COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 23 OCTOBRE 2018

A.V

N° 2018/

Rôle N° RG 16/12313 – N° Portalis DBVB-V-B7A-64B3

Société CALLINWAY LTD

C/

LA DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Badie

M^e Desombre

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 16 Juin 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 14/00629.

APPELANTE

SOCIETE CALLINWAY LTD

société de droit britannique, prise en la personne de son re présentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant C/ Entreprise House’s Yard Beeson’s […]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée par M^e Pierre-Jean CIAUDO, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

la DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

Direction Départementale des Finances Publiques des Alpes Maritimes, représentée par son Directeur en exercice domicilié en cette qualité en ses bureaux, demeurant […]

représentée par M^e Martine DESOMBRE de la SCP DESOMBRE M & J, avocat au barreau

d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Septembre 2018 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame VIDAL, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame E F.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2018.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2018,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame E F, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte d’huissier du 23 janvier 2014, la société de droit britannique CALLINWAY Ltd, propriétaire d’un immeuble à Tourettes sur Loup, 1001 route de Pierascas, a fait assigner la direction des finances publiques devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins de contester l’imposition réclamée au titre de la taxe annuelle de 3% pour les années 2006 à 2012 pour un montant de 663 922 euros, considérant qu’elle bénéficie de l’exonération de l’article 990 E du code général des impôts et à titre subsidiaire afin d’obtenir le dégrèvement en discutant la valeur du bien immobilier et en soutenant que le manquement n’est pas délibéré.

Par jugement du 16 juin 2016, le tribunal de grande instance de Grasse a :

• Dit que la prescription de droit commun de six ans s’applique dès lors que l’administration fiscale a dû procéder à des recherches ultérieures,

• Débouté la société CALLINWAY Ltd de ses demandes tendant au dégrèvement de l’imposition, formalisée par trois rappels d’impôts mis en recouvrement, par trois avis du 25 juin 2013, imposition assortie de l’intérêt de retard prévu par l’article 1727 I du code général des impôts et de la majoration de 40% pour manquement délibéré en application de l’article

• 1729 du code général des impôts, Condamné la société CALLINWAY Ltd aux dépens,

• Rejeté toutes autres demandes des parties.

Il a motivé sa décision ainsi :

¤ la seule mention d’une adresse inexacte pour le principal détenteur des actions justifie l’application de la prescription de six ans ;

¤ la société CALLINWAY Ltd est soumise à la taxe annuelle de 3% mais ne peut bénéficier de l’exonération de l’article 990 E du code général des impôts dès lors que les éléments communiqués par elle ne sont pas transparents sur la preuve de la détention des droits et sur la valeur vénale de la propriété ;

¤ il convient de retenir la valeur vénale rectifiée par l’administration sur la base de 390 m², soit 1 986 098 euros pour 2006, 1 913 371 euros pour 2007, 1 979 640 euros pour 2008, 2 300 314 euros pour 2009, 2 293 013 euros pour 2010, 2 016 706 euros pour 2011 et 1 566 583 euros pour 2012 ;

¤ la société CALLINWAY Ltd ne rapporte pas la preuve qu’elle aurait effectivement fourni à l’administration fiscale l’ensemble des éléments requis et doit être déboutée de sa demande de dégrèvement de la majoration de 40%.

La société CALLINWAY Ltd a interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 30 juin 2016.

[…]

Par ordonnance du 16 mai 2017, le conseiller de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. X afin de donner à la cour tous éléments lui permettant de déterminer la valeur vénale de la propriété de la société CALLINWAY Ltd pour les années 2006 à 2012 incluse.

L’expert a déposé son rapport le 11 décembre 2017, proposant de retenir les valeurs suivantes :

• Année 2006 : 1 393 686 euros,

• Année 2007 : 1 362 128 euros,

• Année 2008 : 1 604 351 euros,

• Année 2009 : 1 586 822 euros,

• Année 2010 : 1 410 393 euros,

• Année 2011 : 1 553 587 euros,

• Année 2012 : 1 581 501 euros.

[…]

La société CALLINWAY Ltd, suivant ses dernières conclusions signifiées le 20 février 2018, demande à la cour d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et, au visa des articles 6 et 8 de la CEDH, de :

• Dire qu’en désignant ses associés au porteur, dans les déclarations 2746 qu’elle a déposées, la société a satisfait aux exigences légales concernant ses obligations déclaratives,

• Dire qu’en refusant de prendre en compte la désignation des associés par la société, l’intimée a violé les dispositions des articles 990 E 2° et 990 E 3° du code général des impôts,

• A titre subsidiaire, dire que la valeur du bien immobilier est celle qui a été déterminée par les rapports d’expertise Z-BORDES et A produits,

• A titre encore plus subsidiaire, dire que le manquement délibéré n’est pas constitué,

• Ce faisant accorder à la société requérante le dégrèvement de la taxe de 3% mise en recouvrement au titre des années 2006 à 2012 pour un montant de 663 922 euros par 3 avis de mise en recouvrement datés du 13 juin 2013 du SIE de Valbonne,

• Condamner la requise au paiement de la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle conteste à titre principal les facteurs d’insincérité des déclarations déposées tenant aux informations concernant les associés et à la valeur vénale déclarée du bien en soutenant :

¤ qu’ils ne sont pas de nature à prolonger le délai de reprise triennal de l’administration fiscale : dès lors que la société a déposé ses déclarations dans le délai légal, c’est la prescription abrégée de 3 ans qui s’applique, l’exigibilité des droits et taxes ayant été suffisamment révélée ; les déclarations comportent toutes les mentions exigées par la loi et il n’y a ni incohérence ni contradiction dans l’adresse de M. G H ; en tout état de cause une simple erreur dans l’adresse du principal actionnaire ne peut avoir pour conséquence la déchéance de l’exonération, d’autant que la véritable adresse était portée sur la déclaration des résultats de la société à l’IS ; par ailleurs, si l’omission d’un bien dans une déclaration donne lieu à des recherches de l’administration fiscale et ouvre la prescription de longue durée, tel n’est pas le cas lorsque l’exigibilité des droits est révélée par la déclaration et lorsque la contestation de l’administration porte sur la valeur des biens ou droits déclarés ;

¤ l’obligation de désigner ses associés s’applique lorsque les titres sont au porteur ; en déclarant l’identité de ses deux actionnaires depuis plusieurs années de manière conforme aux statuts et au registre des associés produits au service a rempli son obligation déclarative ;

¤ il ne peut être fait grief à la société de ne pas avoir respecté le formalisme exigé depuis l’intervention de la loi du 30 décembre 2009 pour les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière intervenues après le 1^er novembre 2011 imposant que celles-ci soient constatées par une acte reçu en la forme authentique en France et soient enregistrées, ce formalisme étant postérieur à l’acquisition des parts par les associés ;

¤ l’administration ne peut faire abstraction du droit des sociétés britanniques.

Elle conteste l’évaluation du bien faite par les services fiscaux en faisant valoir :

¤ que les éléments de comparaison cités par les services se trouvent dans un secteur géographique plus avantageux car le bien en cause est situé dans un emplacement sujet à des inondations, même si la propriété n’est pas classée en zone à risques, ayant été inondée à plusieurs reprises ; que le terrain d’agrément autour de la maison est de 2000 m² seulement, le reste étant en nature de forêt avec des rochers ;

¤ que la superficie du bien de 390 m² doit être pondérée d’un coefficient de 0,50 pour les superficies construites sans autorisation et d’un coefficient de 0,25 pour le mauvais état des constructions annexes, ce qui donne une superficie pondérée de 317 m² ;

¤ qu’elle a produit deux rapports d’expertise estimant la valeur entre 719 000 euros et 740 000 euros et l’échantillon des termes de comparaison retenu est beaucoup plus étendu que celui de l’administration ; que le bien ne peut être qualifié, comme le soutient l’administration, de bien d’exception.

Elle critique le rapport de l’expert judiciaire qui révèle des erreurs et contradictions :

¤ la constructibilité en zone bleue du PPR est liée à l’existence d’une borne incendie dite normalisée ; l’expert a interrogé un employé de la mairie qui n’a pas autorité pour attester de la qualité de

l’installation existante ; alors qu’il reconnaît l’utilité d’une étude pour connaître les éventuels droits à construire résiduels, il en déduit cependant la possibilité de réaliser 2 UC dont la valeur viendrait en compensation d’autres facteurs ;

¤ l’expert retient que la construction illicite bénéficierait de la prescription ; or, si les prescriptions pénale et civile sont acquises, tel n’est pas le cas de la prescription administrative qui, aux termes de l’article L 111-12 du code de l’urbanisme, est acquise par dix ans, sauf dans les zones visées par les plans de prévention des risques naturels prévisibles ; la régularisation de la construction est donc tout aussi aléatoire que la constructibilité résiduelle ;

¤ l’expert a relevé la présence de fissures, l’absence de vide sanitaire et l’humidité des lieux mais n’a pas jugé utile d’opérer une décote à ce titre en considérant que l’immeuble était entretenu par le locataire et que l’occupation locative générait déjà une décote de 20%, alors que ce sont deux facteurs indépendants ; l’expert Y a chiffré les travaux de rénovation de la maison à 378 690 euros HT ; compte tenu du traitement de l’humidité et des éléments à rénover (ouvrants, annexe, piscine), il doit à tout le moins être tenu compte d’une somme de 271 689 euros pour donner à la propriété une situation de confort et de salubrité ;

¤ l’expert s’est contenté d’analyser les termes de comparaison apportés par l’administration et par l’expert Z, en procédant à des correctifs mais sans tenir compte de la vétusté et sans apporter lui-même aucun élément de comparaison.

Elle soutient enfin que la majoration de 40% pour manquement délibéré constitue une sanction relevant de la matière pénale et que le principe de proportionnalité doit être appliqué conformément à la méthode définie par la CJCE (arrêt Fromençais du 23 février 1983). Cette majoration ne peut être appliquée de façon automatique. Le juge judiciaire est compétent pour apprécier la proportionnalité de la sanction. Or, le fait que le déclarant ait porté une ancienne adresse de l’un de ses associés à laquelle il peut encore recevoir son courrier n’est manifestement pas dû à la volonté de se soustraire à ses obligations.

La direction générale des finances publiques, en l’état de ses écritures signifiées le 14 février 2018, demande à la cour de :

• Débouter l’appelante de l’ensemble de ses prétentions et déclarer les impositions fondées,

• Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

• Déclarer le bien-fondé de l’évaluation pratiquée par l’administration,

• Confirmer à titre principal les valeurs vénales du bien litigieux déterminées par l’administration,

• A titre subsidiaire, confirmer la surface habitable de la propriété à 390 m²,

• Déclarer que la valeur vénale de la propriété ne peut être inférieure à 1 879 000 euros au 1^er janvier 2006, 1 809 000 euros au 1^er janvier 2007, 1 979 640 euros au 1^er janvier 2008, 2 285 700 euros au 1^er janvier 2009, 2 033 600 euros au 1^er janvier 2010, 1 954 300 euros au 1^er janvier 2011 et 1 566 583 euros au 1^er janvier 2012,

• Allouer à l’administration une indemnité de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamner l’appelante aux entiers dépens.

Elle présente ses observations sur les quatre points invoqués par l’appelante :

La prescription du droit de reprise : le délai de droit commun est celui de 6 ans ; la prescription abrégée de 3 ans est subordonnée à la double condition que l’administration fiscale ait connaissance des droits omis par l’enregistrement d’un acte ou d’une déclaration et que l’exigibilité des droits soit établie de manière certaine par l’acte ou la déclaration sans qu’il soit nécessaire de recourir à des recherches ultérieures ; or, il existe deux facteurs d’insincérité dans les déclarations :

1.

L’adresse du principal détenteur des actions portée sur toutes les déclarations n’est pas celle de son domicile ; or, l’exonération de la taxe de 3% repose sur un système déclaratif et la déclaration doit avoir un caractère suffisant pour révéler l’exigibilité de l’impôt en ses éléments ; en l’espèce, l’administration fiscale a dû procéder à des recherches ultérieures sur la désignation des associés afin d’établir le bien-fondé de l’exonération conditionnelle de la taxe ;

2.

La valeur vénale a été déclarée chaque année à hauteur de 381 323 euros, proche du prix d’acquisition, sans se préoccuper de la réactualiser, ce qui a conduit l’administration à procéder à cette réévaluation ;

3.

Les conditions d’exonération à la taxe de 3% : l’exonération est un régime dérogatoire subordonné à la désignation de l’identité et l’adresse des actionnaires et des circonstances juridiques et financières ayant conduit la ou les personnes désignées à posséder les titres ; l’administration fiscale dispose du droit de s’assurer du caractère complet, exact, sincère et justifié des déclarations déposées ; or, les adresses déclarées n’ont pas été confirmées et en outre, alors que les actions ont été converties en titres au porteur en 1990, les actionnaires déclarés sont les mêmes que ceux existant lors de la création de la société en 1985 ; ainsi, l’identification certaine de la détention des droits n’est pas avérée ; la mutation des titres au porteur pouvant se faire par tradition manuelle échappant à tout contrôle, l’identification avec certitude des détenteurs de droits est particulièrement difficile ;

1.

La valeur vénale du bien immobilier : l’administration fiscale a respecté les principes d’évaluation du bien au regard des mutations de propriétés situées dans la même zone géographique et appartenant au marché des propriétés de standing de la Côte d’Azur localisées à Tourettes sur Loup ; il a été pratiqué un abattement de 10% sur le prix moyen en raison des deux importantes inondations survenues en 2002 et en 2005 ainsi qu’un abattement de 20% en raison de la location de la villa ;

1.

— c’est en vain que la société CALLINWAY Ltd prétend que les termes de comparaison seraient des biens en parfait état alors que ces biens n’ont pas été visités, de même que l’administration n’a pas pu visiter le bien litigieux ; il a été tenu compte des inondations et la propriété ne figure pas dans la zone à risque d’inondation du PPRI ;

— la superficie utile a été calculée à 391 m² par M. A soit 318 m² pour la maison principale et 73 m² pour la maison annexe et les photos montrent qu’il s’agit bien de surfaces en état d’habitation, sans qu’il y ait lieu à pondération ;

— l’expert judiciaire retient deux décotes successives de 10 et 20%, ajoutant qu’une surcote serait raisonnable en raison de la constructibilité résiduelle de la propriété qui viendrait compenser les avantages de certains biens comparables, tels que la vue dégagée ; mais il retient des mutations issues du rapport Z qui n’appartiennent pas au même marché immobilier que la propriété litigieuse ;

La majoration de 40% pour manquement délibéré : le caractère délibéré du manquement s’apprécie en fonction des éléments de fait de nature à établir que les erreurs, inexactitudes ou omissions commises par le contribuable n’ont pu l’être de bonne foi ; au cas particulier, les mentions de l’adresse des associés ne sont pas corroborées par les données auxquelles le service vérificateur a pu avoir accès et l’importance de la sous-évaluation est manifeste et répétée sur les six années du contrôle.

1.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 26 juin 2018.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu que la société CALLINWAY Ltd est une société de droit britannique, propriétaire d’un bien immobilier sis à Tourettes sur Loup, dont le capital social est composé de 10 000 actions au porteur détenues, selon les déclarations 2746 faites de manière identique chaque année entre 2006 et 2012, par M. B résidant 109 Bd des Invalides à Bruxelles (1 action) et par M. G I demeurant […] à Bournemouth en Grande Bretagne (9999 actions) lui ayant permis de bénéficier de l’exonération de la taxe de 3% en application des articles 990 D et 990 E du code général des impôts ;

Que l’administration a remis en cause l’exonération au motif que les informations portées dans ces déclarations étaient contradictoires et a procédé à la taxation d’office de la société par lettre en date du 12 décembre 2012, reconsidérant à cette occasion la valeur vénale déclarée chaque année à 381 323 euros ; qu’elle a donc réclamé au contribuable un rappel de taxe de 3% sur une valeur réévaluée année par année, retenant pour ce faire une valeur vénale de l’immeuble variant entre 1 566 583 euros pour la valeur la plus faible, en 2012, et 2 300 314 euros pour la valeur la plus forte, en 2009, outre une majoration de 40% pour manquement délibéré ;

Que dans le cadre de sa contestation, la société CALLINWAY Ltd a produit deux rapports d’expertise réalisés, l’un par M. A, le 12 septembre 2012, l’autre par le cabinet Z le 7 janvier 2013 ;

Que par lettre du 15 mars 2013, l’administration fiscale a maintenu ses rappels d’imposition pour les années 2006 à 2012 et qu’elle a émis, le 25 juin 2013, 3 avis de mise en recouvrement portant sur les taxes en principal et la majoration de 40 % pour manquement délibéré ;

Attendu qu’il convient de manière préalable à l’examen du fond du dossier, de rappeler les conditions d’application des articles 990 D et suivants du code général des impôts relatifs à la taxe de 3% et la finalité de cette taxe ;

Que l’article 990 D prévoit que les entités juridiques qui, directement ou indirectement, possèdent un ou plusieurs immeubles en France sont redevables d’une taxe annuelle égale à 3% de la valeur vénale de ces immeubles ; qu’aux termes de l’article 990 E 3° (e), la taxe de 3% n’est pas applicable aux entités juridiques qui déclarent chaque année au plus tard le 15 mai, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1^er janvier, l’identité et l’adresse de l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent, à quelque titre que ce soit, plus de 1% des actions, parts ou autres droits dont ils ont connaissance à la même date, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux au prorata du nombre d’actions, parts ou autres droits détenus au 1^er janvier par des actionnaires, associés ou autres membres dont l’identité et l’adresse ont été déclarés ;

Que la taxe de l’article 990 D repose donc sur le principe que les entités juridiques détentrices de biens immobiliers en France sont redevables de cet impôt s’il n’est pas possible d’identifier les personnes physiques qui y détiennent des parts et actions ; que le régime de cette taxe est un régime déclaratif, la société propriétaire devant communiquer par voie de déclaration faite annuellement à l’administration fiscale tous les renseignements utiles à l’identification de ses actionnaires ou associés et la connaissance de l’importance de leur participation au capital de la société ;

Que l’exonération de l’article 990 E a un caractère dérogatoire et que la déclaration 2746 déposée par la société doit contenir en elle-même tous les éléments et informations qui lui permettent de justifier de cette exonération et dont l’administration fiscale a le pouvoir de contrôler la sincérité en application des pouvoirs qui lui sont conférés par l’article 10 du livre des procédures fiscales ;

Attendu que le premier point sur lequel les parties sont en opposition porte sur le délai de reprise de l’administration ;

Que l’article L 180 du livre des procédures fiscales prévoit, pour les droits d’enregistrement et taxes, parmi lesquelles se trouvent la taxe de 3% de l’article 990 D, que le droit de reprise l’administration s’exerce jusqu’à l’expiration de la troisième année suivant celle de l’enregistrement d’un acte ou de la déclaration, à condition toutefois que l’exigibilité des droits et taxes ait été suffisamment révélée par le document ou la déclaration, sans qu’il soit nécessaire de procéder à des recherches ultérieures ;

Qu’en l’espèce, il est reproché à la société CALLINWAY Ltd de ne pas avoir déposé des déclarations 1746 sincères, ayant contraint l’administration à procéder à des recherches ultérieures ;

Qu’il est constant que, dans ses déclarations annuelles, la société CALLINWAY Ltd a déclaré une adresse inexacte, tant pour M. B que pour M. G I ;

Que si le caractère erroné de l’adresse de M. B est sans conséquences puisqu’il est détenteur de 1% des parts de la société CALLINWAY Ltd et que l’obligation déclarative de l’article 990 E ne porte que sur les personnes détenant plus de 1% des actions, parts ou droits de la société déclarante, tel n’est pas le cas du caractère inexact de l’adresse de M. G I, détenteur de 9999 parts de la société ;

Qu’il est avéré que l’adresse de M. G I mentionnée dans les déclarations annuelles de la société CALLINWAY Ltd est le 112 A Charminster Road BH8 8UT à Bournemouth (GB), alors que, d’une part ce n’est pas l’adresse figurant pour M. G I au registre des actionnaires mis à jour au 3 mars 2006 (il y est indiqué une adresse 16 Offley Road Oval SW9 OLS à Londres), d’autre part elle correspond, après recherches effectuées par l’administration fiscale, à une maison individuelle avec un restaurant Kebab au rez-de-chaussée, donc n’est pas l’adresse effective de M. G I ;

Que c’est en vain que la société CALLINWAY Ltd prétend que cette adresse était l’ancienne adresse du cabinet G I qui a déménagé à Bournemouth et qu’à défaut de connaître la date de ce déménagement, l’administration ne pourrait pas revendiquer un droit de reprise sur toute la période ; qu’elle ne s’explique en aucune manière sur les incohérences entre l’adresse de M. G I mentionnée au registre des associés en 2006 (à Londres), celle mentionnée sur les déclarations de manière identique de 2006 à 2012 inclus (Charminster Road à Bournemouth) et celle de son cabinet actuel (Malmesbury Park Road à Bournemouth) ; qu’en tout état de cause, la déclaration d’une adresse inexacte de l’associé détenant 9999 sur les 10 000 parts de la société a nécessité des recherches ultérieures de la part de l’administration pour vérifier l’exigibilité des droits, le fait que la dernière adresse du cabinet G I aurait été constatée lors d’une vérification d’impôt sur les sociétés au titre des années 2009 à 2011 étant sans incidence sur la nécessité pour l’administration d’opérer des recherches pour apprécier l’exigibilité ou l’exonération à la taxe de 3% ;

