COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 28 OCTOBRE 2021

N° 2021/567

Rôle N° RG 19/16188 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFBJR

H C-L

SARL H FRUITS ET LEGUMES

C/

X-J Y

E Y

F G épouse Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gérard DELBOSC

M^e François COUTELIER

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 24 Septembre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/00384.

APPELANTS

Monsieur H C-L

né le […] à […], agissant tant en son nom personnel qu’en qualité de Gérant de la Société H FRUITS ET LIGUMES, domicilié et demeurant 23 rue X Aicard – Résidence le Rocher Bât Le Diamant – 83130 LA GARDE

SARL H FRUITS ET LEGUMES, prise en la personne de son Gérant en exercice Monsieur H C-L, domicilié pour les besoins de la procédure au siège social sis […]

représentés par M^e Gérard DELBOSC de la SCP DELBOSC CLAVET BLANC CURZU-SFEG AVOCATS, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur X-J Y

né le […] à […],

demeurant […]

Madame E Y

née le […] à […],

demeurant […]

Madame F G épouse Y

née le […] à […],

demeurant […]

tous représentés et assistés par M^e François COUTELIER de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Juillet 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sylvie PEREZ, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Sylvie PEREZ, Conseillère

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anne-Marie MORETON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2021. A cette date, le délibéré a été prorogé au 28 octobre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2021

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte privé en date du 1^er janvier 2011, M. X-J Y et M^me E Y, nus-propriétaires, agissant pour le compte de leur père X-K Y, usufruitier, ont donné à bail pour neuf ans à Monsieur H C-L, un local situé en rez de chaussée d’un ensemble immobilier situé […], […], ainsi qu’un parking privatif commun à tous les commerçants de cet ensemble immobilier, pour l’exploitation d’un fonds de commerce de fruits et légumes, moyennant un loyer annuel de 30'720 euros nets payable d’avance et par mois et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 5 120 euros représentant deux mois de loyers.

Le 1^er mars 2019, M. X-J Y, M^me E Y et Madame F G épouse Y ont fait signifier à M. C-L et à M^me A, son épouse, une mise en demeure visant la clause résolutoire du bail, à laquelle était annexé un procès-verbal de constat dressé le 3 juillet 2018, aux fins de rétablissement, dans le délai d’un mois, de l’occupation irrégulière des parties communes par l’enlèvement de divers équipements et matériels, ainsi que la libre circulation autour du bâtiment pour les voitures et camionnettes de livraison et faire une propreté complète.

Par acte d’huissier en date du 29 mars 2019, M. C-L et la SARL H Fruits et Légumes ont fait assigner les consorts Y en référé sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce aux fins de voir déclarer nulle la mise en demeure du 1^er mars 2019 et constater que la clause résolutoire du bail n’a pas joué.

Dans le cadre de cette instance, M. X-J Y, M^me E Y et Madame F G épouse Y ont sollicité, à titre reconventionnel, l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire.

Par ordonnance en date du 24 septembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulon a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la nullité de la mise en demeure du 1^er mars 2019,

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’injonction de produire l’assurance pour le véhicule immatriculé BJ 431 FX sous astreinte,

— constaté la résiliation de plein droit du bail commercial à la date du 1^er avril 2019,

— ordonné l’expulsion de Monsieur C-L et de la SARL H Fruits et Légumes et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec la date de la force publique et d’un serrurier,

— condamné Monsieur C-L et la SARL H Fruits et Légumes à verser in solidum à M. X-J Y, M^me E Y et Madame F G épouse Y à titre provisionnel, une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant actuel du loyer indexé conformément aux clauses du bail jusqu’à départ effectif des lieux pris à bail,

— condamné Monsieur C-L et de la SARL H Fruits et Légumes à payer in solidum à M. X-J Y, M^me E Y et Madame F G épouse Y la somme de 1200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens qui comprendront le coût du commandement du 1^er mars 2019.

Selon déclaration reçue au greffe le 18 octobre 2019, M. C-L et la SARL H Fruits et Légumes ont interjeté appel de cette ordonnance.

Par arrêt avant dire droit en date du 11 mars 2021, la cour a :

— révoqué l’ordonnance de clôture ;

— invité les parties à fournir leurs explications sur la qualité de locataire commercial de la SARL H Fruits et Légumes ;

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du 05 juillet 2021, à 9:00 ;

— sursis à statuer sur les demandes jusqu’à cette date ;

— dit que l’affaire sera à nouveau clôturée le 05 juillet 2021 ;

— réservé les dépens.

Par conclusions déposées et notifiées le 21 juin 2021, M. C-L et la SARL H Fruits et Légumes ont conclu comme suit :

— réformer l’ordonnance en date du 24 septembre 2019,

— déclarer nulle la mise en demeure signifiée à la requête des consorts Y le 1^er mars 2019,

— constater que la clause résolutoire insérée au bail n’a pas joué,

— condamné les consorts Y au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions déposées et notifiées le 25 juin 2021, M. X-J Y, M^me E Y et Madame F G épouse Y ont conclu comme suit :

— débouter Monsieur C-L et la SARL H Fruits et Légumes de l’ensemble de leurs demandes,

En conséquence,

— confirmer l’ordonnance du 24 septembre en toutes ses dispositions,

En tant que de besoin :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur C-L et la SARL H Fruits et Légumes ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur C-L et la SARL H Fruits et Légumes à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, jusqu’à parfaite libération des lieux loués,

— dire que le montant du dépôt de garantie leur restera acquis,

— condamner Monsieur C-L et la SARL H Fruits et Légumes à leur payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

Y ajouter,

— condamner Monsieur le C-L de la SARL H Fruits et Légumes à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile s’agissant des frais irrépétibles en appel, ainsi que les dépens, en ceux compris les frais de notification du commandement et les frais afférents à l’établissement du constat huissier.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le titulaire du bail :

M. C-L expose que le bail commercial qui lui a été consenti a été signé le 1^er janvier 2011, dans l’attente de la réitération de la vente du fonds de commerce exercé dans les lieux, vente régularisée le 13 janvier 2011 entre M. B et la SARL H Fruits et Légumes, société qu’il a constituée en 2010 et qui, aux termes de l’assemblée générale du 14 janvier 2011, a repris le bail commercial à son nom et pour son compte.

Ainsi que le font valoir les consorts Y, le bail a été conclu avec le seul Monsieur C-L et ne mentionne pas que celui-ci agit pour le compte d’une société en formation, de sorte que la « reprise » du bail invoquée par la SARL H Fruits et Légumes aux termes d’une assemblée générale extraordinaire du 14 janvier 2011 est inopérante, de même que l’acte de cession du fonds de commerce auquel les bailleurs n’étaient pas parties.

C’est donc sans encourir le grief d’irrégularité que la mise en demeure visant la clause résolutoire, datée du 1^er mars 2019, a été signifiée à Monsieur C-L seul, car conformément au bail.

L’appelant est donc débouté de sa demande tendant à voir déclarer nulle la mise en demeure délivrée le 1^er mars 2019.

Les obligations du locataire :

Le bail prévoit, au titre des conditions générales de jouissance, que :

« Le preneur s’engage :

1/ A prendre les lieux, objet du présent bail, dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance et qu’il connaît pour les avoir visités.

2/ A exercer son activité professionnelle en prenant toutes précautions nécessaires afin que rien ne puisse troubler la tranquillité de l’ensemble immobilier et à porter un trouble de jouissance aux autres occupants, ni par lui-même, ni par son personnel.

3/ A se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment, en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la sécurité, la police, l’Inspection du travail, de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété et recherché à ce sujet.

…

4/ '

5/ Le preneur ne pourra poser ni enseigne ni store ou réaliser une installation quelconque intéressant l’aspect extérieur de l’immeuble, sans l’accord préalable et écrit du bailleur, et en respectant les autorisations prévues au règlement de copropriété ou de tout autre règlement, cahier des charges ou

statuts auxquels l’immeuble est soumis, étant précisé que le preneur fera son affaire personnelle des autorisations administratives exigées et du règlement des taxes qui pourraient être dues de ce fait, de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet".

La clause résolutoire :

Par acte d’huissier en date du 1^er mars 2019, les consorts M. X-J Y, M^me E Y et Madame F G épouse Y ont fait délivrer à Monsieur C-L, une mise en demeure visant la clause résolutoire du bail, à laquelle était annexé un procès-verbal de constat d’huissier établi le 3 juillet 2018, mise en demeure lui faisant injonction, dans le délai d’un mois de :

« 1/ Rétablir l’occupation irrégulière des parties communes, notamment en :

— dégageant les 2 places de parking handicapés encombrées par divers objets : caddies, palettes, cagettes, etc'

— supprimant le chapiteau installé devant le local loué ;

— supprimant la structure métallique installée derrière le local loué ;

— enlevant l’énorme benne de 20m3 ainsi que son compacteur ;

— enlevant les véhicules et épaves entreposés sur les parties communes ;

— dégageant tout objet tels que les cageots, palettes et autres entreposés sur les parties communes;

2/ Rétablir la libre circulation autour de tout le bâtiment pour les voitures et camionnettes de livraisons.

3/ Faire une propreté complète. »

Il est rappelé qu’aux termes du bail, Monsieur C-L loue un local commercial en rez de chaussée d’un ensemble immobilier, d’une surface d’environ 155 m², sur un total de 658 m², ainsi qu’un parking privatif commun à tous les commerçants de cet ensemble immobilier attenant, d’une superficie de 1 300 m² environ.

Concernant l’empiétement de l’étal de fruits et légumes sur les deux places de parking pour handicapés et le chapiteau, il n’est pas contesté que Monsieur C-L a eu une autorisation du bailleur initial pour installer son auvent(chapiteau) devant le commerce, lequel, selon l’appelant, aurait déplacé les places réservées qui sont toujours accessibles à la clientèle.

Les intimés considèrent que Monsieur C-L a abusé de cette autorisation qui selon eux n’emportait pas le droit pour le locataire de privatiser des places de parking.

Le procès-verbal de constat dressé le 24 avril 2019 à la requête des bailleurs, mentionne que les stationnements initiaux pour handicapés disparaissent sous les cagettes de fruits ainsi que les palettes entreposées sous le chapiteau.

Cependant, la photographie n°32 annexée à ce constat montre une place de parking réservée, se trouvant à proximité du chapiteau et non en dessous, corroborant le déplacement desdites places, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse quant au manquement allégué du locataire à ses obligations.

Les consorts Y font valoir qu’en tout état de cause, l’autorisation qui a été donnée ne pourrait consister qu’en une simple autorisation précaire qu’ils indiquent avoir dénoncée en 2015 lors de la précédente mise en demeure.

Dans un commandement délivré le 2 octobre 2015, M. X-J Y, M^me E Y et Madame F G épouse Y rappelaient l’autorisation donnée à Monsieur C-L d’installation d’un auvent sur poteaux métalliques, tout en indiquant que Monsieur C-L débordait largement de celle-ci, de trois à quatre mètres, sans cependant lui impartir une obligation d’enlèvement du chapiteau, les photographies prises sur Google Earth et annexées au procès-verbal de constat dressé le 2 avril 2019 à la requête du locataire enseignant que ce chapiteau est installé depuis juillet 2012 devant le commerce.

L’appréciation du caractère précaire de l’autorisation donnée à Monsieur C-L et de son dépassement par le locataire excèdent les pouvoirs du juge des référés, de sorte qu’il y a lieu de considérer que les bailleurs ne se prévalent pas, quant aux griefs relevés ci-dessus, de manquements non sérieusement contestables du locataire.

Concernant les véhicule et remorque situés à l’arrière du local, les consorts Y, qui reprochent à Monsieur C-L leur entreposage sur les parties communes, indiquent avoir obtenu la preuve, suite à une ordonnance sur requête et la réponse du commissariat, qu’ils appartenaient à la SARL H Fruits et Légumes.

Cependant, la pièce n° 9 produite par les intimés, censée être la réponse du commissariat, est un document manuscrit qui ne comporte aucune mention indiquant qu’elle émanerait d’un commissariat, outre que l’ordonnance sur requête dont il est fait état n’est pas produite. Il existe donc une contestation sérieuse quant au manquement allégué comme imputable à Monsieur C-L.

Monsieur C-L reconnaît cependant être propriétaire de la seule fourgonnette bleue, dont il indique qu’elle lui sert à assurer la livraison de ses produits, relevant que le bail ne prévoit pas qu’il ne puisse la garer sur place.

Il doit être considéré qu’il existe une contestation sérieuse quant à la mise en oeuvre de la clause résolutoire de ce chef, en ce que la contravention au bail relevée à l’encontre du locataire, à savoir l’interdiction d’un « entreposage sur les parties communes » ne constitue pas, avec l’évidence requise en référé, une contrainte imposée en l’espèce à Monsieur C-L, au regard des obligations rappelées dans la mise en demeure.

Concernant l’entreposage de la benne, Monsieur C-L produit le témoignage de Monsieur D mentionnant qu’il avait été autorisé par Monsieur « X-K » Y.

Il ne pourrait s’agir que de Monsieur X-J, bailleur initial, dont il convient de relever que celui-ci, selon commandement du 2 octobre 2015, avait déjà imparti à Monsieur C-L l’obligation d’enlever la benne, de sorte que le locataire ne saurait sérieusement se prévaloir de la persistance d’une quelconque autorisation.

Concernant l’installation d’une structure métallique à l’arrière du local, l’huissier, qui a dressé constat le 24 avril 2019, y constate la présence de cageots, palettes, caisses en plastique, transpalette.

Ce constat établit ainsi le manquement du locataire du fait de ces installations, non autorisées par le bailleur, à son obligation de s’abstenir de réaliser une installation quelconque intéressant l’aspect extérieur de l’immeuble et de maintenir une libre circulation autour de tout le bâtiment pour les voitures et camionnettes de livraisons.

Il résulte des développements qui précèdent que les manquements du locataire relevés le 1^er mars 2019, ont persisté au-delà du délai d’un mois imparti à Monsieur C-L pour y remédier.

C’est par conséquent à bon droit que le premier juge, relevant que le bailleur se prévalait de manquements non sérieusement contestables de la part de Monsieur C-L, a pu constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire au regard des manquements constatés et réitérés.

Par contre, Monsieur C-L étant seul titulaire du bail, la SARL H Fruits et Légumes ne peut se voir condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef, qui entraînera l’infirmation de la décision sur ce point.

Il sera rappelé que les dépens ne peuvent inclure le coût d’un constat d’huissier de justice qui ne constituait pas un acte de la procédure mais un élément de preuve auquel la partie a choisi de recourir.

Il y a lieu enfin de condamner Monsieur C-L et la SARL H Fruits et Légumes au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Déboute Monsieur C-L de sa demande tendant à voir déclarer nulle la mise en demeure délivrée le 1^er mars 2019 ;

Confirme l’ordonnance du 24 septembre 2019 prononcée par le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulon, sauf en ce qu’elle a condamné la SARL H Fruits et Légumes au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. X-J Y, M^me E Y et Madame F G épouse Y tendant à la condamnation de la SARL H Fruits et Légumes au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Condamne Monsieur C-L et la SARL H Fruits et Légumes à payer à M. X-J Y, M^me E Y et Madame F G épouse Y, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute M. X-J Y, M^me E Y et Madame F G épouse Y de leur demande tendant à voir inclure dans les dépens, le coût du constat d’huissier ;

Condamne Monsieur C-L et la SARL H Fruits et Légumes aux dépens d’appel.

La greffière Le Président