COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 05 MARS 2015

N° 2015/141

Rôle N° 14/05550

SARL PAUL ET SASHA

C/

SCI E C D

Grosse délivrée

le :

à :

XXX

SCP DESOMBRE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 20 Février 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/07256.

APPELANTE

SARL PAUL ET SASHA

Prise en la personne de sa gérante, domicilié ès-qualité au siège sis XXX

demeurant Chez M^me Leslie TARRAZI-LECLERC Domaine de Cantemerle – XXX

représentée par M^e Cédric CABANES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par M^e Marc CHARTIER, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

SCI E C D

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social, demeurant 38 Cours Gimon – XXX

représentée par M^e Martine DESOMBRE de la SCP DESOMBRE M & J, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par M^e Iréna AZAR, du cabinet ROUCH, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Février 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Anne CAMUGLI, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre

M^me Anne CAMUGLI, Conseiller

M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me G H.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2015

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2015,

Signé par M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre et M^me G H, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI E C D et la SARL PAUL ET SASHA ont signe un bail commercial le 26 novembre 2009 portant sur un local 8 rue bastonenq à Salon-de-Provence.

Par acte du 4 décembre 2012 complété par écritures ultérieures, la SARL PAUL ET SASHA a fait assigner la SCI E C D devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence aux fins de voir :

— juger que le bail commercial a porté sur le local commercial de 25 m² et que la jouissance sur ce local a également été étendue à ses dépendances (deux pièces accessibles par un escalier ayant un État initial de caves)

— dire que la jouissance de ces dépendances à été consentie par la SCI E C D bailleresse en se présentant comme propriétaire des murs a fait état de cette fausse qualité , engageant ainsi sa responsabilité.

— celle-ci condamnée en conséquence à :

lui payer la somme de 19 054,04 € au titre des travaux réalisés dans les dépendances et celle de 33. 000 € au titre de la moins value du fonds de commerce

lui restituer la somme de 2.310 € à titre de provisions sur charges qui n’ont pas été justifiées

lui payer la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI E C D a conclu au rejet des demandes de la SARL PAUL ET SASHA et sollicité à titre reconventionnel la somme de 2.000 € au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile et celle de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 20 février 2014, le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a débouté la SARL PAUL ET SASHA de ses demandes , considérant que les parties avaient expressément exclu les caves de la désignation des biens loués et que l’autorisation de jouissance de locaux inutilisés n’emportait pas inclusion de ces derniers dans le bien loué. Il a débouté la SCI E C D de ses demandes reconventionnelles et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL PAUL ET SASHA a relevé appel de la décision le 19 mars 2014.

Par conclusions numéro 4 déposées et notifiées le 20 décembre 2014, elle entend voir infirmer le jugement rendu et réitère ses demandes de première instance. Elle entend voir

— juger que le bail commercial a porté sur le local commercial de 25 m² et que la jouissance a également été étendue aux dépendances du dit local (deux pièces accessibles par un escalier ayant un État initial de cave)

— dire que la jouissance de ses dépendances à été consentie par la SCI E C D bailleresse qui s’est présentée comme propriétaire des murs et a donc fait état de la Fausse qualité de propriétaire des murs, engageant ainsi sa responsabilité.

Elle entend :

— voir dire en conséquence, dans tous les cas que la SCI E C D a fait usage d’une fausse qualité et que cet agissements est fautif

— se voir déclarer bien fondée en son action en responsabilité contractuelle du chef du bail commercial conclu entre les parties.

— voir condamner en conséquence la SCI E C D à lui payer les sommes de:

-19.501,04 € au titre des travaux réalisés dans les dépendances du fonds pour leur réaménagement et leur remise aux normes sans pouvoir bénéficier de l’investissement et

subsidiairement dans tous les cas une somme de 10.000 € pour éviction brutale imposée par la SCI E C D sans aucun préavis d’usage du chef de la jouissance de ses dépendances, ce qui lui a préjudicié des lors qu’elle n’a pu bénéficier de ses investissements pendant un délai minimum de prévenance

-33.000 € au titre de la moins value ayant affecté la valeur du fonds de commerce cédé par la SARL PAUL ET SASHA, moins-value causée par le défaut de jouissance et des dépendances.

— voir relever que la SCI E C D a refusé de justifier du bien-fondé des provisions sur charges versées par le locataire et de les justifier en produisant toutes pièces probantes conformément à la clause figurant en page 7 du bail.

— voir dire en conséquence qu’elle est bien fondée en sa demande de restitution des provisions sur charges versées soit une somme de 2.310 €.

— voir condamner la SCI E C D au paiement de cette somme outre intérêts légaux à compter de la décision.

— voir débouter la SCI E C D de l’ensemble de ses demandes et la voir condamnée à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle se prévaut de l’accord de la gérante de la bailleresse pour lui conférer la jouissance des dépendances et fait valoir qu’elle a entrepris dans ces dernières les travaux d’un montant total de 19.504,04 €.

