COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 13 MARS 2014

jlg

N° 2014/107

Rôle N° 10/22434

XXX

C/

A X

G D épouse X

Association SYNDICALE DES PROPRIETAIRES DU LOTISSEMENT D’ANTHEOR

Grosse délivrée

le :

à :

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

M^e Sylvie MAYNARD

M^e A-françois JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 04 Novembre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 08/9319.

APPELANTE

XXX, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social, XXX – XXX

représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, aux lieu et place de la SCP MJ DE SAINT FERREOL ET COLETTE TOUBOUL, avoués anciennement constitués , plaidant la SCP DRAP & HESTIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

INTIMES

Monsieur A X

né le XXX à XXX

représenté par la SCP MAYNARD SIMONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e A Philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame G D épouse X

née le XXX à MONTEREAU-FAULT-YONNE, demeurant XXX

représentée par la SCP MAYNARD SIMONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e A Philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

XXX DU LOTISSEMENT D’ANTHEOR, dont le siège XXX, prise en la personne de son représentant statutaire domiciliées en cette qualité audit siège

représentée par M^e A-François JOURDAN de la SCP JOURDAN A FRANCOIS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant la SCP NOURRIT VINCIGUERA NOURRIT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Février 2014 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur A-Luc GUERY, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Odile MALLET, Président

Monsieur A-Luc GUERY, Conseiller

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame G PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2014

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2014,

Signé par M^me Odile MALLET, Président et Madame G PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure et prétentions des parties :

Le SCI Cemajy était propriétaire d’une parcelle cadastrée section XXX situé à Saint-Raphaël.

La parcelle BK3, située en bordure du L M qui est une voie du lotissement, a été divisée en deux nouvelles parcelles, la parcelle cadastrée section XXX, vendue 15 mars 2002 à des tiers qui l’ont eux-mêmes vendue en 2004 à M. A X et à M^me C D, son épouse, et la parcelle cadastrée section XXX est restée propriétaire.

Par acte du 18 novembre 2008, la SCI Cemajy a assigné les époux X et l’association syndicale des propriétaires du lotissement d’Anthéor (l’ASPLA) pour entendre ordonner, d’une part, la démolition du mur de soutènement permettant l’accès à la parcelle des époux X, d’autre part, la démolition de la surélévation que ces derniers ont réalisée sur son mur de soutènement sans son autorisation.

Par jugement du 4 novembre 2010, le tribunal de grande instance de Draguignan a :

— débouté la SCI Cemajy de l’intégralité de ses demandes,

— condamné la SCI Cemajy à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 500 euros aux époux X et pareille somme à l’ASPLA,

— condamné la SCI Cemajy aux dépens.

La SCI Cemajy a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 15 décembre 2010.

Par arrêt avant dire droit du 14 mai 2012, la cour a ordonné une expertise confiée à M. I Z avec mission de :

1) dire si les époux X ont procédé à la surélévation d’un mur de soutènement implanté sur la parcelle XXX, et dans l’affirmative indiquer lequel,

2) dire si la rampe d’accès réalisée par les époux X empiète sur l’accotement du L M situé au droit de la parcelle XXX,

3) dans l’affirmative, fournir tous éléments permettant d’apprécier le préjudice qui en résulte pour la SCI Cemajy,

4) établir un plan des lieux faisant apparaître les ouvrages litigieux,

5) dire si compte tenu de la topographie des lieux et de la configuration de la parcelle AK 214, une rampe d’accès praticable et conforme à la réglementation peut être réalisée sans empiéter sur l’accotement du L M, au droit de la parcelle AK 213.

Le 2 avril 2013, M. Z a établi un rapport dans lequel il conclut en ces termes :

« Point n° 1 de notre mission :

Les époux X ont procédé à une surélévation d’un mur qui se situe sur l’assiette de la parcelle BK 213 uniquement sur le triangle teinté en vert sur l’annexe II et sur une partie de mur qui existait avant ces travaux.

Cette partie surélevée, visible sur la photo n° 1 annexe III et sur le plan annexe II (teinte verte de l’agrandissement au 1/25) représente une superficie de 7 cm².

« Point n° 2 :

La rampe d’accès réalisée par les époux X empiète sur l’accotement du L M (teintes et hachures jaunes sur notre plan annexe II) et une partie de cet empiétement (quadrilatère AA’CD) se situe en face ou « au droit » de la parcelle BK 213. Cet empiétement représente une superficie de 4 m².

« Point n° 3 :

La propriété de cette portion de terrain n’étant pas à ce jour juridiquement établie, le préjudice résultant de l’existence des aménagements dans ce quadrilatère est, à notre avis, nul pour la propriété SCI Cemajy, dans la mesure où la suppression des aménagements réalisés ne lui amènerait aucun autre avantage que visuel, et ce dans une partie du terrain loin des vues principales.

« Point n° 4 :

Nous avons fait apparaître sur notre plan annexe II les ouvrages litigieux, en identifiant ceux situés « au droit » de la parcelle BK 213.

« Point n° 5 :

La rampe d’accès à la propriété X ne peut, dans son ensemble, être réalisée autrement qu’en empiétant sur l’accotement du L si ce n’est la position du débouché sur la voie qui peut être légèrement réduite et déplacée entre les points A’ et E si la cour décidait que rien ne devait être édifié dans le quadrilatère AA’CD. »

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 15 janvier 2014 et auxquelles il convient de se référer, la SCI Cemajy demande à la cour :

— de réformer le jugement entrepris,

— de condamner les époux X, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à démolir tant la surélévation que la voie d’accès qu’ils ont construites tant sur sa propriété que sur les parties de la voirie du lotissement d’Anthéor au droit de sa propriété,

— de condamner les époux X à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— de les condamner aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe le 14 octobre 2013 et auxquelles il convient de se référer, les époux X demandent à la cour de confirmer le jugement déféré et de condamner la SCI Cemajy à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif, ainsi que celle de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 14 octobre 2013 et auxquelles il convient de se référer, l’ASPLA demande à la cour :

— de constater qu’aucune demande n’est formulée à son encontre,

— de statuer ce que de droit sur la demande de la SCI Cemajy relativement à l’empiétement allégué réalisé par les époux X sur son propre terrain,

— de débouter la SCI Cemajy de sa demande visant à interdire les aménagements routiers et soutènements réalisés par les époux X sur la voirie du lotissement,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Cemajy à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SCI Cemajy à lui payer la somme de 4 000 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles d’appel,

— de la condamner aux entiers dépens.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2014.

Motifs de la décision :

Dans le cahier des charges du lotissement d’Anthéor, il est notamment stipulé ce qui suit :

« Le syndicat des propriétaires sera tenu d’effectuer la remise du sol des voies à la commune à première réquisition et sans qu’aucun des propriétaires ait le droit de s’y opposer.

Jusqu’à cette incorporation, le sol des voies est la propriété respective de chaque propriétaire pour la partie de la voie en façade de son lot et jusqu’à l’axe de ladite voie. Il ne peut, bien entendu, être grevé d’aucune charge hypothécaire ou autre droit réel quelconque.

Tous les propriétaires ont sur les voies les droits de jour, vue et issues, comme sur une voie publique régulièrement classée. Ils ont les mêmes droits de circulation, que leur lot ait ou non accès sur l’une de ces voies.

(')

Les rampes d’accès aux propriétés ne doivent en aucun cas empiéter sur les chaussées.

Le niveau normal du bord de la chaussée ne doit pas être élevé, ni abaissé, par l’aménagement des accès. »

L’expertise a permis d’établir qu’avant la division de sa parcelle BK 3, la SCI Cemajy ou ses auteurs avaient construit un mur pour soutenir les terres de l’accotement du L M située à un niveau supérieur, mais que ce mur a été construit en partie sur cet accotement, donc au-delà de la limite de la parcelle BK 3. Après la vente du 15 mars 2002, l’extrémité ouest de ce mur s’est trouvée à l’intérieur de la parcelle BK 214 qui appartient aujourd’hui aux époux X. Lors de la création de la voie d’accès à leur maison, ces derniers ont surélevé de trois rangées de parpaings une partie du mur qui se trouve certes sur l’accotement de la voie du lotissement, au droit de la parcelle BK 213, mais qui appartient à la SCI Cemajy puisque c’est elle ou ses auteurs qui l’ont construit. Les époux X seront donc condamnés à supprimer ces trois rangées de parpaings qui sont de surcroît à l’origine d’un empiétement de 7 cm² sur le fonds de la SCI Cemajy, ainsi que cela résulte du rapport d’expertise.

L’ancienne parcelle BK 3 était bordée au sud par le L M et présentait une forte pente vers le nord. La majeure partie de la parcelle BK 213 est située au nord de la parcelle BK 214, le surplus étant constitué par une bande de terrain prise le long de la limite ouest de l’ancienne parcelle BK 3 et une surface triangulaire en bordure du L M.

Ainsi que l’indique l’expert, les époux X ont prolongé leur rampe vers l’est, sur l’accotement du L M, de telle manière que l’extrémité de cette rampe et son mur de soutènement se trouvent en face, ou au droit, de la propriété de la SCI Cemajy.

C’est cette partie édifiée en face de sa parcelle BK 213 dont la SCI Cemajy demande la démolition en expliquant que la façade de sa propriété sur le L M est ramenée de 24 m à 21 m, « d’où une difficulté de créer une deuxième entrée sur la façade en cas de séparation des deux maisons Cemajy, la réduction des façades entraînant également une perte de chance pour la construction d’un parking de courtoisie. »

L’expert indique toutefois en page 10 de son rapport, que l’accès à la propriété des époux X ne pouvait être créé qu’en transformant le talus très raide séparant cette propriété de la bande de roulement du L M en une pente plus « acceptable » et poursuit en ces termes :

« Il n’en demeure pas moins que cette pente est très importante pour la propriété X (26 à 27 %) mais le découpage initial des lots ne laissait pas d’autre alternative.

Le permis de construire a d’ailleurs été accordé avec une pente de 30 % (voir annotation sur le plan annexe VIII).

Par contre le débouché sur le L pourrait être légèrement déplacé vers l’ouest afin de ne pas dépasser la ligne AA’ si la cour venait à estimer qu’aucun ouvrage ne devait dépasser la perpendiculaire à la limite de voirie au point A (ligne A-A').

Si l’on devait déplacer vers l’ouest l’entrée de la propriété X, la largeur du débouché serait alors de 5,40 m (entre les points A’ et E) sensiblement identique à la largeur actuelle.

Nous ferons toutefois remarquer que cette modification de l’accès rendrait les man’uvres de sortie et d’entrée de la propriété plus délicates, puisqu’elle obligerait à se trouver en position perpendiculaire au L avant de sortir de la propriété.

Il est certain que la forme de l’accès réalisé à l’heure actuelle nous parait techniquement plus logique et adaptée à la situation des lieux pour des man’uvres aisées et sans danger. »

La rampe d’accès qui figure sur le plan du permis de construire délivré aux époux X s’arrête à la limite séparant leur propriété de l’accotement du L M. Pour pouvoir relier cette rampe à la chaussée du lotissement, les époux X ont été contraints de la prolonger sur l’accotement qui est en très forte déclivité. Si ce prolongement n’avait pas été réalisé sur une longueur de 2,47 m en face de la parcelle BK 213, ainsi que cela résulte du plan constituant l’annexe II du rapport d’expertise, la rampe aurait eu une pente de 30 % au débouché sur le L M, ce qui aurait rendu la sortie des véhicules dangereuse.

La parcelle qu’elle a vendue le 15 mars 2002 et qui constitue désormais le lot 408 du lotissement d’Anthéor, doit pouvoir bénéficier d’un accès normal au L M. Compte tenu de la configuration qu’elle a donnée à la parcelle BK 214 pour pouvoir vendre une partie de sa propriété, la SCI Cemajy pouvait aisément se convaincre que cet accès normal ne pourrait être réalisé autrement qu’en prolongeant une rampe d’accès sur l’accotement du L M, en face de sa parcelle BK 213. Elle n’est donc pas fondée à demander la démolition de ce prolongement en invoquant les quelques inconvénients qu’ils lui occasionnent et qui ne présentent aucun caractère anormal.

Le préjudice subi par la SCI Cemajy du fait de la surélévation de son mur de soutènement au moyen de trois rangées de parpaings sera suffisamment réparé par la suppression de cette surélévation.

L’appel de la SCI Cemajy étant partiellement fondé, il ne présente aucun caractère abusif.

La mise en cause de l’ASPLA n’apparaissant pas justifiée, la SCI Cemajy sera condamnée aux dépens exposés par cette dernière.

Compte tenu de cette décision, la cour possède les éléments d’appréciation suffisants pour partager la charge des frais d’expertise dans la proportion des deux tiers à la charge de la SCI Cemajy et d’un tiers à la charge des époux X.

La SCI Cemajy et les époux X, qui succombent dans leurs prétentions respectives, conserveront la charge des autres dépens qu’ils ont exposés en première instance et en appel.

Par ces motifs :

Confirme le jugement déféré, mais seulement en ce qu’il a :

— débouté la SCI Cemajy de sa demande tendant à la condamnation des époux X à démolir la rampe d’accès qu’ils ont réalisée sur l’accotement du L M, en face de sa parcelle BK 214,

— condamné la SCI Cemajy à payer la somme de 2 500 euros à l’association syndicale des propriétaires du lotissement d’Anthéor ainsi qu’aux dépens exposés par cette dernière;

Infirme le jugement déféré pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés ;

Condamne les époux X à supprimer la surélévation de trois rangées de parpaings qu’ils ont réalisée sur le mur de soutènement de la SCI Cemajy et qui figure sur la photographie n° 1 de l’annexe III du rapport d’expertise établi le 2 avril 2013 par M. Z, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte, passé ce délai, de 100 euros par jour de retard pendant deux mois à l’expiration desquels il pourra à nouveau être statué ;

Déboute la SCI Cemajy de sa demande de dommages et intérêts ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Cemajy à payer la somme de 2 500 euros à l’association syndicale des propriétaires du lotissement d’Anthéor ;

Condamne la SCI Cemajy aux dépens d’appel exposés par l’association syndicale des propriétaires du lotissement d’Anthéor et que cette dernière pourra recouvrer contre elle conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit que les frais d’expertise seront supportés à concurrence des deux tiers par la SCI Cemajy et d’un tiers par les époux X ;

Dit que la SCI Cemajy et les époux X conserveront la charge des autres dépens et des frais irrépétibles qu’ils ont exposés en première instance et en appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT