COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 12 MAI 2016

N° 2016/245

Rôle N° 15/13243

I X

C D épouse X

C/

G D veuve A

Grosse délivrée

le :

à :

XXX

XXX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de TOULON en date du 25 Juin 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 11-15-822.

APPELANTS

Monsieur I X

né le XXX à XXX

de nationalité Française, demeurant XXX – XXX

représenté par M^e Catherine TAYLOR-SALUSSE, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Ouahab BOUREKHOUM, avocat au barreau de TOULON plaidant

Madame C D épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité Française, demeurant XXX – XXX

représentée par M^e Catherine TAYLOR-SALUSSE, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Ouahab BOUREKHOUM, avocat au barreau de TOULON plaidant

INTIMEE

Madame G D veuve A

née le XXX à XXX

représentée par M^e François COUTELIER de l’ASSOCIATION COUTELIER L COUTELIER F., avocat au barreau de TOULON substituée par M^e Corinne GANET, avocat au barreau de TOULON plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 Mars 2016 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Brigitte PELTIER, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre

M^me Brigitte PELTIER, Conseiller

M^me Françoise FILLIOUX, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me E F.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2016,

Signé par M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre et M^me E F, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous seing privé du 2 avril 1982, M^me A est devenue locataire d’un immeuble situé au XXX, postérieurement acquis par les époux X (à savoir sa s’ur et son beau-frère) ; un premier contentieux a opposé les parties, s’agissant du trouble de jouissance des locataires à l’occasion de travaux entrepris par les nouveaux bailleurs et un protocole transactionnel a été conclu le 12 mai 2014, eu égard aux liens familiaux unissant les parties.

Le 25 septembre 2014, les époux X ont fait délivrer à M^me A un congé pour reprise au bénéfice de leur fille à effet du 31 mars 2015, terme du renouvellement du bail ; M^me A a saisi le Tribunal d’instance en nullité de ce congé.

Par jugement du 25 juin 2015, le Tribunal d’instance de Toulon a prononcé la nullité du congé pour reprise outre condamnation des époux X au paiement d’une somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’entiers dépens ; le premier Juge a considéré que l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction telle qu’issue de la loi du 24 mars 2014 était applicable à l’espèce quand bien même le bail litigieux était antérieur à sa rédaction.

Les époux X ont relevé appel de cette décision.

Aux termes de leurs écritures en date du 9 mars 2016, ils concluent à la réformation du jugement déféré ; à la validité du congé délivré ; au débouté adverse ; à l’expulsion des locataires, occupants sans droit ni titre ; au paiement d’une somme mensuelle de 400 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1^er avril 2015 ; au paiement d’une somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens, en ceux compris celui du congé du 25 septembre 2014.

Ils soutiennent que les dispositions applicables sont celles de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi ALUR et ce par application du principe de sécurité juridique des contrats, alors que le législateur n’a pas entendu faire application aux contrats en cours des nouvelles modalités du congé ; qu’à la date du congé, les locataires étaient âgés de moins de 70 ans et les bailleurs âgés tous deux de 63 ans ; qu’au demeurant, la locataire ne remplit pas la condition cumulative de l’âge et de la modicité des ressources, au jour où le congé est donné, issue de la version modifiée du texte ; que le congé a un motif réel et sérieux ; qu’enfin M^me A a déménagé le 13 décembre 2015 et n’occupe plus les lieux, lesquels ne sont plus qu’une résidence secondaire pour la locataire.

Aux termes de ses leurs écritures en date du 14 mars 2016, l’intimée conclut à la confirmation du jugement déféré ; à la non validité du congé notifié ; à l’absence de d’éléments sérieux et légitimes justifiant de la non reconduction du bail ; au paiement d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens.

Elle fait valoir que l’interprétation adverse est contraire à l’avis de la cour de cassation du 16 février 2015 et vide de sens les mesures de protection du locataire telles qu’annoncées ; que l’article 15 issu de la loi du 24 mars 2014 relève d’un nouvel ordre public d’application immédiate ; que les époux X, nés tous deux en 1952, étaient âgés de moins de 65 ans au 31 mars 2015 ; qu’à la date d’échéance du contrat, soit le 31 mars 2015, M^me A était âgée de plus de 65 ans ; que pour l’appréciation des ressources de M^me A à la date du 25 septembre 2014, c’est la dernière année civile écoulée, soit 2013, qu’il convient de prendre en compte ; que les revenus du couple M. Z et elle même sont inférieurs au plafond applicables ; qu’elle satisfait donc à la condition cumulative d’âge et de ressources ; à titre subsidiaire, d’une part que le congé ne portait pas sur l’intégralité des lieux donnés à bail, tel que résultant du constat d’état des lieux ainsi que du protocole transactionnel signé par les parties, d’autre part que le congé n’a pas de motifs réels et sérieux ; enfin qu’elle n’a pas déménagé ; qu’elle fait l’objet d’un acharnement de la part des bailleurs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 mars 2016.

SUR CE

Sur la loi applicable au congé :

E n application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 (dite Loi ALUR) : « III. ' Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1^er septembre 1948 précitée. / Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. / L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. »

Les parties sont liées par un bail souscrit le 2 avril 1982, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; le 25 septembre 2014, le bailleur a fait délivrer un congé pour le terme du renouvellement du bail soit le 31 mars 2015.

Les bailleurs soutiennent en premier lieu que ce congé, se rapportant à un bail souscrit antérieurement à la loi du 24 mars 2014, ne se trouve pas soumis aux dispositions de ce nouveau texte par application tant du principe de sécurité juridique que de l’article 14 de la dite loi ; toutefois, les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, étant régis par la loi en vigueur à la date où ils se produisent, c’est sans erreur de droit que le premier juge a dit, au visa du dit article 14 de la loi du 24 mars 2014, ensemble l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 du Code civil, que l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 était applicable à l’espèce quand bien même le bail en litige est antérieur à l’entrée en vigueur du dit texte.

Or, il est constant que la locataire âgée de 66 ans au 31 mars 2015, disposait avec son concubin d’un revenu de 23.811 euros, en conséquence inférieur au plafond fixé par l’arrêté du 23 décembre 2013 à 26.725 euros, tel que résultant des déclarations de revenus pour l’année 2013, lesquelles correspondent à la période à prendre en considération, s’agissant à la dernière année civile écoulée au 25 septembre 2014, date de délivrance du congé, quand bien même l’article 4 de l’arrêté du du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’État en secteur locatif fixe l’année de référence à l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location ; il en résulte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a constaté que la locataire était protégée par l’article 15 III sus visé de la loi du 6 juillet 1989.

Les bailleurs soutiennent en second lieu que M^me A a déménagé le 13 décembre 2015 et XXX à Auribeau sur Siagne et qu’ainsi les locaux objets du bail, vidés de leurs meubles, ne sont plus qu’une résidence secondaire ; ils font valoir en ce sens que la locataire a réceptionné un courrier recommandé à cette nouvelle adresse ; toutefois, cet événement postérieur à la date de renouvellement du bail est inopérant, observation devant être faite que M^me A justifie d’une part de la présence de ses meubles dans les lieux loués, d’autre part de ce qu’elle a été amenée à séjourner à Auribeau sur Siagne au domicile de la belle-mère de sa fille, résidant en cette commune, afin de seconder cette dernière à l’occasion d’une grossesse difficile suivie de la naissance de jumeaux prématurés.

Il suit de ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner les moyens de nullité développés à titre subsidiaire par la locataire, que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a annulé le congé non conforme aux conditions d’âge et de revenus tels que résultant de la loi du 24 mars 2014.

L’existence d’un acharnement des bailleurs à l’encontre de la locataire ne résulte pas des pièces du dossier ; le jugement déféré sera en conséquence également confirmé en ce qu’il a débouté M^me A de cette prétention.

Enfin, les dépens ainsi qu’une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, seront mis à la charge des appelants qui succombent.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Condamne les époux X à payer à M^me A une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne les époux X aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT