COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 20 NOVEMBRE 2014

N° 2014/546

Rôle N° 13/03553

SARL LA VALLEE DES OLIVIERS

C/

[F] [U]

Grosse délivrée

le :

à :

SCP BADIE

SCP NARDINI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Draguignan en date du 31 Janvier 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 2013/97.

APPELANTE

SARL LA VALLEE DES OLIVIERS exploitant sous le nom commercial HOSTELLERIE [1],

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par M^e Michel LOPRESTI, avocat au barreau de GRASSE

INTIME

Maître [F] [U] membre de la SCP TADDEI FUNEL, agissant en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI ARMOR désigné à ces fondtions par jugement du Tribnal de Grande Instance de Draguignan en date du 04 Août 2006

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SCP DRAP HESTIN NARDINI FERNANDES-THOMANN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Octobre 2014 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Catherine COLENO, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre

M^me Anne CAMUGLI, Conseiller

M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anaïs ROMINGER.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2014

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2014,

Signé par M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre et M^me Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI ARMOR bailleresse et la SARL la Vallée des Oliviers preneur sont en l’état d’un bail commercial portant sur des locaux à usage de hôtel restaurant situés à [Localité 2] lieu dit [Localité 1].

Par ordonnance du 15 septembre 1999, dont il n’a pas été relevé appel le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Draguignan a condamné la SCI ARMOR bailleur à faire exécuter divers travaux visés dans le permis de construire délivré le 5 octobre 1999 sous astreinte de 10.000 francs par jour de retard.

Cette astreinte a été liquidée une première fois à 200.000 francs par décision du juge de l’exécution du 3 février 2000 puis à 1.370.000 francs par nouvelle décision du juge de l’exécution du 23 mai 2000

Une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’encontre de la SCI ARMOR le 14 avril 2006 avec désignation de maître [F] [U] comme mandataire judiciaire, cette procédure a été convertie en liquidation judiciaire par décision du 4 août 2006, Maître [U] étant liquidateur.

Par acte du 30 mars 2011 Maître [F] [U] es qualité a fait signifier à la SARL la Vallée des Oliviers un commandement de payer notifiant la clause résolutoire pour la somme de 131.276,90 euros représentant les loyers échus impayés à la date de l’ouverture de la procédure collective soit le 14 avril 2006.

La SARL la Vallée des Oliviers a fait opposition à ce commandement et a saisi le Tribunal de Grande Instance de Draguignan, pour voir annuler cet acte et subsidiairement entendre prononcer la compensation avec différentes créances indemnitaires objet de sa déclaration de créance du 16 mai 2006 ou issues du jugement à venir.

Par jugement du 31 janvier 2013 le tribunal a débouté la SARL la Vallée des Oliviers de toutes ses demandes,

dit que le commandement de payer délivré le 30 mars 2011 est régulier et fondé, constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de la SARL la Vallée des Oliviers sans astreinte, condamné la SARL la Vallée des Oliviers à payer à Maître [F] [U] es qualité la somme de 159.720,23 euros au titre des loyers impayés au 30 avril 2011, fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 2.187,65 euros.

Pour statuer ainsi le premier juge a considéré que la créance de la SARL la Vallée des Oliviers au titre de la liquidation d’astreinte n’avait pas le même fondement que la créance contractuelle en loyer et ne pouvait se compenser, que la mauvaise foi du bailleur totalement impécunieux n’était pas démontrée dans l’inexécution des travaux , et qu’enfin il n’y avait pas lieu d’accorder des délais à la SARL la Vallée des Oliviers qui ne payait plus son loyer depuis des années.

La SARL la Vallée des Oliviers a relevé appel de cette décision par acte du 19 février 2013.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SARL la Vallée des Oliviers par conclusions déposées et signifiées le 17 mai 2013 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l’argumentation conclut à l’infirmation de la décision et demande à la cour

— de dire que le commandement de payer notifiant la clause résolutoire est inopérant, de retenir la compensation, de dire que Maître [F] [U] ne justifie pas d’une créance certaine liquide et exigible,

— de condamner Maître [F] [U] à des dommages et intérêts d’un montant égal à la dette locative au titre du manquement à ses obligations de bailleur

— d’ordonner une expertise afin de déterminer la réduction de loyers susceptible d’être appliquée en raison de la privation de jouissance,

— à titre très subsidiaire de dire que le commandement à été signifié de mauvaise foi

— à titre encore plus subsidiaire de lui accorder les plus charges délais outre 8.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose qu’elle a déclaré une créance de 241.021,90 euros au titre des deux décisions du juge de l’exécution procédant à la liquidation d’astreinte et précise que l’astreinte court toujours, de sorte qu’elle est fondée à invoquer la compensation entre ses créances et la dette de loyer la connexité résultant du fait que ces créances réciproques trouvent toutes deux leur origine dans le bail commercial.

Elle expose que l’impécuniosité du bailleur ne peut justifier qu’il manque à son obligation de délivrance ce qui justifie l’obtention de dommages et intérêts et la réduction du loyer.

Maître [F] [U] es qualité par conclusions déposées et signifiées le 5 juillet 2013 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l’argumentation conclut à la confirmation de la décision et à défaut demande à la cour de dire que la compensation n’est pas possible les dettes n’étant pas de même nature, de dire que le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance, de prononcer la résiliation judiciaire du bail l’expulsion de la SARL la Vallée des Oliviers de la condamner au paiement de la somme de 159.720,23 euros à titre de loyers impayés au 30 avril 2011de fixer l’ indemnité d’occupation à 2.187,65 euros

outre 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Il fait valoir

— que la compensation n’est pas possible s’agissant de dette n’ayant pas la même nature, il soutient – que le bailleur n’a aucune obligation d’exécuter des travaux, l’ordonnance de référé compte tenu de son caractère provisoire ne liant pas la cour,

— que la SARL la Vallée des Oliviers occupe les lieux et les exploite, que l’exception d’inexécution n’est donc pas fondée,

— que la demande de réduction des loyers et d’expertise à cette fin est une demande nouvelle et qu’enfin la SARL la Vallée des Oliviers est d’une totale mauvaise foi.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 septembre 2014.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception de compensation.

Le commandement de payer a été délivré pour la somme de 131.276,90 euros représentant les loyers échus impayés depuis le 14 avril 2006.

La SARL la Vallée des Oliviers a procédé le 16 mai 2006 à une déclaration de créance pour la somme de totale de 209.312,50 euros représentant en principal outre les frais le montant des sommes dues au titre de deux décisions de liquidation d’astreinte rendues par le juge de l’exécution de Draguignan selon ordonnances des 3 février 2000 et 23 mai 2000.

Pour rejeter le bénéfice de la compensation, le premier juge a considéré que ces dettes n’étaient pas connexes

Or la lecture de la décision du juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Draguigan rendue le 15 septembre 1999 démontre que l’astreinte a été prononcée à l’égard de la SCI ARMOR prise en qualité de bailleur et la condamnation à effectuer les travaux assortis de l’astreinte est fondée sur les obligations de la SCI ARMOR au titre des obligations découlant du contrat de bail.

Les montants d’astreinte déclarés à la procédure collective de la SCI ARMOR ayant été déjà judiciairement liquidés, par décisions définitives, Maître [F] [U] est mal venu à les contester et à critiquer son obligation à ce titre.

Il résulte de ce qui précède que l’obligation ayant donné lieu à astreinte est née du contrat de bail et présente un lien de connexité avec la créance en loyer, de sorte que le premier juge a écarté à tort l’exception de compensation.

La compensation ayant pour effet d’éteindre les dettes réciproques à concurrence de la plus faible, qui est en l’espèce la dette de loyers, Maître [F] [U] ne justifie pas à la date de délivrance de commandement de payer d’un arriéré de loyer resté impayé, le commandement de payer est donc inopérant, et la décision déférée qui fait produire effet à ce commandement et constate la résiliation du bail sera réformée.

Pour les mêmes motifs liés à la considération des montants respectifs des dettes réciproques, il ne subsiste pas d’arriéré de loyer impayé au 30 avril 2011 et la demande de résiliation judiciaire du bail sera rejetée.

Par ailleurs il n’appartient pas à la cour de se prononcer à ,la demande du liquidateur du bailleur sur le sort et la continuation du bail en cours en raison de l’impécuniosité du bailleur, cette question relevant de la procédure collective

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par la SARL la Vallée des Oliviers.

A l’appui de cette demande la SARL la Vallée des Oliviers qui occupe toujours les lieux et les exploite fait état d’un manquement à l’obligation de délivrance qui ne la met pas en mesure d’exploiter son fonds de commerce dans des conditions normales.

Elle ne fournit aucun élément de preuve ni sur la nature ni sur la consistance des préjudices qu’elle subit, et ne démontre ni impossibilité, ni restriction d’exploitation.

Sa demande de dommages et intérêts insuffisamment justifiée sera rejetée.

Sa demande de réduction de loyer qui tend à l’indemnisation du préjudice de jouissance prétendu est recevable par application des articles 565 et 566 du code de procédure civile, elle n’en est pas moins dénuée de fondement en l’absence de toute preuve et de tout indice d’une privation de jouissance et d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

En raison de cette carence la demande d’expertise sera également rejetée par application de l’article 146 du code de procédure civile.

La mauvaise foi de Maître [F] [U] es qualité dont la prétention avait été accueillie devant le premier juge n’est pas démontrée.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

la Cour statuant contradictoirement

infirme la décision déférée en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau

constate la compensation entre dettes connexes

dit en conséquence que le commandement payer signifiant la clause résolutoire délivré le 30 mars 2011 est inopérant et sans effet

rejette les demandes tendant au constat ou au prononcé de la liquidation judiciaire du bail

rejette les demandes de la SARL la Vallée des Oliviers en paiement de dommages et intérêts et en réduction de loyer et dit n’y avoir lieu à expertise sur ce point,

rejette les demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive

rejette la demande de la SARL la Vallée des Oliviers au titre de l’article 700 du code de procédure civile

passe les dépens en frais de liquidation.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT