XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 02/07/2015

***

N° de MINUTE : 15/

N° RG : 14/03214

Jugement (N° 11/00408)

rendu le 22 Janvier 2014

par le Tribunal de Grande Instance de DUNKERQUE

REF : PM/KH

APPELANTE

SARL NIEPPE B ANDRE

ayant son siège XXX

XXX

Représentée par M^e François DELEFORGE, avocat au barreau de DOUAI

Assistée de M^e DEFONTAINE, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

SAS AESSEAL FRANCE

ayant son siège XXX

XXX

Représentée par M^e Marie-Hélène LAURENT, avocat au barreau de DOUAI

Assistée de M^e Hubert SOLAND, avocat au barreau de LILLE

SA SOCIÉTÉ Y IARD ASSURANCES MUTUELLES

ayant son siège XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-Claude CARLIER, avocat au barreau de DUNKERQUE

Assistée de M^e Alain BARBIER, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS à l’audience publique du 19 Mai 2015 tenue par Pascale METTEAU magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Sylvie HURBAIN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale FONTAINE, Président de chambre

Stéphanie BARBOT, Conseiller

Pascale METTEAU, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2015 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale FONTAINE, Président et Marguerite-Marie HAINAUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 avril 2015

***

Par jugement rendu le 22 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Dunkerque a :

— dit que le bail commercial contracté entre la SCI Nieppe B-X et la société Aesseal France a été résilié de plein droit à la date de survenance du sinistre, soit le 13 décembre 2009,

— débouté la société Aesseal France de sa demande en restitution des loyers et du dépôt de garantie versés entre les mains de la SCI Nieppe B-X au titre du bail du 26 mars 2004,

— dit que la SCI Nieppe B-X doit restituer à la société Aesseal France la somme de 6.760 euros correspondant au dépôt de garantie au titre du bail du 15 septembre 2009 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2010,

— dit que la société Y IARD doit garantir son assurée, la société Aesseal, dans les termes du contrat d’assurance liant les parties,

— débouté les parties de leurs demandes contraires ou plus amples,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

— mis les dépens à la charge de la SCI Nieppe B-X.

La SARL Nieppe B X a interjeté appel de cette décision le 22 mai 2014.

RAPPEL DES DONNEES UTILES DU LITIGE :

Par acte authentique du 26 mars 2004, la SCI B-X Plein Sud, aux droits de laquelle vient la SARL Nieppe B-X (société B-X), a donné à bail commercial à la SAS Aesseal France (société Aesseal) des locaux situés à Nieppe à usage de commerce et de bureaux, d’une superficie de 143 m², pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1^er avril 2004.

La locataire exerçait dans les locaux loués une activité de négoce (achat, vente, distribution de garnitures mécaniques et de systèmes d’étanchéité de haute technologie) mais aussi une activité de réparation de ces systèmes.

Le 13 septembre 2009, un incendie est survenu dans les locaux qui ont été détruits.

Le 15 septembre 2009, la SARL B-X a consenti à la SAS Aesseal un bail de courte durée (jusqu’au 14 août 2011) portant sur des locaux de 260 m² avec faculté pour le preneur de faire cesser le bail à l’expiration de chaque trimestre civil, par une demande adressée par le locataire par acte extrajudiciaire.

Par acte d’huissier du 26 novembre 2009, la société Aesseal a donné congé du bail de courte durée à effet le 31 décembre 2009.

Par acte d’huissier du 8 décembre 2009, elle a notifié à son bailleur un congé de résiliation du bail commercial signé le 26 mars 2004 en raison de la destruction totale du local au sens de l’article 1722 du code civil.

Par lettre recommandée du 14 décembre 2009, la société B-X a indiqué à la société Aesseal son refus de voir le bail du 26 mars 2004 résilié, au prétexte que ce dernier comporte une dérogation à l’article 1722 du code civil.

Par lettre recommandée du 5 janvier 2010, la société Aesseal a estimé que s’il existait une dérogation aux dispositions de l’article 1722 du code civil, celle-ci concernait la seule hypothèse de la destruction partielle (et non totale) du bien loué visée à l’alinéa 2 du texte. Elle précisait qu’il y avait eu résiliation de plein droit du bail de 2004 et elle a sollicité le remboursement des loyers perçus entre le 13 septembre et le 31 décembre 2009 et la restitution du dépôt de garantie.

Par courrier recommandé du 17 février 2010, la société B-X a mis en demeure la locataire d’avoir à vider des locaux occupés par elle au titre du bail du 26 mars 2004 (bureaux, chaises, ordinateurs, étagères et matériels divers) pour le 24 février 2010.

Par acte d’huissier du 28 mai 2010, la société B-X a fait assigner la société Aesseal devant le tribunal de grande instance de Dunkerque aux fins de voir dire nulle la résiliation du bail de 2004 signifiée le 8 décembre 2009 et d’obtenir sa condamnation à lui payer les loyers échus jusqu’au 31 mars 2013, dont 18.160, 24 euros au titre des 1^er et 2^e trimestres 2010 et de la reddition de charge 2008.

Par assignation du 13 avril 2011, la société Aesseal a sollicité la constatation de la résiliation du bail de 2004 de plein droit le 13 septembre 1009, le remboursement du dépôt de garantie et du trop-perçu des loyers et charges de ce bail pour la somme de 10.873,01 euros, remboursement du dépôt de garantie du bail du 15 septembre 2009 pour 6760 euros et a appelé en garantie son assureur, la Y, si par impossible le Tribunal devait faire droit aux demandes de la société B-X. Les deux affaires ont été jointes le 7 juin 2011.

La décision déférée a été rendue dans ces conditions.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 décembre 2014, la SARL Nieppe B-X demande à la cour de :

vu les articles 1722, 1733 du code civil :

à titre principal :

— dire et juger que seul le bailleur était en droit de prononcer la résiliation de plein droit du bail de l’article 1722 du code civil par application de la clause dérogatoire conventionnelle du bail et qu’il a renoncé à cette résiliation,

— dire et juger, en conséquence, l’acte de résiliation signifié le 8 décembre 2009 par le preneur du bail du 26 mars 2004 nul et de nul effet et que le bail du 26 mars 2004 s’est poursuivi jusqu’au 31 mars 2013,

— infirmer, en conséquence, le jugement en ce qu’il a jugé que l’article 1722 devait s’appliquer et en ce qu’il a jugé valable la résiliation de plein droit du bail du 26 mars 2004 à effet du 13 décembre 2009 et en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes de condamnation de la société Aesseal France à hauteur des loyers et charges du 14 septembre 2009 au 31 mars 2013,

— constater l’exécution de sa part du jugement de première instance qui était assorti de l’exécution provisoire au profit de la société Aesseal France à hauteur de 6.913,95 euros correspondant à la restitution du dépôt de garantie du bail de courte durée assortie des intérêts légaux,

à titre subsidiaire si jamais la cour écarte l’application de la clause dérogatoire du bail à l’article 1722 :

— dire et juger que la société Aesseal France a renoncé quelques jours après l’incendie à la résiliation de plein droit du bail de l’article 1722 du code civil,

— infirmer le jugement en ce qu’il a jugé que la société Aesseal France n’y avait pas renoncé,

à titre principal et subsidiaire :

— dire et juger, en conséquence, que la société Aesseal France est redevable des loyers et charges au titre de son bail commercial du 26 mars 2004 jusqu’au 31 mars 2013, soit en application du bail, soit au titre du préjudice subi du fait des manquements du preneur,

— constater que la société Aesseal France a seulement réglé ses loyers jusqu’au 31 décembre 2009,

— en conséquence, constater que la société Aesseal France est redevable à son égard de la somme de 127.070,93 euros arrêtée à la date du 31 mars 2013 au titre des loyers et charges dus,

— ordonner la compensation du dépôt de garantie du bail du 26 mars 2004 de 7.163,35 euros avec les loyers et charges dus au titre du bail du 26 mars 2004 jusqu’au 30 mars 2013,

— diminuer le montant des loyers et charges dus au titre du bail du 26 mars 2004 du montant de l’indemnisation perçue de l’assurance à hauteur de 29.813 euros,

— condamner en conséquence la société Aesseal France à lui payer après la compensation et la déduction susvisées la somme de 90.094,58 euros, assortie des intérêts de retard conventionnels avec capitalisation des intérêts au sens de l’article 1154 du code civil,

très subsidiairement,

— constater que la responsabilité civile de la société Aesseal France est engagée en application de l’article 1733 du code civil,

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Aesseal France au sens de l’article 1733 du code civil,

— dire et juger que la société Aesseal France doit l’indemniser de tous les préjudices résultant de l’incendie survenu dans ses locaux le 13 septembre 2009 dont les loyers conventionnels du bail du 26 mars 2004, du 14 septembre 2009 au 31 mars 2013, et subsidiairement du 14 septembre 2009 au 30 juin 2011, soit plus de 21 mois, et infirmer en conséquence le jugement en ce qu’il a limité le préjudice indemnisé à la seule somme de 18.326 euros,

— condamner en conséquence Aesseal France à payer la somme de 90.094,58 euros correspondant aux loyers conventionnels du bail du 26 mars 2004, du 14 septembre 2009 au 31 mars 2013 (obtenue après déduction faite des loyers et charges du 4 trimestre 2009 déjà payés par la société Aesseal France, le montant du dépôt de garantie de 7.163,35 euros et l’indemnisation perçue de l’assurance au titre des loyers de 29.813 euros), à titre de dommages intérêts ou, à tout le moins, et subsidiairement, à la somme de 20.306,26 euros au titre des loyers et charges du 14 septembre 2009 au 30 juin 2011 (déduction faite des loyers et charges du 4^e trimestre 2009, du montant du dépôt de garantie de 7.163,35 euros et de l’indemnisation perçue de l’assurance de 29.813 euros),

— rejeter les appels incidents de la société Aesseal France tendant à la condamnation à la restitution de loyers du 14 septembre 2009 au 31 décembre 2009 et à celle du dépôt de garantie au titre du bail du 26 mars 2004, ainsi que sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner à 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel, ainsi qu’aux dépens.

Elle rappelle les dispositions de l’article 1722 du code civil, qui s’appliquent en cas de destruction du local loué si le locataire n’est pas à l’origine de l’incendie, et affirme que les parties peuvent déroger à ce texte, ce qui a été le cas en l’espèce, puisque les sociétés Aesseal et B-X sont convenues de transférer le droit de résilier le bail, en cas de destruction de la majeure partie des locaux par suite d’un incendie, uniquement au bailleur, le preneur renonçant également à son droit de maintien du bail moyennant une diminution du loyer. Elle relève qu’au jour de l’incendie, elle n’avait aucun élément lui permettant de préciser si son locataire était ou non responsable des causes de l’incendie, qu’elle a pris contact avec sa locataire pour l’informer de sa décision de remettre les lieux en état et lui a trouvé une solution provisoire de remplacement, de sorte qu’elle a, par ce biais, immédiatement informé son locataire de sa volonté de renoncer à la résiliation du bail. Elle observe que le bail de courte durée a été conclu pour éviter tous troubles au locataire et mettre à sa disposition, le temps des travaux de remise en état, un local mitoyen au lieu sinistré, un préavis limité à un mois étant prévu afin de faciliter la réinstallation de la société Aesseal dans les locaux initialement loués à la fin des travaux.

Elle ajoute que les locaux loués n’ont pas été détruits en totalité mais aux trois quarts, comme les experts intervenus après le sinistre ont pu le constater. Elle conteste que le tribunal ait pu estimer que « la majeure partie du local » corresponde à « la totalité » des lieux loués (assimilant la notion de destruction à celle de possibilité d’exploiter) et qu’il ait ainsi pu conclure à la résiliation du bail de plein droit. Elle prétend que la conclusion du bail de courte durée n’implique pas pour autant que les locaux initialement loués ont été entièrement détruits mais qu’elle voulait uniquement permettre au locataire des conditions normales de jouissance et une continuité de son exploitation. Elle ajoute que si elle avait opté pour la résiliation du bail, elle n’aurait eu aucun intérêt à proposer des locaux provisoires à sa locataire (cette dernière ne pouvant prétendre à aucune indemnité en cas d’incendie).

Elle fait valoir qu’en tout état de cause la locataire a renoncé à la résiliation de plein droit en s’installant dans les locaux proposés par le biais du bail de courte durée (comme le confirment également les échanges de courriers entre les parties et la signification tardive du congé pour faire constater la résiliation de plein droit), alors qu’elle-même avait décidé, dès le lendemain du sinistre, de faire remettre les lieux en état et donc de ne pas se prévaloir de la résiliation prévue par l’article 1722 du code civil. Elle précise que les travaux n’ont été retardés que par des événements postérieurs à l’incendie qui ne lui sont pas imputables (négociations difficiles avec les assureurs, retard de versement des indemnités, opposition des banques munies de privilège sur le montant de ces indemnités, installation sur le terrain de gens du voyage'). Elle explique que ce n’est que postérieurement à la décision d’Aesseal de ne pas réintégrer les locaux qu’elle a encore retardé les travaux pour envisager un plus vaste projet de rénovation (travaux finalement commencés en mars 2012 et terminés en novembre 2013).

Elle observe également que le preneur, en application du bail de 2004, aurait pu donner congé au plus tard le 1^er octobre 2009 mais qu’elle n’a pas usé de cette faculté, ce qui démontre sa volonté de poursuivre le bail.

Elle précise qu’il n’y a pas eu double facturation de loyer ; que les loyers réglés d’avance pour le dernier trimestre 2009 ont été remboursés à Aesseal par son assureur ; qu’à compter du 1^er janvier 2010, seuls les loyers du bail dérogatoire ont été payés ; que la perte d’activité marginale d’Aesseal durant son hébergement provisoire, a été également couverte par son assurance et qu’il était normal que la locataire verse un dépôt de garantie pour l’utilisation du nouveau local mis à sa disposition.

Elle réclame donc le paiement des loyers échus au titre du bail de 2004 entre le 1^er janvier 2010 et le 31 mars 2013 (dernière échéance triennale), soit 90.094,58, déduction faite d’une somme de 29.813 euros, reçue de son propre assureur et du montant du dépôt de garantie (7.163,35 euros).

Elle affirme que l’incendie est la conséquence d’une faute de la locataire ayant mal utilisé un appareil électrique ; qu’elle doit répondre des conséquences de ce sinistre ; qu’elle doit donc l’indemniser du montant des loyers non perçus, soit 90.094,58 euros ou, à tout le moins, compte tenu de la durée incompressible d’immobilisation des locaux qui n’aurait pu être inférieure à 21 mois, 20.306,26 euros. Elle rappelle, en effet, qu’elle ne pouvait faire les travaux avant d’avoir reçu les fonds de son assureur et qu’il existe une durée minimale pour réaliser les travaux de remise en état.

Elle constate que le tribunal n’a pas statué ultra petita, comme reproché par Y, mais qu’il a statué sur des demandes qu’elle avait formulées.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 décembre 2014, la SAS AESSEAL France demande à la cour de :

à titre principal :

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail du 26 mars 2004 au 13 septembre 2009,

— dire que dès lors qu’elle était bien fondée à notifier cette résiliation de plein droit à la société Nieppe B-X,

— en conséquence, débouter la société Nieppe B-X de toutes ses demandes, fins et conclusions au titre de la prétendue absence de résiliation de plein droit,

— ordonner la restitution du dépôt de garantie du bail dérogatoire du 15 septembre 2009

avec intérêt au taux légal à compter du 5 janvier 2010,

à titre incident :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de restitution des loyers du quatrième trimestre 2009 et du dépôt de garantie versé au titre du bail du 26 mars 2004 et jugeant à nouveau :

— dire et juger que la société Nieppe B-X a été indemnisée en totalité de son préjudice à la suite de l’incendie,

— en conséquence, dire qu’aucune indemnisation supplémentaire ne lui est due,

— en conséquence, condamner la société Nieppe B-X à la somme de 10.873, 01 euros au titre des loyers trop perçus entre le 13 septembre et le 31 décembre 2009,

— condamner la société Nieppe B-X à la somme de 7.45325 euros au titre du dépôt de garantie du bail du 26 mars 2004,

— dire que ces condamnations seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2010,

à titre infiniment subsidiaire :

— confirmer qu’en cas de condamnation à son égard au paiement de dommages et intérêts à la société Nieppe B-X, la Y devra sa garantie

au titre du contrat,

— y ajoutant, préciser que les dommages et intérêts ainsi mis à sa charge entrent bien dans les limites et conditions de la garantie,

— dire que les frais de procédure supportés par elle seront mis à la charge de la compagnie Y,

en tout état de cause :

— condamner la société Nieppe B-X à la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Elle prétend qu’en sa qualité de preneur, elle n’a pas renoncé, par une clause du contrat de bail, au jeu de la résiliation de plein droit en cas de destruction totale de la chose louée, cette renonciation ne jouant qu’en cas de destruction partielle. Au surplus, elle relève que le bailleur ne l’a jamais informée de sa volonté de poursuivre le contrat après le sinistre, ce d’autant qu’elle ignorait lors de l’incendie quand elle pourrait reconstruire les locaux et combien de temps allaient durer les travaux (qui de fait, se sont terminés uniquement quatre ans après le sinistre). Elle affirme que c’est uniquement parce qu’elle avait constaté la résiliation du bail de 2004 qu’elle a accepté de signer le bail de courte durée, le temps de retrouver des locaux plus adaptés à son activité (elle ne pouvait exercer son activité de réparation dans les locaux provisoires). Elle souligne, en effet, qu’elle n’avait aucun intérêt à être titulaire de deux contrats pour une seule et même activité. Elle soutient d’ailleurs que dans le cadre de ce nouveau bail, la société B-X lui a réclamé un dépôt de garantie et qu’elle n’a nullement appliqué un loyer réduit, ce qui exclut qu’il s’agisse de locaux de substitution le temps de la reconstruction.

Elle affirme qu’à la suite de l’incendie, la totalité du bâtiment loué était devenue inutilisable et que les locaux étaient impropres à leur destination, de sorte qu’elle ne pouvait y poursuivre son activité.

Elle fait valoir que le bail de courte durée ne mentionne à aucun moment qu’il n’est conclu que le temps des travaux de reconstruction et que si la volonté des parties avait été de poursuivre le bail de 2004, elles l’auraient mentionné dans le second bail. Elle relève que, dans ces conditions, et compte tenu de la résiliation de plein droit, il est absurde de lui reprocher de n’avoir pas délivré de congé pour la seconde période triennale du bail de 2004, expirant le 1^er octobre 2009. Elle constate, par ailleurs, que le bailleur a perçu son loyer jusqu’en décembre 2009 puis en 2010, par le biais de son assureur, de sorte qu’elle ne peut réclamer une nouvelle fois ces sommes.

Elle indique, en outre, que :

la bailleresse ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’elle invoque, représentant 21 mois de loyer, alors que le rapport d’expertise du cabinet de son assureur lui a été remis le 15 décembre 2010, que la société B-X a reçu, dès janvier 2011, la somme de 337.249 euros et qu’elle ne démontre pas que son préjudice aurait duré jusqu’au mois de juin 2011 ; si les travaux ont duré jusqu’en 2013, c’est uniquement du fait de la bailleresse, laquelle a été intégralement indemnisée de ses préjudices,

le dépôt de garantie du bail dérogatoire doit lui être restitué, ce point n’étant pas contesté,

elle était assurée pour le risque incendie auprès de la compagnie Y qui a réglé 635.591 euros (dont 337.249 de dommages matériels au bailleur et 29.813 euros de perte locative) ; elle était également assurée pour le risque perte d’exploitation ; la résiliation du bail et sa réinstallation rapide dans des locaux adaptés ont permis de limiter sa perte de chiffre d’affaires ; dans la mesure où elle n’aurait pas pu se réinstaller si le bail de 2004 n’était pas résilié (ne pouvant assumer en même temps le paiement de deux loyers), les conséquences de cette résiliation doivent être indemnisées au titre des frais supplémentaires d’exploitation tels qu’envisagés dans le contrat d’assurance ; elles sont, en effet, directement liées au sinistre puisque sa réinstallation dans de nouveaux locaux le 1^er janvier 210 lui a permis de retrouver son niveau d’activité en cinq mois (alors qu’elle était susceptible d’obtenir une indemnisation sur une année) ; dès lors, si elle doit être condamnée au versement des loyers jusqu’au 31 mars 2013, elle est bien fondée à solliciter la garantie de son assureur dans la limite de l’économie réalisée par ce dernier (de l’ordre de 140.000 euros) pour couvrir les frais de procédure et les indemnités de résiliation,

si la résiliation devait être considérée comme fautive, il n’en demeure pas moins qu’elle est la conséquence d’un événement accidentel, assuré ; au surplus, elle n’a pas résilié le contrat mais s’est prévalue d’une résiliation de plein droit, laquelle ne peut être assimilée à une faute de sa part ; en tout état de cause, sa condamnation en première instance a été faite en application de l’article 1733 du code civil et non par la suite d’une résiliation qui ne saurait être qualifiée de fautive ; or, son assureur a déjà couvert les conséquences de la destruction des locaux loués de sorte qu’il ne peut lui refuser sa garantie pour les préjudices complémentaires invoqués par le bailleur.

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 17 octobre 2014, la SA Y IARD demande à la cour de :

vu les articles 461 du code de procédure civile, 1134, 1315 et 1964 du code civil, L 113-1 du code des assurances :

— interpréter la décision des premiers juges énoncée comme suit « Dit que la société Y IARD doit garantir son assurée, la société Aesseal, dans les termes du contrat d’assurance liant les parties »,

— dans l’hypothèse où elle était considérée comme accueillant le principe de la demande de garantie formée par la société Aesseal, dire Y IARD recevable et bien fondée en son appel incident, infirmer le jugement de ce chef, et, statuant à nouveau :

* dire et juger que les réclamations de la société Nieppe B-X reposant sur une résiliation fautive, par la société Aesseal, du bail commercial du 26 mars 2004, seraient la conséquence d’un événement non susceptible d’assurance car dépourvu d’un quelconque caractère aléatoire,

* dire et juger en conséquence inapplicable aux faits de l’espèce le contrat Y PRO n 1104012149 souscrit par la société Aesseal,

* subsidiairement sur ce point, dire et juger que les réclamations de la société Nieppe B-X reposant sur une résiliation fautive, par la société Aesseal, du bail commercial du 26 mars 2004, seraient la conséquence d’une faute intentionnelle de l’assuré, exclusive d’une quelconque application du contrat d’assurance souscrit,

* débouter en conséquence la société Aesseal de toutes ses demandes dirigées contre la société Y IARD,

— dans l’hypothèse où elle était considérée comme rejetant le principe de la demande de garantie formée par la société Aesseal :

* confirmer le jugement entrepris, pour les mêmes motifs que ci-dessus indiqué,

* subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Nieppe B-X de ses demandes principales,

* dire et juger en conséquence sans objet la demande en garantie de la société Aesseal,

* infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Aesseal de ses demandes en remboursement des loyers payés d’avance au titre du bail du 26 mars 2004, tout en reconnaissant sa résiliation de plein droit à la date du sinistre, soit le 13 septembre 2009, ainsi qu’en restitution du dépôt de garantie, alors que l’intégralité des dommages matériels subis par la société Nieppe B-X a déjà été indemnisée,

* dire et juger en tout état de cause que les premiers juges ont statué ultra petita en allouant des «dommages et intérêts» supplémentaires au profit de la société Nieppe B-X à concurrence de la somme de 7.453,25 euros,

* statuant à nouveau sur ces deux points, condamner la société Nieppe B-X à rembourser à la société Aesseal les sommes de 10.873,01 euros au titre des loyers indument perçus au-delà de la résiliation de plein droit du bail et celle de 7.453,25 euros au titre du dépôt de garantie et dire, en conséquence, sans objet la demande de garantie formée par la société AESSEAL à l’encontre de son assureur, la société Y IARD,

— condamner la société Nieppe B-X à lui payer la somme de 5.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— la condamner aux entiers dépens d’appel.

Elle constate que les premiers juges se sont contentés de rappeler le principe général selon lequel elle devait garantir son assuré dans les termes du contrat d’assurance sans trancher l’objet du litige dans leur dispositif et sans discuter le point de savoir ce qui pourrait faire entrer les loyers supplémentaires réclamés par la bailleresse. Elle demande donc d’interpréter la décision rendue.

Elle rappelle que la société Aesseal a souscrit auprès d’elle un contrat couvrant les risques locatifs incluant une « RC incendie » et une garantie perte d’exploitation mais qu’elle ne couvre pas la faute intentionnelle de son assuré.

Elle en déduit qu’elle ne saurait prendre en charge les conséquences d’une résiliation (si elle était fautive) du contrat de bail liant son assuré et la société B-X, acte intentionnel, décidé et réfléchi. Elle soutient, en tout état de cause, qu’il n’existe aucun lien de causalité entre l’incendie du 13 septembre 2009 et les pertes locatives invoquées par la bailleresse ; que l’obligation pour Aesseal de payer ses loyers est également sans lien avec le sinistre, ce d’autant que l’article 1722 du code civil lui permet de se soustraire à cette obligation contractuelle compte tenu de la situation ; que si Aesseal a renoncé à cette faculté de résiliation dans le contrat de bail, elle ne peut prétendre à indemnisation, ayant contribué à l’aggravation de son préjudice et qu’elle s’est déjà acquittée de ses obligations contractuelles en qualité d’assureur.

Elle considère que l’incendie de septembre 2009 a gravement détruit les locaux loués ; que le bail dérogatoire ne fait aucune référence au bail de 2004 ; qu’il ne peut être analysé comme valant avenant à ce bail ; que la société Aesseal a régulièrement résilié le bail de courte durée ; que le bail initial n’exclut pas que le preneur puisse invoquer la résiliation du bail en cas de destruction y compris partielle, de sorte que les demandes en paiement de la Société B-X doivent être rejetées.

S’il était fait droit aux demandes de la bailleresse, le montant du dépôt de garantie et celui du loyer réglé pour le quatrième trimestre 2009 devraient être déduits des montants réclamés, le bail ayant été résilié de plein droit le 13 septembre 2009.

MOTIFS DE LA DECISION

Il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent arrêt les demandes tendant à 'constater que…' ou 'dire que …', telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l’arrêt.

Sur la résiliation du bail du 26 mars 2004 :

Selon l’article 1722 du code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution de prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Par ailleurs, selon l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagement.

Il résulte de la combinaison de ces articles que le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose survenue par cas fortuit ou même par la faute de l’une des parties, sauf les dommages et intérêts pouvant être mis à la charge de la partie déclarée responsable de cette perte.

***

Le contrat de bail prévoit que par dérogation à l’article 1722 du code civil, au cas de destruction par suite d’incendie ou tout autre événement de la majeure partie des locaux loués, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, le preneur renonçant expressément à user de la faculté de maintenir le bail moyennant une diminution de loyer.

Il résulte de la lecture de l’article 1722 du code civil et de cette clause que :

en cas de destruction totale de la chose louée, le bail est résilié de plein droit,

ce n’est qu’en cas de destruction partielle (mais portant sur la majeure partie des lieux loués) que le bailleur peut imposer au preneur cette résiliation, le locataire renonçant à la faculté offerte par l’article 1722 du code civil de demander la poursuite du bail avec une diminution de prix, si le bailleur en décide autrement.

Dans la mesure où aucune clause du bail ne prévoit de dérogation à l’article 1722 du code civil en cas de destruction totale du local, le bail est nécessairement, dans ce cas, automatiquement résilié. Par ailleurs, en application de ce même article, le preneur peut, selon les circonstances, demander la résiliation en cas de destruction partielle de la chose louée ; là encore, le bail ne contient aucune dérogation à cette possibilité, la restriction contractuellement envisagée dans le chapitre « obligations du bailleur » ne concernant que la possibilité pour le bailleur, s’il en décide ainsi, d’imposer la résiliation au preneur en cas de destruction partielle, le preneur ne pouvant alors plus prétendre à la poursuite du bail moyennant une réduction de prix.

Dès lors, la société B-X ne peut affirmer que sa locataire ne pouvait pas réclamer la résiliation du bail suite à l’incendie du 13 septembre 2009, cette possibilité n’ayant en aucun cas été écartée par les dispositions contractuelles. Cependant, il y a lieu d’examiner les circonstances dans lesquelles cette résiliation a été invoquée, étant observé que la société bailleresse prétend notamment que sa locataire aurait renoncé à cette faculté.

Il y a tout d’abord lieu d’observer que si le bailleur prétend qu’il a, dès le lendemain de l’incendie, informé la SAS Aesseal de sa volonté de poursuivre le bail et de remettre les locaux en état, aucun élément ni aucune pièce du dossier ne vient conforter cette affirmation. En effet, le premier mail démontrant une réelle volonté de reconstruction est celui du 17 février 2010 par lequel la société B-X rappelait que sa banque n’était pas opposée à ce qu’elle encaisse les idnemnités d’assurance « pour effectuer les travaux ».

Le fait que la SARL B-X ait mis à disposition de la SAS Aesseal dès le lendemain du sinistre des locaux ne peut pas être interprété comme une volonté ferme de ne pas mettre fin au bail de mars 2004, étant observé que, dans le bail de courte durée, aucune référence n’est faite au bail de 2004, alors qu’au surplus un dépôt de garantie a été réclamé lors de la signature du bail dérogatoire, ce qui en fait un contrat distinct du premier.

En tout état de cause, à supposer même que tel ait été le cas, la locataire pouvait, en cas de destruction totale, se prévaloir de la résiliation de droit du contrat.

***

En effet, il n’existe pas non plus d’éléments versés aux débats pouvant laisser penser que la SAS Aesseal aurait renoncé à une telle faculté.

Ainsi, le fait qu’elle ait signé un bail de courte durée, pour préserver, en partie, son activité, dans un local plus petit, à usage de bureaux seulement, mais immédiatement disponible et situé à proximité de l’immeuble sinistré, ne peut à lui seul valoir renonciation à son droit de demander la résiliation.

De même, le fait qu’elle ait qualifié ce local provisoire de local de « remplacement » et qu’elle ait indiqué son intention de se «réinstaller définitivement» ne signifie aucunement qu’elle voulait nécessairement attendre la fin des travaux dans l’immeuble sinistré mais uniquement qu’elle constatait qu’elle ne pouvait rester indéfiniment dans le local de substitution qui lui était loué mais dans lequel elle ne pouvait exercer l’intégralité de ses activités (même si l’activité réparation ne représente que 10% du chiffre d’affaires de la locataire, celle-ci voulait poursuivre ces travaux pour se développer ou tout au moins conserver l’intégralité de ses marges d’exploitation), de sorte qu’elle était dans l’obligation de rechercher d’autres locaux, plus grands.

Ce n’est que par le courrier daté du 14 décembre 2009 (soit postérieurement au congé délivré par la SAS Aesseal) que le bailleur a indiqué que le bail de courte durée n’avait été consenti que pour que la société locataire puisse réintégrer son local dès la fin des travaux de réparation.

Il ne peut pas plus être reproché à la SAS Aesseal de n’avoir pas délivré de congé, au plus tard le 1^er octobre 2009, conformément à la faculté offerte par le bail de mars 2004. Dans la mesure où cette société considérait que les locaux étaient détruits, le bail était résilié de plein droit, sans qu’elle ait de congé à dénoncer. Cette situation ne traduit donc pas non plus une volonté expresse et non équivoque de poursuivre le bail de 2004 et de renoncer à sa faculté de se prévaloir de la résiliation de plein droit.

De même, le fait pour la société locataire de ne pas avoir fait procéder à l’enlèvement de ces matériels (chaises, bureaux, ordinateurs') du local sinistré après la fin des opérations d’expertise relève plus de la négligence que de l’affirmation d’une volonté de ne pas mettre fin au contrat de bail de 2004 ; en effet, ces matériels devaient nécessairement être enlevés pour permettre les travaux de remise en état, et ce, que la locataire souhaite ou non, rester dans le local sinistré.

***

Il ressort des éléments versés aux débats que :

le feu a pris au niveau des plafonds du local loué et l’intérieur du bâtiment est aux trois quarts détruit (main courante du 14 septembre 2009) ; toute la partie arrière a été ravagée par les flammes ; la structure métallique s’est déformée sur plusieurs travées (procès verbal d’expertise du 15 décembre 2010) ; selon le procès verbal de constat d’huissier du 16 février 2010, le volet roulant de la porte d’entrée a été abimé en son fondement, les équipements ont été calcinés dès la deuxième pièce des locaux (portes') ; le rapport d’expertise TEXA (cabinet mandaté par Y), relève également que la structure métallique du bâtiment est touchée ainsi que les murs mitoyens entre les cellules ; il conclut que la cellule occupée par Aesseal est à considérer comme détruite au niveau de la couverture, la charpente, du bardage métallique en façade, de l’isolation, des installations électriques, du cloisonnement, de la plomberie et des sanitaires, des agencement et des menuiseries intérieures et extérieures,

les dommages au bâtiment loué ont été évalués à 367.062 euros, en ce compris une perte de loyers sur douze mois, 277.843 euros au seul titre des travaux immobiliers (dont des travaux de démolition, de maçonnerie, de couverture et charpente, de menuiserie,'.)

Ceci implique que les désordres consécutifs à l’incendie ont été particulièrement importants et que la remise en état impliquait des travaux lourds (en particulier des démolitions), touchant au clos et au couvert, dont la durée a été, dès l’origine, estimée à une année.

Compte tenu de la destruction totale de la couverture et de la charpente mais également de l’intégralité de l’installation sanitaire et électrique, les locaux étaient totalement inutilisables.

Or, il y a perte totale des locaux loués lorsque l’usage ou la jouissance auxquels la chose est destinée est devenu impossible. L’impossibilité de jouir des lieux loués et d’en faire un usage conforme à leur destination est assimilable à une perte totale.

***

Il résulte de ces éléments que :

les locaux loués ont été détruits en totalité, la société Aesseal ne pouvant plus aucunement jouir des locaux sinistrés,

indépendamment du fait que la faute du locataire est ou non à l’origine du sinistre, le bail a été résilié de plein droit à la date du sinistre, la locataire n’ayant ni contractuellement, ni postérieurement au sinistre, renoncé à la faculté d’invoquer une telle résiliation en cas de perte totale des locaux loués.

En conséquence, la SARL Aesseal a régulièrement pu dénoncer la résiliation intervenue de plein droit au jour du sinistre, soit le 13 septembre 2009, par acte d’huissier du 8 décembre 2009.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point, sauf à dire que la résiliation est le 13 septembre 2009 et non le 13 décembre 2009.

Sur les sommes réclamées par la SARL B-X à la SAS Aesseal :

Il n’est pas contesté par la SAS Aesseal qu’elle est à l’origine de l’incendie ayant détruit totalement les lieux qu’elle louait. En tout état de cause, elle est tenue des conséquence de l’incendie en application des dispositions de l’article 1733 du code civil.

En conséquence, si elle pouvait invoquer la résiliation du bail, elle n’en doit pas moins réparer intégralement les préjudices subis par le bailleur du fait de ce sinistre. Cependant, la SARL B-X n’est pas fondée à réclamer le paiement des loyers échus jusqu’au 31 mars 2013. Elle ne peut que réclamer, si elle justifie de la réalité de ce préjudice, des dommages et intérêts pour compenser une éventuelle perte de loyer sur cette période.

Il ressort des éléments versés aux débats que les opérations d’expertise qui ont suivi le sinistre se sont déroulées fin 2009 et en 2010 ; que la société bailleresse a ensuite dû négocier avec les sociétés d’assurance pour fixer le montant de son préjudice ; qu’un accord n’a pu être trouvé sur ce point qu’en mai 2011 ; que la bailleresse a obtenu le versement d’un premier acompte en janvier 2011 (150.000 euros) puis d’un deuxième de 182.754 euros le 14 juin 2011.

La SARL B-X reconnaît que suite au départ de la société Aesseal, elle a modifié son projet initial de rénovation pour entreprendre une plus vaste opération portant également sur deux ensembles immobiliers voisins. Les déclarations préalables de travaux ont été déposées les 30 mars et 11 avril 2012, les travaux (débutés en mars 2012) étant prévus pour se dérouler jusqu’en novembre 2012 mais ayant finalement été réceptionnés en novembre 2013.

Compte tenu de la durée des opérations d’expertise et de négociation avec les compagnies d’assurances, des délais dans lesquels la bailleresse a reçu les premiers acomptes à valoir sur le montant de son indemnisation (étant observé qu’il ne peut être reproché à la société B-X de n’avoir pas commencé les travaux avant d’avoir perçu ces fonds destinés à financer la remise en état des bâtiment), le préjudice subi consécutivement à la perte de loyers doit être fixé à 68.155,62 euros (ce qui correspond à la période allant du lendemain du sinistre jusqu’au 30 juin 2011). Le surplus des délais qui ont été nécessaires aux travaux ne sont pas la conséquence directe du sinistre mais résulte des choix opérés par la bailleresse concernant l’ampleur des travaux de réfection, des délais d’instruction administrative du dossier et ensuite des délais pris par les entreprises pour ces travaux.

Compte tenu des sommes versées par l’assureur au titre des loyers impayés à hauteur de 29.813 euros (correspondant à une année de loyer), le préjudice subi par la SARL B-X doit être fixé à 38.342,62 euros.

Sur les sommes réclamées par la SAS Aesseal à la SARL B-X :

¤ Le jugement de première instance a condamné la société B-X à la restitution du montant du dépôt de garantie afférent au second bail. La décision n’est pas contestée sur ce point. Elle sera donc confirmée.

¤ Il n’est pas contesté que la SAS Aesseal a réglé d’avance le loyer afférent aux mois d’octobre à décembre 2009. Or, le bail de 2004 a été résilié le 13 septembre 2009, de sorte que cette somme n’était pas due. En conséquence, la société B-X doit être condamnée à restitution à hauteur de 10.873,01 euros.

En outre, les préjudices matériels de la bailleresse ayant été totalement indemnisés et les lieux remis en état au moyen des indemnités versées par les assurances, il n’existe aucun motif justifiant qu’elle conserve le montant du dépôt de garantie à hauteur de 7.163,35 euros (la SAS Aesseal ne justifiant pas avoir réglé le montant de 7.453,25 euros à ce titre).

¤ Après compensation entre les sommes dues entre les parties, la SAS Aesseal doit être condamnée à payer à la SARL B-X la somme de 20.306,26 euros.

Sur l’appel en garantie de la SA Y IAD :

La demande de garantie présentée par la société Aesseal ne repose pas sur la réparation du préjudice subi par cette société suite à une résiliation fautive du contrat de bail.

Elle est présentée dans le cadre de la garantie incendie, suite aux dommages subis par le bailleur qu’elle doit indemniser en application des dispositions de l’article 1733 du code civil.

La compagnie Y n’a pas dénié sa garantie à ce titre ayant déjà indemnisé la société bailleresse de ce chef à hauteur de 635.591 euros, dont 29.813 euros au titre des loyers non perçus pendant une année.

Elle sera donc tenue de garantir la SAS Aesseal pour le surplus du préjudice consécutif à l’absence de perception de loyer, soit un montant de 38.342,62 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Chaque partie, succombant partiellement en ses prétentions, conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées en première instance comme en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire :

CONFIRME le jugement en ce qu’il :

— dit que le bail commercial contracté entre la SCI Nieppe B-X et la société Aesseal France a été résilié de plein droit à la date de survenance du sinistre,

— dit que la SCI Nieppe B-X doit restituer à la société Aesseal France la somme de 6.760 euros correspondant au dépôt de garantie au titre du bail du 15 septembre 2009 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2010,

— déboute la SARL Nieppe B-X de sa demande de condamnation au paiement des loyers jusqu’au 31 mars 2013 ;

— dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

L’INFIRME pour le surplus ;

Statuant à nouveau :

DIT que le bail est résilié le 13 septembre 2009 ;

DIT que la SARL Nieppe B-X doit restituer à la SAS Aesseal France la somme de 10.873,01 euros au titre du loyer du quatrième trimestre 2009 et celle de 7.163,35 euros au titre du dépôt de garantie ;

DIT que la SAS Aesseal France doit payer à la SARL Nieppe B-X la somme de 38.342,62 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SA Y IARD à garantir la SAS Aesseal du montant de cette condamnation de 38.342,62 euros ;

CONDAMNE, après compensation des sommes dues entre les SARL Nieppe B-X et SAS Aesseal France, la SAS Aesseal France à payer à la SARL Nieppe B-X la somme de 20.306,26 euros ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. M. HAINAUT P. FONTAINE