COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

11^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 16 NOVEMBRE 2017

N° 2017/ 514

Rôle N° 17/00461

Z X

C/

A Y

Grosse délivrée

le :

à :

SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE

SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance d’AUBAGNE en date du 08 Novembre 2016 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-16-0001.

APPELANT

Monsieur Z X, demeurant […]

représenté par M^e Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Germain LICCIONI, avocat au barreau de MARSEILLE,

assisté par M^e Christophe DESCHAMPS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Madame A Y

née le […], […]

représentée par M^e Jean-françois JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 27 Septembre 2017 en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre,

Madame Frédérique BRUEL, Conseillère

Madame A PEREZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me B C.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2017.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2017,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me B C, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

- FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Selon acte sous seing privé en date du 1^er juin 1989, M^me A Y a consenti à M. Z X un bail à usage d’habitation relatif à une maison d’habitation située […] – quartier le plan des Moines à […]

Le montant mensuel actualisé du loyer est de 1115,89 euros.

Sur assignation de M. Z X qui souhaitait notamment voir prononcer la nullité du congé pour vendre qui lui avait été signifié le 29 octobre 2015 par la bailleresse, le tribunal d’instance d’Aubagne, par jugement en date du 8 novembre 2016, a:

— débouté M. Z X de l’ensemble de ses demandes,

— constaté que le congé délivré à l’initiative du bailleur est valable,

— dit que le bail est résilié depuis le 1^er juin 2016,

— condamné M. Z X à payer en deniers ou quittances les loyers impayés soit la somme de 9.651,21 euros, due au 31 mai 2016,

— condamné M. Z X à payer en deniers ou quittances à M^me A Y une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payées en cas de non résiliation à compter du 1^er juin 2016 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs,

— ordonné à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de M. Z X ainsi que de tous occupants de son chef si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamné M. Z X à payer à M^me A Y la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— accordé le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 9 janvier 2017, M. Z X a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Dans ses dernières conclusions en date du 13 juillet 2017, M. Z X demande à la cour de :

'Dire recevable et bien fondé l’appel interjeté par Monsieur Z X à l’encontre du jugement du tribunal d’instance d’Aubagne rendu le 8 novembre 2016,

Y faisant droit,

INFIRMER le jugement en toutes ses dispositions

Et statuant à nouveau,

PRONONCER la nullité du congé pour vendre

DIRE ET JUGER que la clause résolutoire du bail n’est pas acquise,

DÉBOÎTER Madame A Y de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Madame A Y au paiement de la somme de 2.000 suros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens , dont distraction au profit de Maître Romain CHERRIES , membre de la SALARIAL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE , Avocats associés , près la Cour d’appel d’Aix en Provence, aux offres de droit.'

Il indique que :

- Sur la nullité du congé en raison de la discordance entre le bien offert à la vente et le bien occupé :

' en application de l’article 15 II de la loi du 16 juillet 1986, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit , à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée,

' ainsi il faut qu’il y ait concordance entre l’objet loué et celui offert à la vente,

' la nullité invoquée n’est pas consécutive à un vice de forme ; elle concerne l’objet même de la vente; la démonstration d’un grief n’est pas exigée,

' or, dans le cas présent il existe une différence sensible de superficie entre ce qui est mentionné sur le contrat de bail et ce qui est indiqué sur les documents cadastraux,

' dans ces circonstances le congé pour vendre aurait dû venir clarifier la situation en détaillant de manière précise les caractéristiques du bien en vente afin que le locataire acquéreur potentiel, puisse le cas échéant, formuler une offre en étant parfaitement éclairé,

' tel n’étant pas le cas, le congé pour vendre sera donc déclaré nul.

- Sur la nullité du congé en raison du prix excessif du bien :

' le juge judiciaire est compétent pour apprécier le prix et annuler les congés dans lesquels le prix était excessif,

' le prix mentionné dans le congé pour vendre est manifestement excessif ; il avait pour seul but que d’empêcher M. Z X de faire jouer son droit de préemption,

- Sur les prétendus arriérés de loyers et l’expulsion de M. Z X :

' l’indécence du logement peut légitimer l’exception d’inexécution soulevée par le locataire et des dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

' au cas particulier le logement pris à bail par M. X est devenu au fil des années totalement insalubre,

' les parties s’étaient donc accordées pour que les arriérés de loyers soient gelés et qu’aucun nouveau loyer ne soit versé jusqu’à ce que le bien soit remis dans un état d’occupation convenable,

' c’est donc en totale méconnaissance de ses engagements tant contractuels que moraux que M^me A Y a cru utile de faire délivrer à son locataire un congé pour vendre puis un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail,

' M^me Y n’était pas fondée a solliciter un quelconque rappel de loyer,

' le tribunal d’instance a donc prononcé à tort la résiliation du bail,

' pour toutes ces raisons la cour devra infirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions.

Pour sa part M^me A Y dans ses dernières conclusions en date du 18 mai 2017 sollicite notamment de débouter M. X de toutes ses demandes, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que le congé délivré est valable, dit que le bail était résilié depuis le 1^er juin 2016, et ordonné l’expulsion des époux X, et à titre subsidiaire de constater la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire et la résolution du contrat de bail, d’ordonner ainsi l’expulsion des époux X , de condamner les époux X à payer la somme de 11.882,99 suros au titre des loyers impayés au 4 juillet 2016 outre un indemnité d’occupation de 1.115,99 suros par mois jusqu’à la libération effective des lieux en cause ainsi que 6000 suros à titre de dommages et intérêts.

Elle indique que :

' s’agissant de la validité du congé, il ne peut y avoir de nullité sans grief étant précisé que le congé pour vendre est un acte de procédure,

' en conséquence la nullité du congé tel que réclamée par les époux X ne saurait être prononcée lorsque les locataires n’ont jamais manifesté l’intention de se porter acquéreurs comme cela est le cas en l’espèce,

' le congé pour vendre vise le bien immeuble objet du contrat de location,

' s’il existe une différence de superficie selon que l’on se réfère à l’acte de bail ou aux mentions des documents cadastraux, l’écart qui est de 1,5 % en faveur de l’acquéreur ne saurait constituer une quelconque discordance ou imprécision dès lors que celle-ci est consécutive à un remaniement cadastral extérieure à la personne de l’intimée,

' M. X est d’une particulière mauvaise foi; la présente procédure n’a pour but que de permettre à l’appelant de se maintenir dans les lieux le plus longtemps possible et de compromettre la vente du bien.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 septembre 2017.

- MOTIFS DE LA COUR :

- SUR LA REGULARITÉ DU CONGÉ POUR VENDRE :

L’article 15 – II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en substance que 'Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire ;l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis . Les dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.'

La 3^e chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt de principe du 5 mai 2008 a considéré s’agissant d’un congé pour vendre sur le fondement des dispositions de l’article 15 – II° de la loi du 6 juillet 1989 que la nullité d’un tel acte de procédure ne peut être prononcée que si celui qui l’invoque justifie d’un grief que lui cause l’irrégularité ( in Site Légifrance).

- Sur la discordance alléguée entre le bien offert à la vente et le bien loué:

La validité du congé pour vendre suppose qu’il y ait une exacte concordance entre les biens loués et ceux qui font l’objet de l’offre de vente au locataire. A défaut le congé pour vendre est nul étant bien entendu que la nullité du congé pour vendre résultant de ce que l’offre de vente ne porte que sur une partie des lieux loués ne peut être invoqués que par le locataire.

Dans le cas présent M. X fait valoir qu’il existerait une différence sensible de superficie entre ce qui est mentionné sur le contrat de bail et ce qui est mentionné sur les documents cadastraux qui renvoient à la surface du bien faisant l’objet du congé pour vendre.

En l’espèce l’acte de congé pour vendre du 29 octobre 2015 signifié au locataire prévoit expressément que 'ce congé est justifié par la décision de vendre le local qui vous est loué conformément aux dispositions de l’article 15 -II° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.', et précise par ailleurs ' le présent congé comporte à votre profit offre de vente du bien ci dessus désigné'.

Le contrat de location vise ainsi s’agissant du bien immobilier en cause une superficie de 2990 m².

Or, à la suite d’un très vraisemblable remaniement cadastral postérieur au contrat de location il apparaît que la parcelle LN 60 est d’une superficie de 24 centiares et la parcelle LN 61 d’une superficie de 30 ares et 12 centiares soit au total très exactement une superficie de 3036 m². L’écart au cadastre par rapport à la superficie visée dans l’acte de location est donc de 46 m² en faveur de tout candidat acquéreur.

L’objectivité commande dès lors de constater qu’un tel écart de 1,5% en faveur de l’acquéreur ne saurait constituer une quelconque discordance ou imprécision et ce d’autant plus que celle-ci est consécutive à un remaniement cadastral extérieur à la personne de la bailleresse.

Par suite, le congé pour vendre ne saurait être entaché de nullité à raison de ce motif fallacieux tiré d’une prétendue discordance entre le bien loué et le bien vendu.

- Sur la nullité alléguée du congé a raison du caractère excessif du prix du bien immobilier:

Dans le cas présent, le locataire estime que le prix figurant dans le congé pour vendre ( à hauteur de 320.000 euros) est manifestement disproportionné et présenterait ainsi un caractère frauduleux car dissuasif ; en effet dans ce cas cette manoeuvre tendant à mentionner un prix excessif dans le congé viserait en réalité à évincer le locataire.

Certes il résulte d’une jurisprudence bien établie que le destinataire d’un congé est recevable à invoquer la fraude dans l’hypothèse de la fixation intentionnelle dans l’offre de vente dont est assorti le congé d’un prix dissuasif pour décourager le locataire d’acquérir le bien immobilier en cause, et obtenir ainsi son éviction. Pour vérifier ce point les cours et tribunaux opèrent une appréciation du prix au regard de l’état du marché.

Or l’appelant ne verse aux débats strictement aucune pièce susceptible de fournir à la cour des éléments de comparaison avec des biens immobiliers comparables ( dans la même localité s’agissant de quartiers de standing comparable ou dans des communes voisines) et propres à mettre en exergue le caractère dissuasif du prix parce qu’il serait trop élevé au regard de l’état réel du marché.

Dès lors il ne ressort d’aucun élément objectif du dossier que le prix figurant dans l’acte de congé pour vendre soit excessif et présente un caractère frauduleux.

Par suite c’est à bon droit que le premier juge a constaté que le congé délivré à l’initiative du bailleur était valable, et que le bail se trouvait en conséquence résilié depuis le 1^er juin 2016 tout en ordonnant l’expulsion de M. Z X des lieux en cause. Le jugement querellé sera donc confirmé sur ces points.

- SUR LES SOMMES DUES AU TITRE DES LOYERS ET CHARGES AINSI QU’AU TITRE D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION :

Par des motifs pertinents que la cour adopte le premier juge a considéré à bon droit que M. Z X serait tenu de payer à M^me A Y la somme de 9.651,21 euros au titre d’un arriéré de loyers dû au 31 mai 2016 ainsi qu’une somme de égal au montant actuel du loyer et des charges au titre de l’indemnité d’occupation et ce, jusqu’à la libération effective des lieux en cause.

En outre il ne ressort d’aucun élément objectif du dossier que le logement en cause soit indécent de telle manière que M. X n’est nullement fondé à se prévaloir s’agissant du paiement des loyers de l’exception d’inexécution.

Le jugement querellé sera donc confirmé sur ces points.

- SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS FORMÉE PAR MADAME Y :

Il est dûment établi que l’immeuble de M^me Y a fait l’objet d’un compromis de vente étant précisé que les candidats acquéreurs n’ont pas entendu finaliser la vente en signant un acte authentique compte tenu du maintien dans les lieux de M. Z X.

M^me Y du fait de la rétractation de ces candidats acquéreur a subi un incontestable préjudice ouvrant droit à réparation.

Il convient en conséquence de condamner M. Z X à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts de ce chef.

- SUR LE SURPLUS DES DEMANDES :

Au regard des observations qui précédent , il y a lieu de débouter les parties du surplus de leurs demandes.

- SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M^me Y les frais irrépétibles exposés par elle et non compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de condamner M. Z X à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge M. Z X les frais irrépétibles exposés par lui et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de le débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

- SUR LES DÉPENS :

Il y a lieu de condamner M. Z X qui succombe aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

- CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement querellé,

Y ajoutant:

- CONDAMNE M. Z X à payer à M^me A Y la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

- CONDAMNE M. Z X à payer à M^me A Y la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- LE DÉBOUTE de sa demande au titre des frais irrépétibles,

- LE CONDAMNE aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,