COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 19 DECEMBRE 2024

N°2024/438

Rôle N° RG 22/11628 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ43X

[W] [J]

[H] [U]

C/

[C] [I] [K] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cécile COSTIERA-GIAMARCHI

M^e Mélissa MERCERET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en date du 22 Avril 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 21/02882.

APPELANTS

Monsieur [W] [J]

né le 21 Novembre 1989 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Cécile COSTIERA-GIAMARCHI, avocat au barreau de NICE

Madame [H] [U]

née le 27 Février 1994 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile COSTIERA-GIAMARCHI, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Madame [C] [I] [K] [G]

née le 28 Novembre 1948 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Mélissa MERCERET de la SCP BROSSON MERCERET ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président- Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mai 2020, Mme [C] [G] a donné à bail d’habitation à M. [W] [J] et Mme [H] [U] une maison située à [Localité 6] (06), moyennant un loyer mensuel de 1400 euros.

Par acte sous seing privé du premier juin 2020, les mêmes parties ont conclu un bail portant sur la location de l’appartement situé au premier étage de la maison, moyennant un loyer mensuel de 1000 euros.

Par acte sous seing privé du 30 mai 2020, les parties se sont engagées à régulariser une vente devant notaire, portant sur la maison, moyennant la somme de 310.000 euros, dans un délai d’un an.

Par acte d’huissier du 20 avril 2021, Mme [G] a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance locative.

Les locataires ont quitté les lieux le 05 juin 2021.

Par acte d’huissier du 29 juin 2021, Mme [G] a fait assigner M. [J] et Mme [U] aux fins de les voir condamner à payer diverses sommes au titre de frais de réparations, de loyers impayés et de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par jugement contradictoire du 22 avril 2022, le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] a :

— condamné M. [W] [J] et Mme [H] [U] à verser à Mme [C] [G] les sommes suivantes :

*45913, 80 euros au titre des travaux de la cave

*500 euros au titre des dégradations locatives

*4200 euros au titre des loyers impayés

— débouté Mme [G] du surplus de ses demandes au titre des dégradations locatives

— débouté M. [J] et Mme [U] de leur demande au titre d’un préjudice de jouissance et au titre d’une exception d’inexécution

— débouté M.[J] et Mme [U] de leur demande de paiement de la somme de 647, 08 euros

— débouté M. [J] et Mme [U] de leur demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral

— débouté Mme [G] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

— condamné M. [J] et Mme [U] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a estimé que le procès-verbal du 20 février 2020 de sortie des lieux des précédents locataires valait état des lieux d’entrée pour M.[J] et Mme [U]. Il les a condamnés à indemniser Mme [G] du préjudice subi par cette dernière en raison des travaux qu’ils avaient effectués dans la cave, sans autorisation écrite et expresse donnée par la bailleresse.

Il a uniquement retenu le coût des frais de remise en état de l’abri de jardin, à la suite de la démolition d’un ancien cabanon, au titre des demandes de réparations locatives formées par Mme [G].

Il a condamné M.[J] et Mme [G] à un arriéré locatif.

Il a rejeté la demande d’exception d’inexécution au motif de l’indécence du logement soulevée par M.[J] et Mme [G]. Il a noté que ces derniers ne démontraient pas que les désordres constatés dans le logement (infiltrations, coulures et moisissures) résultaient d’une violation, par le bailleur, de son obligation de délivrance d’un logement décent. Il a relevé que le bien immobilier avait subi un important sinistre consécutif à la catastrophe naturelle de la tempête [L] et que les preneurs avaient effectué d’importants travaux de transformation de la cave qui avaient conduit à mettre à nu les fondations. Il a noté que les locataires ne s’étaient pas plaints de moisissures et d’humidité avant cette tempête et souligné qu’ils n’avaient pas déclaré de sinistre auprès de leur assureur.

Il a rejeté la demande au titre du remboursement de la somme saisie par l’huissier, estimant que cette prétention relevait de la compétence du juge de l’exécution.

Il a rejeté la demande de M.[J] et Mme [U] au titre de leur préjudice moral pour n’être pas démontrée.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par Mme [G].

Par déclaration du 16 août 2022, M. [J] et Mme [U] ont relevé appel de cette décision s’agissant des chefs du jugement qui les condamnent et ceux qui les déboutent de leurs demandes.

Mme [G] a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique du 09 octobre 2024 auxquelles il convient de se reporter, M.[J] et Mme [U] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*condamné M. [J] [W] et Mme [U] [H] à payer à Mme [G] [C] :

— la somme de 45.913,80 euros au titre des travaux de la cave ;

— la somme de 500 euros au titre des dégradations locatives ;

— la somme de 4.200 euros au titre des loyers impayés ;

* débouté M. [J] [W] et Mme [U] [H] de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance et de l’exception d’inexécution et de leur demande en paiement de la somme de 647,08 euros et de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ;

*condamné M. [J] [W] et Mme [U] [H] à verser à Mme [G] [C] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

*condamné M. [J] [W] et Mme [U] [H] aux entiers dépens.

statuant à nouveau,

— de débouter Mme [C] [G] de ses demandes,

A titre reconventionnel

— de condamner Mme [C] [G] à leur verser les sommes suivantes :

*2.600 euros au titre de la diminution des loyers à hauteur de 50% pour la période courant du 1 er juin 2020 au 2 octobre 2020

*8.400 euros au titre de la suspension des loyers pour la période courant du 3 octobre 2020 au 5 juin 2021

*647,08 euros correspondant au montant de la somme saisie par huissier le 4 juin 2021

*10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral

*4000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance

— de condamner Mme [C] [G] aux dépens de première instance,

— de condamner Mme [C] [G] à leur verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles de la procédure d’appel,

— de condamner Mme [C] [G] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Ils contestent toute dégradation locative. Ils précisent que les frais de remise en état du jardin et les travaux de terrassement évoqués par Mme [G] sont la conséquence du passage de la tempête [L] en octobre 2020. Ils soutiennent avoir pris à bail un logement dont certaines pièces étaient vétustes, avec de la moisissure et des traces d’humidité. Ils ajoutent que le patio, l’appartement du rez-de-chaussée et les fondations de la maison ont été inondés après le passage de la tempête [L]. Ils déclarent que Mme [G] a commis une fraude à l’assurance en faisant état d’un bien affecté dans sa totalité. Il lui reproche de tenter d’imputer, à chaque locataire successif, la remise à neuf de sa vieille maison. Ils indiquent que l’abri jardin était effondré lors de la prise de possession des lieux.

Ils soutiennent que Mme [G] était informée de l’existence des travaux dans la cave et de la réalisation d’un mur de soutènement, avant même leur commencement. Ils affirment que cette dernière en était d’accord, comme en témoignent les échanges de SMS. Ils ajoutent que l’édification d’un mur de soutènement avait été rendu nécessaire par la tempête [L]. Ils indiquent que cette dernière estimait que les travaux dans la cave, qui agrandissaient celle-ci, valorisaient son bien.

Ils soulèvent une exception d’inexécution pour être dispensés en tout ou en partie du paiement du loyer en raison de l’indécence du logement. Ils font état de problèmes d’humidité et de moisissures. Ils expliquent avoir déclaré à leur assureur les dégâts subis à la suite du passage de la tempête [L]. Ils notent que le bien était affecté de désordres dont l’origine n’est pas la tempête. Ils relèvent que les agents de la CAF ont conclu à l’indécence du logement. Ils précisent que seuls certains travaux ont été effectués par leur bailleur et contestent avoir fait obstacle à ces derniers.

Ils sollicitent une diminution de loyer pour période courant du premier juin 2020 au 02 octobre 2020, une suspension de loyer pour la période du 02 octobre 2020 au 05 juin 2021.

Ils demandent le remboursement d’une somme saisie par voie d’huissier ainsi que des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, lié au harcèlement et au comportement de Mme [G] qui leur a notamment demandé de mentir aux assureurs et a fait pression pour qu’ils acquièrent le bien.

Par dernières conclusions notifiées le 18 octobre 2024 par voie électronique auxquelles il convient de se référer, Mme [G] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’elle a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— de condamner M.[J] et Mme [U] à lui verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel,

— de condamner M.[J] et Mme [U] aux dépens de la présente procédure.

Elle expose que M. [J] et Mme [U] ont pris possession de l’intégralité de la maison.

Elle leur reproche d’avoir exécuté des travaux, sans son autorisation ni même la prévenir, et d’avoir loué une partie du bien, alors que la sous-location n’était pas autorisée.

Elle évoque l’excavation de la cave, sans son autorisation écrite ni expresse. Elle précise avoir été avisée de ces travaux une fois ceux-ci effectués. Elle indique que la solidité des fondations de la maison en a été atteinte.

Elle précise avoir fait appel à un expert qui a évalué le coût de la remise en état du bien. Elle déclare que toutes les parties étaient présentes à l’occasion de l’expertise amiable. Elle sollicite la confirmation du montant des sommes qui lui ont été allouées par le premier juge au titre des travaux de la cave. Elle souligne que M. [J] a effectué des travaux en juillet 2020 avant même la survenue de la tempête [L] en octobre 2020.

Elle sollicite également une indemnisation au titre de l’abri du jardin qui a été démoli.

Elle fait état d’une dette locative.

Elle conteste avoir manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent. Elle fait observer que M.[J] et Mme [U] ne s’étaient jamais plaints de la moindre difficulté et qu’ils envisageaient même d’acquérir le bien quelques semaines avant leur départ. Elle souligne qu’ils lui ont interdit de procéder à quelques travaux de peinture. Elle relève qu’il faut tenir compte des désordres créés par la tempête [L] et des travaux non autorisés réalisés par M. [J] et Mme [U]. Elle explique que ces derniers se sont ligués avec leur ancienne locataire dont l’attestation n’est pas probante ; elle relève que cette dernière ne s’était pas plainte de difficultés liées à l’humidité ou à des moisissures.

Elle s’oppose à toute exception d’inexécution de payer le loyer. Elle estime que M.[J] et Mme [U] ne rapportent la preuve, ni d’un préjudice de jouissance ni d’un préjudice moral.

Elle soutient qu’ils ne peuvent pas plus revendiquer le remboursement d’une somme saisie par voie d’huissier et qu’ils leur appartient de saisir éventuellement le juge de l’exécution.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 octobre 2024.

MOTIVATION

Il n’est pas contesté par les parties que jusqu’à leur départ, Mme [U] et M. [J] étaient locataires de la maison appartenant à Mme [G], située à [Localité 6], le second bail ne venant pas se substituer au premier.

Mme [G] ne forme aucune demande d’infirmation du jugement déféré.

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…).

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Selon l’article 7 de cette même loi, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement (…)

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état (…).

Mme [U] et M. [J] se sont vu remettre les clés de la maison dès le premier juin 2020; il était prévu qu’ils y fassent des travaux. Le bail signé le 30 mai 2020 mentionne ainsi une 'remise des clés le premier juin pour travaux’ (sans autre précision sur les travaux à exécuter).

La promesse de vente du 30 mai 2020 énonce que 'le bailleur autorise les colocataires à effectuer des travaux dans la maison sans qu’il leur soit demandé la remise en état si le bail était résilié, à la condition que les colocataires fassent une demande d’autorisation écrite au propriétaire bailleur détaillant les travaux qu’ils souhaitent réaliser et obtiennent son accord écrit'.

Les travaux auxquels ont procédé M. [J] et Mme [U], qui consistent essentiellement en des travaux d’agrandissement de la cave avec une excavation de cette pièce, s’analysent en des travaux de transformation qui nécessitaient l’accord écrit de Mme [G]. Cet accord écrit n’a jamais été donné.

S’il est établi par les pièces produites que Mme [G] savait que des travaux étaient en cours dans le bien loué, Mme [U] et M.[J] ne démontrent pas que cette dernière connaissait, avant le début des travaux, leur nature et leur ampleur. Ils ne démontrent aucun accord verbal antérieur à la réalisation des travaux permettant de s’assurer que Mme [G] était d’accord avec leur nature et leur ampleur. Les SMS produits au débat par ces derniers datent du 13 novembre et du 21 novembre 2020 et démontrent uniquement que Mme [G] connaissait l’existence des travaux qui étaient déjà en cours. Dans un SMS du 25 septembre 2020, Mme [G] indique 'j’ai vu la cave… j’ai pris un peu peur.. (…) avez creusé à la limite de l’ancienne maison… on voit la poutre.. franchement… c la saison des pluies… j’ai hâte que vous fassiez le mur de soutènement… je pense qu’il y a urgence', ce qui démontre uniquement qu’elle connaissait l’existence des travaux et s’en inquiétait. Mme [U] et M.[J] ne démontrent pas l’existence d’un accord tacite de Mme [G] sur la nature et l’ampleur des travaux effectués.

Mme [G], dans ses conclusions et sa demande indemnitaire, évoque la nécessité de travaux de réfection et fait état des désordres liés aux travaux effectués par ses locataires.

Le débat porte également sur les dégradations liées aux travaux effectués par M.[J] et Mme [U]. Il ressort d’une expertise amiable du 14 juin 2021, après une visite effectuée le 10 juin 2021 :

— que M. [J] a agrandi la cave en abattant le mur en parpaings et en enlevant la terre présente jusque sous la fondation de la façade Nord,

— que tout le fond de la cave a été excavé et que les fondations de la maison ne portent plus sur le sol,

— que M. [J] a étayé la dalle haute qui correspond au plancher de l’appartement du bas mais que cet étaiement ne consolide pas la fondation car la dalle est appuyée sur la fondation, l’étaiement soulageant tout au plus et pareillement la fondation du poids de la dalle.

L’expert amiable estime qu’il faut sécuriser la fondation en mettant en place un étaiement complémentaire sous la fondation qui a été affouillée, reconstituer une semelle sur le plancher de la cave, monter sur celle-ci un mur pour reprendre la descente de charge de la fondation initiale et réaliser le un mur de soutènement au fond de la cave. Après la demande de devis, cet expert note que la phase de sécurisation s’élève à la somme de 7589, 60 euros et la phase réparation à la somme de 38.344, 20 euros, avec des TVA à 20%.

Mme [G] avait mandaté un huissier de justice qui s’est rendu sur les lieux le 17 mai 2021 mais qui n’a pu visiter la cave, en raison du refus de M.[J], qui, contacté, téléphoniquement, disait vouloir être présent.

M.[J] et Mme [U] ne démontrent pas que les nécessaires travaux d’étaiement pour sécuriser la cave seraient en lien avec le passage de la tempête [L] du 02 octobre 2020. Ils ne contestent pas l’état de la cave tel que révélé par l’expert amiable lors de sa visite.

Dès lors, ces derniers ont violé l’obligation de ne pas transformer les locaux loués sans l’accord écrit du propriétaire et doivent répondre des dégradations qui sont survenues à la suite de ces travaux, dégradations qui ont été faites pendant la durée du bail, sans qu’ils ne démontrent que celles-ci auraient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’auraient pas introduit dans le logement.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré qui les a condamnés à payer à Mme [G] la somme de 45.913, 80 euros.

Le bail conclu le 30 mai 2020 mentionne l’existence d’un abri jardin avec quelques outils et matériaux divers.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il ressort d’un procès-verbal d’huissier du 20 février 2020, qui avait été effectué à l’occasion du départ des précédents locataires, qu’il s’agissait d’un cabanon ancien.

Le constat d’huissier du 17 mai 2021 mentionne que le cabanon de jardin et la dalle en béton servant de support à ce dernier sont démolis.

Mme [U] et M. [J] ne démontrent pas que la dégradation de ce cabanon aurait eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’auraient pas introduit dans le logement.

Mme [G] produit au débat une estimation d’un abri de jardin neuf (pièce 25) pour un montant de 1079, 90 euros. Compte tenu de l’état dans lequel le cabanon était lors de la prise de possession des lieux par M. [J] et Mme [U], il convient de fixer à la somme de 200 euros le montant de l’indemnisation due à Mme [G] au titre de la dégradation de cet abri de jardin. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’obligation de délivrance d’un logement décent imposée au bailleur s’exécute pendant la durée du bail, tout comme celle de permettre la jouissance paisible du logement et d’effectuer toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 énonce que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…) ;

(…)

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

(…)

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

Il ressort d’un diagnostic de la société [Z], mandatée le 17 mars 2021, qu’à l’issue d’une visite faite le 13 avril 2021, le logement a été considéré comme indécent, en raison :

— d’infiltration d’eau depuis l’extérieur,

— d’humidité ponctuelle liée à des fuites et des infiltrations dans l’intérieur du logement, au niveau du bas des murs, avec des tâches d’humidité et de moisissures dans la cuisine, la salle de bains et autour des fenêtres

— d’une ventilation insuffisante dans la cuisine et le WC

— d’une absence de garde-corps.

Ce diagnostic relevait qu’il fallait effectuer les travaux suivants pour mettre le logement en conformité avec les critères de la décence :

— création d’une ventilation haute et basse dans la cuisine

— création d’une ventilation dans les WC

— vérification de l’étanchéité de la toiture et si besoin réfection

— pose d’un garde corps manquant au balcon.

Ce diagnostic fait uniquement état d’une humidité ponctuelle, avec des traces d’humidité et de moisissures dans la cuisine, la salle de bains et autour des fenêtres. Il n’est pas démontré par M.[J] et Mme [U] que le logement serait devenu inhabitable. Ils ne peuvent prétendre à bénéficier de la somme de 8400 euros pour la période du 03 octobre 2020 au 05 juin 2021, somme correspondant à une suspension du loyer ni soulever une exception d’inexécution de leur obligation principale de paiement des loyers.

M.[J] et Mme [U] ne démontrent pas qu’ils auraient eu à subir des problèmes d’humidité et de moisissures dès leur entrée dans les lieux. Ils se sont plaints de l’humidité et de problèmes de moisissures le 10 février 2021 en saisissant le pôle de lutte contre l’habitat indigne.

Ils ne peuvent ainsi prétendre à obtenir la somme de 2600 euros pour la période du premier juin 2020 au 02 octobre 2020, correspondant à 50% du loyer.

Le procès-verbal de l’huissier de justice du 20 février 2020 (valant état des lieux de sortie des anciens locataires) ne mentionne pas d’ humidité dans le logement ni de moisissures, sauf au niveau du patio extérieur, le muret et le bas de la façade qui comporte quelques traces blanchâtres d’humidité. La précédente locataire, Mme [Y], qui avait mandaté cet huissier et qui était donc présente lors de sa visite, n’a pas évoqué des difficultés liées à des moisissures ou de l’humidité. Dès lors, l’attestation de Mme [Y], du 02 mai 2021, qui fait état de traces d’humidité dans le coin du salon (non mentionnées dans l’acte d’huissier du 20 février 2020), n’est-elle pas suffisante à démontrer que le logement aurait été affecté d’humidité et de moisissures lors de la prise de possession des lieux par M. [J] et Mme [U].

Il résulte des pièces produites que la tempête [L] du 02 octobre 2020 a dégradé la toiture de la maison louée et inondé le patio ; en outre de l’eau a coulé dans l’une des pièces du rez-de-chaussée également.

Il n’est toutefois pas démontré par Mme [G], qui a pour obligation de délivrer un logement décent, que les désordres constatés par la société [Z] seraient en lien exclusif avec les travaux effectués sans autorisation par M.[J] et Mme [U] et/ou avec le passage de la tempête [L]. Ainsi en est-il du défaut de ventilation du logement ; or, les problèmes d’humidité subis par les locataires sont à relier à une mauvaise ventilation du logement.

Dès lors, il est établi par M. [J] et Mme [U] que ces derniers ont souffert de problèmes d’humidité liés en partie par la tempête [L] et la mauvaise ventilation du logement. Ces troubles de jouissance seront intégralement réparés par l’allocation d’une somme de 2240 euros.

Le montant de l’arriéré locatif n’est pas contesté par M. [J] et Mme [U]. En conséquence, le jugement déféré qui les a condamnés à verser la somme de 4200 euros au titre des loyers impayés sera confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par M. [J] et Mme [U]

Ces derniers ont été indemnisés de la violation, par Mme [G], de son obligation de délivrance d’un logement décent qui a entraîné, à leur détriment, un trouble de jouissance. Ils ne démontrent pas que le comportement de cette dernière aurait entraîné à leur détriment un préjudice moral. Le jugement déféré qui a rejeté cette demande sera confirmé.

Sur la demande formée par M. [J] et Mme [U] tendant à être remboursés de la somme de 647, 08 euros au titre d’une saisie faite par voie d’huissier

Ces derniers, qui ne justifient d’aucune exception d’inexécution, seront déboutés de leurs demandes. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M. [J] et Mme [U] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel ; ils seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Mme [G] les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné M. [J] et Mme [U] aux dépens et au versement de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles sera confirmé.

M. [J] et Mme [U] seront condamnés à verser à Mme [G] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation de M. [W] [J] et Mme [H] [U] et en ce qu’il les a condamnés à verser la somme de 500 euros au titre de la dégradation de l’abri de jardin ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE M. [W] [J] et Mme [H] [U] à verser à Mme [C] [G] la somme de 200 euros en réparation de la dégradation de l’abri jardin ;

CONDAMNE Mme [C] [G] à verser à M.[W] [J] etMme [H] [U] la somme de 2240 euros en réparation de leur trouble de jouissance lié à l’humidité et aux moisissures dans le logement loué;

CONDAMNE M. [W] [J] et Mme [H] [U] à verser à Mme [C] [G] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

REJETTE les demandes de M. [W] [J] et Mme [H] [U] au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [W] [J] et Mme [H] [U] aux dépens de la présente procédure.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,