Qu’il convient dès lors de retenir que l’administration fiscale a pu justement appliquer le délai de reprise de six ans, à raison du caractère inexact de l’adresse déclarée du principal porteur de parts ayant nécessité des recherches ultérieures, et ce sans qu’il soit besoin d’examiner le second motif d’insincérité invoqué par l’administration fiscale quant à la valeur déclarée de l’immeuble ;

Attendu que le second point de discussion porte sur l’exigibilité des droits et l’exonération invoquée par la société CALLINWAY Ltd au regard des déclarations qu’elle a déposées ;

Que la société CALLINWAY Ltd soutient que l’administration ne peut lui refuser le bénéfice de l’exonération de l’article 990 E alors qu’elle a bien désigné ses deux associés de manière conforme aux statuts et au registre des associés et qu’il ne peut lui être fait grief d’une simple erreur sur l’adresse indiquée ; qu’elle invoque une situation discriminatoire incompatible avec la jurisprudence Elisa et un manque de respect des règles du droit britannique auquel elle se conforme exactement ;

Qu’il convient cependant de retenir que le régime de l’exonération de l’article 990 E est un régime

dérogatoire qui suppose qu’au travers des déclarations faites par la société, l’identité et l’adresse des associés soient portées à la connaissance de l’administration ; que les informations données doivent être complètes, sincères et exactes, à défaut de quoi le régime déclaratif est dénué de sens et il existe une incertitude ; que cette exigence s’apprécie de manière d’autant plus stricte lorsque, comme le permet le droit britannique, les titres d’associés peuvent être convertis en titres au porteur, ce qui a été fait en 1990 dans la société CALLINWAY Ltd, de sorte que la mutation de ces titres échappent à tout contrôle ; qu’il n’est pas ici question d’adopter une attitude discriminatoire à l’égard d’une société étrangère ou de nier l’application du droit britannique, mais de rendre la situation d’opacité créée par le système des titres au porteur adopté par la société CALLINWAY Ltd compatible avec le droit fiscal français et la transparence à l’égard de l’administration ;

Que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a considéré que l’incertitude née des déclarations inexactes faites par la société CALLINWAY Ltd de 2006 à 2012 justifiait que lui soit refusée l’exonération de l’article 990 E ;

Attendu que le troisième point de discussion est celui de la valeur de l’immeuble dont la société CALLINWAY Ltd est propriétaire ;

Que la société CALLINWAY Ltd fait état de deux rapports d’expertise amiables :

— l’un émanant de M. Z concluant à une valeur vénale variant de 760 000 euros à 775 000 et 740 000 euros entre 2006 et 2012, calculée sur la base d’une surface habitable de 317 m² et en retenant des termes de comparaison sis sur la commune de Tourettes sur Loup affectés d’un abattement de 40%, soit 20% pour risque d’inondation et vétusté et 20% pour occupation ;

— l’autre émanant de M. A concluant à une valeur vénale unique de la propriété de 719 000 euros, calculée sur la base d’une surface de 245 m² pour la bâtisse principale, de 73 m² pour l’extension non autorisée et de 73 m² pour l’annexe, avec une valeur différente pour chacune d’elles et un abattement de 25% pour le risque d’inondation et de 20% pour occupation ;

Que l’administration fonde son évaluation sur une surface habitable de 390 m², sans tenir compte des pondérations faites par l’expert A pour l’extension non autorisée et l’annexe, et sur des termes de comparaison portant sur des propriétés de même standing, estimant que la propriété de la société CALLINWAY Ltd est située dans un site de standing et bénéficie d’un terrain très étendu compensant l’absence de vue mer ; qu’elle retient les valeurs suivantes au terme de ses écritures :

• 1 879 000 euros en 2006,

• 1 809 000 euros en 2007,

• 1 979 640 euros en 2008,

• 2 285 700 euros en 2009,

• 2 033 600 euros en 2010,

• 1 0954 300 euros en 2011,

• 1 566 583 euros en 2012 ;

Que l’expert judiciaire retient une surface arrondie à 360 m² après avoir opéré une pondération de la surface de l’annexe en raison de son état général (0,8) et de sa qualité d’annexe ( 0,5) et, après avoir étudié les termes de comparaison cités par l’administration et par l’expert Z et avoir appliqué un abattement de 10% pour inondation de 2006 à 2009, ainsi qu’une décote de 20% pour occupation, ce qui lui permet de conclure à des valeurs de :

• 1 393 686 euros en 2006,

• 1 362 128 euros en 2007,

• 1 604 351 euros en 2008,

• 1 586 822 euros en 2009,

• 1 410 393 euros en 2010,

• 1 553 587 euros en 2011,

• 1 581 501 euros en 2012 ;

Attendu que l’immeuble en cause se situe à Tourettes sur Loup à proximité de Vence et à 15 kms de la mer, dans un environnement résidentiel ; que le terrain présente une superficie de 10 786 m² sur lequel sont édifiées une maison principale, une piscine avec son local annexe et une maison annexe ; qu’il est classé en catégorie cadastrale 3 ;

Que l’expert judiciaire indique que la propriété est située dans la partie Sud, en contrebas du village, dans un vallon arboré, calme et très résidentiel, ne bénéficiant pas de la vue sur mer caractérisant les villas situées en partie Nord, en contrehaut du village, mais jouissant de très beaux espaces avec des maisons de qualité ;

Que la villa, élevée d’un étage sur rez-de-chaussée et d’architecture néo-provençale, a été édifiée en 1971, comporte une salle de séjour, une salle à manger et un salon-bibliothèque, six chambres et quatre salles de bains, pour une surface habitable de 331 m² selon le relevé précis fait par l’expert judiciaire ; que les rapports d’expertise font tous état d’une construction de bonne facture dont les murs sont édifiés en pierres apparentes pour la quasi-totalité, avec doublage par contre-cloisons, et les sols sont également en pierres ;

Que la propriété comporte également des dépendances : des terrasses, une cave au sous-sol, une piscine de 12 x 4,5 ml (soit 54 m²) faïencée avec son local technique et une bâtisse formant cuisine d’été en pierres et maçonnerie se composant d’une grande pièce, d’une cuisine, d’un cabinet de toilettes et d’une remise pour une superficie de 73 m² ;

Attendu qu’il convient, avant de procéder à l’évaluation du bien par la méthode comparative, de statuer sur la surface habitable à retenir compte tenu des coefficients de pondération appliqués par les experts amiables de la société CALLINWAY Ltd, notamment pour la partie de la construction édifiée sans permis de construire ;

Que l’administration fiscale a retenu une superficie de 390 m² (224,50 m² au rez-de-chaussée, 20 m² au 1^er étage, 73 m² construits sans autorisation et 72,50 m² d’annexe) ; que l’expert judiciaire a retenu une surface de 331 m² pour la villa principale, en ce compris la partie non autorisée et a pondéré l’annexe en lui affectant un taux de 0,5 du fait de son caractère d’annexe et un taux de 0,8 du fait de son état général, aboutissant en conséquence à une superficie de 360 m² ; que l’expert A a affecté les 73 m² d’extension sans autorisation d’un coefficient de pondération de 0,5 et que la société CALLINWAY Ltd considère que les 73 m² de l’annexe ne peuvent être intégrés dans la surface habitable ;

Que la cour relève que l’extension illégale a été réalisée avant 1985, date d’acquisition de la maison en l’état actuel, de sorte que les prescriptions pénale et civile sont acquises et que le risque de démolition a disparu ; que la société CALLINWAY Ltd indique qu’il serait cependant impossible de réaliser de nouveaux travaux sur l’immeuble en raison de ces constructions illicites, mais qu’en application de l’article L 111-12 du code de l’urbanisme, le refus de permis de construire ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme lorsque les travaux sont achevés depuis plus de 10 ans ; que l’objection selon laquelle cette prescription administrative ne pourrait pas jouer en l’espèce au motif que la propriété se trouve en zone de plan de prévention des risques naturels prévisibles n’est pas sérieuse, le bâtiment ne se trouvant pas dans cette zone, ainsi qu’il sera vu plus loin ; que dès lors, il ne sera opéré aucune pondération sur l’extension illicite de la maison ; que la surface habitable de la villa sera donc retenue pour 317,50 m² ;

Que s’agissant de l’annexe, au regard de la qualité et de l’état de la construction et de son affectation d’annexe, il sera opéré une pondération de 0,5, soit donc une surface pondérée de 36,50 m² ;

Qu’ainsi, l’évaluation de la propriété sera opérée sur la base d’une surface de 354 m² ;

Attendu que les parties sont également opposées sur les abattements ou majorations à opérer sur la valeur vénale de l’immeuble au regard des points suivants : le risque d’inondation, la constructibilité résiduelle du terrain, l’occupation du bien par un locataire et le mauvais état de la construction ;

• sur le risque d’inondation :

que l’expert Z a proposé une décote de 10% ce que l’administration fiscale a admis, l’expert A concluant quant à lui à une décote de 20% que réclame la société CALLINWAY Ltd ;

qu’il est constant que le bâti est situé en fond de vallon ce qui explique qu’il soit sujet à des inondations ; que d’importantes inondations se sont d’ailleurs produites en novembre 2002 et septembre 2005 (année où l’état de catastrophe naturelle avait été reconnu), les ruissellements et coulées de boues provenant de la route de Pierascas ; qu’à la suite de nouvelles inondations en 2009, des travaux ont été réalisés par la commune ; que l’expert judiciaire note ainsi que le caniveau qui jouxte la propriété côté chemin de Pierascas a été fait pour récupérer les eaux de voirie et qu’il existe une évacuation devant le portail de la propriété avec un bac de rétention suffisant et un entretien régulier par les services de la voierie ; qu’il n’est pas fait état de nouvelles inondations depuis lors ;

que cette situation justifie que soit pratiqué un abattement sur la valeur vénale de la maison de 10% pour les années 2006 à 2009 inclus mais pas au-delà puisque le risque d’inondation lié à la configuration des lieux est résolu ;

• sur la constructibilité résiduelle :

que l’expert judiciaire a considéré que, compte tenu des dispositions du POS en zone Nb (superficie minimum pour construire de 2 500 m² et Cos de 0,08 soit 200 m² par unité de construction), le terrain permettait la réalisation de deux unités de construction ; que cette possibilité permettrait, selon lui, d’affecter la propriété d’un coefficient de plus-value de 10% ; mais qu’il ajoute : « Cependant, il ne sera pas tenu compte de la constructibilité résiduelle qui est implicitement retenue dans l’étude des éléments de comparaison. En effet, on compense des points positifs d’un élément de comparaison (par exemple une vue dégagée) par un autre élément positif du bien objet des présentes (à savoir grand terrain et constructibilité). » ;

qu’il n’est donc pas question ici de valoriser de manière distincte la possibilité de réaliser deux unités de construction nouvelles mais de considérer que l’importance de la superficie d’assiette constitue un élément positif à intégrer dans la comparaison à opérer avec des propriétés équivalentes ;

que la société CALLINWAY Ltd conteste vigoureusement l’appréciation portée par l’expert judiciaire en soutenant que la constructibilité serait très aléatoire, le terrain étant situé en zone de PPRIF ; mais que l’expert judiciaire a précisément répondu à cette objection en soulignant, d’une part que seule l’extrémité Sud Est du terrain est en zone rouge (risque fort) alors que la très grande partie du terrain (sur laquelle se trouve l’actuel bâti) est en zone bleue (risque modéré) dans laquelle la règle générale est la constructibilité dès lors qu’il existe une borne incendie normalisée ; et que l’expert a pu vérifier auprès des services de la mairie que la borne située sur le terrain de la société CALLINWAY Ltd était normalisée, un contrôle des pompiers ayant été opéré récemment à cet effet ;

• sur l’occupation du bien :

qu’il est avéré que le bien est donné à bail et qu’étant occupé, il lui a été appliqué une décote de 20%, non discutée de part et d’autre de la barre ;

• sur l’état de vétusté de l’immeuble :

que la visite de la villa par les différents experts qui se sont rendus sur les lieux révèle qu’il existe des fissures en partie Est et en partie Ouest de la bâtisse et qu’il existe également des traces d’humidité par capillarité ; que les fissures constatées sur les extensions proviennent du fait qu’elles ont été édifiées sur simple radier et qu’elles ont subi des mouvements du sol ; que l’expert judiciaire indique qu’elles sont pérennes et ne sont pas en mesure de mettre la maison en péril ; qu’il pourrait être remédié aux problèmes d’humidité par un drainage ;

que pour le reste, l’expert judiciaire constate que la villa est en très bon état d’entretien, le locataire ayant réalisé les travaux de peinture ;

que la société CALLINWAY Ltd produit un rapport établi par M. Y, AD Conseil, chiffrant les travaux de remise en état à une somme de 378 690 euros ; mais que ce devis englobe des travaux importants sur l’annexe sur laquelle il a déjà été opéré une pondération importante à raison de la qualité et de l’état de la construction ; que les quelques fissurations de la margelle de la piscine et les quelques éclats de faïence du bassin ne justifient pas la réfection totale de l’ouvrage ; que le poste peinture de la villa principale est injustifié compte tenu du bon entretien assuré par le locataire et constaté par l’expert judiciaire ; que ce devis est manifestement très excessif et ne peut servir utilement ;

que l’administration fiscale indique que la société CALLINWAY Ltd a déclaré avoir réalisé pour plus de 250 000 euros de travaux dans la maison depuis son acquisition, ce qui démontre qu’elle est tenue en bon état d’entretien et a été modernisée depuis 1985 ;

qu’il sera retenu que l’état général de la construction est bon et que les quelques défauts relevés par l’expert constituent des facteurs négatifs, contrebalancés par des éléments positifs du bien, dans la comparaison faite avec les propriétés ayant fait l’objet de mutations dans le secteur et dont l’état d’entretien n’est pas connu et est réputé moyen ;

que l’abattement réclamé par la société CALLINWAY Ltd à hauteur d’une somme minimale de 271 689 euros sera rejeté ;

Attendu qu’à l’issue de l’ensemble de ces observations, il sera retenu une superficie habitable de 354 m² et il sera appliqué un double abattement, l’un de 20% pour occupation, l’autre de 10% pour risque d’inondation mais seulement pour les années 2006 à 2009 inclus ;

Attendu que la détermination de la valeur vénale d’un bien immobilier doit être opérée par application de la méthode de comparaison, au regard des mutations intervenues sur le marché immobilier local à une époque proche antérieure à l’année de référence, pour des biens intrinsèquement similaires ; que la jurisprudence n’exige pas une identité stricte entre le bien évalué et ceux servant de termes de comparaison mais qu’il est de principe que doivent être retenues des cessions portant sur des biens intrinsèquement similaires dans le temps, l’environnement et l’emplacement, en tenant compte des caractéristiques propres du bien ;

Que c’est sur ces bases que la cour retiendra, année par année, les cessions qui lui apparaissent se rapprocher au mieux du bien à évaluer, en l’état des termes proposés par l’administration fiscale et par l’expert Z, ceux proposés par l’expert A portant sur des mutations réalisées en 2011 et 2012 et étant donc inopérants pour apprécier la valeur vénale du bien entre 2006 et 2012 ; que l’expert judiciaire en a opéré un examen critique en se rendant sur les lieux ;

Année 2006 : les termes de comparaison suivants peuvent être retenus :

• vente du 12 mai 2005 : 1140 route de Provence : il s’agit d’une villa de catégorie 4 de 210 m²

• construite en 1985 sur un terrain de 3 345 m² avec une piscine de 45 m² ; prix de 1 062 570 euros, soit 4 822 euros le m² ; la plus-value du bien du fait de sa situation dominante est compensée par le fait que le terrain est beaucoup plus petit et que la catégorie cadastrale est moins bonne ; il n’y a donc pas lieu à décote ; vente du 2 décembre 2005 : 924 route de Queinières : il s’agit d’une villa de catégorie cadastrale 4 de 200 m² utiles construite en 1993 sur un terrain de 3 664 m², comprenant également un garage de 32 m², une terrasse et une piscine de 60 m² ; prix de 2 390 000 euros, soit 8 536 euros le m² ; la plus-value du bien du fait de sa situation dominante et de sa vue mer est compensée par le fait que le terrain est beaucoup plus petit et que la maison a moins de charme que la propriété de la société CALLINWAY Ltd ; il n’y a donc pas lieu à décote ;

• vente du 21 octobre 2005 : 360 route des cabanes : il s’agit d’une villa de 160 m² de 7 pièces, 2 garages, une terrasse et une piscine sur un terrain de 2 553 m² ; Prix de 762 500 euros, soit un prix de 4 765 euros au m² ; la plus-value conférée par la vue mer notée par l’expert judiciaire est compensée par le caractère plus exigu et modeste de la villa et par l’avantage de la grande superficie du terrain de la société CALLINWAY Ltd ; il ne sera donc appliqué aucune décote ;

Que la vente citée par l’administration fiscale du 13 mai 2005 642 route de la Madeleine (villa de catégorie 3 de 347 m² sur un terrain de 4 527 m², avec une grande terrasse, un garage de 40 m² et une piscine de 100 m². prix de 3 000 000 euros, soit 8 646 euros le m²) sera écartée, l’expert judiciaire ayant relevé que le bien est dans un secteur prestigieux dont témoignent les photos figurant en page 28 qui bénéficie d’une vue panoramique sur le village et sur la mer ;

Que sera également écartée la vente du 31 mai 2005 (1145 route de la Colle : villa de 180 m² sur un terrain de 4 136 m² avec terrasse, garage et piscine vendue au prix de 600 000 euros, soit 3 333 euros le m²) au regard du caractère excentré du site et de la modicité de la construction et du terrain qui n’est pas compensée par la vue mer ;

Qu’il sera en conséquence retenu, pour l’année 2006, l’évaluation suivante sur la base d’un prix moyen au m² de 6 041 euros :

(354 m² x 6 041 €) x 0,80 x 0,90 = 1 539 730 euros ;

Année 2007 : les termes de comparaison suivants peuvent être retenus :

• vente du 12 avril 2006 : 290 chemin des Claus : il s’agit d’une villa de catégorie 3 de 265 m² de superficie utile construite en 1985 sur un terrain de 11 810 m² avec une grande terrasse, un garage de 20 m² et une piscine de 72 m² vendue au prix de 1 700 000 euros, soit 6 415 euros le m² ; ce bien est parfaitement comparable au bien litigieux tant en superficie du terrain qu’en surface habitable de la maison ; l’expert Z considère qu’elle a une meilleure situation car en position dominante au-dessus du village, mais l’expert judiciaire indique au contraire, étant allé sur place, que le secteur est moins résidentiel que celui du chemin de Pierascas ; en l’état de ces éléments, le prix moyen de 6 415 euros sera retenu sans décote ou surcote ;

• vente du 14 juin 2006 : 1023 route de Vence : il s’agit d’une villa de catégorie 4 édifiée en 1972 d’une surface habitable de 201 m² sur un terrain de 3 392 m² avec une grande piscine de 509 m² vendue au prix de 1 100 000 euros, soit 5 473 euros le m² ; si la maison bénéficie d’une vue mer, cet avantage est compensé par le caractère plus modeste en surface et en catégorie cadastrale de la maison et par la dimension beaucoup plus réduite du terrain ;

Que l’expert judiciaire a justement proposé d’écarter la vente du 8 août 2006 portant sur la propriété sise 1188 route des Virettes, s’agissant d’une propriété dans un site dominant avec vue panoramique sur la mer comportant une maison principale de catégorie 2 en pierres ayant une surface utile de 425 m², une maison secondaire en pierres de 70m² classée en catégorie 5, avec un immense garage de

168 m², une terrasse de 93 m² et une piscine de 108 m², ce qui la classe dans une catégorie de haut standing ;

Que seront également écartées les deux ventes suivantes citées par l’expert Z :

• la vente du 1^er mars 2006 75 chemin des Berguières (villa de 4 pièces avec garage de 180 m² environ sur un terrain de 3 045 m², vendue au prix de 720 000 euros, soit 4 000 euros le m²)

• La vente du 16 janvier 2006 Route de Provence (villa de 4 pièces avec garages de 200 m² environ sur un terrain de 2 423 m² vendue au prix de 750 000 euros, soit 3 750 euros le m²)

ces deux ventes ne pouvant être considérées comme portant sur des biens similaires au regard de la qualité et de la dimension de la construction, de la superficie très inférieure du terrain d’assiette leur offrant moins de charme que la propriété en cause ;

Qu’il sera en conséquence retenu, pour l’année 2007, l’évaluation suivante sur la base d’un prix moyen au m² de 5 944 euros :

(354 m² x 5 944 €) x 0,80 x 0,90 = 1 515 000 euros ;

Année 2008 : le terme de comparaison suivant peut être retenu :

• Vente du 7 décembre 2007 1060 route de Vence portant sur une villa de 8 pièces, 2 garages, terrasse et piscine d’une surface habitable de 250 m² sur un terrain de 2 841 m² ; le prix a été de 900 000 euros, soit 3 600 euros le m² ; elle bénéficie d’une vue sur la mer mais son terrain est de faible dimension et l’ensemble a moins de charme que la propriété de la société CALLINWAY Ltd ; le prix de 3 600 euros le m² sera retenu sans décote ;

Qu’y seront ajoutés ceux retenus au titre de l’année 2007, à savoir les ventes du 12 avril 2006 et du 14 juin 2006 faisant ressortir des prix moyens au m² de 6 415 et 5 473 euros le m² ;

Que la vente du 12 mars 2007 citée par l’administration, portant sur l’immeuble du 642 route de la Madeleine sera écartée comme portant sur un bien non comparable du fait de sa situation dans un secteur de haut standing de la commune bénéficiant d’une vue panoramique sur la mer avec un superbe terrain ;

Que sera également écartée la vente du 13 septembre 2007 citée par l’expert Z 164 chemin de Fon Luegne au prix de 490 000 euros, comme portant sur un bien non comparable ;

Qu’il sera en conséquence retenu, pour l’année 2008, l’évaluation suivante sur la base d’un prix moyen au m² de 5 162 euros :

(354 m² x 5 162 €) x 0,80 x 0,90 = 1 315 690 euros ;

Année 2009 : les termes suivants peuvent être retenus :

• Vente du 4 janvier 2008 1200 chemin de Saint Arnoux : elle porte sur une villa en pierres de catégorie 3 construite en 1993 sur un terrain de 3 122 m² présentant une surface utile de 261 m², une terrasse de 20 m², un garage de 50 m² et une piscine de 50 m² ; le prix a été de 1 640 000 euros, soit 6 283 euros le m² ; ce bien est tout à fait comparable à la propriété litigieuse, même s’il présente le désavantage d’un terrain d’assiette beaucoup plus modeste ; l’avantage de sa situation en hauteur et de sa vue dégagée (mais pas sur la mer) est contrebalancé par le bruit de la route de la Colle sur Loup en contrebas ;

• Vente du 29 avril 2008 326 route des Courmettes : il s’agit d’une villa en pierres de catégorie 3 construite en 1987 sur un terrain de 8 447 m², disposant d’une surface utile de 230 m²,

bénéficiant d’un garage, d’une terrasse de 100 m² et d’une piscine de 70 m² ; la vente s’est faite au prix de 1 800 000 euros, soit un prix de 7 826 euros le m² ; l’expert Z considérait que ce bien n’était pas comparable en raison de sa vue sur la mer et de son standing, mais l’expert judiciaire a pu vérifier sur place que si la vue était dégagée, il n’y avait pas de vue mer et que la situation était relativement comparable ;

Qu’il convient d’y ajouter la vente du 7 décembre 2007 retenue au titre de l’année 2008 et faisant ressortir un prix de 3 600 euros le m² ;

Que la vente du 18 juillet 2008 750 route des Virettes (villa de 240 m² sur un terrain de 5 900 m² ayant une large vue panoramique sur la mer vendue au prix de 2 450 000 euros soit 6 828 euros le m²) et la vente du 31 juillet 2008 100 chemin des Genêts (villa de 225 m² en pierres construite sur un terrain de 5 797 m² ayant une position dominante avec une vue plein sud sur la mer, à proximité immédiate du village) ont été écartées par l’expert judiciaire qui a estimé, à juste titre, que le standing de ces propriétés et surtout leur position dominante avec large vue mer rendaient ces biens non comparables avec l’immeuble litigieux ;

Que doivent également être écartées comme ne correspondant pas à des biens similaires les deux ventes citées par l’expert Z, celle du 17 octobre 2008 portant sur une villa sise1031 route de Grasse disposant, certes, de la vue sur mer, mais présentant une surface habitable de 180 m² et un terrain d’assiette de 1 563 m², et celle du 24 juillet 2008 portant sur une villa sise […], présentant une surface habitable de 160 m² sur un terrain d’assiette de 3 380 m² ;

Qu’il sera en conséquence retenu, pour l’année 2009, l’évaluation suivante sur la base d’un prix moyen au m² de 5 903 euros :

(354 m² x 5 903 €) x 0,80 x 0,90 = 1 504 556 euros ;

Année 2010 : seront retenus les éléments de comparaison suivants :

• Vente du 27 juillet 2009 121 Traverse du Pétaréou : elle porte sur une villa de catégorie 3 édifiée en 1979 sur un terrain de 3 250 m², présentant une surface utile de 202 m², avec 3 annexes, une terrasse de 40 m², un garage et une piscine de 35 m², dont le prix a été de 1 100 000 euros, soit un prix au m² de 5 446 euros ; il s’agit d’un bien tout à fait comparable auquel il n’y a pas lieu d’apporter le correctif proposé par l’expert Z, le bien ne jouissant pas de la vue mer prétendue par celui-ci ;

• Vente du 31 août 2009 395 route des Courmettes portant sur une villa de 7 pièces, 2 garages, terrasse et piscine, présentant une surface utile de 200 m², édifiée sur un terrain de 3 124 m², vendue au prix de 960 000 euros, soit 4 800 euros le m², sauf à lui appliquer une légère décote par rapport au bien à évaluer, de l’ordre de 10%, pour tenir compte de la dimension beaucoup plus modeste du terrain, soit donc un prix à retenir de 5 280 euros au m² ;

Qu’il convient d’y ajouter les deux ventes retenues au titre de l’année 2009, soit celles des 4 janvier 2008 et 29 avril 2008 faisant ressortir des prix au m² de 6 283 et 7 826 euros ;

Que l’expert a justement écarté la vente intervenue à Vence, le marché immobilier n’étant pas le même et celui de Tourettes sur Loup étant suffisamment actif ;

Que doit également être écartée la vente du 7 décembre 2009 portant sur la villa du 320 route de la Madeleine (pour 1 200 000 euros), citée par l’administration fiscale et par l’expert Z, mais présentant une divergence importante sur la surface (199 m² pour l’administration et 295 m² pour M. Z) que n’a pu trancher l’expert judiciaire ;

Qu’il n’y pas lieu non plus de retenir la vente du 25 juin 2009 654 route de la Madeleine (terme 13 de

l’administration) dont l’expert judiciaire a pu constater qu’il s’agissait d’une propriété de très haut standing comportant deux bâtiments, un beau jardin exposé Sud et un aperçu mer depuis l’étage ;

Qu’il sera en conséquence retenu, pour l’année 2010, l’évaluation suivante sur la base d’un prix moyen au m² de 6 208 euros, l’abattement de 10% pour le risque inondation n’étant plus applicable :

(354 m² x 6 208 €) x 0,80 = 1 758 105 euros ;

Année 2011 : les termes de comparaison suivants seront retenus :

