4^e Chambre

ARRÊT N° 156

R.G : 10/01805

CG

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 21 MARS 2013

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur André CHAPELLE, Président,

Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,

Madame Christine GROS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame K L, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Janvier 2013

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 21 Mars 2013 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 07 Mars 2013 prorogée au 21 Mars 2013

****

APPELANTS :

Monsieur M N B

né le XXX à XXX

XXX

35120 P Q

Rep/assistant : la SELARL GOURVES/D’ABOVILLE & ASSOCIES, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : la SCP DENOUAL-KERJEAN-LE GOFF, Plaidant (avocats au barreau de SAINT-MALO)

Madame E V W X

née le XXX à XXX

XXX

35120 P Q

Rep/assistant : la SELARL GOURVES/D’ABOVILLE & ASSOCIES, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : la SCP DENOUAL-KERJEAN-LE GOFF, Plaidant (avocats au barreau de SAINT-MALO)

INTIMÉS :

Société AGENCE P IMMOBILIER SARL

XXX

35120 P Q

Rep/assistant : la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : la SELARL LAURENT-CALLAME & ASSOCIES, Plaidant (avocats au barreau de SAINT-MALO)

Maître G Y, es qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la Société P IMMOBILIER SARL

né en à

XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : la SELARL LAURENT-CALLAME & ASSOCIES, Plaidant (avocats au barreau de SAINT-MALO)

Monsieur M N D

XXX

35120 P Q

Rep/assistant : la SELARL BAZILLE M-JACQUES, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : M^e M-louis L, Plaidant (avocat au barreau de RENNES)

Madame I Z divorcée D

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : M^e Dominique TOUSSAINT, Plaidant (avocat au barreau de RENNES)

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/5225 du 29/11/2010 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

Société A SA, venant aux droits de la compagnie AGF

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, Plaidant (avocats au barreau de NANTES)

Monsieur D et Madame Z ont acquis le 17 mai 1997 une maison d’habitation sise, XXX à P Q . Ils ont décidé de la vendre et ont contracté à cette fin, un mandat avec l’agence P IMMOBILIER. Par acte notarié du 19 décembre 2003, ils ont vendu leur bien à Monsieur B et Madame X.

Suite à des mauvaises odeurs survenues en août 2005, Monsieur B et Madame X ont constaté que leurs eaux usées n’étaient pas raccordées au réseau public d’assainissement . Ils ont sollicité une mesure d’expertise qui était accordée par ordonnance du 10 octobre 2006 et étendue aux sociétés P IMMOBILIER et AGF, son assureur.

Le rapport d’expertise était déposé le 3 avril 2008.

Monsieur B et Madame X ont assigné Monsieur et Madame D devant le tribunal d’instance de SAINT MALO pour obtenir la réparation de leur préjudice. Monsieur D a appelé à la cause la SARL P IMMOBILIER, M^e Y en qualité de mandataire judiciaire de l’agence P IMMOBILIER et la société AGF.

Par jugement du 16 février 2010 le tribunal d’instance de SAINT MALO a :

— débouté Monsieur B et Madame X de leurs demandes ;

— condamné Monsieur B et Madame X à verser à Monsieur D la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur et Madame D à verser à la SARL P IMMOBILIER ET à M^e Y en qualité de mandataire judiciaire de la procédure de sauvegarde ouverte à l’encontre de l’Agence P IMMOBILIER la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur et Madame D à verser la SA AGF la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur B et Madame X aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire et ceux de la procédure de référé ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Madame X et Monsieur B ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 17 mars 2010.

Par assignation en appel provoqué des 19 20 et 21 octobre 2010, Monsieur D a appelé à la cause l’Agence P IMMOBILIER, M^e Y en qualité de commissaire à l’exécution du plan de l’Agence P IMMOBILIER et la société A venant aux droits de la compagnie AGF .

Vu les conclusions du 16 juillet 2010 de Madame X et Monsieur B qui demandent à la cour :

— de réformer le jugement du 16 février 2010 ;

— de condamner Monsieur et Madame D à leur verser la somme de 3 465,22 € indexée

sur l’évolution de l’indice BT 01 depuis la date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

— de condamner Monsieur et Madame D à leur verser la somme de 2 500 € de dommages et intérêts ;

— de condamner Monsieur et Madame D à leur verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner Monsieur et Madame D aux dépens de première instance et d’appel , y compris les frais d’expertise avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Madame X et Monsieur B exposent que la chose livrée n’était pas conforme à celle prévue; que l’absence de raccordement constitue un manquement du vendeur à son obligation de délivrance . A titre subsidiaire, ils invoquent que le système d’assainissement non conforme à la réglementation constitue un vice caché qui rend l’immeuble impropre à sa destination; que les vendeurs ne pouvaient ignorer ce vice et qu’ils ont de mauvaise foi fait mentionner à l’acte l’existence du raccordement.

Vu les conclusions du 26 avril 2012 de Monsieur D qui demande à la cour:

— de confirmer le jugement en date du 16 février 2010 en ce qu’il a débouté Monsieur B et Mademoiselle X de leurs demandes et les a condamnés à lui verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de réformer le jugement en ce qu’il l’a condamné avec Madame D à verser à la SARL P IMMOBILIER et à M^e Y la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à la SA AGF la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire :

— de fixer sa créance à l’encontre de l’agence P IMMOBILIER au montant des condamnations prononcées au profit des consorts B et X ;

— de condamner la compagnie AGF à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre;

Pour le surplus :

— de débouter M^e Y es qualité de mandataire judiciaire de la SARL P IMMOBILIER de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et de ses demandes de dépens à son encontre ;

— de condamner la partie succombante à lui verser la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles ;

— de condamner la partie succombante aux dépens , y compris les frais d’expertise avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur D soutient que l’action intentée ne peut l’être que sur le fondement de la garantie des vices cachés et que la preuve de sa mauvaise foi n’est pas rapportée ; qu’il n’avait pas connaissance de l’absence de raccordement et a fait confiance à l’agent immobilier qui a indiqué que son immeuble bénéficiait du tout à l’égout. Il soutient ensuite qu’en ne vérifiant pas l’effectivité du réseau tout à l’égout, l’Agence P IMMOBILIER a failli à son obligation d’information et l’a induit en erreur.

Vu les conclusions du 6 septembre 2011 de Madame Z (divorcée D) qui demande à la cour :

— de confirmer le jugement en date du 16 février 2010 en ce qu’il a débouté Monsieur B et Mademoiselle X de leurs demandes ;

— de réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser à la SARL P IMMOBILIER et à M^e Y la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à la SA AGF la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire :

— de fixer sa créance à l’encontre de l’agence P IMMOBILIER au montant des condamnations prononcées à son encontre ;

— de condamner la société A à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;

— de condamner Monsieur B et Madame X et à défaut la société A à lui verser une somme de 1 500 € en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relatif à l’aide juridique ;

— de condamner la partie succombante aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Madame Z soutient que l’action ne peut être intentée que sur le fondement de la garantie des vices cachés et qu’il n’est pas rapporté la preuve que le vice soit antérieur à la vente. Elle soutient ensuite qu’elle pensait de bonne foi que son immeuble était raccordé au tout à l’égout. A titre subsidiaire elle sollicite la garantie de l’agence immobilière qui n’a pas pris la précaution de vérifier ce raccordement et soutient que cette demande n’est pas nouvelle en appel puisque Monsieur D l’avait présentée en première instance.

Vu les conclusions du 4 novembre 2011 de M^e Y en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société P IMMOBILIER qui demande à la cour :

— de déclarer Madame Z irrecevable en ses demandes nouvelles formées contre la SARL P IMMOBILIER ;

— de débouter Monsieur D et le cas échéant Madame Z de toutes leurs demandes dirigées à son encontre et de leurs demandes de fixation de créance ;

— de confirmer le jugement du 16 février 2010 en toutes ses dispositions ;

— de condamner in solidum Monsieur D et Madame Z à lui verser une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

— de condamner in solidum Monsieur D et Madame Z aux dépens de première instance et d’appel qui seront employés en frais privilégiés de liquidation judiciaire.

Maître Y s’associe sur le fond aux écritures présentées par la compagnie A; il soutient que Madame Z est irrecevable à demander pour la première fois en cause d’appel la garantie de l’agence, car une demande s’apprécie par rapport à son auteur, et qu’elle ne bénéficie pas par extension de ce qui avait été demandé par son ancien conjoint en première instance. Sur le fond, il soutient que l’agent immobilier n’est pas tenu de la qualité du bien et qu’en l’espèce, celui-ci est dans un secteur totalement urbanisé qui ne permettait pas de douter du raccordement.

Vu les conclusions du 20 avril 2011 de la compagnie d’assurance A ASSURANCE qui demande à la cour :

— de dire irrecevables ou non fondées l’intégralité des demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

— à défaut, de dire qu’elle ne doit garantir et indemniser qu’après la déduction de la franchise de son assuré ;

En tout état de cause :

— de condamner la partie succombante à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la partie succombante aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

La compagnie A soutient que l’action principale ne peut être dirigée que sur le fondement de l’article 1641 du code civil et qu’en l’espèce la gravité du défaut n’est pas caractérisée et que la mauvaise foi des vendeurs n’est pas démontrée. A titre subsidiaire, elle soutient que la faute de l’agence n’est pas démontrée à défaut de connaissance de la situation par les vendeur et du caractère non apparent du vice. Enfin, elle soutient qu’à supposer qu’il soit rapporté la preuve d’une faute de l’agence, cette faute ne peut être indemnisée que sur le fondement de la perte de chance et qu’il n’est résulté pour les vendeurs aucune perte de chance qui y aurait été consécutive.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux dernières écritures des parties .

MOTIFS:

Sur le manquement à l’obligation de délivrance:

Vu l’article 1604 du code civil;

Aux termes de l’acte de vente du 19 décembre 2003 : ' Le Vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l’immeuble vendu est raccordé à l’assainissement communal.'

Il ressort du rapport de l’expert judiciaire que les évacuations des eaux usées de la maison d’habitation se jetaient dans une ancienne fosse 'morte’ transformée en fosse septique; que le trop plein de la fosse était raccordé au réseau public d’évacuation des eaux pluviales existant sur la rue de la Crémaillère; qu’il n’existait aucune boîte de branchement apparente en attente pour le raccordement de la maison sur le réseau d’assainissement qui passe dans la rue.

L’expert a précisé que le dispositif installé n’était pas conforme aux normes techniques applicables en matière sanitaire. Il a relevé ensuite que les odeurs apparues en 2005 étaient consécutives à l’absence de vidange de la fosse.

En présentant l’immeuble vendu comme raccordé au réseau public d’assainissement, Monsieur D et Madame Z se sont engagés à délivrer un bien dont l’évacuation des eaux usées est conforme à la présentation qu’ils en ont faite. Il s’ensuit, que le bien délivré qui ne possédait pas ce raccordement n’était pas conforme aux stipulations contractuelles et que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance.

Il en est résulté pour Monsieur B et Madame X un premier préjudice résultant des odeurs nauséabondes tenant au fait que le dispositif installé nécessitait un entretien qu’ils n’ont pu anticiper. Il en est résulté un deuxième préjudice en ce qu’ils doivent supporter le coût imprévu de la mise aux normes du dispositif.

Monsieur D et Madame Z devront indemniser les acquéreurs des préjudices qu’ils ont subi.

Sur le montant du préjudice :

L’expert a estimé le coût des travaux à réaliser à la somme de 3 465,22 € . Ce montant sera retenu et supporté par les vendeurs avec indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le 3 avril 2008, date du dépôt de l’expertise judiciaire jusqu’au présent arrêt. Au surplus, Monsieur B et Madame X ont subi un préjudice de jouissance dû aux odeurs nauséabondes. Ils en seront indemnisés à hauteur de 2 500 €.

Sur la responsabilité de l’agence P IMMOBILIER :

En premier lieu, Madame Z, qui n’a pas devant les premiers juges présenté de demande à l’encontre de la liquidation de l’agence P IMMOBILIER et son assureur n’est pas recevable à présenter des demandes à leur encontre pour la première fois en cause d’appel.

En deuxième lieu, et en tout état de cause, un raccordement au réseau public d’assainissement est de nature à éviter tout risque de non conformité de l’installation. L’acte de vente du 17 mai 1997 ne donnait aucun renseignement sur le mode d’évacuation des eaux usées, en conséquence, il appartenait à Monsieur D et Madame Z qui ont alors acquis ce bien, de s’informer sur ce point.

En conséquence, dès lors que les mandants n’ont pas signalé à l’agent immobilier de dispositif individuel d’assainissement, y compris à l’occasion du compromis du 18 septembre 2003, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir procédé à des vérifications.

Il s’ensuit que les demandes à l’encontre de la liquidation de l’agence P IMMOBILIER et de sa compagnie d’assurance seront rejetées.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile:

Il apparaît équitable de faire supporter par Monsieur D et Madame Z à hauteur de 3 000 €, les frais irrépétibles exposés par Monsieur B et Madame X en première instance et en cause d’appel.

Il apparaît équitable de faire supporter par Monsieur D et Madame Z, à hauteur de 1 000 € les frais irrépétibles exposés par la liquidation de l’agence P IMMOBILIER en cause d’appel ;

Il apparaît équitable de faire supporter par Monsieur D et Madame Z, à hauteur de 1 000 € les frais irrépétibles exposés par la COMPAGNIE D’ASSURANCE A ASSURANCE venant aux droits de la compagnie AGF en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour :

Infirme le jugement du 16 février 2010 en ce qu’il a :

— débouté Monsieur B et Madame X de leurs demandes ;

— condamné Monsieur B et Madame X à verser à Monsieur D la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur B et Madame X aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire et ceux de la procédure de référé ;

Statuant à nouveau:

Condamne Monsieur M N D et Madame I Z à verser à Monsieur M N B et Madame E X la somme de 3 465,22 € indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter du 3 avril 2008 jusqu’au présent arrêt ;

Condamne Monsieur M N D et Madame I Z à verser à Monsieur M N B et Madame E X la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts ;

Déclare irrecevables les demandes formées par Madame I Z à l’encontre de M^e Y en qualité de liquidateur de la à la liquidation judiciaire de la société P IMMOBILIER ;

Déboute Monsieur M N D de ses demandes à l’encontre de la liquidation de la société P IMMOBILIER et de la COMPAGNIE D’ASSURANCE A ASSURANCE venant aux droits de la Compagnie AGF ;

Condamne Monsieur M N D et Madame I Z à verser à Monsieur M N B et Madame E X la somme de 3 000 € au titre de leurs frais irrépétibles en première instance et en cause d’appel;

Condamne Monsieur M N D et Madame I Z à verser à Maître Y en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société P IMMOBILIER la somme de 1 000 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel;

Condamne Monsieur M N D et Madame I Z à verser à la COMPAGNIE D’ASSURANCE A ASSURANCE la somme de 1 000 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne Monsieur M N D et Madame I Z aux dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise judiciaire et ceux de la procédure de référé.

Le Greffier, Le Président,