luc GUERY, Conseiller

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2012

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2012,

Signé par M^me Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure et prétentions des parties :

Un permis de construire valant division parcellaire a été délivré le 15 avril 1993 à la SCI Les Pins Ensoleillés pour la réalisation de 17 logements sur un terrain situé à Sainte-Maxime.

Ce permis, ainsi qu’un permis modificatif du 10 avril 2000, ont été transférés le 15 juillet 2004 à la SARL Havre d’Aro 3X qui a notamment entrepris la construction de deux villas accolées, correspondant aux lots 1010 et 1011.

Par arrêté du 28 mars 2006, le maire de Sainte-Maxime a ordonné l’interruption des travaux.

Par acte du 17 novembre 2006, M. D Y et M^me H I, son épouse, propriétaires d’un fonds contigu, ont assigné la SARL Havre d’Aro 3X afin qu’elle soit condamnée à effectuer les travaux nécessaires à la mise en conformité des lots 1010 et 1011 par rapport au permis de construire et à la réglementation en vigueur, et à lui payer des dommages et intérêts.

La SARL Havre d’Aro 3X a formé une demande reconventionnelle en dommages et intérêts.

Par jugement du 27 mars 2008, le tribunal de grande instance de Draguignan a ordonné une expertise confiée à M. N-O P qui a établi son rapport le 17 mars 2009.

Par jugement du 13 octobre 2010, le tribunal de grande instance de Draguignan a :

— débouté les époux Y de leurs demandes,

— débouté la SARL Havre d’Aro 3X de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

— condamné les époux Y à payer à la SARL Havre d’Aro 3X la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné les époux Y aux dépens.

Les époux Y ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 23 novembre 2010.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 22 mars 2012 et auxquelles il convient de se référer, ils demandent à la cour :

— vu l’article 117 du code de procédure civile,

— de dire et juger nuls et irrecevables tous les actes et toutes les écritures produits en cause d’appel par la SARL Havre d’Aro 3X,

— vu l’article 564 du code de procédure civile,

— de dire et juger recevables leurs demandes,

— au fond,

— de réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes et condamnés au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuant à nouveau,

— de dire et juger que les lots 1010 et 1011 édifiés par la SARL Havre d’Aro 3X ne respectent pas le permis de construire autorisant leur construction,

— en conséquence,

— vu l’article 1382 du code civil,

— d’ordonner à la SARL Havre d’Aro 3X d’effectuer les travaux nécessaires à la mise en conformité des constructions des lots 1010 et 1011 par rapport au permis de construire et à la réglementation en vigueur, impliquant au besoin leur destruction, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir,

— de condamner la SARL Havre d’Aro 3X à leur payer la somme de 176 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— de débouter la SARL Havre d’Aro 3X de sa demande en dommages et intérêts,

— de condamner la SARL Havre d’Aro 3X à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Ils invoquent la méconnaissance des plans du permis de construire et des dispositions des articles UC 10 et UC 11 du POS, ainsi qu’un préjudice constitué par l’occultation de la vue depuis leur propriété et une perte d’intimité ayant entraîné une diminution de la valeur de leur bien.

Ils exposent que l’indemnité de 176 000 euros qu’ils réclament résulte d’un calcul sérieux effectué par le cabinet d’expertise immobilier de M^me B Z, expert auprès de la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 22 février 2012, la SARL Havre d’Aro 3X demande à la cour :

— de déclarer recevable son appel incident,

— de déclarer irrecevable la demande de démolition des époux Y comme nouvelle en appel,

— de constater que les constructions n° 1010 et 1011 sont parfaitement conformes au permis de construire et aux règlements en vigueur,

— en conséquence,

— de dire et juger qu’elle n’a commis aucune faute,

— de dire et juger que le préjudice des époux Y n’est pas établi et n’a aucun lien avec les constructions qu’elle a édifiées,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux Y de l’intégralité de leurs demandes,

— à titre incident,

— de dire et juger que l’arrêté d’interruption des travaux du 28 mars 2006 est consécutif au courrier des époux Y adressé à la mairie de Sainte-Maxime le 16 novembre 2005,

— de dire et juger que les époux Y ont agi avec une légèreté blâmable dans le cadre de la procédure intentée,

— en conséquence,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts,

— de condamner les époux Y à lui verser la somme de 195 000 euros à titre de dommages et intérêts « pour le préjudice qu’elle a subi du fait de l’absence de jouissance et de l’arrêt des travaux demandé par arrêté de la mairie de Sainte-Maxime le 28 mars 2006 et qui ont pour origine le comportement des époux Y, et de l’impossibilité de continuer des constructions, détériorant ainsi les constructions, ainsi que du fait de la procédure abusive intentée par eux devant la juridiction de céans »,

— de condamner les époux Y à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de les condamner aux dépens.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2012.

Motifs de la décision :

Les époux Y n’ont pas qualité pour invoquer la poursuite par M. F G de son activité de gérant de la SARL Havre d’Aro 3X en dépit de l’interdiction de gérer prononcée à son encontre par jugement du tribunal de commerce de Nanterre en date du 15 avril 2010.

Selon l’article 566 du code de procédure civile, les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes soumises au premier juge.

À l’appui de leur demande formée devant le premier juge et tendant à la condamnation de la SARL Havre d’Aro 3X à mettre ses constructions en conformité avec le permis de construire et la réglementation en vigueur, les époux Y invoquaient une méconnaissance de la hauteur prévue par ce permis et par l’article UC 10. La demande de démolition qu’ils forment devant la cour était donc virtuellement comprise dans la demande de mise en conformité qu’ils avaient soumise au premier juge, en sorte qu’elle est recevable.

Les époux Y produisent :

— un procès-verbal d’infraction dressé le 25 janvier 2006, dans lequel l’agent verbalisateur indique avoir constaté que la hauteur de la construction litigieuse était supérieure à la réglementation du POS de la commune de Sainte-Maxime, soit plus de 7 m à l’égout du toit et que la structure était différente des plans annexés au permis de construire.

— un procès-verbal d’infraction dressé le 2 septembre 2009, dans lequel l’agent verbalisateur indique avoir constaté une surélévation du rez-de-chaussée par un imposant vide sanitaire supérieur à 1 m, une terrasse créée au premier étage, la réalisation des villas en retrait et non dans la continuité, une modification de toutes les ouvertures en façade, ainsi que la création de deux garages côté voirie, et précise que ces modifications ne correspondent pas au permis de construire du 10 avril 2000.

Par jugement du 14 octobre 2011, le tribunal correctionnel de Draguignan a déclaré la SARL Havre d’Aro 3X coupable d’avoir implanté une construction dont la hauteur et la structure ne sont pas conformes au permis du 15 avril 1993 et au permis modificatif du 10 avril 2000, et d’avoir édifié cette construction en violation des dispositions du POS de la commune.

Il est donc établi que la SARL Havre d’Aro 3X n’a pas édifié les constructions litigieuses conformément au permis de construire lui ayant été délivré.

Les époux Y ne justifient d’aucun préjudice en relation de cause à effet avec les défauts de conformité au permis de construire mentionnés dans le procès-verbal d’infraction du 2 septembre 2009.

L’article UC 10-1- du POS de la commune de Sainte-Maxime prévoit que le terrain naturel avant travaux doit obligatoirement être défini par un plan altimétrique détaillé et que les cotes altimétriques fournies seront rattachées aux cotes NGF répertoriées sur la commune.

Dans une lettre qu’il a adressé le 16 novembre 2005 au maire de Sainte-Maxime, M. Y écrivait notamment :

« (') le permis de construire du lotissement ne comportait et ne comporte toujours que les documents (plans, coupe et façades) des villas types ; différents suivant qu’il s’agit de villa type G – E ou F mais rien représentant l’adaptation au sol (')

Le terrain naturel avant travaux défini par un plan altimétrique détaillé, figure bien en revanche dans les documents du permis de construire, avec l’implantation en plan des constructions.

Je constate sur ce plan qu’au droit des lots 1010 et 1011 les cotes NGF au droit des façades Est sont en point moyen 34.00 NGF pour le lot 1011 et 36.00 NGF pour le lot 1010 (')

Les hauteurs figurant sur les coupes du permis de construire, telles qu’elles sont confirmées dans votre courrier du 5 août 2005, conduisent à des hauteurs NGF maximum à l’égout du toit de :

XXX

-41.90 NGF pour le lot 1010.

Sachant que le niveau NGF du rez-de-chaussée de ma villa est à la cote 42.10 (cf PC 083 115 94 XC 043) je n’avais aucune raison de m’inquiéter du lotissement des Pins ensoleillés, dont j’avais pris connaissance à la date de la construction de ma villa en 1994.

Je découvre aujourd’hui que ces cotes ne sont absolument pas respectées, et ce dans une proportion égale à une hauteur d’étage. »

L’expert a toutefois démontré que le raisonnement de M. Y reposait sur une base erronée. En page 14 de son rapport, il écrit en effet :

« Les documents fournis par les parties nous ont permis de constater qu’il existe bien un plan altimétrique et topographique de chacune des deux entités joint aux permis de construire de chaque construction (annexe 3 et 4).

Ces plans bien que n’étant pas dans le même système de référence altimétrique et non rattaché au NGF donnent une représentation de chaque parcelle avant travaux.

Nous avons mis en évidence cet écart entre les deux plans par notre annexe 7 qui est de 5 mètres comme on peut le constater en comparant la courbe 41 m en bleu côté Y avec la courbe 36 m en rouge côté SARL Havre d’Aro.

Le calcul de hauteur effectué par M. Y dans son courrier du 16 novembre 2005 à la mairie est donc entaché d’une erreur due au fait que M. Y se référant à l’article 10 de la zone UC du POS, disant que les plans devaient être calculés en NGF, ignorait que les plans topographiques du lotissement du Grand Pin datait de 1960 et celui des Pins Ensoleillés de 1970, donc antérieurs à l’obligation de se référer au même système. »

Ainsi qu’il l’indique en page 12 de son rapport, ni l’un ni l’autre des plans n’étant référencé en NGF, l’expert a été contraint de procéder à la reconstitution de la topographie initiale dans un seul système de référence.

Répondant à un dire des époux Y , l’expert indique (page 20 du rapport) que les profils qu’il a annexés à son rapport (annexe 2) correspondent à la copie de ceux approuvés par le permis du 15 avril 1993, qu’il s’agit de « type » de profils pour des villas de type E et de type F, que l’on peut s’étonner qu’une adaptation plus précise n’ait pas été faite, mais que c’est ainsi que le permis a été accordé par l’administration.

Sur chacun des profils en question, est en effet simplement représentée une construction dont la hauteur, mesurée à partir de la base de la façade jusqu’à l’égout du toit est de 5,90 m, et dont la hauteur au faîtage, également mesurée à partir de la base de la façade, est de 6,80 m.

Les deux coupes altimétriques établies par l’expert (annexe 9 et 10) permettent de constater que le terrain sur lequel les lots 1010 et 1011 sont édifiés est en pente, et que pour chacun de ces lots, la distance mesurée à partir du sol naturel jusqu’à l’égout de toiture situé à l’aplomb ne dépasse pas 5,90 m, et la distance mesurée du sol naturel jusqu’au faîtage situé à l’aplomb ne dépasse pas la hauteur de 6,80 m.

Il résulte toutefois des dispositions de l’article UC 10 du POS, d’une part, que la hauteur des constructions, mesurée du point le plus bas de la base de chaque façade à partir du sol naturel jusqu’à l’égout des couvertures, ne peut excéder 7 mètres, d’autre part, qu’au-dessus de cette limite, seuls peuvent être édifiés les toitures et ouvrages technique indispensables dont le volume est limité par un plan s’appuyant sur l’égout des couvertures et incliné à 35 % maximum au-dessus du plan horizontal.

La coupe altimétrique constituant l’annexe de 9 du rapport d’expertise permet de constater que le point le plus bas de la base de la façade latérale du lot 1010 se situe à la cote 33,09, alors que l’un des égouts de la toiture se trouve à la cote 40,45, soit 36 cm de plus que la hauteur autorisée par l’article UC 10.

La coupe altimétrique constituant l’annexe 10 du rapport d’expertise permet de constater que le point le plus bas de la base de la façade latérale du lot 1011 se situe à la cote 32,80, alors que l’un des égouts de la toiture se trouve à la cote à la cote 39,88, soit 8 cm de plus que la hauteur autorisée par l’article UC 10.

Il n’est en revanche pas démontré que les constructions litigieuses aient été édifiées en méconnaissance de l’article UC 11 qui dispose que les constructions doivent présenter une simplicité de volume, une unité d’aspect et de matériaux en harmonie avec les constructions avoisinantes et compatibles avec la bonne économie de la construction, la tenue générale de l’agglomération et l’harmonie du paysage.

Le dépassement de la hauteur autorisée par l’article UC 10 a causé aux époux Y un préjudice constitué par la perte de la vue qu’il auraient pu avoir sur l’horizon si cette hauteur avait été respectée. La SARL Havre d’Aro 3X sera donc condamnée à réduire la hauteur de ses constructions afin de la mettre en conformité avec la hauteur prévue par l’article UC 10.

Dans le rapport qu’elle a établi le 1^er mars 2011, M^me Z conclut que l’édification de l’ouvrage litigieux entraîne une dépréciation globale de la propriété des époux X s’établissant à 175 70 euros, arrondis à 176 000 euros.

La SARL Havre d’Aro 3X n’étant toutefois responsable que de la seule dépréciation que la méconnaissance des règles édictées par l’article UC 10 a causée à la propriété des époux X, et la mise en conformité de sa construction étant de nature à empêcher un telle dépréciation, ces derniers seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Les époux Y n’ayant commis aucune faute à l’origine de l’interruption des travaux entrepris par la SARL Havre d’Aro 3X, c’est par une exacte appréciation que le premier juge a débouté cette dernière de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts.

Par ces motifs :

Rejette la demande des époux Y tendant à ce que tous les actes et toutes les écritures produits en cause d’appel par la SARL Havre d’Aro 3X soient déclarés nuls et irrecevables,

Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a débouté la SARL Havre d’Aro 3X de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Déclare la SARL Havre d’Aro 3X responsable du préjudice causé aux époux Y du fait de la méconnaissance des règles édictées par l’article UC 10 du POS de la commune de Sainte-Maxime,

Condamne la SARL Havre d’Aro 3X à réduire la hauteur de ses constructions (lot 1010 et 1011), afin de mettre cette hauteur en conformité avec les dispositions de l’article UC 10,

Déboute les époux Y de toutes leurs autres demandes,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SARL Havre d’Aro 3X à payer la somme de 4 000 euros aux époux Y,

Condamne la SARL Havre d’Aro 3X aux dépens de première instance qui comprendront les frais d’expertise, ainsi qu’aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés contre elle conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT