R.G : 14/08992

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 07 octobre 2014

RG : 14/08593

chambre des uregences

XXX

C/

M^e GALYS – Mandataire de Syndicat des copropriétaires 8 RUE DE LA MARTINIERE

Syndicat des copropriétaires 8 RUE DE LA MARTINIERE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 28 Juin 2016

APPELANTE :

XXX

XXX

XXX

Représentée par la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON

INTIMEE :

M^e GALYS – Mandataire de Syndicat des copropriétaires 8 RUE DE LA MARTINIERE

XXX

XXX

défaillant

Syndicat des copropriétaires 8 RUE DE LA MARTINIERE Représentée par son syndic en exercice la régie GALYS XXX, XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Alexandra GOUMOT-NEYMON, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Décembre 2015

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 23 Mai 2016

Date de mise à disposition : 28 Juin 2016

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Jean-Jacques BAIZET, président

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

— X Y, conseiller

assistés pendant les débats de Emanuela MAUREL, greffier

A l’audience, X Y a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Emanuela MAUREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DE L’AFFAIRE

La société «Sci N5» est propriétaire dans un ensemble immobilier en copropriété situé XXX à Lyon 1^er, de locaux commerciaux «à usage d’atelier» situés au rez-de-chaussée et au sous-sol.

La société Nenejian locataire de ces locaux y exploite une activité de garage automobile.

Par une résolution adoptée le 6 juillet 2012, l’assemblée générale des copropriétaires, précisant le règlement de copropriété, a décidé que seraient interdites dans les locaux de l’immeuble et notamment ceux du rez-de-chaussée, les « activités alimentaires, notamment les commerces de poissons, fromage, viandes ».

La société Nenejian souhaitant cesser son activité, la Sci N5 est entrée en relation avec une enseigne de distribution de proximité la société DIA.

La Sci N5 a alors saisi l’assemblée générale d’une résolution (n° 25) , aux fins d’élargissement de la destination de ses lots.

Les copropriétaires réunis en assemblée générale le 30 janvier 2014 ont voté contre cette résolution.

Par acte du 28 mars 2014, la Sci N5 a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins d’annulation de cette résolution.

Parallèlement, des pourparlers se sont engagés entre la Sci N5 et le conseil syndical et une nouvelle résolution (n° 2) était présentée le 13 mai 2014 à l’assemblée générale, laquelle a été de nouveau rejetée malgré les précisons et garanties apportées par la Sci N5, concernant les modalités d’exploitation, la salubrité des lieux et la tranquillité des copropriétaires.

Par acte du 11 juillet 2014, la Sci N5 a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins d’annulation de cette résolution.

Le syndicat des copropriétaires a conclu au débouté faisant valoir que l’activité de commerce alimentaire était clairement prohibée par le règlement de copropriété qui avait été précisé sur ce point en 2012.

Par jugement en date du 7 octobre 2014, le tribunal de grande instance de Lyon a :

— débouté la Sci N5 de sa demande,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande, reconventionnelle de condamnation au paiement de dommages et intérêts,

— condamné la Sci N5 aux dépens et au paiement de la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société « Sci N 5» a relevé appel de ce jugement .

Elle demande à la cour :

Vu la loi du 10 juillet 1965, Vu les dispositions des articles 563, 564 et 565 du code de procédure civile, Vu le règlement de copropriété applicable,

— d’infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

— d’annuler la résolution n° 2 refusant l’autorisation sollicitée par la Sci N5 d’élargir la destination de ses lots pour une activité de commerce de distribution,

— de rejeter toutes les demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires,

— de condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier XXX à Lyon 1^er à payer à la Sci N5 une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de le condamner enfin aux entiers dépens d’instance et d’appel, distraits au profit de la société Juge-Fialaire, avocat sur son affirmation de droit.

Elle soutient :

— que les copropriétaires en 2012, ont entendu seulement interdire les activités artisanales des métiers de bouche,

— que l’activité de vente de produits emballés, à prépondérance alimentaire, ne peut être assimilée, en elle-même, à une activité génératrice de nuisances olfactives et sonores telle qu’une boucherie, charcuterie, fromagerie ou poissonnerie,

— que l’activité envisagée ne porte pas, en elle-même, atteinte aux droits des occupants de l’immeuble.

— que les seules denrées périssables sont celles proposées à la vente en rayons,

— que la rue de la Martinière est pourvue de deux voies de circulation et permet les livraisons sans difficulté,

— que la nouvelle activité ne présenterait pas de nuisances supérieures à celles endurées par le garage automobile,

— que l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. (') »

— que l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, indique que « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

— que la modification de règlement de copropriété doit être réputée non écrite, en ce qu’elle lui impose une modification de la destination et des modalités de jouissance de celles-ci.

— qu’il a été admis qu’un copropriétaire qui avait voté en faveur de la décision attaquée sur le fondement de l’article 43 pouvait néanmoins la contester,

— qu’elle ne conteste pas que ce type de clause puisse être, compte tenu des circonstances de fait de chaque espèce, conforme à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, à condition qu’elle ait été adoptée à l’unanimité, en application de l’article 26 de la loi,

— que dès lors qu’elle tend à la même fin que la demande tendant à l’annulation de la résolution, le moyen tiré de la contrariété à l’ordre public des conditions de la modification du règlement de copropriété ne constitue pas un moyen nouveau et est parfaitement recevable.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX, représentée par son syndic en exercice, la société Galys, demande à la cour :

Vu les articles 1134, 1156 et 1382 du code civil, Vu les articles 32-1, 564 et suivants du code de procédure civile, Vu la loi du 10 juillet 1965,

rejetant toutes fins, moyens et conclusions adverses,

— de débouter la Sci N5 de son appel comme non fondé,

— de confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Lyon du 7 octobre 2014 en ce qu’il a déboute la Sci N5 de sa demande d’annulation de la résolution n°2 du 13 mai 2014, et l’a condamnée à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

statuant à nouveau,

— de condamner la Sci N5 à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

— de condamner la Sci N5 à lui payer la somme de 6.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner également la Sci N5 aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de M^e Goumot Neymon Avocat, avocat sur son affirmation de droit.

Elle soutient :

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 13 mai 2014 :

— qu’ une décision du syndicat des copropriétaires est susceptible de recours en annulation lorsque :

— qu’elle a été le résultat de man’uvres destinées à obtenir par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs,

— qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun.

— qu’en l’espèce, l’assemblée générale a justifié son refus de voir affecter aux lots du rez-de-chaussée une destination de commerce alimentaire dans le strict respect des clauses du règlement de copropriété et de l’intérêt collectif,

— que la modification du règlement de copropriété a été adoptée à l’unanimité,

— que la Sci N5 était présente et a voté en faveur de cette résolution qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation,

— que le règlement de copropriété interdisait déjà l’exercice d’une telle activité au sein de leur immeuble, puisqu’il y était mentionné : «Aucun entrepôt de matières inflammables, périssables ou susceptibles de dégager de mauvaises odeurs ne pourra être fait dans les appartements ou autres locaux ».

— que le stockage de denrées alimentaires périssables est donc interdit strictement,

— que l’activité de supérette implique nécessairement le stockage de telles denrées,

— que la supérette sera ouverte sur une amplitude horaire conséquente, 7j/7, avec une fréquentation constante de clientèle, ce qui entraînera de façon certaine l’apparition de nuisances supérieures à celles occasionnées par l’exploitation du garage,

— qu’il n’est nullement démontré que le refus d’autoriser l’activité envisagée par la société DIA dans les locaux commerciaux appartenant à la Sci N5 révélerait une volonté de certains copropriétaires de nuire à la Sci N5,

Sur le prétendu caractère réputé non écrit du chapitre 7 du règlement de copropriété dans sa rédaction issue de la modification du 6 juillet 2012 et l’inapplicabilité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965:

— que cette demande est irrecevable s’agissant d’une nouvelle demande devant la Cour,

— que d’autre part elle ne justifie d’aucun intérêt à agir ayant à l’époque de cette assemblée voté en faveur de ce modificatif,

— qu’elle n’a pas la qualité de «copropriétaire opposant ou défaillant » puisqu’elle était bien présente et a voté en faveur de la résolution du 6 juillet 2012, ce qu’elle reconnaît d’ailleurs elle-même dans ses écritures,

— que le délai de deux mois pour contester la résolution du 6 juin 2012 est largement dépassé,

— que la Sci N5 n’apporte nullement la preuve que l’interdiction d’activité alimentaire dans l’immeuble constituerait une restriction aux droits des copropriétaires contraire aux dispositions d’ordre public énoncées par la loi,

— qu’aux termes du règlement de copropriété, la destination essentielle de l’immeuble est l’habitation bourgeoise,

— qu’une supérette occasionne, par nature, de nombreuses allées et venues tout au long de la journée, qu’elle nécessite des livraisons fréquentes, génératrices de bruits et de désagréments pour les copropriétaires et enfin, qu’elle implique le stockage de denrées périssables.

— qu’en l’occurrence rien n’a jamais été imposé à la Sci N5 laquelle a pris part au vote et voté en faveur de la résolution.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la «demande» relative au caractère non écrit de la disposition du règlement de copropriété issu de la résolution du 6 juillet 2012

Le dispositif des conclusions de la Sci N5 ne comporte aucune demande aux fins de voir déclarer la clause litigieuse non écrite.

En outre, la Sci N5 ne demande pas l’annulation de la résolution adoptée par l’assemblée générale le 6 juillet 2012 , étant relevé qu’elle ne serait pas recevable à cet effet, n’ayant pas agi dans le délai de 2 mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et n’étant pas opposante ou défaillante.

En conséquence, l’irrecevabilité soulevée est sans objet.

Sur la demande aux fins d’annulation de la résolution n° 2 refusant l’autorisation sollicitée par la Sci N5 d’élargir la destination de ses lots pour une activité de commerce de distribution

L’assemblée générale des copropriétaires a adopté le 6 juillet 2012, une résolution , insérant après le paragraphe suivant :

« Les appartements ou locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement à l’exception des locaux commerciaux pourvu que le commerce ou l’industrie exploité ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou l’odeur les personnes habitant l’immeuble»

Le paragraphe ci-après :

« Sont expressément interdits tous établissements insalubres, incommodes, immoraux ou bruyants pouvant engendrer des nuisances olfactives ou nuire à la bonne tenue de l’immeuble et à sa bonne tranquillité.

Plus précisément sont notamment interdits :

* toutes activités alimentaires, notamment les commerces de poissons, fromages, viandes,

* toutes les activités de restauration en tous genres, restaurant, bar, café, kebab, sandwicherie, salles de jeux, pressings,

Aucune nuisance sonore ne sera tolérée de 22 heures à 7 heures».

Le règlement de copropriété mentionne par ailleurs :

«Aucun entrepôt de matières inflammables, périssables ou susceptibles de dégager de mauvaises odeurs ne pourra être fait dans les appartements ou autres locaux ».

En l’espèce, l’assemblée générale a exactement considéré qu’une supérette était une activité alimentaire nécessitant de surcroît un stockage de matières périssables ( fruits, légumes, produits laitier etc.)

Dès lors l’assemblée générale a fait une exacte application du règlement de copropriété modifié à l’unanimité des copropriétaires en 2012.

En outre, la résolution est conforme à l’intérêt collectif en ce qu’elle vise à préserver la tranquillité de l’immeuble qui est essentiellement à usage d’habitation.

Les copropriétaires ont valablement estimé que l’activité de supérette était génératrice de nuisances supérieures à celles générées par le garage automobile en place, puisque ce commerce alimentaire sera ouvert sur une amplitude horaire conséquente, 7j/7, avec une fréquentation constante de clientèle.

La demande d’annulation de la résolution litigieuse est donc mal fondée.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’action de la Sci N5 n’apparaît pas avoir été engagée dans une intention de nuire.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

la cour,

— Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— Condamne la Sci N5 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € supplémentaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne la Sci N5 aux entiers dépens d’appel, distraits au profit de M^e Goumot Neymon, Avocat, avocat sur son affirmation de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT