COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71I

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 OCTOBRE 2021

N° RG 20/06563 – N° Portalis DBV3-V-B7E-UHKP

AFFAIRE :

SA GALIAN ASSURANCES

C/

SAS COFEGI GESTION

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendu le 01 décembre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° RG : 20/00262

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 07.10.2021

à :

M^e Elisa GUEILHERS

M^e Stéphanie TERIITEHAU

M^e Mélina PEDROLETTI

TJ de NANTERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société GALIAN ASSURANCES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Elisa GUEILHERS de la SCP GUEILHERS & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 129 – N° du dossier GALIAN

Assistée de M^e Patrice LEOPOLD de la SCP LEOPOLD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 30

APPELANTE

****************

SAS COFEGI GESTION

pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 304 367 568

[…]

94220 CHARENTON-LE-PONT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 70/82 AVENUE DE PARIS A CHATILLON

représenté par son syndic la Sté COGECI GESTION, lui même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentés par M^e Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 732 – N° du dossier 20210013

Assistés de M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0526

FONCIA AGENCE CENTRALE (SASU)

agissant poursuites et diligences de son président en exercice domicilié audit siège en cette qualité

N° SIRET : 732 035 993 (RCS Nanterre)

[…]

[…]

SASU CABINET CHRETIEN

agissant poursuites et diligences de son président en exercice domicilié audit siège en cette qualité

N° SIRET : 392 146 023

[…]

[…]

Représentées par M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 25110

Assistées de M^e Eléonore ADDUARD, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 juin 2021, Madame Marina IGELMAN, conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marie LE BRAS, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Elisabeth TODINI

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant procès-verbal d’assemblée générale du 13 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 70/[…] à Châtillon a désigné la SAS Cofegi Gestion en qualité de syndic, en remplacement de la SASU Cabinet Chretien, à laquelle la société Galian Assurances avait conféré sa garantie financière au titre de ses activités de gestion et de syndic de copropriétés.

La société Cofegi Gestion a sollicité sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 auprès de la société Cabinet Chretien et de la société Foncia Agence Centrale (qui avait signé le procès-verbal de cette assemblée générale sous la dénomination Foncia Chretien) la situation de trésorerie, les fonds disponibles, l’état des comptes des copropriétaires, les comptes du syndicat et l’ensemble des documents relatifs à la copropriété.

Estimant n’avoir reçu qu’une communication partielle des pièces demandées, elle a sollicité vainement auprès de la société Foncia Agence Centrale la communication de plusieurs autres

documents ainsi que celle d’éléments complémentaires sur deux comptes en attente débiteurs et le compte 'impayés Urssaf’ également débiteur.

Par lettres recommandées des 2 et 27 septembre 2019, la société Cofegi Gestion a mis en demeure à la société Foncia Agence Centrale de lui communiquer les documents manquants et de lui fournir les explications sur les écritures comptables 'obscures'.

Par acte d’huissier de justice délivré le 20 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires et représenté par son syndic, la société Cofegi Gestion, ont fait assigner en référé la société Foncia Agence Centrale, agissant sous la dénomination Foncia Chretien, en qualité d’ancien syndic, et la société Galian Assurances aux fins d’obtenir principalement la condamnation de la société Foncia Agence Centrale à remettre, sous astreinte, à la société Cofegi Gestion plusieurs pièces et à lui payer une somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts et ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 578,14 euros à titre de provision sur les majorations et pénalités de retard dus à l’Urssaf et voir rendre communes et opposables à la société Galian Assurances les condamnations.

Indiquant avoir découvert que le précédent syndic de la copropriété auquel la société Cofegi Gestion avait succédé était en réalité la société Cabinet Chretien et non la société Foncia Agence Centrale, le syndicat des copropriétaires et son syndic, la société Cofegi Gestion ont, par acte d’huissier de justice délivré le 1^er octobre 2020, fait assigner en intervention forcée la société Cabinet Chretien et la société Galian Assurances aux fins d’obtenir principalement la condamnation de la société Cabinet Chretien à remettre, sous astreinte, à la société Cofegi Gestion plusieurs pièces et à payer à la société Cofegi Gestion une somme de 15 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts, au syndicat des copropriétaires une somme de 2 578,14 euros à titre de provision sur les majorations et pénalités de retard dus à l’Urssaf ainsi qu’une somme de 26 250,85 euros au titre des cotisations impayées dues à l’Urssaf et voir rendre communes et opposables à la société Galian Assurances les condamnations.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 1^er décembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond,

