Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 4e chambre a, 25 janvier 2018, n° 16/10143

TGI Toulon 25 avril 2016

CA Aix-en-Provence
Confirmation 25 janvier 2018

Arguments

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Rejeté
Définition des lots de copropriété
La cour a estimé que le lot n° 11, bien qu'étant un lot transitoire, constitue un lot de copropriété car il inclut un droit d'usage exclusif et une quote-part des parties communes.
Rejeté
Inapplicabilité des dispositions du règlement de copropriété
La cour a jugé que les dispositions du règlement de copropriété sont valides et que le lot n° 11 a bien une quote-part des parties communes.
Rejeté
Demande de publication
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'elle n'était pas fondée sur des éléments juridiques pertinents.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a jugé que les consorts Z, ayant gagné le procès, ont droit à la condamnation des appelants aux dépens.
Accepté
Frais non taxables
La cour a accordé cette demande, considérant que les consorts Z ont engagé des frais pour défendre leurs droits.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la société Le Jardin et d'autres copropriétaires ont demandé à la cour de déclarer que le lot n° 11 ne constituait pas un lot de copropriété, arguant qu'il ne conférait aucun droit de propriété privative. Le tribunal de première instance a rejeté leurs prétentions, déclarant le lot comme un lot de copropriété. La cour d'appel, après avoir examiné les dispositions du règlement de copropriété, a confirmé que le lot n° 11, bien qu'en jouissance exclusive, constituait un lot de copropriété, car il incluait une quote-part des parties communes. La cour a donc infirmé les demandes des appelants et a confirmé le jugement de première instance, condamnant les appelants aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 4e ch. a, 25 janv. 2018, n° 16/10143
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	16/10143
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Toulon, 25 avril 2016, N° 13/06416
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Jean-Luc PROUZAT, président
Avocat(s) :	Pierre ESCLAPEZPhilippe MARINFabienne MERLIN-LABREGrégory PILLIARD
Cabinet(s) :	IMAVOCATS
Parties :	Société LE JARDIN c/ Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE LE MIRAMAR

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 25 JANVIER 2018

N° 2018/ 75

Rôle N° 16/10143

D E épouse X

M-N A

Société LE JARDIN

O-P Z

F Z

Syndicat des […]

Grosse délivrée

le :

à :

M^e MARIN

M^e ESCLAPEZ

M^e MERLIN-LABRE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 25 Avril 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 13/06416.

APPELANTES

Madame D E épouse X

désistement le 29/08/2016

[…]

représentée par M^e Philippe MARIN de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON

Madame M-N A

intervenante volontaire

[…]

représentée par M^e Philippe MARIN de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON

Société LE JARDIN, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié de droit audit siège.

dont le siège social est […]

représentée par M^e Philippe MARIN de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur O-P Z

[…]

représenté par M^e Pierre ESCLAPEZ de l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD- FERRI, avocat au barreau de TOULON

Monsieur F Z

demeurant Le Mas de la Coupiane, vieux chemin de Sainte-Musse – 83160 La Valette du Var

représenté par M^e Pierre ESCLAPEZ de l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD- FERRI, avocat au barreau de TOULON

Syndicat des […] pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet GAMBIN IMMOBILIER, SARL dont le siège social est sis […], pris lui même en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Fabienne MERLIN-LABRE, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Novembre 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Sophie LEONARDI, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur O-Luc PROUZAT, Président de chambre

Madame Sophie LEONARDI, Conseiller

Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame H I.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2018

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2018,

Signé par Monsieur O-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCÉDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. O-P Z et M. F Z sont propriétaires, suivant acte authentique en date du 2 août 1976, du lot n°11 qui dépend d’un ensemble immobilier Le […].

La société civile Le Jardin propriétaire d’un appartement dans l’immeuble a, par acte d’huissier signifié le 2 décembre 2013, fait assigner le syndicat des copropriétaires Résidence le Miramar devant le tribunal de grande instance de Toulon et sollicité de voir :

Vu l’article 329 du code de procédure civile,

— déclarer recevables l’intervention volontaire de M^me D E épouse X et de M^me M-N A autres copropriétaires ;

A titre principal,

— constater que le lot n° 11 n’est constitué que d’un simple droit réel de jouissance qui ne confère à son titulaire aucun droit de propriété privative ;

— dire qu’aucune quote-part des parties communes, propriété indivise de tous les copropriétaires, ne peut grever un tel lot ;

— dire non écrites les dispositions du règlement de copropriété qui ont attribué 546 millièmes indivis des parties communes au lot n° 11, et en conséquence supprimer cette mention dans le réglement de copropriété au titre de la description des lots ainsi que dans le tableau récapitulatif qui y annexé et retrancher les 546 millièmes dont s’agit pour que les quote-parts des parties communes soient désormais réparties en 454/454 millièmes dans des proportions inchangées;

— dire non écrite la disposition du règlement de copropriété au paragraphe 4 du titre ' Destination des parties de la maison’ ;

— dire que les titulaires du droit de jouissance conféré par le règlement de copropriété sur le terrain commun dans le le lot n° 11 ne doivent pas être convoqués aux assemblées générales ;

A titre subsidiaire, s’il devait être considéré que le lot n°11 constitue un lot de copropriété parce que la prérogative conférée par la clause 4 paragraphe du titre 'Destination des parties de la maison’ tiendrait lieu de partie privative,

— dire nul le lot n°11en raison de la disparition du droit à construire à défaut de rapporter la preuve

contraire ;

— dire que l’état descriptif de division devra être modifié pour le rendre conforme à la réalité ;

— dire non écrite la disposition du règlement de copropriété au paragraphe 4 du titre ' Destination des parties de la maison’ ;

En tout état de cause,

— ordonner la publication du jugement ;

— condamner in solidum les consorts Z aux dépens ainsi qu’au règlement de la somme de 5000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 25 avril 2016, le tribunal a :

— déclaré M^mes X et A recevables en leur intervention volontaire ;

— rejeté l’ensemble des prétentions formées par elles et la société Le Jardin ;

— débouté les consorts Z de leur demande indemnitaire ;

— condamné in solidum la société Le Jardin, M^mes X et A aux dépens ainsi qu’au versement de la somme de 2500 en application l’article 700 du code de procédure civile.

La société Le Jardin, M^mes X et A ont régulièrement relevé appel, le 1^er juin 2016, de ce jugement en vue de sa réformation.

Par ordonnance rendue le 29 août 2016, le conseiller de la mise en état a :

— constaté le dessaisissement partiel de la cour concernant M^me D E épouse X à l’encontre de les consorts Z et du syndicat des copropriétaires ;

— dit que l’instance se poursuit entre M^me A, la société Le Jardin et les consorts Z ainsi que le syndicat.

Dans leurs conclusions déposées le 6 novembre 2017 par le RPVA, la société Le Jardin, M^me A, M. B et M^me C demandent à la cour de donner acte à M^me A de son désistement d’instance et d’action et déclarer recevables et bien fondée l’intervention volontaire de M. B et M^me C, et sur le fond réitèrent devant la cour les prétentions présentées en première instance sur le fondement des articles 1et 5 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est soutenu pour l’essentiel que :

— le droit d’usage exclusif sur une partie commune sans attribution de droit de propriété sur une partie privative n’est pas un lot de copropriété de sorte que celui-ci est nul ;

— le droit à construire n’est pas prévu dans la désignation du lot n°11 mais seulement au paragraphe 4

du titre ' Destination des parties de la maison’ du règlement de copropriété ;

— le droit à construire est un droit accessoire aux parties communes définies par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, et étant soumis à l’article 37 de cette loi, n’est valable que dix ans ;

— il est prouvé par ailleurs l’inconstructibilité du terrain de sorte que ce lot dit transitoire a disparu.

Suivant conclusions déposées par le RPVA le 3 novembre 2017, les consorts Z concluent à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation de la société Le Jardin, M^me A, M. B et M^me C à payer la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles.

Ils font valoir principalement que :

— le lot n° 11 est une partie privative en ce qu’il comprend un droit de jouissance d’une partie du sol avec le droit d’y édifier une construction ;

— l’article 37 loi du 10 juillet 1965 est inapplicable car il ne s’agit pas d’un droit accessoire aux parties communes mais du droit de construire composant la partie privative du lot n°11.

Le syndicat des copropriétaires Résidence Le Miramar s’en rapporte à justice dans ses conclusions déposées par le RPVA le 27 octobre 2016.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 7 novembre 2017.

MOTIFS de LA DÉCISION

Il convient au préalable et sans que cela soit discuté de constater le désistement d’instance et d’action de M^me A qui a vendu son lot et de recevoir l’intervention volontaire de ses acquéreurs, M. B et M^me C.

Sur le fond, selon l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965, les lots de copropriété comprennent 'chacun une partie privative et une quote part de parties communes'.

Il en résulte que ne peut constituer un lot une partie d’immeuble affectée à l’usage exclusif d’un copropriétaire mais qui ne serait pas sa propriété.

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule au paragraphe 'Composition des lots' que le lot n°11 appartenant aux consorts Z 'comprendra la jouissance d’une parcelle de terre sise au nord des deux bâtiments A et B d’une superficie de cinq cent dix neuf mètres carrés' avec les cinq cent quarante six millièmes indivis du terrain et des parties communes de l’immeuble.

Le paragraphe 'Destination des parties de la maison' prévoit en outre que 'En ce qui concerne le lot en jouissance, le propriétaire ou futur propriétaire en jouira sans aucune restriction, il pourra le vendre, l’hypothéquer, y concéder toutes servitudes sans l’accord de la copropriété.Il pourra également y édifier toutes constructions qu’il jugera utiles sous la seule condition que ces constructions soient acceptées par l’urbanisme et qu’elles ne dépassent pas la hauteur des deux bâtiments objet du présent règlement de copropriété.'

Seul le lot n°11 est en jouissance.

Il ressort ainsi de ces dispositions qui doivent être combinées et non pas être analysées séparément

que celui-ci est un lot transitoire formé d’un terrain non bâti privativement réservé à l’exercice du droit exclusif du titulaire d’y édifier des constructions avec affectation d’une quote part de parties communes et constitue donc un lot de copropriété.

C’est donc à tort qu’il est prétendu le contraire et les demandes principales de la société Le Jardin, M. B et M^me C doivent être rejetées.

Ceux-ci, subsidiairement, invoquent l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965 dont il ressort que toute convention par laquelle un propriétaire se réserve l’exercice d’un des droits accessoires visés à l’article 3, en l’occurrence le droit d’édifier des bâtiments nouveaux sur des parties communes, devient caduc s’il n’a pas été exercé dans les dix années qui suivent la convention.

Ce texte ne s’applique que si les droits réservés ont le caractère de droits accessoires à des parties communes et non pas comme c’est le cas en l’espèce si ces droits sont érigés en droits accessoires à des parties privatives et font partie de celles-ci.

Le moyen soulevé de ce chef doit en conséquence être écarté.

Par ailleurs, la société Le Jardin, M. B et M^me C arguent que le lot n°11 n’étant plus constructible doit disparaître comme étant privé de l’un de ses éléments fondateurs.

Mais outre que les normes d’urbanisme sont susceptibles d’évoluer, le lot transitoire constituant un lot de copropriété à part entière subsiste tant que persiste l’état de copropriété.

La société Le Jardin, M. B et M^me C doivent au vu de ces éléments être déboutés de leurs demandes subsidiaires ainsi que de celle tendant à la publication de la présente décision et le jugement entrepris sera donc confirmé.

Enfin, succombant , ils doivent être condamnés aux dépens, ainsi qu’à payer aux consorts Z la somme de 3000 € au titre des frais non non taxables sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Donne acte à M^me M-N A de son désistement d’instance et d’action,

Déclare recevable l’intervention volontaire de M. K B et M^me L C,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Toulon en date du 25 avril 2016,

Condamne la société Le Jardin, M. K B et M^me L C aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à MM. O-P et F Z la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens d’appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

LE GREFFIER LE PRESIDENT