Elle fait état d’un litige entre le propriétaire des dépendances qui a suspecté sa propre locataire la SARL LA COMPAGNIE LA CHAUSSURE , locataire mitoyenne et dirigée par sa propre bailleresse , de sous-location, fait grief à celle-ci d’avoir fait monter un mur et installer une porte pour lui interdire l’accès aux dépendances, indique n’avoir pu céder son fonds de commerce au prix de 55.000 €, l’acquéreur s’étant désisté faute de pouvoir exploiter les dépendances et n’avoir finalement cédé son fonds qu’à la somme de 22.000 €.

Elle invoque les agissements fautifs de la représentante de la bailleresse qui s’est présentée comme propriétaire des murs et a autorisé les travaux sur la totalité de la surface comprenant dès lors les 2 pièces de dépendances et signant les plans de l’architecte en cette qualité. Elle fait valoir que M^me B pour le compte de la SCI E C D n’avait aucune aptitude à concéder la jouissance des dites dépendances.

Elle invoque la mauvaise foi, la volonté de dissimulation et de fraude aux droits du propriétaire réel à l’insu du preneur.

Elle conteste que les dépendances aient fait l’objet d’un prêt à usage distinct ni s’être vu concéder une jouissance précaire et gratuite par la SCI E C D.

Elle produit des attestations démontrant la brutalité de son éviction.

Elle argumente ses demandes sur son préjudice et conteste en outre les charges qui lui ont été facturées en l’absence de justification.

Par conclusions déposées et notifiées le 30 décembre 2014, la SCI E C D conclut

Sur l’appel principal

à l’irrecevabilité de la demande de condamnation à une somme de 10.000 € pour prétendue éviction brutale, demandes formées à titre subsidiaire pour la première fois en cause d’appel et conclut en tout état de cause au rejet de cette demande et à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a débouté la SARL PAUL ET SASHA de toutes ses demandes.

Sur l’appel incident.

Elle sollicite la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile et une somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique avoir donné son accord pour permettre à la SARL PAUL ET SASHA d’aménager la cave cette autorisation étant donnée gratuitement et à titre précaire le preneur sachant pertinemment qu’il ne disposait d’aucun titre locatif concernant ladite cave, que l’occupation des lieux n’a été autorisée que du fait que la Compagnie de la Chaussure n’utilisait pas la cave depuis de très nombreuses années.

Elle s’approprie la motivation du premier juge en ce qu’il a considéré que le preneur ne pouvait ignorer que les caves n’étaient pas incluses dans le bien loué.

Elle soutient que les caves ont été prêtées à titre gratuit, le commodat n’impliquant pas que la chose soit la propriété du prêteur, qu’elle n’a nullement été informée du prix des transformations et n’a a fortiori nullement donné son accord à celles-ci. Elle fait observer que les plan sur lesquels elle a donné son accord concernent les aménagements du local principal dont elle était propriétaire et non les dépendances.

Elle considère que la demande subsidiaire au titre d’un préavis est irrecevable comme formulée pour la première fois en cause d’appel est en outre totalement infondée aucun des articles visés par la SARL PAUL ET SASHA ne prévoyant un quelconque préavis . Elle soutient d’autre part au vu des chiffres d’affaires de la SARL PAUL ET SASHA que la restitution des dépendances et/ou la prétendue absence de préavis n’ont eu aucun impact sur le chiffre d’affaires réalisé par cette dernière, que la baisse constatée en janvier 2012 est consécutive à la vente en liquidation du stock et au désengagement de la gérante qui avait décidé de cesser son activité.

Elle soutient que la demande de la SARL PAUL ET SASHA au titre de son prétendu préjudice économique est infondée en l’absence de justificatifs que M^me Y aurait été disposée à acquérir le fonds au prix de 55.000 €, que la preuve que le désistement de cette dernière a résulté de la restitution des dépendances n’est pas rapportée et que la SARL PAUL ET SASHA est en toute hypothèse l’unique responsable de ce désistement pour cet éventuel motif si elle s’est présentée comme locataire des dépendances.

Elle considère que la demande de restitution des charges, contractuellement fixées, acceptées et réglées, est infondée.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 janvier 2015

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’objet du bail :

Le premier juge a rappelé les termes du bail commercial désignant le local loué à la SARL PAUL ET SASHA de la façon suivante : « un local commercial de 25 m² comprenant un local principal avec une fenêtre, une porte d’entrée et un dégagement avec une porte arrière donnant sur la rue ».

La SCI E C D fait encore justement observer que dans un mail du 13 janvier 2010 reçu par la SARL PAUL ET SASHA, le représentant de la SCI E C D indiquait « concernant la pièce du fond : nous ne pouvons pas la marquer sur le bail mais Madame B (gérante de la bailleresse) vous laisse la jouissance de cette pièce ». En l’état de la désignation des lieux loués et de ce message, aussi dénués d’équivoque l’un que l’autre, , il a été justement retenu que la SARL PAUL ET SASHA ne pouvait prétendre que les deux caves en litige lui avaient été données à bail.

