COUR D’APPEL DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 17 décembre 2012

(Rédacteur : Monsieur Robert MIORI, Président,)

N° de rôle : 10/4404

Madame K Z

L’association UDAF 33

bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2010/13662 du 02/09/2010

c/

Monsieur Z A

Madame M N épouse A

XXX

Syndicat des Copropriétaires de l’XXX

Nature de la décision : AU FOND – jonction avec RG 11/5498

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 27 mai 2010 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (Chambre 1, RG 09/928) suivant deux déclarations d’appel du 13 juillet 2010 (RG 10/4404) et du 24 août 2011 (RG 11/5498),

APPELANTES :

1°) Madame K Z, représentée par l’UDAF 33 en sa qualité de tuteur, née le XXX à XXX, demeurant XXX – XXX,

2°) Association U.D.A.F. 33, agissant en qualité de tuteur de Madame K Z demeurant XXX à Bordeaux, qui a déclaré reprendre l’instance par acte en date du 11 juillet 2011, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité XXX – XXX,

assistées de Maître Ahmad SERHAN, avocat au barreau de BORDEAUX,

INTIMÉS :

1°) Monsieur Z A, né le XXX à NEUILLY SUR SEINE (92200), de nationalité Française, demeurant XXX

2°) Madame M N épouse A, née le XXX à XXX, demeurant XXX

assistés de la SCP LE BARAZER ET d’AMIENS, avocats postulants au barreau de BORDEAUX, et de Maître Bernard LEFEBVRE, avocat plaidant au barreau de SAINTES,

3°) SARL UNIQUE GANESH, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social XXX – XXX,

assistée de la SCP Luc BOYREAU, avocats postulants, et de Maître Stéphane MESURON, avocat plaidant, au barreau de BORDEAUX,

4°) Syndicat des Copropriétaires de l’XXX pris en la personne de son Syndic SARL CABINET BORE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité 3 place Charles Gruet – XXX,

assisté de Maître BARAST substituant Maître Clémence LEROY-MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 05 novembre 2012 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Robert MIORI, Président, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Robert MIORI, Président,

Monsieur Bernard ORS, Conseiller,

Madame Béatrice SALLABERRY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

M^me K Z a été locataire de la Sarl Unique Ganesh d’un appartement sis XXX à Bordeaux, dont le bail a été résilié selon jugement du 9 janvier 2009, en raison de troubles causés au voisinage.

M. et M^me A étaient propriétaires à la même adresse d’un appartement situé dans le même immeuble, l’étage au dessous de celui où habitait M^me Z, qu’ils donnaient à bail.

Considérant que les troubles de voisinage, dont les occupants de l’appartement loué par M^me Z étaient les auteurs, sont à l’origine du départ de trois de leurs locataires de leur appartement qu’ils ont décidé de vendre, et que la vente a été réalisée tardivement moyennant une réduction du prix de vente, ils ont assigné M^me Z, son curateur l’UDAF de la Gironde et la Sarl Ganesh aux fins de réparation de leur préjudice devant le tribunal de grande instance de Bordeaux.

Par jugement rendu le 27 mai 2010, le tribunal a condamné M^me Z J avec l’UDAF de la Gironde en sa qualité de curateur de M^me Z, à verser à M. et M^me A la somme de 2.400 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice direct que ces derniers ont subi du fait des troubles de voisinage occasionnés par M^me Z ou par les occupants de son chef, lesdits troubles ayant occasionné pour partie le retard dans la vente de leur appartement, ainsi que la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a en outre condamné M^me Z J avec l’UDAF à verser à la Sarl Unique Ganesh la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et débouté les époux A de leurs demandes dirigées contre la société Ganesh.

Le 13 juillet 2010, M^me Z et l’UDAF de la Gironde en sa qualité de curateur de M^me Z ont relevé appel de cette décision. L’affaire a été enrôlée sous le n° 10/04404.

Le 11 juillet 2011 l’UDAF a déclaré reprendre l’instance en sa qualité de tuteur de M^me Z.

Le 24 août 2011 M^me Z représentée par l’UDAF et L’UDAF 33 prise en sa qualité de tuteur de M^me Z ont relevé à nouveau appel du jugement du 27 mai 2010 du tribunal de grande instance de Bordeaux. Cette deuxième procédure a été enrôlée sous le n° 11/05498 du rôle de la cour.

Par conclusions déposées au greffe de la cour le 15 novembre 2010 dans le dossier numéro 10/04404 et le 5 septembre 2011 dans le dossier numéro 10/05498, M^me Z représentée par l’UDAF de la Gironde, demande à la cour de réformer le jugement déféré, de déclarer irrecevables les époux A en leur action, et subsidiairement, de débouter les demandeurs de toutes leurs prétentions, fins et conclusions, et de les condamner à régler à M^e Serhan avocat de M^me Z la somme de 2.000 € en application de l’article 37 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle.