• Vente du 19 février 2010 1110 chemin des Queinières : il s’agit d’une villa construite en 2002 de catégorie 4 présentant une surface utile de 220 m² sur 3 niveaux, avec 2 annexes, garage, terrasse et piscine de 50 m², sur un terrain d’assiette de 3 000 m², vendue au prix de 1 350 000 euros, soit 6 136 euros le m² ; si ce bien bénéficie de la vue mer, cet avantage est compensé par l’inconvénient tenant à la faible superficie du terrain et à la nécessité d’y apporter d’importants travaux de rénovation constatés par l’expert judiciaire ;

• Vente du 17 décembre 2010 59 route de la Pauvetta : elle porte sur une villa édifiée en 2010 d’une surface utile de 231 m², disposant d’une terrasse de 30 m² et d’une piscine de 40 m² sur un terrain de 2 278 m² ; le prix en a été de 1 430 000 euros, soit 6 190 euros le m² ; l’expert judiciaire a pu constater sur les lieux que cette propriété était bien exposée et avait une vue dégagée, mais que la maison était sans charme particulier, de sorte que les éléments de plus-value invoqués par l’expert Z ne peuvent être retenus ; en outre, le terrain est de faible superficie ;

Qu’il convient d’y ajouter les termes de comparaison retenus au titre de l’année 2010, à savoir les ventes des 27 juillet 2009 et 31 août 2009 faisant ressortir les prix de 5 446 et 5 280 euros le m² ;

Qu’il sera en conséquence retenu, pour l’année 2010, l’évaluation suivante sur la base d’un prix moyen au m² de 5 763 euros :

(354 m² x 5 763 €) x 0,80 = 1 632 080 euros ;

Année 2012 : les termes de comparaison suivants seront retenus :

• Vente du 12 avril 2011 1673 route des Queinières : elle porte sur une villa construite en 1998, de catégorie 3 disposant d’une surface utile de 299 m² sur 3 niveaux, avec un garage et une piscine de 50 m² sur un terrain d’assiette de 3 668 m² ; elle a été vendue au prix de 1 271 700 euros, soit un prix de 4 253 euros le m² ; l’expert Z admet ce terme de comparaison mais voudrait le voir affecté d’un abattement de 10% en raison de l’avantage tenant à la vue mer vanté sur la publicité faite pour ses chambres d’hôte ; mais l’expert judiciaire a pu constater que si le site est résidentiel, il n’est pas VIP et la vue mer n’existe que du 1^er étage ; en outre, le terrain est petit et la propriété est bruyante (route de la Colle sur Loup) ; le prix moyen de 4 253 euros sera donc retenu ;

• Vente du 28 juin 2011 288 route du Caire : il s’agit d’une propriété comportant une maison principale en pierres (de catégorie 3) de 327 m² sur 3 niveaux et une maison annexe de 40 m² (de catégorie 6) sur un terrain de 3 655 m², avec un garage et une piscine de 25 m² ; le prix de 1 350 000 euros rapporté à la surface utile est de 4 874 euros le m² ; la propriété est située juste au-dessus du village et dispose d’une vue dégagée village et mer ; l’expert Z demande qu’un correctif de 20% soit opéré pour tenir compte de cet avantage ; il sera retenu un correctif de 10% eu égard à la superficie du terrain d’assiette, soit un prix de 4 387 euros le m² ;

• Vente du 30 juin 2011 546 route de Grasse : la vente porte sur une villa en béton de 220 m² de catégorie 4, sur un terrain de 3 090 m², avec garage et piscine ; le prix de 1 417 500 euros rapporté à la superficie correspond à un prix au m² de 6 443 euros ; l’expert a pu constater sur

place que la propriété était comparable en terme de situation et de vue et que son standing était similaire au bien en cause ;

Que les trois autres ventes citées par l’expert Z seront écartées s’agissant de ventes portant sur des villas de moindre superficie (entre 155 et 190 m²) et de moindre standing, sur des terrains de faible dimension (entre 1 420 et 2 942 m²), même si l’une d’elles jouit d’une vue mer ;

Qu’il sera en conséquence retenu, pour l’année 2012, l’évaluation suivante sur la base d’un prix moyen au m² de 5 028 euros :

(354 m² x 5 028 €) x 0,80 = 1 423 929 euros ;

Attendu que les parties sont enfin opposées sur la question de la majoration de 40% pour manquement délibéré ;

Que l’article 1729 du code général des impôts prévoit que les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt entraînent l’application d’une majoration de 40% en cas de manquement délibéré ;

Qu’il est constant, ainsi que le conclut longuement l’appelante, que ces pénalités constituent, selon la Cour européenne des droits de l’homme, des 'accusations en matière pénale' au sens de l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme ; qu’elles ne peuvent avoir un caractère automatique et qu’il appartient au juge d’appliquer le principe de proportionnalité en considération de la bonne foi du contribuable ;

Qu’en l’espèce, il ressort du dossier que la société CALLINWAY Ltd a procédé, chaque année pendant six années, à une déclaration erronée et incohérente de l’adresse de son principal associé, l’adresse indiquée ne correspondant ni à l’adresse mentionnée dans le registre des actionnaires mis à jour en 2006, ni à l’adresse réelle de M. G I, ni à celle de son cabinet professionnel, rendant ainsi la situation fiscale de ce dernier totalement opaque ; qu’elle a également déclaré, chaque année pendant six années, la même valeur de l’immeuble, (381 323 euros) qui est sans commune mesure avec la valeur qui a été ici retenue (entre 1 315 000 et 1 758 000 euros), et est même très éloignée de celle proposée par ses propres experts (entre 719 000 et 740 000 euros) ; que la réitération des déclarations déposées avec des éléments et informations manifestement erronés ou excessivement minorés constitue un manquement délibéré, exclusif de toute bonne foi de la part du contribuable, justifiant que soit appliquée la pénalité de 40 % de l’article 1729 du code général des impôts ;

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement

et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a dit que la prescription de 6 ans trouvait application ;

Le confirme également en ce qu’il a débouté la société CALLINWAY Ltd de sa demande de dégrèvement total de l’imposition mise à sa charge au titre de la taxe de 3% pour les années 2006 à 2012 incluse et en ce qu’il l’a condamnée à supporter les dépens ;

Le réformant pour le surplus et y ajoutant,

Dit que la taxe de 3% dont la société CALLINWAY Ltd est redevable au titre de l’immeuble dont elle est propriétaire à Tourettes sur Loup (06) devra être recalculée par l’administration fiscale sur la base des valeurs suivantes de l’immeuble :

— année 2006 : 1 539 730 euros,

— année 2007 : 1 515 000 euros,

— année 2008 : 1 315 690 euros,

— année 2009 : 1 504 556 euros,

— année 2010 : 1 758 105 euros,

— année 2011 : 1 632 081 euros,

— année 2012 : 1 423 929 euros ;

Dit que la société CALLINWAY Ltd est redevable des pénalités de 40% pour manquement délibéré sur les droits éludés ;

Condamne la société CALLINWAY Ltd à payer à la direction générale des finances publiques une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamne aux dépens d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, et dit qu’ils seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT