COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 21 MARS 2019

bm

N° 2019/ 190

Rôle N° RG 17/14623 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BA7V3

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND

C/

[W] [C]

[G] [L]

[H] [P]

SCI DG

SCI CFB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL GHM

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 07 Juillet 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 10/00720.

APPELANTS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND, exerçant sous l’enseigne 'Cabinet ROULLAND’ ayant son siège social sis à [Adresse 2]

représenté par M^e Stephen GUATTERI de la SELARL GHM, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Farouk MILOUDI, avocat au barreau de NICE, plaidant

SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND Prise en la personne de son représentant légal, [Adresse 2]

représentée par M^e Stephen GUATTERI de la SELARL GHM, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Farouk MILOUDI, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMES

Monsieur [W] [C]

demeurant [Adresse 3]

représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Alain VIDAL-NAQUET de la SCP A VIDAL-NAQUET AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Camille EGO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur [G] [L]

demeurant [Adresse 4]

représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Alain VIDAL-NAQUET de la SCP A VIDAL-NAQUET AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Camille EGO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur [H] [P],

demeurant [Adresse 5]

représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Alain VIDAL-NAQUET de la SCP A VIDAL-NAQUET AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Camille EGO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

SCI DG représenté par son gérant en exercice Madame [M] [T] épouse [M] domiciliée en cette qualité audit siège, [Adresse 6]

représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Alain VIDAL-NAQUET de la SCP A VIDAL-NAQUET AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Camille EGO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

SCI CFB prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est [Adresse 7]

représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Alain VIDAL-NAQUET de la SCP A VIDAL-NAQUET AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Camille EGO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 Janvier 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Laure BOURREL, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2019,

Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [C], la SCI CFB, la SCI DG, monsieur [L], monsieur [W] et monsieur [P] sont propriétaires au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 1].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 26 novembre 2009 ; la première partie de la réunion s’est tenue au lieu de la convocation dans les bureaux du cabinet Europazur, [Adresse 8] ; la deuxième partie de la réunion s’est poursuivie au bas de l’immeuble puis au siège du cabinet Daubeze Roulland, avec certains des copropriétaires présents en première partie.

Par exploit du 25 janvier 2010, les consorts [C], [W], [L], [P], la SCI CFB et la SCI DG ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Grasse, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la société de gestion immobilière Daubeze Roulland, en vue d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale ou de certaines de ses résolutions et la condamnation du syndic au paiement de dommages-intérêts.

Le tribunal, par jugement du 7 juillet 2017, a notamment :

— donné acte du désistement signifié par monsieur [W]

— déclaré recevable l’action des consorts [C], [L], [P], la SCI CFB et la SCI DG

— dit que le document rédigé par le cabinet Daubeze Roulland a bien qualité de procès-verbal d’assemblée générale du 26 novembre 2009

— annulé l’assemblée générale tenue le 26 novembre 2009

— rejeté la demande de dommages-intérêts à l’encontre de la société gestion immobilière Daubeze Roulland

— rejeté la demande de dommages-intérêts à l’encontre de cette même société et du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile

— rejeté la demande de dommages-intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la SAS gestion immobilière Daubeze Roulland

— dispensé les consorts [C], [L], [P], la SCI CFB et la SCI DG de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la SAS gestion immobilière Daubeze Roulland à payer aux consorts [C], [L], [P], la SCI CFB et la SCI DG la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la SAS gestion immobilière Daubeze Roulland aux dépens de la procédure

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire

— rejeté tous les autres chefs de demande.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la SAS Gestion Immobilière Daubeze Roulland ont régulièrement relevé appel, le 27 juillet 2017, de ce jugement en vue de sa réformation.

Ils demandent à la cour, selon conclusions déposées le 26 octobre 2017 par RPVA, de :

Réformer le jugement en ce qu’il a

— déclaré recevable l’action des consorts [C], [L], [P], la SCI CFB et la SCI DG

— annulé l’assemblée générale tenue le 26 novembre 2009 et dont le procès-verbal est rédigé par le cabinet Daubeze Roulland

— rejeté la demande de dommages-intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la SAS gestion immobilière Daubeze Roulland

— dispensé les consorts [C], [L], [P], la SCI CFB et la SCI DG de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la SAS gestion immobilière Daubeze Roulland à payer aux consorts [C], [L], [P], la SCI CFB et la SCI DG la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la SAS gestion immobilière Daubeze Roulland aux dépens de la procédure

Confirmer pour le surplus

et partant,

— dire et juger l’assemblée générale du 26 novembre 2009 conforme aux prescriptions législatives

— condamner les intimés à payer à chacun des appelants la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive

— condamner les intimés à payer à chacun des appelants la somme de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Formant appel incident, les consorts [C], [L], [P], la SCI CFB et la SCI DG sollicitent de voir, selon conclusions déposées par RPVA le 26 décembre 2017 :

Sur l’appel principal

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré leur action recevable comme visant à obtenir la nullité de l’assemblée générale dans son entier

— confirmer le jugement en ce qu’il a annulé l’assemblée générale qui s’est tenue le 26 novembre 2009 pour manquement aux règles de convocation de l’assemblée générale

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes, fins et conclusions présentées tant par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] que par la SAS gestion immobilière Daubeze Roulland, notamment celles formulées à titre de dommages-intérêts

Sur l’appel incident

* A titre principal

— réformer le jugement en ce qu’il a dit que le document intitulé procès-verbal d’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] établi par la société de gestion immobilière le 26 novembre 2009 a bien qualité de procès-verbal

— dire et juger que le document présenté comme le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 novembre 2009 (en pièce 6) ne constitue qu’une tentative frauduleuse d’imposer au syndicat des copropriétaires des résolutions votées dans des conditions manifestement irrégulières et le tenir pour nul

* A titre subsidiaire, si le document était considéré comme constitutif d’un procès-verbal régulier

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes de nullité de la prétendue assemblée générale des copropriétaires du 26 novembre 2009 pour manquement aux règles de convocation de l’assemblée générale et/ou violation des règles d’établissement et de vérification des pouvoirs et/ou violation des règles de désignation des membres du bureau

* A titre infiniment subsidiaire

— constater que la candidature de la société de gestion immobilière Daubeze Roulland a été proposée par un locataire et non par un copropriétaire, qui n’a pas qualité pour proposer une résolution ou la candidature d’un syndic

— constater que les résolutions numéros 6,7 et 8 de la prétendue assemblée générale du 26 novembre 2009 n’ont pas été adoptées à la majorité requise en vertu de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965

— en conséquence réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes de nullité des résolutions 6,7 et 8 de la prétendue assemblée générale du 26 novembre 2009

Puis

— dire et juger que la SAS gestion immobilière Daubeze Roulland a commis une faute en se rendant complice des irrégularités commises lors de la prétendue assemblée générale du 26 novembre 2009 et qu’en fraude des dispositions de l’article 5 du RIN, le syndic et le syndicat des copropriétaires qui ont des intérêts divergents ont conclu sous la même constitution et dire en conséquence que les conclusions sont irrecevables

En conséquence

— réformer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande présentée contre la société de gestion immobilière Daubeze Roulland tendant à obtenir le versement au profit des consorts [C] et autres de la somme de 5000 euros au titre des fautes commises sur le fondement de sa responsabilité délictuelle

— y ajoutant, réformer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande présentée tant contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son représentant légal la société de gestion immobilière Daubeze Roulland, que la société de gestion immobilière Daubeze Roulland elle-même tendant à obtenir leur condamnation in solidum à verser aux consorts [C] et autres la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre l’amende civile

En tout état de cause

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société de gestion immobilière Daubeze Roulland à verser aux consorts [C] et autres la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société de gestion immobilière Daubeze Roulland aux entiers dépens

— par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dire et juger que les intimés seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et dommages-intérêts dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 15 janvier 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 Sur la recevabilité de l’action des consorts [C] et autres

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent à peine de déchéance être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants.

En l’espèce, les appelants soutiennent que les copropriétaires intimés n’ont pas la qualité de copropriétaires opposants ou défaillants, ayant voté « pour » un certain nombre de résolutions; ils en déduisent que la demande en nullité aurait dû être circonscrite à une ou plusieurs résolutions.

Ce moyen est cependant inopérant, dans la mesure où il est de droit qu’un copropriétaire non opposant peut agir en annulation d’une assemblée dans son ensemble lorsqu’il invoque l’inobservation d’une formalité substantielle concernant notamment la tenue de l’assemblée.

Tel est le cas des consorts [C] et autres ; en effet ces derniers soulèvent plusieurs irrégularités affectant la régularité de l’assemblée générale dans son ensemble et en particulier, une irrégularité tirée de l’élection d’un seul scrutateur.

Dans ces conditions, l’action en annulation de l’assemblée générale du 26 novembre 2009 est recevable ; le jugement sera confirmé de ce chef.

2 Sur la validité de l’assemblée générale du 26 novembre 2009

A titre principal, les consorts [C] et autres se prévalent de l’inexistence de l’assemblée générale du 26 novembre 2009, faute pour le document intitulé « procès-verbal d’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] » d’être constitutif d’un procès-verbal d’assemblée générale.

Le premier juge a retenu cependant à bon droit par des motifs pertinents qu’il convient d’adopter, que le document incriminé constitue un procès-verbal d’assemblée générale ; ce faisant, l’assemblée générale s’est bien réunie le 26 novembre 2009 ; ce qui n’est pas contesté, seule sa validité et son déroulement étant critiqués ; son existence est donc établie.

A titre subsidiaire, les consorts [C] et autres soulèvent la nullité de ladite assemblée générale, motif pris notamment d’un manquement aux stipulations du règlement de copropriété imposant la désignation de deux scrutateurs.

Il ressort de l’article 34 du règlement de copropriété que le bureau est composé de deux scrutateurs et d’un secrétaire ; les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux membres de l’assemblée présents et acceptant qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quotes-parts de copropriété, tant en leur nom personnel qu’en qualité de mandataires.

Le règlement de copropriété qui a valeur contractuelle s’impose ; de plus, en cas de manquement aux règles de composition du bureau de l’assemblée générale prescrites par le règlement de copropriété, la nullité de l’assemblée générale est encourue sans qu’il soit nécessaire de prouver un grief.

Selon les mentions portées sur le procès-verbal d’assemblée générale, un seul scrutateur (monsieur [Q]) a été désigné ; il n’est nullement fait état d’une impossibilité quelconque de désigner un deuxième scrutateur par dérogation au règlement de copropriété.

Par conséquent, de ce seul chef, l’assemblée générale doit être annulée, sans qu’il y ait lieu d’examiner la demande subsidiaire d’annulation des résolutions 6, 7 et 8.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a annulé l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 26 novembre 2009.

3 Sur la responsabilité de la SAS cabinet Daubeze Roulland

Les copropriétaires intimés reprochent à la SAS cabinet Daubeze Roulland de s’être associée aux man’uvres illégales d’un groupe de copropriétaires et d’avoir commis un certain nombre de fautes et d’irrégularités ; ils estiment de ce fait engagée, sa responsabilité délictuelle.

Il leur appartient donc de rapporter la preuve du préjudice résultant des fautes alléguées, conformément à l’article 1240 du code civil anciennement 1382.

Le seul préjudice invoqué est l’obligation pour eux d’avoir dû diligenter la présente procédure, le reste de leurs longs développements portant sur les fautes du cabinet Daubeze Roulland ; il ne s’agit pas toutefois d’un préjudice réparable et les frais engendrés par la présente procédure ne peuvent être remboursés que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La réalité d’un préjudice actuel en lien direct avec les fautes alléguées, susceptible de justifier l’allocation de dommages-intérêts, ne se trouve donc nullement établie ; le jugement sera confirmé en ce qu’il rejette la demande de dommages-intérêts des copropriétaires.

Par conséquent, c’est à bon droit que le premier juge a écarté le prononcé d’une amende civile.

4 Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires et de la société cabinet Daubeze Roulland

Les appelants font grief aux copropriétaires de contester systématiquement les assemblées générales, de faire preuve de mauvaise foi et d’avoir diligenté une procédure abusive.

Au regard de la solution du litige et notamment de l’annulation de l’assemblée générale du 26 novembre 2009, conformément à la demande des consorts [C] et autres, il ne peut être argué d’une faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice.

Le jugement sera donc confirmé quant au rejet de la demande de dommages-intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la société Daubeze Roulland.

5 Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant sur leur appel, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la SAS Daubeze Roulland doivent être condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’à payer à [W] [C], [G] [L], [H] [P], la SCI DG et la SCI CFB ensemble la somme de 2000 euros au titre des frais non taxables que ceux-ci ont dû exposer en appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

De plus, [W] [C], [G] [L], [H] [P], la SCI DG et la SCI CFB seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour le surplus, le jugement sera confirmé.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 7 juillet 2017,

Y ajoutant

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la SAS Daubeze Roulland aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à [W] [C], [G] [L], [H] [P], la SCI DG et la SCI CFB ensemble la somme de 2000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel,

Dit que [W] [C], [G] [L], [H] [P], la SCI DG et la SCI CFB seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Dit que les dépens d’appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Le Greffier Le Président