Par conclusions déposées le 27 juillet 2011, M. et M^me A demandent à la cour de:

— réformer la décision déférée,

Statuant à nouveau :

— condamner J et in solidum l’UDAF 33 es qualité de tuteur de M^me Z et la société Ganesh à leur verser la somme de 22.360 € à titre de dommages-intérêts, ainsi que la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions d’incident déposées le 23 novembre 2011, M. et M^me A demandent à la cour de leur donner acte de ce qu’ils s’en rapportent à justice sur la recevabilité des deux actes d’appel interjetés par M^me Z et l’UDAF es qualité et de condamner J l’UDAF 33 es qualité de tuteur de M^me Z et à leur verser la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées au greffe de la cour le 10 mai 2011 dans le dossier 10/04404 et le 12 octobre 2011 dans le second dossier, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX demande à la cour de:

— constater qu’il n’est pas concerné par le dispositif du jugement déféré, que M^me Z et l’UDAF de la Gironde ne formulent pas de demande à son encontre et de dire qu’il a été abusivement cité dans le cadre de la présente procédure,

— condamner J M^me Z et l’UDAF 33 es qualité à lui verser la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées au greffe de la cour le 21 septembre 2011, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX demande à la cour de déclarer l’appel irrecevable et de condamner J M^me Z et l’UDAF 33 es qualité à lui verser la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sarl Unique Ganesh n’a pas déposé de conclusions au fond.

L’affaire a été clôturée le 22 octobre 2012 et, est venue à l’audience du 5 novembre 2012 pour y être jugée.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il y a lieu de prononcer la jonction, en raison de leur connexité, des procédures inscrites sous le numéro 10/04404 et sous le numéro 11/05498 du rôle de la cour.

A l’audience du conseiller de la mise en état du 24 novembre 2011, l’incident formulé par les intimés tiré de l’irrecevabilité du premier appel en raison de ce que M^me Z se trouvait à la date ou il a été formulé placée sous le régime de la tutelle, a été retiré.

Il s’avère par ailleurs que l’UDAF a régularisé la procédure le 11 juillet 2011 en déclarant reprendre l’instance en sa qualité de tuteur de M^me Z, et que le 10 septembre 2012, maître Serhan avocat au barreau de Bordeaux, s’est constitué pour M^me Z et pour l’UDAF.

La procédure est par conséquent en état et il doit être statué sur l’appel formulé par M^me Z représentée par son tuteur qui est recevable.

* Sur la responsabilité de M^me Z

1 M^me Z fait valoir que :

— les époux A n’ont pas de qualité à agir car ils n’habitent pas l’immeuble, et ne souffrent pas directement d’un prétendu trouble de voisinage,

— elle est titulaire d’un bail depuis le 10 septembre 1997 et a été placée le 12 novembre 1998 en curatelle renforcée pour des raisons de santé,

— les époux A ne rapportent pas la preuve d’un trouble de voisinage , à l’exception d’une plainte datant de mars 2005, et que l’essentiel du dossier des demandeurs est constitué d’échanges de courriers avec le syndic,

— l’annulation de la vente en réparation de laquelle les époux A lui réclament 11.520 € ne lui est pas imputable, dans la mesure où il est indiqué dans le protocole d’accord du 28 juillet 2007 que cette annulation n’est pas imputable à un vice caché,

— la perte de loyers ne peut lui être imputée du fait que les époux A ne rapportent pas la preuve de la mise en location de celui-ci,

— la responsabilité de l’UDAF 33 ne peut être engagée du fait de son protégé, et qu’elle doit être mise hors de cause.

2 Les époux A maintiennent que:

— ils ont confié la gestion de leur appartement au cabinet U V, que trois locataires ont quitté l’appartement suite aux désordres provoqués par M^me Z R l’appartement situé au dessus du leur, et dont la Sarl Ganesh est propriétaire,

— ils produisent de nombreux témoignages d’occupants de l’immeuble et notamment une lettre datée du 5 avril 2004 que leurs locataires M^lle X et M. H ont écrite au Cabinet U V se plaignant de bruits et de disputes incessantes provenant de l’appartement de M^me Z; ils ont quitté l’appartement suite à un congé donné le 19 septembre 2004,

— le 3 janvier 2005 M. B et M^lle C qui avaient loué leur appartement, ont écrit au syndic le 31 janvier 2005 pour se plaindre des mêmes nuisances, ont déposé plainte pour tapage nocturne le 5 mars 2005, et donné leur congé le 3 mai 2005,

— le 1^er septembre 2005, ils ont loué l’appartement à Mlle de Waubert qui a donné son congé le 6 avril 2006, pour les mêmes raisons ( disputes, tapage incessant, aboiements de chien nuit et jour )

— le compromis de vente signé en mars 2007moyennant un prix de vente de 179.000 € net a été annulé, les acquéreurs ne pouvant supporter de pareilles conditions d’habitation; une nouvelle vente a été signée le 2 juillet 2008 à M^lle G moyennant un prix de 172.000 €,

— en août 2007, ils ont appris par le syndic qu’une fuite d’eau provenant de l’appartement de M^me Z AA des dégâts dans leur appartement, et qu’il a fallu une ordonnance du juge des tutelles et l’intervention du curateur pour être autorisé à entrer chez M^me Z le 12 novembre 2007, révélant de graves manquements du locataire et du propriétaire dans leurs obligations,

— la perte locative (15.360 € ) et la perte de valeur de l’appartement (7.000 €) présentent un total à la somme de 22.360 €.

3 Les époux A sont recevables à agir dès lors qu’ils invoquent l’existence d’un préjudice résultant de ce qu’ils n’ont pu louer l’appartement dont ils sont propriétaires pendant une certaine période ni vendre celui-ci au meilleur prix en raison des nuisances occasionnées par M^me Z. C’est en conséquence de manière inopérante que M^me Z soutient que les époux A seraient irrecevables à agir en raison de ce qu’ils n’habitaient pas l’appartement qui leur appartient, cette circonstance n’étant pas de nature à les priver du droit d’obtenir réparation du préjudice qu’ils ont subi.

Les griefs ci-dessus détaillés formulés par les époux A sont établis. Les pièces qu’ils produisent émanant de leurs 3 locataires successifs démontrent que les intéressés n’ont pu continuer à occuper les lieux en raison des nuisances répétées, notamment sonores, de M^me Z. Les courriers des autres locataires de l’immeuble, confirment le caractère excessif et intolérable de ces nuisances sur lesquelles le tribunal d’instance de Bordeaux s’est fondé dans son jugement du 9 janvier 2009 pour prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire.

Contrairement à ce que soutient M^me Z représentée par l’UDAF, la preuve des troubles de voisinage ayant causé un préjudice aux époux A est donc clairement établie à son encontre.

Elle doit en conséquence être condamnée à réparer le préjudice qui en est résulté pour les époux A.

Aucune demande de condamnation personnelle n’est formulée à l’encontre de l’UDAF pour avoir laissé se perpétuer cette situation sans y mettre un terme. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la responsabilité de celle-ci étant précisé qu’elle ne figure pas à titre personnel dans la procédure mais seulement en qualité de tutrice de M^me Z de sorte qu’aucune condamnation personnelle ne peut être prononcée contre elle .Le jugement attaqué sera donc infirmé en ce qu’il a condamné J l’UDAF en sa qualité du curateur à indemniser les époux A, la condamnation à réparer le préjudice ne pouvant, dans le cadre du présent litige, être prononcée que contre M^me Z.

Les pièces produites démontrent que les locataires des époux A ont subi les nuisances occasionnées par M^me Z pendant la période durant laquelle ils ont occupé logement . Chacun d’eux a par ailleurs résilié le contrat après une période d’occupation peu importante puisque le contrat du premier locataire ne s’est poursuivi que pendant un an et que les deux derniers locataires sont respectivement restés dans les lieux pendant 5 mois et 7 mois ce qui fait clairement apparaître que la cause de la résiliation du bail par le preneur provient des troubles dans les conditions d’occupation qu’ils ont subis et donc qu’ils se sont plaints à de multiples reprises.

Compte tenu de ces troubles dont il résultait manifestement qu’aucun locataire ne pourrait se maintenir dans les lieux au-delà de quelques mois et de ce que les époux A devraient gérer les difficultés résultant de ces perturbations, c’est à juste titre qu’ils font valoir qu’ils n’ont plus reloué l’appartement en raison de l’attitude de M^me Z ce qui leur a occasionné une perte de revenus qui s’est poursuivie du mois de juillet 2006 au mois de juillet 2008.

Il ne peut être retenu à ce titre que les époux A n’ont pas loué l’appartement en raison de ce qu’ils voulaient le vendre alors que l’absence de location nouvelle trouve sa cause dans le comportement de M^me Z, et que la décision de vendre l’appartement trouve a également sa cause dans l’attitude de l’intéressée, les diligences entreprises pour arriver à une occupation normale des lieux s’étant avérées infructueuses.

Il leur sera en conséquence attribué à ce titre la somme de 15'360 € dont ils réclament le versement.

Le 9 mars 2007 les époux A ont signé un compromis de vente avec M. Y et M^me D prévoyant que ces derniers deviendraient acquéreurs de l’appartement pour la somme de 179.000 € .

Le 28 août 2007 les vendeurs et les acquéreurs de ce bien ont cependant signé un protocole d’accord mettant fin à cette transaction en raison exclusivement de ce que l’appartement objet du sous-seing privé était inhabitable du fait de la présence à l’étage immédiatement supérieur de locataires particulièrement gênants ( M^me Z et M. E). Le protocole intervenu précise en outre que les nuisances sonores (hurlements et insultes à toute heure du jour et de la nuit) et autres qu’ils occasionnent ont d’ailleurs fait fuir les précédents locataires qui en de nombreuses reprises ont dénoncé cette situation invivable. Aucune autre cause de résolution de la convention n’est mentionnée dans cet accord transactionnel. Il apparaît donc que la vente n’a pas eu lieu en raison exclusivement des troubles de voisinage dont M^me Z est responsable et non en raison d’autres causes.

Il s’avère que par la suite l’appartement a été seulement vendu pour la somme de 172'000 € ce qui représente une perte de 7.000 € dont les époux A sont fondés à demander le remboursement.

Il convient en conséquence de condamner M^me Z à verser aux époux A la somme totale de 22.360 € qu’ils réclament en réparation de leur préjudice.

* Sur la responsabilité du propriétaire de l’appartement occupé par M^me Z

Les époux A font valoir sans être contredits, qu’ils ont mis la Sarl Ganesh en demeure de faire cesser ces troubles qu’elle n’a jamais mis fin à ces derniers , en violation du règlement de copropriété, de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, de l’article 1134 et subsidiairement de l’article 1382 du code civil, et n’a jamais rien fait d’autre que d’écrire à l’UDAF pour obtenir le départ de M^me Z, qu’elle n’a pas volontairement mis en oeuvre la procédure de résiliation de bail qui s’imposait, celle-ci ayant été finalement prononcée le 9 janvier 2009, et n’a pas satisfait à ses obligations de propriétaire en remplaçant les fenêtres extrêmement vétustes qui provoquaient des infiltrations à leur détriment.

Il s’avère en effet que malgré les demandes dont elle a été saisie la Sarl Ganesh n’a engagé aucune procédure contre M^me Z ou contre l’UDAF, que ce sont les époux A qui ont dû prendre l’initiative d’assigner l’intéressée devant le tribunal d’instance et que la Sarl Ganesh lui a seulement donné congé le 2 février 2008 alors que dés le 15 mars 2005 elle était officiellement informée de cette situation et qu’il apparaissait clairement que l’UDAF n’entreprenait pas les diligences efficaces de nature à mettre un termes aux troubles occasionnés.

Dans ces conditions la société Ganesh sera condamnée in solidum et J avec M^me Z à réparer le préjudice des époux A.

Il sera fait application au profit des époux A des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Madame Z et de la société Unique Ganesh.

* Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX soutient exactement et sans être contredit qu’il est intervenu à l’instance introduite par les époux A en résiliation de bail aux torts de M^me Z à la suite de laquelle elle a quitté les lieux suite au jugement du 9 janvier 2009 dont elle n’a pas interjeté appel, qu’il est étranger à la présente procédure en dommages-intérêts à laquelle il a été inutilement attrait et que M^me Z et l’UDAF ne forment aucune demande à son encontre.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande qu’il a formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M^me Z. Il n’y a pas lieu par contre de condamner J l’UDAF au paiement de l’indemnité qui lui sera accordée à ce titre compte tenu de ce que cet organisme ne figure pas à titre personnel dans la procédure mais seulement en qualité de tuteur de M^me Z.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Prononce la jonction des procédures inscrites sous les numéros 10/04404 et 11/05498 du rôle de cette cour,

Déclare recevable l’appel relevé par M^me Z à l’encontre du jugement du 27 mai 2010,

Infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

Condamne J et in solidum M^me Z représentée par son tuteur l’UDAF 33 et la société Unique Ganesh à verser aux époux Z la somme de 22.360 € à titre de dommages et intérêts et une indemnité de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne également M^me Z représentée par son tuteur l’UDAF 33 à verser au syndicat des copropriétaires de l’XXX une indemnité de 800 € sur le fondement du texte susmentionné.

Condamne M^me Z représentée par son tuteur l’UDAF 33 et la XXX aux dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Robert Miori, Président, et par Véronique Saige, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président

V. Saige R. Miori