Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 20 JANVIER 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/13297 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAHTP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mars 2019 -Tribunal d’Instance de Paris – RG n°

APPELANTE

Madame Y Z

[…]

[…]

née le […] à […]

représentée par M^e Denise BETCHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1413

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/027917 du 21/06/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

Etablissement Public PARIS HABITAT – OPH

[…]

[…]

[…]

représentée et assistée par M^e Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483 substituée à l’audience par M^e Emmanuel LEPARMENTIER, même cabinet, même toque

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre M^me Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 3 décembre 1996, l’OPAC de Paris a donné à bail à M^me A Z un logement situé […]. Par lettre du 6 novembre 2012, M^me A Z a informé l’établissement Paris Habitat OPH qu’elle avait quitté le logement et a sollicité le transfert du bail au profit de sa fille, M^me Y Z. L’établissement Paris Habitat OPH a refusé d’accorder le transfert du bail, au motif que les conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 n’étaient pas réunies.

Par lettre du 13 juin 2017, l’établissement Paris Habitat OPH mettait en demeure M^me A Z et M^me Y Z de restituer le logement.

Par acte d’huissier de justice du 12 avril 2018, l’établissement Paris Habitat OPH, venant régulièrement aux droits de l’OPAC de Paris, a assigné M^me A Z et M^me Y Z, devant le tribunal d’instance du 19ème arrondissement de Paris aux fins de voir :

- dire que M^me Y Z occupe sans droit ni titre le logement litigieux depuis plusieurs années ;

- constater la résiliation de plein droit du contrat de location consentie à M^me A Z ;

- ordonner en conséquence l’expulsion de M^me A Z, ainsi que tous occupants de son chef, dont M^me Y Z, des lieux loués, […], avec l’assistance d’un représentant des forces de l’ordre et d’un serrurier s’il échet, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement ;

- dire que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois ;

- ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde meuble du choix du requérant, et ce en garantie des loyers et charges et indemnité d’occupation dus, aux frais, risques et périls de M^me A Z et M^me Y Z ;

- condamner in solidum M^me A Z et M^me Y Z, à lui payer la somme de 442,32 euros, sauf à parfaire, au titre de l’arriéré des loyers et des charges;

- condamner in solidum M^me A Z et M^me Y Z, à lui payer une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait continué a courir si le bail s’était poursuivi, majoré de 30%, y compris les charges et taxes afférentes, et ce, jusqu’à libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés ;

- ordonner l’exécution provisoire ;

- condamner in solidum M^me A Z et M^me Y Z à lui verser la somme de 1 200 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement du 27 mars 2019, le tribunal d’instance de Paris a :

- Prononcé la résiliation judiciaire du bail daté du 3 décembre 1996, consenti à M^me A Z, portant sur le logement situé […] ;

- Constaté que M^me Y Z est occupante sans droit ni titre du logement situé […] ;

- Ordonné, à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de M^me Y Z ;

- Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433 1 et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

- Dit que le délai légal de deux mois prévu à l’article L. 412 l du code des procédures civiles

d’exécution, sera augmenté à dix huit mois ;

- Condamné M^me Y Z à verser à l’établissement Paris Habitat OPH une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la libération des lieux et la restitution volontaire préalable des clefs à l’établissement Paris Habitat OPH ;

- Dit que le jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

- Condamné M^me A Z à payer à l’établissement Paris Habitat OPH la somme de 467,13 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, décembre 2018 compris ;

- Rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Rejeté toutes autres ou surplus de demandes ;

- Condamné in solidum M^me A Z et M^me Y Z aux entiers dépens de l’instance.

M^me Y Z a interjeté appel de cette décision le 2 juillet 2019.

Par dernières conclusions notifiées le 22 octobre 2021, au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, L. 412-1, L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution,1240 et 1241 du code civil, M^me Y Z, appelante, demande à la cour de :

- La déclarer recevable et bien fondé en son appel ;

- Infirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal de Paris, le 27 mars 2019 ;
Le Réformant,

- Constater qu’elle remplit les conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lui permettant de bénéficier du transfert de bail signé par sa mère, après le départ de cette dernière ;

- Dire que l’établissement Paris Habitat a connaissance de son occupation de l’appartement depuis le départ de sa mère, M^me A Z, en novembre 2012 ;

- Dire que l’établissement Paris Habitat depuis le départ du locataire en titre a encaissé régulièrement les loyers versés et non pas des indemnités d’occupation depuis 2011, soit 10 ans par M^me Y Z sans les refuser ni les contester, en procédant par voie de prélèvement mensuel sur le compte de cette dernière ;

- Dire que l’établissement Paris Habitat l’a toujours traitée comme un locataire, sollicitant chaque année l’envoi de son avis d’impôts sur le revenu, attestation d’assurance comme les autres locataires afin de vérifier qu’elle remplissait les critères justifiant l’occupation d’un logement soumis à la législation des H.L.M. ;

- Dire qu’elle a la qualité d’un locataire apparent ;

- Dire que l’établissement Paris Habitat OPH a commis un abus de droit, en lui faisant croire qu’il lui établirait un nouveau bail ;

Par conséquent,

- Ordonner à l’établissement Paris Habitat de procéder au transfert du bail signé par M^me A Z à son profit et en son nom, conformément aux dispositions de l’article 14 précité ;

- Ordonner l’établissement d’un bail à son nom en raison de sa qualité de locataire apparent ;

- A défaut, sanctionner l’abus de droit commis par l’établissement Paris Habitat qui a connaissance du départ de M^me A Z mais a attendu 8 ans après pour solliciter son expulsion et celle de sa fille qui sont durablement installées dans les lieux litigieux, tout en lui donnant l’apparence d’un locataire ;

- Débouter l’établissement Paris Habitat OPH de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, si la cour devait prononcer son expulsion :

- Lui accorder un délai de 30 mois pour lui permettre de se reloger conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

- Condamner l’établissement Paris Habitat H.L.M. à payer à son conseil la somme de 2 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle.

Par dernières conclusions notifiées le 21 novembre 2019 au visa des articles 14 et 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,1217, 1728 et 1741 du code civil, L. 131-1 et suivants et L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution 461, 696 et 700 du code de procédure civile, l’établissement Paris Habitat OPH, intimé, demande à la cour de :

- Le déclarer recevable en ses conclusions d’intimé ;

- Déclarer M^me Y Z mal fondée en son appel ;
- Débouter M^me Y Z de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,

- Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

- Interpréter le jugement, et dire, en conséquence, que le dispositif de ladite décision sera complété, en précisant qu’est ordonnée, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M^me A Z, ainsi que de tous occupants de son chef et notamment M^me Y Z ;

A titre subsidiaire,

- Confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il l’a débouté de sa demande tendant à obtenir l’expulsion, outre de M^me Y Z, de M^me X et de tous occupants de son chef ;

Statuant à nouveau sur cette demande,

- Ordonner, outre l’expulsion de M^me Y Z, l’expulsion de M^me A Z et de tous occupants de son chef ;

Y ajoutant, et en tout état de cause,

- Condamner M^me Y Z à lui verser une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner M^me Y Z aux entiers dépens dont distraction opérée conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale et l’interdiction de céder le logement

Il résulte de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement.

Aux termes de l’article L. 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, il est réaffirmé que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi de 1989 précitée.

En cas de non-respect de cette disposition, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Concernant le transfert du bail, l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ; à défaut, le contrat de location est résilié de plein droit par l’abandon du domicile par le locataire.

L’abandon de domicile se définit comme un départ brusque et imprévisible du locataire, et exclut donc les départs organisés.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location stipulent expressément que le contrat est consenti au Preneur à l’exclusion de toutes autres personnes. Il en résulte qu’il ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat. ['] Le Preneur reconnaît n’avoir droit à la présente location que dans la mesure où celle-ci constitue le lieu de son habitation principale.

En outre, il n’est pas contesté que M^me A Z, mère de l’appelante, ne réside plus dans le logement litigieux depuis de nombreuses années et qu’elle a laissé M^me Y Z, sa fille, habiter le logement.

Ainsi, aux termes de sa lettre du 9 novembre 2016, M^me A Z reconnaît qu’elle a quitté le logement le 30 octobre 2012 pour aller vivre sa retraite en province.

M^me Y Z ne conteste pas formellement que le départ de la locataire en titre a été organisé, et ne constitue pas un abandon de domicile.

Il s’ensuit que tant l’inoccupation que la cession illicite du logement sont établies par les pièces versées aux débats.

M^me Y Z prétend par ailleurs qu’elle aurait la qualité de locataire apparent. A ce titre, elle soutient que l’établissement Paris Habitat OPH se serait toujours comporté à son égard comme avec un locataire, tirant argument du fait qu’elle aurait elle-même réglé les loyers en lieu et place de sa mère et justifié de ses ressources.

Or, à supposer que l’appelante ait réellement réglé les loyers depuis plusieurs années, ces versements doivent être qualifiés de paiement pour autrui conformément aux dispositions de l’article 1342-1 du code civil qui prévoit que le paiement peut être fait même par une personne qui n’y est pas tenue, sauf refus légitime du créancier, dès lors que l’établissement Paris Habitat OPH n’avait aucune raison de rejeter ces versements qui lui étaient effectivement dû.

A l’examen des pièces versées aux débats, l’établissement Paris Habitat OPH n’a jamais considéré M^me Y Z comme locataire en titre, tout paiement effectué par elle ne pouvant valoir reconnaissance par le bailleur de cession de bail.

En outre, il est établi par les pièces versées aux débats que M^me Y Z a toujours eu parfaitement conscience d’occuper le logement du chef de sa mère, M^me A Z.

Ainsi, les décomptes et avis d’échéance sont libellés au nom de M^me A Z, M^me Y Z précise elle-même, dans le cadre de sa demande de logement et de son recours formé au titre du droit au logement, être domiciliée chez M^me A Z, et, enfin, les échanges de courriers entre les parties démontrent que l’établissement Paris Habitat OPH a toujours refusé de transférer le bail au profit de l’appelante.

M^me Y Z fait également grief à l’intimé d’avoir tardé à diligenter une procédure d’expulsion à son égard, et considère que cette situation constituerait un abus de droit qui devrait être sanctionné en lui concédant le droit au maintien dans les lieux.

Or, l’abus de droit est le fait, pour une personne, de commettre une faute par le dépassement des limites d’exercice d’un droit qui lui est conféré, soit en le détournant de sa finalité, soit dans le but de nuire à autrui. Celui qui abuse de son droit doit répondre des dommages qu’il cause à autrui.

La cour observe que M^me A Z ne rapporte pas la preuve d’une quelconque faute commise par le bailleur, mais constate qu’il a en revanche fait montre de patience et d’indulgence envers l’occupante qui se savait dépourvue de droit et de titre pour résider dans l’appartement litigieux.

Cette situation ne vaut pas renonciation de la part du bailleur à faire valoir ses droits, de même qu’elle ne saurait être créative d’un droit au maintien dans les lieux.

C’est donc par une juste appréciation des faits que le premier juge a relevé que la situation ne pouvait s’apparenter à un abandon de domicile et qu’il a prononcé la résiliation du contrat de location.

Il y a par conséquent lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me Y Z de sa demande de transfert du bail, et a constaté qu’elle était occupante sans droit ni titre.

Compte tenu des délais de procédure, l’établissement Paris Habitat OPH ne sollicite pas l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a accordé à M^me Y Z un délai de 18 mois pour quitter les lieux, alors que l’appelante demande un délai supplémentaire de 30 mois.

Il est observé que l’appelante perçoit un salaire net mensuel de l’ordre de 2 300 euros, elle ne justifie d’aucune démarche active pour se reloger dans le secteur privé. Rien ne justifierait par conséquent de lui accorder un délai supplémentaire.

La cour constate en outre que M^me Y C a d’ores et déjà bénéficié de très larges délais du fait de la présente procédure, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il lui a octroyé 18 mois pour libérer l’appartement à compter du jugement de première instance.

Sur l’interprétation du jugement en ce qui concerne l’expulsion

Aux termes de l’article 461 du code de procédure civile, il appartient à tout juge d’interpréter sa décision si elle n’est pas frappée d’appel. La demande en interprétation est formée par simple requête de l’une des parties ou par requête commune.

Il est de principe que l’interprétation d’un jugement, lorsque la portée d’une décision prise dans son dispositif apparaît ambiguë, doit être faite en fonction des éléments de sa motivation ou des faits et procédure y exposés, qui ont contribué à la prise de cette décision. Sous couvert d’interprétation, le juge ne saurait, en effet, apprécier le bien-fondé ou non de la décision du tribunal, au regard des prétentions des parties formulées dans leurs conclusions ou pièces qui avaient été versées aux débats et soumis à l’appréciation de la juridiction. Il s’ensuit qu’en cas d’appréciation erronée par le tribunal des éléments produits par les parties, seule la voie de l’appel est ouverte.

Cependant, la requête doit être présentée devant le juge auquel on demande de bien vouloir interpréter sa propre décision, ce qui écarte toute interprétation par une autre juridiction.

En l’espèce, la décision du tribunal d’instance de Paris dans son jugement du 27 mars 2019, a :

- Prononcé la résiliation judiciaire du bail daté du 3 décembre 1996, consenti à M^me A Z, portant sur le logement situé […] ;

- Constaté que M^me Y Z est occupante sans droit ni titre du logement situé […] ;

- Ordonné, à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de M^me Y Z ; […]

Or, aux termes de sa motivation, le tribunal a considéré que les conditions posées par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pour se voir transférer le contrat de location ne sont pas réunies. Dès lors, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à M^me A Z et d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et notamment M^me Y Z.

S’il est établi que le dispositif du jugement, en limitant l’expulsion à M^me Y Z, alors qu’aux termes d’une motivation pertinente et fondée en droit, il avait ordonné l’expulsion de M^me A Z ainsi que celle de tous occupants de son chef, comporte une contradiction, la cour ne saurait toutefois interpréter l’ambiguïté ainsi relevée, seule la voie de l’appel pouvant préciser le dispositif en le réformant le cas échéant.

Il y a donc lieu de rejeter la demande en interprétation de l’intimé concernant le dispositif du jugement du 27 mars 2019.

Sur la demande d’infirmation du jugement sur l’expulsion

L’intimé poursuit à titre subsidiaire la réformation du jugement, soutenant que le premier juge aurait dû ordonner l’expulsion de la locataire en titre, M^me A Z, ainsi que de tous occupants de son chef et notamment M^me Y Z.

La cour relève que la résiliation du bail conclu entre l’établissement Paris Habitat OPH et M^me A Z a nécessairement entraîné l’expulsion de M^me A Z, locataire en titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef et notamment M^me Y Z.

Il conviendra par conséquent d’infirmer le jugement en ce qu’il a limité l’expulsion ordonnée à M^me Y Z.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante, partie succombante, doit être condamnée aux dépens d’appel qui seront recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande enfin d’allouer à l’intimé la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 précité applicable en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, par décision rendue contradictoirement,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a ordonné, à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de M^me Y Z ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Ordonne l’expulsion de la locataire en titre, M^me A Z, ainsi que celle de tous occupants de son chef et notamment M^me Y Z, sa fille ;
Condamne M^me Y Z aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à l’établissement Paris Habitat OPH la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du même code ;

Rejette toute autre demande.

La Greffière Le Président