L’allégation que la SCI E C D aurait fautivement fait état de la fausse qualité de propriétaire des dites dépendances est donc sans portée dès lors que la SARL PAUL ET SASHA ne pouvait ignorer qu’elle ne disposait d’aucun titre locatif sur ces dernières.

Le jugement déféré sera dès lors confirmé en ce qu’il a débouté la SARL PAUL ET SASHA de sa demande tendant à voir juger que le bail liant les parties a porté sur les dépendances litigieuses et tendant à voir condamner la SCI E C D à l’indemniser de la faute consistant à faire état de la fausse qualité de propriétaire de ces dernières.

Sur la demande subsidiaire de la SARL PAUL ET SASHA.

Aux termes de l’article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

La demande subsidiaire de la SARL PAUL ET SASHA tend à se voir indemniser du préjudice résulté pour elle de son éviction brutale des dépendances dont elle soutient à tort qu’elles lui avaient été données à bail mais dont il n’est pas contesté qu’elle s’en était fait concéder l’usage : cette demande sera dès lors jugée recevable comme tendant à la même fin indemnitaire que la demande principale.

Il est établi et reconnu par la SCI E C D qu’elle a donné à la SARL PAUL ET SASHA la jouissance des caves litigieuses. Elle indique elle même dans ses écritures que les relations des parties s’inscrivent dans le cadre d’un prêt à usage et a admis lui avoir donné l’autorisation de les aménager .

Il n’est pas d’avantage discuté que la SCI E C D, dont le dirigeant est également locataire d’un local commercial adjacent de celui loué à la SARL PAUL ET SASHA a fait condamner le 18 novembre 2011 l’accès de cette dernière aux dépendances dont elle lui avait laissé le libre usage. Plusieurs témoins ( M. X, M .AL J, M^me Z, M^me A,M^me K-L ) attestent de la soudaineté de l’initiative : or, la SCI E C D n’avait pas prévu de terme au prêt qu’elle admet avoir consenti. Le besoin de se voir restituer la chose prêtée n’est pas imprévu au sens de l’article 1889 du code civil dès lors qu’elle connaissait l’aléa et n’ignorait pas en laissant à son preneur l’usage des dépendances litigieuses, qu’elle serait nécessairement amenée à y mettre fin.

Si l’exigence textuelle d’un préavis n’est pas démontrée , ce revirement brutal et l’éviction brutale de la SARL PAUL ET SASHA des lieux dont la SCI E C D lui avait laissé la jouissance s’analyse en un comportement fautif uniquement dicté par le reproche récent de sous location et d’infraction au bail que lui faisait son bailleur.

Le préjudice subi par la SARL PAUL ET SASHA ne peut égaler la perte de chance de vendre son fonds de commerce dès lors que celle-ci avait prévu de mettre un terme à son exploitation en faisant espérer à son acquéreur la jouissance de dépendances qui ne faisaient pas partie du bien loué .

La SARL PAUL ET SASHA est en revanche fondée à demander réparation du préjudice résulté de la privation soudaine d’accès aux dites dépendances et de l’ évacuation anticipée de son stock et de ses aménagements, qui lui ont été brutalement imposées par la SCI E C D .

L’attestation du comptable de l’appelante confirmant une baisse de chiffres d’affaires entre 2011 et 2012 ne permet pas de déterminer le préjudice strictement lié à la privation brutale des dépendances , aucune autre donnée comptable n’étant d’ailleurs communiquée.

Le préjudice subi du fait de l’éviction brutale du preneur des locaux qui lui avaient été prétés sera dans ces conditions réparé par l’octroi d’une somme forfaitaire de 5.000€ .

Sur les charges :

Le premier juge a omis de statuer sur la demande de la SARL PAUL ET SASHA tendant au remboursement de provisions sur charges injustifiées :la SARL PAUL ET SASHA est fondée à en solliciter le remboursement pour un montant total de 2.310 euros dès lors que la bailleresse n’a jamais justifié et ne propose au demeurant toujours pas de justifier des charges correspondantes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la SARL PAUL ET SASHA l’intégralité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

La somme de 1.500€ lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement , contradictoirement ,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SARL PAUL ET SASHA de ses demandes tendant à voir juger que le bail liant les parties a porté sur les dépendances constituées de deux pièces en état initial de caves et à voir retenir la responsabilité de la SCI E C D en ce qu’elle a fait faussement été de la qualité de propriétaires des dites dépendances.

Y ajoutant

Condamne la SCI E C D à payer à la SARL PAUL ET SASHA les sommes de :

-5.000€ à titre de dommages et intérêts

-2.310€ en remboursement de provisions sur charges injustifiées.

-1.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI E C D aux dépens distraits au profit de la SCPLeclerc Cabanes Canovas conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT