Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 23 janvier 2014, n° 12/23867

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 23 JANVIER 2014

N° 2014/45

Rôle N° 12/23867

SCI SCI Y

C/

Z A

B C

B C

Grosse délivrée

le :

à :

VIETTI

REYNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MARSEILLE en date du 04 Septembre 2012 enregistré(e) au répertoire général.

APPELANTE

SCI SCI Y Prise en la personne de son Administrateur d’immeubles, la société dénommée CABINET LAUGIER FINE, société à responsabilité limitée au capital de 338.750 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Marseille sous le numéro B 307 772 269, dont le siège social est situé XXX, prise en la personne de son représentant légal domicilé es qualité audit siège,

dont le siège est 1544 Naron – XXX

représentée par M^e Lisa VIETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur Z A

né le XXX à Rouen

de nationalité Française,

XXX

représenté par M^e Michel REYNE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Mademoiselle B C

née le XXX à XXX

XXX

représentée par M^e Michel REYNE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2013, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre

M^me Anne CAMUGLI, Conseiller

M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me F G.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2014

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2014

Signé par M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre et M^me F G, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 19 novembre 2010 Z A et B C ont pris à bail un appartement sis 19 boulevard Charles à Marseille appartenant à la SCI Y pour un loyer mensuel de sept cent euros outre trente euros de provision sur charges.

Par acte d’ huissier en date du 19 décembre 2011 Z A et B C ont fait assigner la SCI Y devant le tribunal d’instance de Marseille aux fins de la voir condamner à leur payer une somme de 3360 € au titre de leur préjudice de jouissance, une somme de 1200 €au titre de leur préjudice moral, une somme de 1000 € représentant les frais d’ huissier, d’expertise technique et les frais de relogement, ainsi qu’une somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandeurs devant le tribunal d’instance ont indiqué avoir constaté diverses infiltrations d’eau, deux jours après leur arrivée dans l’appartement, et avoir signalé ces désordres à plusieurs reprises, y compris par lettre recommandée, au mandataire de la bailleresse , sans succès.

Ils ont expliqué avoir fait réaliser une expertise technique du logement qui a conclu le 13 juillet 2011 à sa vétusté et à son caractère énergivore. L’expertise a constaté des traces de plomb dans l’appartement outre des moisissures et taches d’humidité.

Ils ont indiqué avoir finalement résilié le bail par lettre recommandée du 1^er juillet 2011 avec effet au 18 juillet 2011.

En défense la SCI Y a indiqué que l’appartement avait été remis à neuf avant location.

La SCI Y a précisé être intervenue à deux reprises pour réaliser des opérations dans l’appartement.

La SCI Y a mentionné que suite à une réunion du 20 janvier 2011 l’origine du problème d’humidité avait été identifiée et qu’une société avait été désignée pour la réalisation des travaux. Elle a allégué devant le tribunal d’instance que cette société n’avait pu intervenir rapidement et qu’entre-temps, les locataires avaient donné congé.

La SCI Y a soutenu qu’aucune faute ne pouvait lui être reprochée et qu’en tout état de cause les lieux n’étaient pas dans un état tel qu’il rendait intolérable le maintien des locataires.

La SCI Y a contesté les résultats du diagnostic produit par les demandeurs et a fait valoir qu’un autre cabinet avait rendu des conclusions différentes en décembre 2010.

La SCI Y a estimé que les désordres étaient tout au plus inesthétiques et a rappelé avoir dispensé les locataires d’effectuer trois mois de préavis, leur permettant ainsi une économie de 2100 €.

Elle s’est opposée à toutes les demandes d’ Z A et B C notant que les frais d’expertise étaient inutiles et que les frais de relogement n’étaient pas justifiés.

Par jugement en date du 4 septembre 2012 le tribunal d’instance de Marseille a condamné la SCI Y à verser à Z A et B C une somme de 1200 € en réparation de leur préjudice de jouissance.

Le tribunal d’instance a condamné la SCI Y à payer à Z A et B C une somme de 500 € en réparation de leurs frais de constat d’ huissier et de déménagement. Le tribunal d’instance les a débouté de leurs demandes de dommages intérêts pour préjudice moral. L’exécution provisoire du jugement a été ordonnée.

La SCI Y a été condamnée à payer à Z A et B C une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal d’instance a rappelé que le bailleur était tenu d’une double obligation de garantie : l’obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible du bien loué d’une part et d’autre part celle de garantir le locataire contre les vices et les défauts du bien sur le fondement de l’article 1721 du Code civil . Le tribunal d’instance a rappelé que cette obligation de garantie de nature générale a vocation à s’appliquer quand bien même le bailleur aurait ignoré l’existence du défaut de la chose louée au moment où le bail a été passé.

Le tribunal d’instance a retenu que si les deux rapports de diagnostics fournis par les parties s’opposaient dans leurs conclusions, le constat du huissier ainsi que le constat des lieux de sortie ont relevé des traces d’humidité ayant écaillé par endroit les peintures et occasionnées des moisissures.

Le tribunal d’instance a considéré que ce problème d’humidité admis par la SCI Y

ne rendait pas en lui même l’immeuble inhabitable mais était de nature à causer divers préjudices au locataire.

En l’espèce ainsi qu’en attestait le pédiatre chargé du suivi médical de l’enfant d’ Z A et B C , les problèmes d’humidité ont causé divers maux à ce dernier.

Le tribunal d’instance a jugé qu’il était inéluctable pour les locataires de déménager et qu’ils devaient en conséquence être indemnisés de ce chef.

Le tribunal d’instance enfin a écarté les demandes d’ Z A et B C relatives au coût de l’expertise technique , superflue selon le tribunal d’instance , ainsi qu’en indemnisation d’un préjudice moral , déjà réparé selon le tribunal par la dispense de régler les trois mois de préavis accordé par la SCI Y .

La SCI Y a interjeté appel du jugement le 19 décembre 2012.

Par dernières conclusions en date du 25 octobre 2013 auxquelles il est fait expressément références pour ses prétentions et moyens détaillés, la SCI Y demande à la Cour confirmation du jugement en ce qu’il a débouté Z A et B C de leur demande de remboursement du diagnostic de performance énergétique .

La SCI Y demande pour le surplus réformation du jugement.

Elle demande condamnation solidaire d’ Z A et B C à lui payer la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Y précise que l’appartement loué avait fait l’objet d’une réfection totale , des travaux importants ayant été réalisé pour une somme de 47'000 €.

La SCI Y soutient que les traces d’humidité mentionnées dans le procès-verbal de sortie des lieux établi le 21 juillet 2011 ne constituent tout au plus que des désordres esthétiques qui ne rendent en aucun cas l’appartement impropre à sa destination, condition essentielle de la constitution d’un trouble de jouissance.

Elle considère que le tribunal d’instance de Marseille ne pouvait légitimement retenir l’existence d’un préjudice de santé sur la seule foi d’un certificat médical évasif.

La SCI Y estime enfin qu’aucun manque de réactivité suite aux doléances des locataires ne peut lui être imputé, une réunion ayant été organisée dans le logement loué en présence d’une entreprise de maçonnerie pour tenter de déterminer les causes et origines des infiltrations et les travaux projetés n’ayant pu être réalisés à temps compte-tenu du retard d’intervention de la société mandatée à cet effet et du départ des locataires.

La SCI Y allègue que le trouble de jouissance supposé a déjà donné lieu à réparation par la dispense donnée par la bailleresse aux locataires de ne pas effectuer le préavis de trois mois prévu aux dispositions contractuelles.

La SCI Y remarque que les intimés ne produisent aucune pièce justifiant des dépenses engagées pour leur déménagement.

Sur le constat du huissier elle expose qu’il était parfaitement superflu dans la mesure où elle n’a jamais contesté les allégations des locataires relatives à de légères traces d’humidité, ainsi qu’à leur prise en charge.

Elle affirme enfin que le diagnostic de performance énergétique effectué par les locataires cinq jours avant leur congé était parfaitement inutile.

Par conclusions en date du 29 avril 2013 auxquelles il est fait expressément références pour leurs prétentions et moyens détaillés, Z A et B C demandent à la Cour confirmation du jugement en ce qu’il a retenu un trouble de jouissance et leur a accordé des frais de relogement.

Ils demandent infirmation du jugement sur le quantum des sommes qui leur ont été allouées.

Ils demandent à la Cour condamnation de la SCI Y au paiement de :

' une somme de 3360 € au titre de leur préjudice de jouissance.

' Une somme de 1200 €au titre de leur préjudice moral.

' Une somme de 1000 € pour le remboursement des frais engagés comprenant le constat d’ huissier , le diagnostic technique de l’appartement et les frais de déménagment. Ils réclament en outre une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que les problèmes relatifs aux infiltrations d’eau sont apparus dès leur entrée dans les lieux et que cette situation a perduré jusqu’à leur départ sans être résolue par le propriétaire. Il souligne que les constatations de l’huissier dans son procès-verbal en date du 20 avril 2011 confirment les désordres invoqués dans la cuisine , dans la pièce principale ,dans les deux chambres, dans l’escalier intérieur et dans les WC.

Ils en déduisent que l’état général de l’appartement est non conforme et ne correspond pas aux règles d’hygiène applicable en la matière. Ils soulignent qu’un certificat médical atteste que cette situation a été préjudiciable à l’état de santé de leur jeune enfant.

Ils considèrent que leur préjudice doit être fixé à une somme correspondant à 60 % du loyer versé durant la période d’occupation, soit huit mois, soit un montant total de 3360 €.

Ils exposent avoir subi également un préjudice moral important.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 novembre 2013.

MOTIFS DE LA DECISION

Le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur un logement décent, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défaut de la chose louée qui en empêche l’ usage quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail .

En l’espèce les locataires sont entrés dans l’appartement loué le 19 novembre 2010 .

Selon constat du huissier en date du 20 avril 2011 les constatations suivantes ont été faites dans le logement :

' dans la cuisine : des traces de moisissures apparaissent au-dessous du plan de travail et à gauche du bloc évier et derrière le meuble de la cuisine. Entre le bloc évier et la porte-fenêtre le mur est humide et la peinture s’écaille contre le meuble. Au-dessus du coffret de volets roulants de la porte-fenêtre le mur accuse des traces d’infiltrations d’eau.

' Dans la pièce principale d’habitation :

le bas de la paroi verticale de droite présente des écaillements et boursouflures de peinture.

' Chambre sur l’arrière:

légères traces de moisissures avec écaillement de la peinture au-dessous de la fenêtre.

' Dans l’escalier intérieur montant de l’appartement, la peinture de la paroi verticale accuse des boursouflures et écaillements.

' Chambre sur rue :

Traces d’infiltrations d’eau à gauche de la fenêtre avec écaillememt de l’enduit, et en partie haute de paroi verticale à la jointure avec le plafond, traces de coulée d’eau restant visible sur la hauteur de ce pan de mur.

' Sur l’extérieur : le pignon gauche de la maison est décrépit et présente des fissures .

' Dans le WC : le mur du fond est largement écaillé en peinture et présente des traces de moisissures dans l’angle côté fenestron .

Des photographies prises par huissier attestent des constatations reprises ci-dessus.

Il résulte de ce constat que l’appartement loué souffre d’infiltrations d’eau , d’humidité et de condensation visibles dans toutes les pièces , sans qu''il soit nécessaire d’avoir recours aux diagnostics énergétiques fournis par les parties.

La SCI Y dans ces conditions n’assure pas aux locataires une jouissance paisible des lieux loués.

Selon attestation du Docteur X , en date du 8 juin 2011 la présence de moisissures dans la chambre pourrait être néfaste au développement en particulier pulmonaire et respiratoire du jeune enfant d’ Z A et B C .

La SCI Y n’a entrepris aucuns travaux à même de mettre un terme aux désordres affectant l’appartement pendant son occupation par Z A et B C .

Il résulte de ces éléments que ces derniers ont subi un préjudice de jouissance certain que le tribunal d’instance a valablement évalué à la somme de 1200 € que la SCI Y ne peut prétendre avoir déjà indemnisé en acceptant le départ des locataires sans respect du préavis légal de trois mois , le logement étant remis à sa disposition à cette occasion.

Z A et B C ne justifient par aucune pièce de l’existence d’un préjudice moral distinct à même d’ouvrir droit à dommages intérêts.

Ils seront sur ces motifs déboutés de leurs demandes à cette fin.

Les frais du constat d’ huissier auquel ont du se résoudre les locataires doivent être mis à la charge de la SCI Y .

L’état de l’appartement a conduit les locataires à déménager au vu en particulier des risques relevés pour l’enfant du couple.

Le jugement déféré qui a octroyé à Z A et B C en réparation de ces frais exposés une somme de 500 euros sera sur ces motifs confirmé.

En ce qui concerne l’expertise technique entreprise par les locataires à quelques jours de leur congé , son coût devra rester à leur charge , cette mesure ne s’avérant en rien nécessaire au présent litige.

L’équité commande d’allouer à Z A et B C une somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Y qui succombe à l’instance en supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant contradictoirement

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Condamne la SCI Y à payer à Z A et B C une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI Y aux dépens dont distraction au profit de la SCP REYNE et associés , avocats.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT