COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-3

ARRÊT AU FOND

DU 03 SEPTEMBRE 2020

N° 2020/172

Rôle N° RG 18/17132 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BDIHX

S.A.S. MIF INVESTISSEMENTS

SAS 53RP

C/

Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES P ROVENCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e MICHEL-CORSO

M^e MATHIEU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de marseille en date du 13 Septembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/06291.

APPELANTES

S.A.S. MIF INVESTISSEMENTS, agissant poursuites et diligences de son président, venant aux droits de la SAS 53 RP, suite à la transmission universelle du patrimoine intervenue entre les deux structures au profit de la MIF INVESTISSEMENTS,

dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Adrienne MICHEL-CORSO de la SELARL MASSILIA JURIS CONSEILS & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

SAS 53RP, agissant poursuites et diligences de son représentant légal,

dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Adrienne MICHEL-CORSO de la SELARL MASSILIA JURIS CONSEILS & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE, représentée par son représentant légal,

dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Gilles MATHIEU de la SELARL MATHIEU-DABOT-BONFILS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

Madame Valérie GERARD, Président de chambre, magistrat rapporteur

Madame Françoise PETEL, Conseiller

Madame Anne DUBOIS, Conseiller

Statuant selon la procédure sans audience en application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, sans opposition des parties, après avis adressé le 13 mai 2020 précisant que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2020.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2020,

Signé par Madame Valérie GERARD, Président de chambre et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte de Maître Y, notaire à Gardanne, du 25 novembre 2015, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Alpes Provence a conféré à la SAS 53 RP, dont l’activité est l’achat et la vente de biens immobiliers, la faculté d’acquérir un immeuble situé […] à Marseille, moyennant le prix de 360 000 euros, sous diverses conditions suspensives dont celle de l’obtention d’un prêt par le bénéficiaire. La promesse a été consentie pour une durée expirant le 25 février 2016 et le bénéficiaire a versé la somme de 18 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.

La SAS 53 RP n’a pu obtenir le financement qu’elle avait sollicité. À défaut de restitution de l’indemnité d’immobilisation, la SA 53 RP a fait assigner la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Alpes Provence devant le tribunal de grande instance de Marseille, lequel a, par jugement du 13 septembre 2018 :

— rejeté les demandes de la société 53 RP dirigée contre la Caisse de crédit agricole,

— condamné la société 53 RP à verser à la Caisse de crédit agricole la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens.

La SAS 53 RP a interjeté appel par déclaration du 26 octobre 2018.

Par conclusions du 11 mars 2020, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS MIF Investissements, venue aux droits de la SAS 53 RP par voie de transmission universelle de patrimoine, demande à la cour de :

— infirmer en tout point le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille en date du 13 septembre 2018,

et ainsi, statuant à nouveau :

— rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— débouter la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Alpes Provence de l’ensemble de ses demandes, 'ns et conclusions,

— dire et juger que la condition suspensive relative au prêt bancaire n’est pas défaillie du fait (sic), et ainsi :

— condamner la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Alpes Provence à rembourser à la SAS MIF Investissements venant aux droits de la SAS 53 RP la somme de 18 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation,

— ordonner au pro’t de la SAS MIF Investissements venant aux droits de la SAS 53 RP le versement de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de dix-huit mille (18 000) euros consignée entre les mains de Maître X Y, membre de la SELARL Durand-Raynaud-Staibano-Valois, notaire à Gardanne,

— d i r e e t j u g e r q u e M a î t r e C l é m e n t M a r i g o t , m e m b r e d e l a S E L A R L Durand-Raynaud-Staibano-Valois, notaire à Gardanne devra sur simple notification d’une copie certifiée conforme de l’arrêt à intervenir, se libérer de cette somme entre les mains de la SAS MIF Investissements venant aux droits de la SAS 53 RP,

— condamner la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Alpes Provence à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Alpes Provence aux entiers dépens.

Par conclusions du 11 mars 2020, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Alpes Provence demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 13 septembre 2018 rendu par le tribunal de grande de Marseille,

par conséquent,

— dire et juger que la société 53RP n’ayant pas levé l’option dans le délai prévu, n’ayant pas obtenu de refus de prêt dans le délai requis et informé le Crédit agricole dans le délai prévu, et n’ayant pas justifié des motifs de refus du prêt par la SMC, le Crédit agricole est donc parfaitement fondé à se prévaloir du bénéfice de l’indemnité d’immobilisation,

— dire et juger que la société MIF Investissements venant aux droits de la société 53RP ne rapporte pas la preuve d’avoir sollicité un prêt dont les caractéristiques étaient conformes à la promesse unilatérale de vente,

— dire et juger que la société MIF Investissements venant aux droits de la société 53RP ne rapporte pas la preuve des circonstances ayant justifié le refus de la SMC à accorder le prêt,

— dire et juger que le second courrier de refus adressé par la société 53RP démontre que les caractéristiques du prêt sollicité ne correspondaient pas à la promesse unilatérale de vente,

— dire et juger que le troisième courrier de refus, produit en appel, ne précise ni l’ensemble des caractéristiques du prêt, ni les motifs de refus opposés par la banque, sachant qu’en outre, les délais expressément prévus dans la promesse n’ont pas été respectés par la société 53RP,

— débouter la société MIF Investissements venant aux droits de la société 53RP de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société MIF Investissements venant aux droits de la société 53RP au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Mathieu, en ce compris les dépens de première instance.

L’ordonnance de clôture rendue le 25 février 2020 a été révoquée le 13 mai 2020 et une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 8 juillet 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La SAS MIF Investissements soutient qu’elle a justifié du dépôt de sa demande de prêt et du refus qui lui avait été opposé par la banque dans les délais et conditions de la promesse, qu’elle a, à nouveau, justifié de cette demande et du refus de financement après la mise en demeure qui lui avait été adressée par le notaire et qu’ainsi la condition n’a pas défailli de son fait. Elle précise que l’argumentation de la banque est erronée et que les mentions figurant dans la promesse, relatives au montant du prêt, à la durée et au taux, constituent des maximas de sorte qu’aucun grief tiré de la non-conformité du prêt sollicité ne peut lui être opposé.

Elle ajoute que faute pour le promettant d’avoir fait délivrer un acte extra-judiciaire, l’indemnité ne peut lui rester acquise.

Le Crédit agricole fait au contraire valoir qu’aucun des courriers produits par l’appelante ne respecte les conditions prévues à la promesse et que, n’ayant pas levé l’option dans le délai prévu ni obtenu le refus du prêt dans le délai requis et n’ayant pas justifié des motifs de refus du prêt, la banque est fondée à se prévaloir du bénéfice de l’indemnité d’immobilisation.

La condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt est libellée de la manière suivante :

« Obtention de prêts :

Qu’il soit obtenu par le bénéficiaire un ou plusieurs prêts. Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus :

Montant maximum du prêt : trois cent soixante mille euros (360 000 euros)

Durée du prêt : 15 ans.

Taux d’intérêt annuel maximum hors assurance : 2,8 % ».

Il s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêt dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite. La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs

accords définitifs de prêts au plus tard le 25 janvier 2016. Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

À défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de 8 jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant ».

Les modalités de restitution de l’indemnité d’immobilisation ont quant à elles été fixées comme suit :

« S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les 7 jours de la date d’expiration de la promesse de vente. »

Il n’est pas discutable que le 25 novembre 2015, dans les délais fixés par la promesse, le bénéficiaire a avisé le promettant du dépôt d’une demande de prêt.

Il résulte des pièces produites aux débats que le 4 février 2016, le bénéficiaire a transmis au promettant un refus de prêt daté du 3 février 2016 par la SA Société Marseillaise de Crédit à la suite d’une demande de prêt déposée le 25 novembre 2015.

Par courrier du 8 février 2016, le promettant a sollicité du bénéficiaire, d’une part la justification du dépôt de prêt dans les 15 jours de la signature de la promesse soit au plus tard le 9 décembre 2015 et d’autre part la justification d’un refus de prêt avant le 25 janvier 2016.

Le 10 février 2016, le bénéficiaire a transmis au promettant un courrier de la SA Société Marseillaise de Crédit daté cette fois du 22 janvier 2016, refusant la demande de prêt en se référant à une demande de financement d’un montant de 360 000 euros sur 12 ans destinée à l’acquisition de locaux avenue Saint Jérôme à Marseille, du 25 novembre 2015.

Enfin, l’appelante a produit (pièce 20) un courrier de la SA Société Marseillaise de Crédit daté du 23 septembre 2017, se référant à une demande de financement du 25 novembre 2015 d’un montant de 360 000 euros sur 15 ans.

Outre que le second courrier, daté du 22 janvier 2016, a manifestement été anti-daté pour se conformer aux stipulations contractuelles et ne correspond donc pas à celles-ci, les caractéristiques de la demande de prêt telles qu’elles sont rappelées dans ce courrier ne sont pas plus conformes auxdites stipulations contractuelles.

En effet, contrairement à ce que soutient l’appelante, si le montant du prêt et le taux d’intérêt sont stipulés comme des maximums, la durée du prêt a quant à elle été stipulée d’une durée précise de 15 années. Or le courrier du 22 janvier 2016 fait état d’une durée de prêt de 12 années, plus courte que celle convenue, ce qui contribue à alourdir la charge du remboursement et est de nature à fonder un

refus. De plus, il n’est précisé aucun taux d’intérêt ce qui ne permet pas de vérifier que la demande de prêt est conforme aux stipulations de la promesse.

S’agissant du courrier du 23 septembre 2017, si le montant du prêt et sa durée sont conformes à la promesse, il n’est toujours mentionné aucun taux d’intérêt.

Faute de justifier d’une demande de prêt conforme à la promesse, la condition suspensive de l’obtention d’un prêt a défailli du fait du bénéficiaire et l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant.

Le jugement déféré est confirmé en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 13 septembre 2018,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SAS MIF Investissements, venue aux droits de la SAS 53 RP, à payer à la société coopérative Caisse régionale de crédit agricole mutuel Alpes Provence la somme de deux mille cinq cents euros,

Condamne la SAS MIF Investissements aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT