COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 20 MAI 2021

N° 2021/ 237

Rôle N° RG 18/15876 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BDEX6

SARL LEGIMETRIE

C/

E Z

I B A

C Y

X-J Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES

SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ

l’ASSOCIATION Y K L

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MARSEILLE en date du 14 Septembre 2018 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-17-3425.

APPELANTE

SARL LEGIMETRIE prise en la personne de son gérant en exercice Monsieur F G, né le […] à NEW-YORK (USA), domicilié […], '[…]', […], demeurant […]

représentée par M^e Constance DRUJON D’ASTROS de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Beverly CAMBIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur E Z

né le […] à ALBI, demeurant […]

Madame I B A

née le […] à DEAUVILLE, demeurant […]

Tous deux représentés par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistés de M^e I-laure ROUSSET, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur C Y

né le […] à MARSEILLE, demeurant […]

Madame X-J Y

née le […] à VERSAILLES, demeurant […]

Tous deux représentés par M^e Charlotte K de l’ASSOCIATION Y K L, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Mars 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 23 juin 2015, Monsieur C Y et Madame X-J Y, par l’intermédiaire de leur mandataire le Cabinet LAPLANE, ont donné à bail à Monsieur E Z et Madame B A un local d’habitation situé […], moyennant un loyer mensuel de 2.140 euros, outre 60 euros de provision sur charges, soit 2.200 euros par mois.

Suivant exploit d’huissier en date du 12 septembre 2017, Monsieur E Z et Madame B A ont fait citer devant le tribunal d’instance de Marseille Monsieur C Y et Madame X-J Y.

Le 25 janvier 2018, Monsieur C Y et Madame X-J Y

ont dénoncé cette citation à la S.A.R.L. LEGIMETRIE en vue d’être garantis par cette dernière de toute condamnation qui serait éventuellement prononcée à leur encontre.

Par jugement en date du 14 septembre 2018, le tribunal d’instance de MARSEILLE a statué ainsi:

— ORDONNE la jonction des instances enregistrées sous les RG 11-18-337 et 11-17-3425 avec poursuite de la procédure sous le RG 11-17-3425,

— CONSTATE le désistement d’instance de Monsieur E Z et Madame B A au titre de la réalisation forcée de travaux, tenant leur départ des lieux,

— REJETTE la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action en réduction du montant du loyer,

— CONDAMNE Monsieur C Y et Madame X-J Y au remboursement à Monsieur E Z et Madame B A de la somme de 14.953,41 euros correspondant au trop perçu de loyer pour la période courant du 16 avril 2016 jusqu’à la date de l’audience,

— DÉBOUTE Monsieur E Z et Madame B A de leur demande en remboursement des frais de rédaction du contrat de bail et d’état des lieux et de leur demande en indemnisation de leur préjudice de jouissance,

— DÉCLARE RECEVABLE ET BIEN FONDE l’appel en garantie formé par Monsieur C Y et Madame X-J Y à l’encontre de la société LEGIMETRIE qui devra donc seule relever et garantir Monsieur et Madame Y de la condamnation au paiement de la somme de 14.953,41 euros,

— CONDAMNE Monsieur C Y et Madame X-J Y à payer à Monsieur E Z et Madame B A la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles,

— CONDAMNE la société LEGIMETRIE à payer à Monsieur C Y et Madame X-J Y la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles,

— CONDAMNE la Société LEGIMETRIE aux dépens,

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

— DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le tribunal a jugé que l’action en réduction du montant des loyers formée par les locataires sur le fondement de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’était pas prescrite en application de l’article 7-1 de la même retenant une prescription triennale, le bail ayant été conclu le 23 juin 2015 et l’action engagée le 12 septembre 2017. Il a jugé que le délai de 4 mois prévu par l’article précité faisait courir le délai de début de la réduction du loyer mais pas de la prescription. Le tribunal a retenu que 56,65m2 n’auraient pas dû figurer dans la surface habitable ( pièce en sous-sol, cave, placard) et que la surface habitable était donc inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location et justifiait une réduction du loyer. Le tribunal a jugé que cette erreur ne justifiait pas le remboursement aux locataires des frais de rédaction du bail et d’état des lieux. Par ailleurs, retenant l’existence de moisissures dans le sous-sol aménagé rendant cette pièce insalubre et inhabitable, il a débouté les locataires de leur demande de réparation d’un trouble de jouissance puisque cette pièce n’aurait pas dû être prise en compte dans la surface habitable. Il a retenu la garantie de la société LEGIMETRIE, intervenue en qualité de professionnel pour établir la surface habitable.

Par déclaration d’appel en date du 5 octobre 2018, la S.A.R.L. LEGIMETRIE a relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— jugé que l’action des consorts Z et A n’était pas entachée par la prescription, réduit le loyer de 553,83 € par mois à compter du 16 avril 2016, condamné les époux Y à restituer une somme de 14.953,41 euros au titre des loyers versés depuis le 16 avril 2016 jusqu’à l’audience de plaidoirie de première instance, condamné la société LEGIMETRIE à garantir les époux Y de cette condamnation, condamné la société LEGIMETRIE à verser aux époux Y une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 12 avril 2019 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la S.A.R.L. LEGIMETRIE demande de :

Infirmer le jugement dont appel :

- En ce qu’il a jugé que l’action des consorts Z et A n’était pas entachée par la prescription,

- En ce qu’il a réduit le loyer de 553,83 € par mois à compter du 16 avril 2016,

- En ce qu’il a condamné les époux Y à restituer une somme de 14.953,41 € au titre des loyers versés depuis le 16 avril 2016 jusqu’à l’audience de plaidoirie de première instance,

- En ce qu’il a condamné la société LEGIMETRIE à garantir les époux Y de cette condamnation,

- En ce qu’il a condamné la société LEGIMETRIE à verser aux époux Y une somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles de première instance et à supporter les entiers dépens.

Statuant à nouveau,

- Dire que l’action des consorts Z-A en diminution du loyer proportionnellement à l’écart de surface allégué est prescrite et les déclarer irrecevables en toutes leurs demandes liées à la surface habitable du bien loué et dire que l’appel en garantie des époux Y à l’encontre de la société LEGIMETRIE est sans objet,

Subsidiairement,

- Dire que la réduction du loyer proportionnelle à l’écart de surface allégué ne peut rétroagir qu’à la date de la première demande formulée par les locataires auprès des bailleurs, soit au 29 avril 2016,

- En conséquence, débouter les consorts Z-A de toutes leurs demandes se

rapportant à la période du 15 juillet 2015 au 29 avril 2016,

- Dire que la réduction du loyer proportionnelle à l’écart de surface ne peut porter que sur le

loyer de la « surface habitable » après déduction du loyer des surfaces annexes, ce qui impose

de faire une ventilation du loyer global entre les différentes surfaces louées,

- Dire qu’après ventilation et réduction proportionnelle du loyer de la surface habitable, le loyer

global doit être ramené à 1.678,12 € (hors charges),

En tout état de cause,

- Dire que les époux Y ne démontrent pas subir un préjudice présentant un lien de causalité avec la faute qu’ils reprochent à la société LEGIMETRIE,

- En conséquence, les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions formées contre la société LEGIMETRIE,

- Condamner tout succombant à verser à la société LEGIMETRIE une somme de 4.000 € au

titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamner tout succombant aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels

pourront être recouvrés directement par la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, pour ceux

dont elle aura fait l’avance sans en avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code

de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.R.L. LEGIMETRIE fait valoir la prescription de 4 mois prévue par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, courant à compter de la demande en diminution de loyer formée auprès du bailleur et fait valoir que les locataires avaient en l’espèce formé une demande le 29 avril 2016 et que leur action était par conséquent prescrite. Elle conteste le calcul de la réduction de loyer opérée par le tribunal, dit qu’elle doit être calquée sur la méthode existant au titre du prix de vente d’un lot de copropriété et prendre en compte les surfaces annexes données en jouissance quand bien même elles ne sont pas comprises dans la surface habitable. Elle précise que le montant des charges provisionnelles ne doit pas être intégré dans ce calcul car elles ne sont pas proportionnelles à la superficie du logement. Elle conteste sa responsabilité contractuelle et l’existence d’un lien de causalité entre sa faute et la réduction du montant du loyer et l’existence d’un préjudice indemnisable.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 18 mars 2019 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, M. Et M^me Y forment appel incident et demandent de :

- CONFIRMER le jugement rendu le 14 septembre 2018 par le Tribunal d’Instance de MARSEILLE en ce qu’il a:

CONSTATE le désistement d’instance de Monsieur E Z et Madame B

A au titre de la réalisation forcée de travaux, tenant à leur départ des lieux,

DÉCLARE RECEVABLE ET BIENFONDE l’appel en garantie formé par Monsieur C

Y et Madame X-J Y à l’encontre de la société LEGIMETRIE

qui devra donc seule relever et garantir Monsieur et Madame Y de la condamnation

au paiement de la somme de 14 953, 41 €.

CONDAMNE la société LEGIMETRIE à payer à Monsieur C H et Madame

X-J Y la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles,

REFORMER le jugement dont appel en ce qu’il a :

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l 'action en réduction du montant

du loyer,

CONDAMNE Monsieur C Y et Madame X-J Y au remboursement à Monsieur E Z et Madame B A de la somme de 14 953,41 € correspondant au trop perçu de loyer pour la période courant du 16 avril 2016 jusqu 'à la date de l’audience,

CONDAMNE Monsieur C Y et Madame X-J Y à payer à Monsieur E Z et Madame B A la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles,

En conséquence :

DIRE ET JUGER que l’action des consorts Z – A est prescrite.

Les DÉBOUTER de l’ensemble de leurs demandes.

CONDAMNER la société LEGIMETRIE a relever et garantir les concluants des éventuelles condamnations prononcées à leur encontre.

En tout état de cause :

CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que la demande en réduction de loyer est prescrite ainsi que développé par l’appelante principale. Ils demandent garantie par le professionnel qu’est la S.A.R.L. LEGIMETRIE.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 20 mars 2019 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, M. E Z et M^me B A forment appel incident et demandent de :

- Débouter la société LEGIMETRIE de sa voie de recours,

- Débouter la société LEGIMETRIE et les consorts Y de leurs diverses demandes, fins

et conclusions,

- Confirmer le Jugement déféré en toutes ses dispositions non remises en cause par les présentes

écritures,

Y ajoutant, après avoir reçu les concluants en leurs demandes incidentes,

- Condamner les consorts Y à payer M. Z et M^me A la somme de 736,45 € au titre du trop versé pour les frais de rédaction du bail et d’état des lieux.

A TITRE SUBSIDIAIRE

- Dire et juger qu’en l’absence de réalisation des travaux d’étanchéité de la pièce du sous-sol, celle-ci n’a pas pu être occupée de façon paisible par les concluants,

- Dire et Juger que cette perte de jouissance peut être évaluée à 15% du loyer soit 320 € par mois,

- Condamner les consorts Y à payer à M. Z et M^me A la somme de

11.520 € au titre de la perte de jouissance,

- Condamner la société LEGIMETRIE et les consorts Y à payer à M. Z et M^me A la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, ils maintiennent que le délai de 4 mois de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas un délai impératif mais permet seulement de déterminer si la demande est intentée devant les tribunaux dans les 6 mois du bail et que la prescription est triennale. Ils maintiennent également leur demande de remboursement des frais de rédaction du bail et d’état des lieux qui ont été calculés au pro rata de la superficie louée. A titre subsidiaire si l’action en diminution de loyer ne pouvait pas prospérer, ils demandent réparation de leur trouble de jouissance lié au caractère inhabitable de la pièce en sous-sol.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 février 2021.

L’affaire a été plaidée le 3 mars 2021 et mise en délibéré au 20 mai 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en réduction des loyers

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à

compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Si le texte précité prévoit un délai de 4 mois et un délai de 6 mois pour l’action en diminution de loyers, il convient de constater que le non-respect des ces délais n’est pas prévu à peine d’irrecevabilité de l’action et qu’ils ont été prévus par le législateur afin de faciliter la mise en oeuvre d’une phase amiable puis judiciaire de cette action. Un délai de 6 mois à compter de la prise d’effet du bail est par ailleurs prévu par le même texte pour déterminer le point de départ de la diminution du loyer.

Par ailleurs, il résulte de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi du 24 mars 2014 et applicable au contrat d’espèce conclu le 23 juin 2015, que toutes les actions dérivant du contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, le bail a été signé le 23 juin 2015 pour une surface habitable de 218,87 m2, le rapport d’expertise en date du 16 avril 2016 de M. D, expert de l’assureur du locataire, ayant mis en évidence qu’une surface de 56,65 m2 ne pouvait être incluse dans cette surface habitable. Quoiqu’il en soit, l’assignation a été délivrée le 12 septembre 2017 et il convient de constater que l’action en diminution du loyer soumise à la prescription triennale n’est pas prescrite.

Il résulte des écritures des parties que la surface habitable à exclure en application des articles R.111-2 alinéa 3 du code de la construction et de l’habitation et L. 1331-22 du code de la santé publique, les pièces étant des pièces en sous-sol et cave sans ouverture sur l’extérieur ni arrivée d’air frais, soit 56,65 m2, n’est pas discutée. Il est admis également que la surface réelle après correction, soit 162,22 m2, est inférieure de plus d’un vingtième à celle figurant dans le contrat de bail.

S’agissant du calcul de la diminution de loyers, la demande en diminution a été formée par les locataires par courrier de leur assureur en date du 29 avril 2016. Ce courrier étant postérieur de plus de six mois à la prise d’effet du bail fixé au 13 juillet 2015, il convient de fixer le point de départ de la diminution de loyer à la date de cette demande. Le tribunal a retenu une période courant jusqu’à la date de l’audience et aucune partie ne conteste ce terme dans ses écritures.

L’article 3-1 précité de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la diminution de loyer est proportionnelle à l’écart constaté et il convient dans ces conditions de calculer une diminution du loyer au pro rata des mètres carré sans procéder à une ventilation du loyer entre la surface habitable et les autres surfaces comme affirmé par l’appelante. Cette dernière soutient que ce calcul ne serait pas équitable car un loyer n’est pas fixé de la même façon s’il existe ou non des surfaces annexes données en jouissance mais non habitables. Cependant, il convient de façon surabondante de répondre qu’il appartenait au bailleur assisté du professionnel de fixer initialement le loyer qu’il proposait en tenant éventuellement compte de ces surfaces mais sans les inclure dans la surface habitable et tromper ainsi les locataires.

Le tribunal a retenu un loyer de 2 140 euros qui est le loyer fixé dans le bail et n’incluant pas la provision mensuelle pour charges. Les locataires demandent confirmation de ce calcul et ne demandent pas à ce que les charges soient incluses contrairement à ce qu’indique la S.A.R.L. LEGIMETRIE. Le calcul retenu par le tribunal n’étant pas discuté par ailleurs et les parties n’en demandant pas infirmation, il convient de retenir une diminution mensuelle du loyer à compter du 29 avril 2016 pour le montant retenu par le tribunal soit 14 953,41 euros, le loyer étant mensuel.

Sur la demande en remboursement des frais de rédaction du bail et d’état des lieux

Il résulte du bail que les frais de rédaction de ce dernier et d’état des lieux ont été calculés au pro rata de la surface habitable du bail. Dans ces conditions, les locataires ont subi un préjudice à ce titre qui

doit également être réparé par le remboursement de la somme de 736,45 euros telle qu’ils la demandent et résultant du calcul de 13 euros/m2 X 56,65.

Sur la demande de réparation du trouble de jouissance formée par les locataires

Il n’y a pas lieu à statuer sur cette demande formée à titre subsidiaire par les locataires si leur action en diminution de loyer n’avait pas prospéré.

Sur la demande en garantie formée par les bailleurs à l’encontre de la société LEGIMETRIE

La société LEGIMETRIE a établi une attestation de surface habitable selon la loi Boutin de 218,87 m2 en date du 3 juin 2015. Ils ont été requis à cet effet et en leur qualité de professionnel. L’attestation a permis de préciser la surface habitable dans le bail conclu entre les bailleurs et les

locataires. La société LEGIMETRIE conteste sa responsabilité aux termes d’un raisonnement peu compréhensible puisqu’elle indique que si elle ne s’était pas trompée sur la surface habitable, le montant du loyer aurait été fixé différemment. C’est effectivement cette erreur qui a justifié l’action en diminution de loyer engagée par les locataires à l’encontre des bailleurs et la responsabilité de la société LEGIMETRIE est parfaitement établie et elle viendra en garantie des sommes mises à la charge des bailleurs.

Sur les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile

En équité, M. Et M^me Y seront tenus de payer la somme de 3 000 euros à M. Z et M^me A de ce chef. La S.A.R.L. LEGIMETRIE les garantira de cette condamnation, sera tenue de leur payer la somme de 3 000 euros de ce chef et sera déboutée de sa demande.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, ils seront supportés par la S.A.R.L. LEGIMETRIE.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a :

— condamné Monsieur C Y et Madame X-J Y au remboursement à Monsieur E Z et Madame B A de la somme de 14.953,41 euros correspondant au trop perçu de loyer pour la période courant du 16 avril 2016 jusqu’à la date de l’audience,

— débouté Monsieur E Z et Madame B A de leur demande en remboursement des frais de rédaction du contrat de bail et d’état des lieux et de leur demande en indemnisation de leur préjudice de jouissance,

STATUANT A NOUVEAU,

- CONDAMNE Monsieur C Y et Madame X-J Y au remboursement à Monsieur E Z et Madame B A de la somme de 14.953,41 euros correspondant au trop perçu de loyer pour la période courant du 29 avril 2016 jusqu’à la date de l’audience,

- CONDAMNE Monsieur C Y et Madame X-J Y au remboursement à Monsieur E Z et Madame B A de la somme de 736,45 euros correspondant aux frais d’acte et d’état des lieux indûment perçus,

- DIT que la S.A.R.L. LEGIMETRIE devra également relever et garantir Monsieur et Madame Y de la condamnation au paiement de la somme de 736,45 euros outre les frais irrépétibles mis à leur charge par la présente décision,

Y AJOUTANT,

- CONDAMNE Monsieur C Y et Madame X-J Y à payer à Monsieur E Z et Madame B A la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNE la S.A.R.L. LEGIMETRIE à payer à Monsieur C Y et Madame X-J Y la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

- CONDAMNE la S.A.R.L. LEGIMETRIE au dépens.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,