— par provision, les droits des parties étant réservés,

— constaté la jonction des instances,

— déclaré recevable l’intervention forcée de la société Cabinet Chretien,

— rejeté l’intégralité des demandes formées à l’encontre de la société Foncia Agence Centrale agissant sous la dénomination Foncia Chretien,

— ordonné à la société Cabinet Chretien de remettre à la société Cofegi Gestion, ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires 70/[…], à ses frais et en ses locaux les pièces suivantes :

— liste des fonds travaux loi ALUR,

— extrait du compte FAP par fournisseur permettant de voir le détail par fournisseur du compte 401,

— rapprochements bancaires et relevés des comptes de 2019 à l’exception de ceux de mai et juin 2019,

— factures de l’exercice 2010,

— dossiers des assemblées générales de la copropriété 2010/2011/2014 (convocations, annexes comptables, devis, pouvoirs, feuilles de présence, procès-verbaux),

dans le délai de 8 jours après la signification de la décision,

— à défaut de remise de ces documents dans ce délai, assorti cette obligation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 90 jours,

— dit n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de cette astreinte,

— condamné la société Cabinet Chretien à payer à la société Cofegi Gestion la somme de 6 454,41 euros à titre de provision sur dommages et intérêts et déclaré cette condamnation commune et opposable à la société Galian Assurances au titre de sa garantie financière de la société Cabinet Chretien,

— condamné la société Cabinet Chretien à payer au syndicat des copropriétaires 70/[…] la somme provisionnelle de 18 555,98 euros à valoir sur les cotisations, majorations et pénalités de retard impayées dues à l’Urssaf pour les années 2016, 2018 et jusqu’au 13 mai 2019,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné la société Cabinet Chretien à payer à la société Cofegi Gestion et au syndicat des copropriétaires 70/[…] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Cabinet Chretien aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 29 décembre 2020, la société Galian Assurances a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle lui a rendu commune au titre de sa garantie financière la condamnation de la société Cabinet Chretien à la somme de 6 454,41 euros en représentation des deux comptes d’attente débiteurs.

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 juin 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Galian Assurances demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance rendue le 1^er décembre 2020 en ce qu’elle lui a rendu communes et opposables les condamnations prononcées à l’encontre de la société Cabinet Chretien ;

— dire que les demandes formulées au titre des condamnations à l’encontre de la société Cabinet Chretien ne sont pas constitutives d’une créance ayant pour origine un versement ou une remise effectuée à l’occasion d’une opération visée par l’article 1^er de la loi n°70-09 du 9 janvier 1970 ;

— dire que toutes les demandes en condamnation formulées par la société Cabinet Chretien se heurtent à des contestations sérieuses ;

à titre principal,

— se déclarer incompétent par suite de l’existence d’une contestation sérieuse ;

— renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, devant le tribunal judiciaire de Nanterre ;

à titre subsidiaire,

— dire n’y avoir lieu à référé ;

— dire la société Cofegi Gestion à la présente procédure irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter ;

— condamner la société Cofegi Gestion à payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Cofegi Gestion aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 28 juin 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, la société Cofegi Gestion et le syndicat des copropriétaires 70/[…], représenté par son syndic en exercice la société Cofegi Gestion, demandent à la cour, au visa des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 835 du code de procédure civile, de :

— les recevoir en leurs conclusions d’intimés ;

— rejeter l’appel principal de la société Galian Assurances ;

— rejeter l’appel incident de la société Cabinet Chretien et de la société Foncia Agence Centrale ;

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 1^er décembre 2020 relatives à l’appel limité en ce qu’elle a dit que la condamnation à payer à la société Cofegi Gestion à titre de provision la somme de 6 454,41 euros commune et opposable à la société Galian Assurances ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société Cabinet Chretien à payer à la société Cofegi Gestion la somme de 6 454,41 euros à titre de provision sur dommages et intérêts ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société Cabinet Chretien à payer au syndicat des copropriétaires 70/[…] – 92329 Châtillon la somme provisionnelle de 18 555,98 euros à valoir sur les cotisations, majorations et pénalités de retard impayées dues à l’Urssaf pour les années 2016, 2018 et jusqu’au 13 mai 2019 ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société Cabinet Chretien à payer à la société Cofegi Gestion la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Foncia Agence Centrale, agissant sous la dénomination Foncia Chretien à communiquer à la société Cofegi Gestion sous astreinte de 500 euros par jour l’acte par lequel elle a été autorisée à tenir l’assemblée générale du 13 mai 2019, et à signer le procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 70/[…] ;

— condamner la société Foncia Agence Centrale, agissant sous la dénomination Foncia Chretien, à verser à la société Cofegi Gestion une somme provisionnelle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société Galian Assurance, la société Cabinet Chretien et la société Foncia Agence Centrale à leur payer la somme de 2 500 euros, chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par la SELARL Minault Teriitehau agissant par Maître Stéphanie Teriitehau Avocat et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 25 juin 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, la société Foncia Agence Centrale et la société Cabinet Chretien demandent à la cour, au visa des articles 32, 122, 564 et 835 du code de procédure civile et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— déclarer la société Galian Assurances mal fondée en son appel, l’en débouter ;

— déclarer l’appel incident qu’elles ont formé recevable et bien-fondé ;

— annuler l’ordonnance rendue le 1^er décembre 2020 en ce que le juge des référés a commis un abus de pouvoir juridictionnel ;

— infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a rejeté l’intégralité des demandes formées à l’encontre de la société Foncia Agence Centrale agissant sous la dénomination Foncia Chretien ;

statuant à nouveau :

— déclarer irrecevables les demandes présentées par la société Cofegi Gestion et le syndicat des copropriétaires 70/[…] fondées sur l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— déclarer irrecevables les demandes présentées par la société Cofegi Gestion et le syndicat des copropriétaires 70/[…] ' 92320 Châtillon à l’encontre de la société Foncia Agence Centale et notamment la demande de communication sous astreinte de la délégation de mandat et la demande de dommages et intérêts ;

— déclarer irrecevables les demandes présentées par la société Cofegi Gestion et le syndicat des copropriétaires 70/[…] à l’encontre de la société Cabinet Chretien

en tout cas,

— dire n’y avoir lieu à référé ;

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formées par la société Cofegi Gestion et le syndicat des copropriétaires 70/[…] ;

— les condamner à leur verser la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de Maître Mélina Pedroletti, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 juin 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Si la société Galian Assurances a formé un appel principal uniquement en ce que la condamnation de la société Cabinet Chretien à payer par provision à la société Cofegi Gestion la somme de 6 454,41 euros à titre de dommages et intérêts lui a été déclarée commune et opposable, les sociétés Foncia Agence Centrale et Cabinet Chretien forment appel incident de l’ensemble des dispositions de l’ordonnance critiquée, sauf en ce qu’elle a rejeté les demandes présentées à l’encontre de la société Foncia Agence Centrale.

Ainsi, avant d’examiner l’appel principal de la société Galian Assurances, il convient de statuer sur les appels incidents des sociétés Foncia Agence Centrale et Cabinet Chretien.

Sur la validité de l’action fondée sur les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

Les sociétés Foncia Agence Centrale et Cabinet Chretien soulèvent l’incompétence du juge des référés pour statuer sur une demande formée au titre de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, l’irrecevabilité des demandes de la société Cofegi Gestion et du syndicat des copropriétaires à ce titre et en concluent à la nullité ou à l’infirmation de la décision querellée.

Elles font observer que le premier juge a statué tout à la fois sur le fondement de cet article et sur celui de l’article 835 du code de procédure civile, ce qui lui était impossible de faire, ne pouvant rendre par une même ordonnance une décision ayant un caractère provisoire et une décision rendue 'en la forme des référés', tranchant le fond.

En réponse aux moyens et arguments adverses, elles font valoir que l’assignation forcée, certes postérieure à la réforme de l’article 18-2 susvisé retenant désormais la compétence du juge des référés, suit cependant le régime procédural de l’instance principale qui a quant à elle été introduite par acte d’huissier de justice en date du 21 novembre 2019, sous l’empire de la loi conférant au seul juge statuant en la forme des référés le pouvoir de statuer sur le fondement de cet article.

La société Foncia Agence Centrale et le Cabinet Chretien répondent d’une part qu’en aucune matière le pouvoir du juge statuant 'comme en matière de référé’ n’est exclusif de ceux généraux du président du tribunal statuant en référé de sorte que le premier juge, statuant en référé, a valablement statué et d’autre part, que l’assignation dénoncée à la société Cabinet Chretien ès qualités d’ancien syndic, a été délivrée le 1^er octobre 2020, soit postérieurement à l’entrée en vigueur du nouvel article 18-2 conférant dorénavant compétence au président du tribunal statuant en référé, soutenant à cet égard que les dispositions de cet article sont d’ordre public et donc d’application immédiate.

Sur ce,

Il n’est pas discuté que la société Cofegi Gestion et le syndicat des copropriétaires, demandeurs en première instance, ont, par acte d’huissier du 21 novembre 2019, fait assigner 'en référé’ la société Foncia Agence Centrale (Foncia Chretien) et la société Galian devant le président du tribunal de grande instance de Nanterre, lui demandant aux termes du dispositif de leur assignation, de statuer au visa des seules dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2019-738 du 17 juillet 2019 entrée en vigueur le 1^er juin 2020 disposait que :

'En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts'.

Selon l’ancien article 492-1 2° du code de procédure civile alors applicable, le juge qui statue 'comme en matière de référé’ exerce les pouvoirs dont dispose la juridiction au fond et statue par une ordonnance ayant autorité de chose jugée relativement aux contestations qu’elle tranche, ce dont il se déduit qu’il n’a pas le pouvoir de statuer en référé de même qu’inversement, le juge des référés, juge du provisoire, n’a pas le pouvoir de statuer 'en la forme des référés'.

Or la présente instance fondée sur l’article 18-2 précité a été engagée par la société Foncia Agence Centrale et le Cabinet Chretien devant le juge des référés alors que leurs demandes ne relevaient pas des pouvoirs de ce dernier, mais exclusivement de ceux du juge du fond, fut-il saisi en la forme des référés.

S’agissant de l’assignation en intervention forcée de la société Cabinet Chretien et de la société Galian Assurances par acte du 1^er octobre 2020, postérieure donc à l’entrée en vigueur de la nouvelle rédaction de l’article 18-2 transférant les pouvoirs dévolus par cet article au président du tribunal judiciaire statuant en référé, elle ne saurait avoir régularisé l’action initiale.

En effet, aux termes de l’article 63 du code de procédure civile, l’intervention constitue une demande incidente et conformément à l’article 66 du même code, l’intervention forcée a pour objet de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires, de sorte qu’elle n’entraîne pas la création d’une nouvelle instance et suit le sort de l’instance primitive.

Le premier juge, juge des référés, ne pouvait ainsi suppléer à l’erreur de la société Cofegi Gestion et du syndicat des copropriétaires en statuant comme il l’a fait sur leur demande sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure au 1^er juillet 2020 seule applicable au litige, se conférant des pouvoirs dont il ne disposait pas.

Par suite et par voie d’infirmation il convient de déclarer irrecevables les demandes de communication de pièces formées par la société Cofegi Gestion et le syndicat des copropriétaires sans qu’il n’y ait lieu toutefois de prononcer la nullité de l’ordonnance contestée.

Toutefois, il sera relevé que c’est sans être critiqué à hauteur de cour que le premier juge a statué sur les demandes de provisions, en se fondant sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, de sorte que la recevabilité des demandes de provision ne fait pas débat.

Sur la qualité à défendre des société Foncia Agence Centrale et Cabinet Chretien :

Les sociétés Foncia Agence Centrale et Cabinet Chretien soulèvent ensuite leur défaut de qualité à défendre sur les demandes des requérants afférentes à la remise des archives et à la comptabilité de la copropriété, outre des prétendus manquements du syndic.

Elles font valoir que la société Foncia Agence Centrale n’a jamais été le syndic de la copropriété, ce que le juge des référés a reconnu, et que si la société Cabinet Chretien n’a pas déféré à la sommation de communiquer la délégation de gestion qui aurait habilité la société Foncia Agence Centrale à signer le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 mai 2019, c’est uniquement parce qu’il s’agit d’une erreur de tampon, rappelant que la société Foncia Agence Centrale est porteuse de parts du Cabinet Chretien.

Elles prétendent que c’est bien ce dernier qui était présent au cours de l’assemblée générale et qui a signé le procès-verbal.

S’agissant de la société Cabinet Chretien, elles considèrent qu’il n’a pas qualité à défendre s’agissant d’une demande de condamnation au titre de charges qui n’ont pas été versées à l’Urssaf, dont seul le

syndicat des copropriétaires est redevable.

Sur la qualité à défendre de la société Foncia Agence Centrale, la société Cofegi Gestion et le syndicat des copropriétaires soulignent que suivant le procès-verbal d’assemblée générale du 13 mai 2019, celle-ci figure au début de la réunion comme secrétaire, qu’elle a été proposée pour être désignée comme syndic puis a signé le document (sous le nom Foncia Chretien), et qu’elle est donc mal placée pour se prévaloir de sa propre turpitude et déclarer qu’elle n’aurait pas d’intérêt à défendre et ce d’autant plus qu’ils précisent ne formuler aucune demande de provision contre elle.

La société Cofegi Gestion et le syndicat des copropriétaires ajoutent que la société Cabinet Chretien a quant à elle qualité à défendre contre la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts qui lui sont réclamés.

Sur ce,

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Or il ressort des termes des conclusions de la société Cofegi Gestion et du syndicat des copropriétaires que ceux-ci forment désormais à hauteur d’appel à l’égard de la société Foncia Agence Centrale une demande de communication de l’acte par lequel elle a été autorisée à tenir l’assemblée générale du 13 mai 2019, outre leur demande de condamnation à son égard sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il est constant que c’est la société Foncia Agence Centrale, sous la dénomination Foncia Chretien, qui apparaît formellement avoir été présente en qualité de syndic de la copropriété lors de l’assemblée générale du 13 mai 2019.

Il se déduit de ces éléments et demandes formées à son encontre qu’elle a donc bien intérêt à défendre dans le présent litige.

Il en est de même de la société Cabinet Chretien dont il apparaît que le moyen tiré de son défaut d’intérêt à défendre s’analyse plus exactement comme un moyen de défense opposé aux prétentions élevées contre elle, en sa qualité de syndic effectif du syndicat des copropriétaires jusqu’au 13 mai 2019.

Ces moyens d’irrecevabilité seront en conséquence également écartés.

Sur les demandes de provisions :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’absence de contestation sérieuse, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Sur la provision de dommages et intérêts à hauteur de 6 454,41 euros :

Les société Foncia Agence Centrale et Cabinet Chretien sollicitent l’infirmation de l’ordonnance ayant prononcé la condamnation de la société Cabinet Chretien au paiement provisionnel de la somme de 6 454,41 euros, demande qui selon elles ne relève pas du pouvoir du juge des référés puisqu’elle nécessite un examen au fond.

Elles soulignent que la société Cofegi Gestion se contente d’indiquer que les mises en demeure qu’elle a adressées au Cabinet Chretien sont restées vaines, assertion insuffisante pour justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

Elles ajoutent que la société Cofegi Gestion ne fait pas la démonstration d’un préjudice personnel et concluent que cette demande se heurte à des contestations sérieuses.

La société Cofegi Gestion sollicite la confirmation de l’ordonnance ayant condamné la société Cabinet Chretien à lui verser une provision sur dommages et intérêts à hauteur de la somme de 6 454,41 euros.

Elle fait valoir que malgré les mises en demeure qu’elle lui a adressées, la société Cabinet Chretien ne lui a fourni aucune explication sur 2 comptes d’attente débiteurs, à savoir le compte 'divers anc. syndic’ pour la somme de 3 507,98 euros et le compte 'arrondis de répartition’ pour la somme de 2 946,43 euros, soit sur la somme totale de 6 454,41 euros, de sorte que faute de correspondre à des dépenses identifiées et d’avoir été prévues au budget annuel, cette carence engage sa propre responsabilité, ce pourquoi la société Cabinet Chretien doit être condamnée à lui verser à titre de provision des dommages et intérêts à hauteur de cette somme.

Elle sollicite également la confirmation du chef de dispositif ayant retenu la garantie de la société Galian Assurances sur cette somme en faisant valoir que la société Cabinet Chretien ne justifie pas que c’est dans l’intérêt du syndicat que les fonds qu’il a utilisés et figurant en soldes débiteurs ont été utilisés de sorte qu’il ne peut s’agir que d’une impossibilité de restitution de ces fonds justifiant la garantie financière.

L’appelante, la société Galian Assurances, sollicite l’infirmation de l’ordonnance querellée ayant déclaré la condamnation du Cabinet Chretien à payer à la société Cofegi Gestion la somme de 6 454,41 euros à titre de provision sur dommages et intérêts commune et opposable à son égard, au titre de sa garantie financière.

Elle prétend qu’en vertu de l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 dite 'loi Hoguet', la garantie financière couvre les non-représentations de fonds, ce qui suppose la remise de fonds entre les mains de la personne garantie, et par voie de conséquence des appels de fonds auprès de copropriétaires, ce qui n’est pas le cas de comptes 'débiteurs', ainsi que la non restitution de ces fonds par la personne garantie, à l’exclusion donc des dommages et intérêts compensatoires ou moratoires.

Elle ajoute que tout au plus, la demande concernant les 'comptes d’attente débiteurs’ relèverait d’une éventuelle mise en jeu de la responsabilité civile professionnelle de la société Cabinet Chretien, qui ne se confond pas avec la garantie financière.

Sur ce,

La mise en oeuvre de l’article 1240 du code civil qui dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer suppose de

la part de celui qui l’allègue la démonstration de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre eux.

Or au cas présent, à considérer comme fautive l’absence d’explication de la part de l’ancien syndic de la copropriété de l’immeuble 70/[…] à Châtillon malgré les mises en demeure du nouveau syndic, la société Cofegi Gestion, de le faire, cette dernière ne démontre toutefois pas, avec l’évidence requise en référé, le préjudice qu’elle subirait en conséquence.

Ainsi notamment, la société Cofegi Gestion n’allègue ni ne démontre qu’il s’agirait d’un solde comptable qui aurait dû effectivement revenir à la copropriété, ou a fortiori à elle, et la simple indication de soldes débiteurs non identifiés ne permet pas de caractériser sans conteste l’existence d’un préjudice.

D’ailleurs, la société Cofegi Gestion elle-même prétend que la carence d’explication de la part de l’ancien syndic sur ces mentions comptables a seulement pour effet d’engager sa responsabilité 'incontestablement', ce qu’elle ne démontre toutefois pas en l’absence de toute mise en cause à son égard de ce fait.

En considération de ce manque d’évidence d’éléments de nature à engager la responsabilité délictuelle de l’ancien syndic, l’ordonnance attaquée sera infirmée en ce qu’elle a prononcé une condamnation provisionnelle à ce titre

Par voie de conséquence, il n’y a pas lieu de retenir la garantie de la société Galian Assurances en l’absence de condamnation étant au surplus relevé que comme elle le fait valoir, ces mentions de soldes débiteurs ne caractérisent en tout état de cause pas une non-représentation de fonds, en l’absence notamment de démonstration de la remise préalable de tels fonds.

Par voie d’infirmation, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes de provisions.

Sur la provision de 18 555,98 euros au titre des sommes dues à l’Urssaf :

Les sociétés Foncia Agence Centrale et Cabinet Chretien demandent l’infirmation de l’ordonnance ayant condamné la société Cabinet Chretien à verser au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 18 555,98 euros à valoir sur les cotisations, majorations et pénalités de retard impayées dues à l’Urssaf pour les années 2016, 2018 et jusqu’au 13 mai 2019.

Elles concluent à l’existence d’une contestation sérieuse qui réside dans le fait même que ce ne peut être la société Cabinet Chretien, ancien syndic, qui soit le débiteur des sommes dues à l’Urssaf et ce d’autant qu’elles versent aux débats les justificatifs des sommes effectivement versées à l’Urssaf pour les années 2016 et 2017.

Elles prétendent que c’est le décompte Urssaf qui est erroné et que la société Cabinet Chretien a remis l’intégralité de la trésorerie à son successeur.

La société Cofegi Gestion et le syndicat des copropriétaires demandent la confirmation de l’ordonnance à ce titre, relevant l’existence dans la 'balance Foncia du 01/01/2019 au 11/06/2019' d’un compte Urssaf qui est débiteur de 18 555,98 euros et qui n’a pas été justifié par l’ancien syndic.

Ils relèvent des incohérences entre le relevé de situation comptable Urssaf stipulant un solde débiteur annuel du compte de 2018 de 25 046,36 euros comprenant une absence totale de versement pour le 3^e et le 4^e trimestre, alors que le grand livre de compte 2018 mentionne des versements pour ces périodes, ce qui signifie qu’il est erroné.

Ils font valoir que le Cabinet Chretien inverse la charge de la preuve en prétendant que ce n’est pas le

grand livre de compte qui est erroné mais le décompte de l’Urssaf et considèrent que sa responsabilité en qualité de syndic alors en exercice, en charge d’émettre les bulletins de paie et de régler les cotisations, est pleinement engagée.

Sur ce,

Comme ci-dessus rappelé, il incombe à celui qui revendique l’allocation d’une somme provisionnelle de rapporter la preuve de sa créance sans contestation possible.

Or d’une part, comme le fait valoir à juste titre le Cabinet Chretien, seul le syndicat des copropriétaires pourrait être redevable d’une dette à l’égard de l’Urssaf, et non l’ancien syndic.

D’autre part, s’il est vrai que le détail de la situation comptable du syndicat des copropriétaires émis par l’Urssaf mentionne un débit de 25 046,36 euros au titre de l’année 2018, il n’en ressort en revanche plus aucun solde débiteur au mois d’août 2020 et ce peu important que les mentions du grand livre de compte du syndicat pour 2018 ne soient pas concordantes avec ce relevé de compte de l’Urssaf, alors que la société Cofegi Gestion n’allègue ni ne démontre avoir dû apurer à ce titre des arriérés générés par la défaillance de l’ancien syndic, avançant tout au plus là encore dans ses conclusions des 'erreurs commises lors de la gestion du compte du syndicat des copropriétaires', insuffisantes en tant que telles pour caractériser sans contestation possible l’existence d’une créance certaine.

L’ordonnance querellée sera également infirmée en ce qu’elle a octroyé au syndicat des copropriétaires des provisions au titre des sommes dues à l’Urssaf.

Sur les demandes au titre de la participation de la société Foncia Agence Centrale à l’assemblée générale du 13 mai 2019 :

La société Cofegi Gestion et le syndicat des copropriétaires demandent à la cour de condamner la société Foncia Agence Centrale, agissant sous la dénomination Foncia Chretien, à communiquer à la société Cofegi Gestion sous astreinte de 500 euros par jour l’acte par lequel elle a été autorisée à tenir l’assemblée générale du 13 mai 2019, et à signer le procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 70/[…] ainsi qu’à lui verser une somme provisionnelle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Ils relèvent qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 mai 2019 ayant désigné la société Cofegi Gestion en qualité de nouveau syndic une confusion entretenue par la société Foncia Agence Centrale et le Cabinet Chretien.

Ainsi, ils soulignent que quand bien même la société Foncia Agence Centrale prétend n’avoir jamais été le syndic du syndicat des copropriétaires, le procès-verbal la mentionne, sous sa dénomination sociale, en qualité de secrétaire de la réunion, de syndic non renouvelé dans ses fonctions et en tant que signataire du procès-verbal, ce pourquoi ils l’avaient initialement seule assignée à la cause.

Ils avancent qu’il ne s’agit pas d’une pure erreur matérielle, la société Foncia Agence Centrale ayant bien été concernée par la gestion du syndicat des copropriétaires puisque tant sa dénomination, que son numéro de siret, sa carte professionnelle ou encore sa garantie délivrée par la société Galian Assurances figurent sur les grands livres de comptes délivrés à la société Cofegi Gestion.

Ils rappellent enfin qu’une demande fondée sur la responsabilité civile professionnelle n’échappe pas nécessairement aux pouvoirs du juge des référés et répondent qu’il ne s’agit pas de demandes nouvelles à hauteur d’appel en ce qu’elles correspondent à la demande de condamnation de la société Foncia Agence Centrale solidairement en première instance au regard de la confusion volontairement créée dans le cadre de la gestion confiée par le syndicat des copropriétaires.

Les sociétés Foncia Agence Centrale et Cabinet Chretien rétorquent que la demande de communication de pièce sous astreinte devra être déclarée irrecevable comme étant nouvelle en cause d’appel, de même que la demande de dommages et intérêts présentée sur le fondement de la responsabilité civile qui échappe nécessairement à la compétence du juge des référés.

Elles expliquent que si la société Cabinet Chretien n’a pas déféré à la sommation de communication la délégation de gestion qui aurait habilité la société Foncia Agence Centrale à signer le procès-verbal du 13 mai 2019, c’est pour la simple et unique raison qu’il s’agit d’une pure erreur de tampon et que c’est bien le Cabinet Chretien qui était présent au cours de l’assemblée générale.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 566 du code de procédure civile qui dispose que les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui notamment en sont la conséquence, il convient de déclarer recevables les demandes supplémentaires de la société Cofegi Gestion et du syndicat des copropriétaires.

En effet, il est constant que c’est au cours des débats de première instance que l’identité exacte de l’ancien syndic a été élucidée, notamment suite à la réouverture des débats ordonnée par le premier juge qui a invité les demandeurs à justifier de l’identité de l’ancien syndic par la production du procès-verbal d’assemblée générale de 2018 et qui a ensuite ordonné un renvoi afin de leur permettre de procéder à l’intervention forcée de la société Cabinet Chretien.

Par ailleurs, il est tout aussi établi ainsi qu’il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 3 avril 2018 que c’est le mandat du Cabinet Chretien en tant que syndic qui a alors été renouvelé de sorte que c’est lui qui a été le syndic désigné du syndicat des copropriétaires du 70/[…] jusqu’au 13 mai 2019.

Il en résulte que l’existence d’un acte par lequel la société Foncia Agence Centrale aurait été autorisée à tenir l’assemblée générale du 13 mai 2019 et à signer le procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires n’est pas établie, alors qu’il est en outre reconnu par les sociétés Foncia Agence Centrale et Cabinet Chretien que la première est porteuse de part dans la seconde, ce qui est de nature à expliquer l’erreur de tampon alléguée.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de communication d’une pièce dont l’existence n’est pas avérée.

En revanche, si comme il vient d’être vu les imbrications sociales entre les sociétés Foncia Agence Centrale et Cabinet Chretien permettent de comprendre comment les erreurs de mentions sur le procès-verbal d’assemblée générale pour 2019 ont pu survenir, force est de constater que la société Foncia Agence Centrale, pourtant partie prenante dans les erreurs commises, n’a effectué aucune diligence afin de permettre à la société Cofegi Gestion de rectifier la destination de ses demandes amiables puis judiciaires, ce qui a engendré pour cette dernière un préjudice matériel qu’il convient de réparer en lui allouant la somme de 3 000 euros à titre provisionnel.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Sur les demandes accessoires :

L’appelante principale et les appelantes incidentes étant accueillies en leur recours, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie essentiellement perdante, la société Foncia Agence Centrale ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens de première instance et d’appel qui

seront recouvrés, s’agissant des dépens d’appel, avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Galian Assurances la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. La société Cofegi Gestion perdante à son égard sera en conséquence condamnée à lui verser une somme globale de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour partie perdante à l’égard de la société Cofegi Gestion et du syndicat des copropriétaires, la société Foncia Agence Centrale sera condamnée au même titre à leur verser, à eux deux ensemble, la somme globale de 3 000 euros.

L’équité commande en revanche de débouter toutes les autres parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire,

INFIRME l’ordonnance du 1^er décembre 2020 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DECLARE irrecevables les demandes de la société Cofegi Gestion et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 70/[…] à Châtillon représenté par son syndic de communication de pièces sous astreinte sur le fondement des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure au 1^er juillet 2020,

REJETTE les moyens d’irrecevabilité soulevés par la société Foncia Agence Centrale et la société Cabinet Chretien tirés de leur défaut de qualité à défendre,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions de la société Cofegi Gestion et du syndicat des copropriétaires 70/[…], représenté par son syndic en exercice la société Cofegi Gestion, ainsi que sur leur demande de garantie à l’égard de la société Galian Assurances,

DECLARE recevables les demandes formées par la société Cofegi Gestion et du syndicat des copropriétaires 70/[…], représenté par son syndic en exercice la société Cofegi Gestion à hauteur d’appel,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication de pièce,

CONDAMNE la société Foncia Agence Centrale à verser à la société Cofegi Gestion la somme provisionnelle de 3 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice,

DiIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

CONDAMNE la société Cofegi Gestion à payer la somme de 2 500 euros à la société Galian Assurances et la société Foncia Agence Centrale à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Cofegi Gestion et au syndicat des copropriétaires 70/[…], représenté par son syndic en exercice la société Cofegi Gestion, ensemble, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel,

DIT que la société Foncia Agence Centrale supportera les dépens de première instance et d’appel, qui

pourront être recouvrés, s’agissant des dépens d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président et par Madame Elisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,